Crowdfunding immobiliare novembre

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci ad un nuovo aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare. Novembre è stato un mese impegnativo, ho effettuato investimenti di buon importo su progetti che mi piacevano e con buoni ritorni ed ho aumentato la diversificazione con investimenti P2B.

Visto che è piaciuta, ho tenuto anche in quest’articolo la nuova struttura del mio report divisa per tipologia di investimento. Ricordandovi di iscrivervi anche al mio gruppo telegram: entra nel canale Telegram di ReInvest!, direi che possiamo partire subito con la composizione del portafoglio:

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PORTAFOGLIO ATTUALE

GUADAGNI DEL MESE

I guadagni del mese di novembre sono di €993 lordi, in ripresa sul mese precedente. Purtroppo ci sono ancora progetti in ritardo in particolare sulle piattaforme baltiche, mentre su quelle italiane sono i soliti Superbonus 110% e confido che questa situazione sarà sanata per coloro che hanno operato correttamente.

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TERZO RAPPORTO IMMOBILIARE 2022

Dopo la crescita post pandemica, peggiorano le prospettive del mercato immobiliare. Un peggioramento dovuto alla congiuntura, che fa profilare all’orizzonte una fase di arretramento conseguente all’impennata dei prezzi. Ma “la sfida è ora quella di contenere l’arretramento nella fase avversa del ciclo economico, per poi riprendere il cammino di crescita non appena il quadro si sarà fatto meno fosco”, è l’auspicio dei relatori di Nomisma intervenuti alla presentazione del Terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma.

Per approfondimenti clicca qui.

Come è prevedibile c’è un rallentamento della dinamica espansiva del dopo COVID e, come dice il rapporto: “A produrre questo impatto negativo sono l’aumento dei costi energetici sulle imprese italiane e l’inflazione, che ormai si è trasferita all’interno del carrello della spesa, modificando le abitudini di consumo per 9 italiani su 10, con una perdita di potere d’acquisto stimata in 2.300 euro nel 2022. Motivi per i quali c’è stato un peggioramento drastico del clima di fiducia. Atteggiamento che si ripercuote sul mercato immobiliare, con una drastica riduzione delle intenzioni di acquisto e di mutuo residenziale nei prossimi 12 mesi, che Istat definisce certe”.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Nel grafico è mostrata la percentuale di investimenti in varie tipologie di crowfunding, è evidente che sto cercando di diversificare dal solo settore immobiliare senza smettere di investirci e compatibilmente con la possibilità di avere piattaforme valide.

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Investimento Prestiti Immobiliari

Recrowd

Nel grafico le cedole ottenute e quelle previste nel tempo.

Su questa piattaforma ho investito in 19 progetti, 17 in essere e 2 rimborsati. Aggiornamenti sulla piattaforma:

• Milano, Via Astesani. Il progetto è stato rimborsato con due mesi di ritardo per problemi di rogito. Facendo i conti ne è valsa la pena perché ho avuto un rendimento del 15,00% e un guadagno aggiuntivo di più di €200.
• Riccione, Via Ponchielli. Nuovo progetto su cui ho investito €5.000 al 12,00% per una durata di 12 mesi, il finanziamento era di €750.000 completamente finanziato. L’LTV dell’operazione è del 35,00% e il ROI annuo previsto del 45,45%. L’attività immobiliare consiste nella riqualificazione di un magazzino e dei locali sovrastanti con costruzione di 7 unità abitative di cui 3 già vendute. Le cedole saranno mensili con restituzione finale del capitale con l’ultima rata.
• Scarlino, Marina di Scarlino. Nuovo progetto con un investimento di €8.000 al 13,85% annuo per un periodo di 14 mesi, il finanziamento è di €1.200.000. Progetto con un LTV del 21,10% ed un ROI annuo previsto del 28,44%. L’intervento ha l’obiettivo di recuperare una struttura grezza, acquistata con procedura di saldo e stralcio, per ricavare 19 unità residenziali e 16 autorimesse. La costruzione è a pochi metri dal porto che compete con quello di Punta Ala, distante qualche chilometro. Anche questo progetto paga cedole mensili con restituzione del capitale alla scadenza.
• Montevarchi, Viale Diaz. Nuovo progetto con un investimento di €6.000 al 13,00% annuo per un periodo di 14 mesi. Il finanziamento è di €600.000. Progetto con un LTV del 65,20% ed un ROI annuo atteso del 22,10%. Il progetto prevede il recupero di una struttura a due piani con seminterrato. Si ricaveranno 4 unità abitative con relativo garage. 2 unità hanno avuto manifestazione d’interesse. Il rimborso è del tipo full bullet.
• Gallarate, Via Trieste. Nuovo progetto con un investimento di €3.000 all’11,50% annuo per un periodo di 9 mesi. Il finanziamento è di €500.000. Progetto con un LTV del 19,30% ed un ROI annuo atteso del 43,28%. Il progetto prevede il recupero di una struttura dismessa. Si ricaveranno 13 unità abitative. 4 unità sono state già vendute. Il rimborso è del tipo full bullet. La redditività di questo investimento non è tra le maggiori ma il progetto ha il pregio di un basso LTV, una durata ridotta e la localizzazione in provincia di Varese ma abbastanza vicina a Milano.

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Build Lenders

Al momento ho investito in 9 progetti, 6 da restituire e 3 chiusi nei tempi concordati. Nel mese di novembre:

• Anzio, Via Colle Esquilino. Progetto rimborsato nei tempi previsti. Si trattava di un Superbonus 110% su 4 villette unifamiliari. Il rendimento è stato del 9,00% per un periodo di 9 mesi con distribuzione trimestrale delle cedole.
• Cerreto Guidi, Via sul Vincio. Nuovo progetto con un investimento di €3.000 all’11,50% per un periodo di 12 mesi. L’obiettivo massimo di finanziamento è di €180.000. Progetto con un LTV del 5,70% e un ROI annuo previsto del 30,90%. L’operazione prevede il recupero di un complesso di 50 unità immobiliari di cui 10 già opzionate.

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Prepay

Nel grafico i redditi percepiti e quelli previsti con i progetti in essere.

Nessun nuovo investimento su questa piattaforma. Ho ricevuto gli interessi del progetto Duplez Gozzano – Davanzati di €230 pochi giorni dopo il raggiungimento del finanziamento. Probabilmente nel mese di dicembre ci sarà un progetto da valutare.

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Italy-Crowd

Nessuna novità a novembre.

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Reinvest24

Sto centellinando gli investimenti sulle piattaforme baltiche ed in particolare evito di investire più di una volta sullo stesso immobile. Purtroppo è normale dividere l’investimento in più fasi ma la successiva rimborsa la precedente fino ad arrivare alla costruzione finale ed alla relativa vendita. Se non troverò proposte interessanti comincerò a ritirare le rendite distribuite. Su questa piattaforma ho finanziato 20 progetti, 13 attivi e 7 chiusi.

• Lettonia, Riga, Complesso Residenziale Dainas 6^ Fase. Ho investito €500 con un  rendimento del 13,00% annuo per un periodo di 14 mesi. Pagamento semestrale delle cedole.
• Spagna, Valencia, Complesso L’Eliana 7^ Fase. Un investimento di €500 con un rendimento annuo del 13,50% per un periodo di 15 mesi. Le cedole saranno pagate mensilmente.

Sto investendo solo le cedole ricevute e la lunghezza dei progetti in cui ho investito è giustificata dal fatto che Reinvest24 preleva l’1% dell’investimento in fase di rimborso. È evidente che questa ritenuta ha una maggiore incidenza percentuale sui progetti brevi.

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Investimenti Prestiti al Consumo

Nel seguito la situazione nelle tre piattaforme nelle quali investo. Income Marcketplace è l’ultima arrivata ed è in fase di test. La ripartizione degli investimenti nei prestiti al consumo per piattaforma è la seguente:

Robocash

Data inizio investimento: maggio 2021

Investimento €6.000

Totale interessi €524,75

Tasso d’interesse 12,00%

Reddito novembre €54,33

Il guadagno medio della piattaforma è dell’11,61% in linea con il mio tasso di rendimento.

Questo mese è stato il migliore di sempre non solo perché ho aumentato l’investimento ma anche per un maggior contributo della piattaforma.

E’ stato introdotto un nuovo erogatore di prestiti dalle Filippine (Digido), facente parte del gruppo Robocash. Si è dovuto aggiornare l’autoinvest per considerare anche il nuovo erogatore.

Recensione Robocash

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Afranga

Data inizio investimento: agosto 2021

Investimento €5.200

Totale interessi €604,08

Tasso d’interesse 14,00%

Reddito ottobre €66,35

Anche su questa piattaforma ho avuto il maggior contributo mensile dall’inizio dell’investimento.

La situazione particolare di Afranga è che non riesce a emettere prestiti sufficienti per accontentare le richieste. Questo crea malumore ed un significativo cash drag. Personalmente non ho mai superato un cash drag del 5% ma questo dipende dalla configurazione dell’autoinvest e dall’utilizzo di acquisti sul mercato secondario.

Ci sarebbe da parlare per ore dello stato di Afranga ma per dare il polso della situazione voglio riportare le dichiarazioni del responsabile:

Sulla possibilità di avere maggiori prestiti

‘Abbiamo piani di espansione da molto tempo ormai, ma gli ultimi tre anni sono stati sulle montagne russe. Abbiamo attraversato la pandemia, i blocchi, i problemi di liquidità sulle piattaforme, le piattaforme che falliscono, la necessità di costruire la nostra piattaforma p2p, ora sta arrivando una recessione, …Penso che l’attenzione dell’azienda sarà sulla crescita del mercato bulgaro portando nuovi prodotti e funzionalità’.

Sulla situazione attuale

‘Come è stato discusso i fondi sulla piattaforma sono maggiori dell’offerta. Non c’è davvero niente di più che possiamo fare di quello che abbiamo già fatto. Suggerirei a chiunque subisca un significativo cash drag di ritirare i propri fondi per evitare la perdita di reddito’.

Ogni parola in più è sicuramente inutile.

È evidente che in questa situazione eviterò di aggiungere fondi, probabilmente farò dei piccoli prelievi mensili.

Recensione Afranga

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Esketit

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €3.200

Totale interessi €52,99

Tasso d’interesse –,–%

Reddito novembre €30,45

Non ho messo l’interesse perché per ora non è significativo per l’apporto dei bonus.

Sono molto soddisfatto di questa piattaforma: reddito interessante, buona disponibilità di prestiti, nessun trascinamento di liquidità e, per ora, nessun problema da segnalare.

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Income Marketplace

Ho iniziato a novembre un piccolo investimento di €400 per testare la piattaforma. È una piattaforma recente con un forte skin-in-the-game (dal 20% al 67%) e con un cuscinetto di cassa per rendere l’investitore più sicuro.

Appena iscritto un erogatore (ClickCash) è stato sospeso perché non ottemperava all’obbligo di riacquisto dei prestiti scaduti. Si sta cercando di trovare una soluzione amichevole per risolvere i prestiti in essere. Successivamente è stato trovato un bug nel sistema che è stato corretto.

Il mio investimento non ne ha risentito minimamente e, nonostante le premesse non esaltanti, penso che proseguirò lentamente lungo questa piattaforma.

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Investimenti Prestiti Aziendali

Capitalia

Investimento €19.000

Totale interessi €285,45

Totale reso capitale €1.605

Interessi Novembre €128,52

Reso capitale Novembre €605

Interesse 10,32%

La rischiosità rispetto al mese precedente non è cambiata di molto, siamo sempre in un rischio medio.

L’interesse vero è più alto perché quello evidenziato è una proiezione annuale sulle cedole pagate e non tiene conto dell’apporto dei nuovi investimenti.

Non è facile impostare una distribuzione degli investimenti ottimizzata sul rischio perché molti prestiti sono esauriti prima ancora di essere disponibili, in particolare quelli in classe A.

Attualmente siamo con un portafoglio di 17 investimenti, molto vicino al valore che il mese scorso avevamo indicato come ottimale (20-25).

Per ora sono molto contento di avere investito in Capitalia, progetti interessanti con un buon rendimento e il maggiore ritardo che ho subito è stato di 1 giorno. Penso che continuerò ad investire con apporti ridotti sfruttando il reinvestimento delle cedole e del rimborso mensile dei capitali.

Recensione Capitalia

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CONCLUSIONI

Penso che occorrerà essere ancora più selettivi e prudenti nell’investire. Questo significa prendere decisioni conservative (alto ROI e basso LTV). Ho sospeso gli investimenti su piattaforme che hanno progetti in ritardo per colpa dell’utilizzatore. Cercherò di diversificare il più possibile e di investire su progetti che ritengo interessanti.

Ribadisco quanto scritto il mese scorso. “Ho intenzione di proseguire nella diversificazione e negli aggiustamenti di portafoglio sfruttando maggiormente le rendite periodiche più che nuovi apporti di capitale”.