Crowdfunding immobiliare gennaio

Ciao a tutti da Reinvest! In questo mio primo articolo di questo 2022 (auguri!) ho approfittato per fare qualche breve considerazione sull’anno appena trascorso per il mio portafoglio di crowdfunding immobiliare. Ho poi raccolto possibili tendenze del prossimo futuro per quanto riguarda questo mercato… direttamente da alcuni fra i più grandi esperti del settore. Ho approfittato per spiegare, ai lettori che ancora non lo conoscessero, il principio dei “buckets”, applicato alla strategia di pensionamento e, infine, non potevo far mancare i classici aggiornamenti del mio portafoglio di questo mese di gennaio. Cominciamo:

SOMMARIO

• Sei nuovi investimenti ed un progetto rimborsato durante questo mese.
• Portafoglio attuale.
• Guadagni del mese.
• Considerazioni di fine anno.
• Previsioni immobiliari per il nuovo anno.
• Esempi di allocazione del portafoglio: la strategia dei buckets.
• Notizie sugli investimenti.
• Conclusioni.

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Questo mese ho effettuato sei nuovi investimenti in linea con la programmazione e con i miei criteri di selezione. Un investimento è stato rimborsato a fine dicembre con notevole anticipo ed ho ricevuto gli interessi e il capitale.

PORTAFOGLIO ATTUALE

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GUADAGNI DEL MESE

Nel mese di gennaio ho ricevuto €510, in crescita rispetto al mese precedente. Il mese di dicembre è stato ricalcolato perché a fine anno è stato restituito un investimento che doveva scadere a maggio portando le entrate di dicembre a €375. L’interesse generato dal portafoglio RE Income è sempre superiore al 14%.

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CONSIDERAZIONI DI FINE ANNO

Bene, un altro anno è nei libri ed è tempo di rivedere come si è comportato il mio portafoglio RE Income. Ho iniziato a investire nel Crowdfund Immobiliare a metà del 2021, ho investito in 30 progetti immobiliari e su due piattaforme di crediti al consumo. Nello stesso anno ci sono state tre restituzioni: uno nel giorno preciso di scadenza e due in largo anticipo, uno di quattro mesi e l’altro di cinque. Ad oggi nessun progetto ha problemi di default o di altro tipo ed un solo di questi ha una previsione di due mesi di ritardo. Sono molto soddisfatto di come procedono gli investimenti anche se continuo a tenere alta la guardia. La sicurezza dell’investimento si ottiene solo alla scadenza ma riconosco che il programma procede secondo le migliori previsioni e prevedo di aumentare i miei investimenti.

Mi è di conforto che in Italia nel 2021 il crowdfunding immobiliare è cresciuto del 51% rispetto all’anno precedente, con quasi €100 milioni di raccolta. Nell’ultimo anno sono nate sette nuove piattaforme che svolgono attività di lending. Sembra che da settore di nicchia stia diventando una vera e propria asset class.

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PREVISIONI IMMOBILIARI PER IL NUOVO ANNO

Sebbene il mercato immobiliare sia considerato uno dei più stabili e redditizi al mondo, non è nemmeno protetto da “cicloni” imprevisti. Ciò è particolarmente evidente durante una pandemia che sta colpendo le popolazioni in tutto il mondo. Il mercato potrebbe cambiare presto, ma quale sarà la direzione dei cambiamenti?

Diversi membri del consiglio di sorveglianza di Forbes Biz hanno condiviso i loro pensieri sul futuro del settore immobiliare e su come potrebbe influenzare il mercato nei prossimi anni. Questi hanno individuato 15 tendenze del mercato per il 2022, alcune di queste sono elencate nel seguito:

1. Negoziazione di azioni

Secondo Calvin Cooper, il commercio di singoli oggetti immobiliari sta diventando la direzione principale: “stanno emergendo soluzioni FinTech che ridurranno gli ostacoli alle persone che entrano nel mercato immobiliare. Questo rende più facile investire nei luoghi in cui viviamo, lavoriamo e trascorriamo il nostro tempo libero”. 

“Il settore immobiliare è uno degli investimenti preferiti, ma sfortunatamente non è disponibile per la maggioranza a causa delle elevate barriere all’ingresso”, ha affermato Tanel. Ha aggiunto che la tecnologia sta cambiando negli ultimi anni. “Il Crowdfunding immobiliare è una tendenza in rapida crescita in Europa e le future normative dell’UE sosterranno questa tendenza”.

2. Il rilancio del mercato secondario

Man mano che la popolazione cresce, diventa sempre più importante modernizzare i quartieri obsoleti. Quindi, secondo Anne Keshen, è importante rinnovare i locali commerciali e costruirne di nuovi al posto delle case lasciate in tempo. “È una buona opportunità per investitori e sviluppatori”.

3. Case più intelligenti

Kori Covrigaru ha osservato che l’uso di tecnologie intelligenti nel settore immobiliare è in aumento. Questa direzione è sempre più preferita anche dagli investitori che effettuano tour virtuali in 3D dei propri oggetti. “Penso che tra cinque anni potrai fare un tour 3D di ogni proprietà, il che è utile anche per scopi di marketing”.

4. Zonizzazione ad uso misto

Jacob Bates prevede che la zonizzazione a uso misto sarà la tendenza e la classe di attività più importanti. “Il riutilizzo delle risorse ha trasformato gli hotel in alloggi, gli uffici in locali commerciali a uso misto, i parcheggi sono diventati magazzini e gli spazi commerciali sono diventati ambienti di vita e di lavoro”, ha affermato. Il riposizionamento e il riutilizzo delle risorse esistenti sarà un enorme investimento e progetto a valore aggiunto per gli anni a venire.

5. Utilizzo della valuta digitale nelle transazioni immobiliari 

Bitcoin è probabilmente il prossimo “grande affare” nel settore immobiliare a qualsiasi livello. Secondo Sherman Ragland, ci saranno inquilini e acquirenti disposti a pagare in valuta digitale e venditori disposti a vendere in valuta digitale. “Trova persone che capiscono la connessione tra immobili e valuta digitale. Chiariscilo prima di iniziare a fare trading di valuta digitale”.

6. Solo offerte “Contanti”

“Sempre più, le società di investimento offrono ai venditori le cosiddette operazioni attive senza prestito. Ciò significa che l’acquisto non è più finanziato dal prestito bancario, ma l’acquirente ha l’intero importo”, ha spiegato Kevin Markarian.

“Acquistando con un prestito bancario, ti impegni a servire il prestito bancario. Se tale obbligo non è adempiuto, la banca sottrarrà il tuo immobile e lo venderà tempestivamente, perdendo il 10-20% del prezzo di mercato”.

Può capitare che anche se hai un inquilino, in caso di acquisto con prestito, il flusso di cassa sia generalmente negativo. Nella peggiore delle ipotesi, se l’inquilino scompare o semplicemente decide di non pagare, ci sarà un buco mensile che dovrai riempire. “Se non è più possibile adempierlo, la banca o tu dovresti venderlo con urgenza.”

7. Più innovazioni tecnologiche per la proprietà

Secondo Pam Scamerdo “La tecnologia immobiliare trasformerà il settore in modo tale che vari processi utilizzeranno i servizi digitali. Creerà efficienze per consentire ai professionisti di concentrarsi esclusivamente sull’aspetto interpersonale del business. Alla fine della giornata, è un affare relazionale e sebbene la tecnologia avanzerà per facilitare le transazioni, non potrà mai togliere le connessioni personali. Concentrati su quelle connessioni di qualità”.

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Esempio di allocazione del portafoglio: la strategia dei buckets

Esiste un popolare piano di investimenti chiamato “Secchi di investimento”. È una strategia di pensionamento in cui gli investimenti sono suddivisi in tre gruppi in base al momento in cui l’investitore prevede di aver bisogno dell’asset per le spese di pensionamento. Uso un approccio simile nell’allocazione delle mie attività.

Morningstar descrive la strategia bucket come:

“L’approccio ben definito alla gestione del portafoglio pensionistico, avviato dal guru della pianificazione finanziaria Harold Evensky, mira ad aiutare efficacemente i pensionati a creare una busta paga dalle loro attività di investimento. Mentre alcuni pensionati si sono bloccati con un approccio incentrato sul reddito ma sono stati costretti a titoli sempre più rischiosi, il concetto di bucket è ancorato alla premessa di base che le attività necessarie per finanziare le spese di vita a breve termine dovrebbero rimanere in contanti. Le attività che non saranno necessarie per diversi anni o più possono essere parcheggiate in un pool diversificato di partecipazioni a lungo termine, con la riserva di liquidità che fornisce la tranquillità di superare periodiche flessioni nel portafoglio a lungo termine”.

Kiplinger descrive l’approccio bucket:

“Dividi i soldi della pensione in tre secchi: uno è per i contanti di cui avrai bisogno nel prossimo anno o due, comprese le spese maggiori, come una vacanza, un’auto o una nuova casa. Il successivo è per soldi che ti serviranno nei prossimi 10 anni. Il secchio finale è per i soldi di cui avrai bisogno in un futuro più lontano, sia per te che per i tuoi eredi. Il sistema di bucket “ti dà la sicurezza e la tranquillità di restare al passo”, afferma Jason Smith, autore di ‘The Bucket Plan: proteggere e far crescere i tuoi beni per un pensionamento senza preoccupazioni’”.

Mi piace il concetto di secchi per visualizzare le risorse da utilizzare per scopi specifici. All’inizio del 20^° secolo, il nonno Fisher predicava e implementava l’approccio “busta” per destinare reddito da lavoro per le spese specifiche e l’approccio del secchio è semplicemente un aggiornamento di tale strategia finanziaria: la segmentazione patrimoniale in base al tempo o la necessità. Si mantengono tre secchi intitolati:

Nei prossimi interventi parleremo dettagliatamente dei singoli buckets e faremo esempi di quali tipi di investimento (asset) mettere in ogni singolo secchio.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Aggiornamenti

Gli aggiornamenti sono molto scarsi perché riguardano il mese di dicembre in cui l’attività è notevolmente ridotta.

Isicrowd

Via Labriola. Il progetto è stato chiuso e il capitale con gli interessi pieni sono stati restituiti. Tenendo conto che la restituzione è stata fatta 4 mesi prima della scadenza e del bonus ottenuto il rendimento supera il 20%. Se tengo conto del bonus di €50 ed utilizzo la funzione TIR.X di Exel, il tasso di rendimento interno risulta del 44,72%.

La piattaforma ha annunciato che in futuro utilizzerà tre tipi di pagamento degli interessi: anticipato (o istantaneo) da restituire dopo 20 giorni dal successo della raccolta, bullet con cedole mensili e full-bullet. Ogni progetto avrà uno di queste tre modalità e sarà chiaramente specificato.

Build Around

Via Noto. Si sono concretizzate ulteriori cinque offerte preliminari di acquisto portando a soli due gli appartamenti rimanenti. Per gli appartamenti già oggetto di offerta la maggior parte dei rogiti avverrà tra fine Gennaio e metà Febbraio.

Italy Crowd

La Spezia: vista golfo. Il progetto è stato chiuso e il capitale con gli interessi del periodo sono stati restituiti. Tenendo conto che la restituzione è stata fatta 4 mesi prima della scadenza e del bonus ottenuto il rendimento del 12,87%.

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Nuove posizioni

Prepay

Ho investito €2.000 nel nuovo progetto PB Multiplex 110% in Vibo Valentia. Si tratta di un progetto di adeguamento sismico e di riqualificazione energetica di tre unità immobiliari con utilizzo del Superbonus 110%. La durata è di 16 mesi con un ROI del 16%. La restituzione del capitale avverrà in tre tranche: il 20% all’8° mese, il 20% al 12% mese e il restante alla scadenza. L’obiettivo economico di questo progetto andava da un minimo di €80.000 a un massimo di €150.000. L’obiettivo massimo è stato raggiunto il 12 gennaio. Il tasso di rendimento interno supera il 17%.

ItalyCrowd

Ho investito €2.000 nel progetto secondo step a Udine Via Vittorio Veneto. Il proponente visto il successo della prima raccolta ha deciso di ristrutturare un proprio appartamento al terzo piano. La durata è sempre di 12 mesi con un ROI del 12%. L’FLTV complessivo dei due appartamenti è di quasi il 19,00%. La raccolta si è chiusa con pieno successo.

Rimborso full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

Bulkestate

Investito €300 nel nuovo progetto a Riga, Lettonia, durata 12 mesi al 13%. L’obiettivo di raccolta era di €120.000. Il capitale raccolto servirà a ricostruire un edificio residenziale di tre piani con una superficie di 440 mq. La valutazione dell’immobile è di €200.000. L’LTV è del 60%. L’immobile è situato vicino alla città di Riga in un luogo famoso per la sua vegetazione e la presenza di due laghi.

L’investimento è di tipo full-bullet, gli interessi e il capitale sono accreditati alla scadenza del progetto, il 20.1.2023.

Reinvest24

Ho investito €1.300 in due tranche nel progetto di sviluppo in Moldavia, Metropolis Luxury Apartment 3^ e 4^ fase. Il progetto ha una durata di 18 mesi, un rendimento del 14% e paga interessi semestrali. Si tratta di un immobile di 9 piani con 90 appartamenti e locali commerciali al piano terra. Ogni appartamento avrà un posto macchina coperto e ci sarà un’area verde comune con parco giochi per i bambini. La Fase 1^ è stata rimborsata ed i lavori procedono secondo i programmi.

€1.000 in un prestito aziendale ad una società chimica con un fatturato di €3.600.000. Il prestito ha una durata di 6 mesi al 16% annuo con pagamento mensile degli interessi.

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CONCLUSIONI

Gli investitori esperti comprendono il valore della diversificazione dei loro portafogli per ridurre al minimo il rischio. Storicamente, un portafoglio ben diversificato includeva solo alcuni tipi di investimenti (azioni, obbligazioni, CD, obbligazioni, fondi e/o Etf). La diversificazione si è evoluta nei portafogli moderni, offrendo agli investitori libertà e scelta di asset non tradizionali, compresi immobili residenziali e commerciali. Anche se i cicli di mercato fluttuano drasticamente, il settore immobiliare offre stabilità e apprezzamento del patrimonio. Il settore immobiliare è un investimento non correlato, che è una distinzione importante, la sua performance non è legata ad azioni od obbligazioni. Nel complesso, gli investimenti immobiliari sono immuni dalla volatilità del mercato ed è un sollievo per gli investitori. Il reddito passivo o la capacità per gli investitori di generare reddito senza un coinvolgimento nell’acquisto è uno dei vantaggi più interessanti dell’investimento nel settore immobiliare.

“L’inattività ci sembra un comportamento intelligente“. Warren Buffet.

Saluti a tutti!