Crowdfunding immobiliare ottobre

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci ad un nuovo aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare. In questo articolo di ottobre ho preferito fare qualche piccola variazione all’organizzazione del mio report. Per dare una visione più completa di tutta la mia attività in lending, ho diviso in sezioni la narrazione dei miei investimenti. Troverete un capitolo ciascuno per:

• Crowdfunding immobiliare
• P2P Lending
• Prestiti aziendali

Fatemi sapere come vi trovate con la nuova struttura.

Cominciando invece a parlare della mia operatività di ottobre, questo mese ho effettuato sedici nuovi investimenti. Quattro progetti sono stati rimborsati: uno di Isicrowd e tre di Reinvest24. Proseguono i ritardi ma non sono preoccupato di questo, mi risultano siano dovuti a cause non dipendenti dalle piattaforme e dai promotori. A parte un piccolo progetto in Finlandia di €500 in cui il mutuatario ha difficoltà a rimborsare il prestito e si è avviata un’azione legale.

PORTAFOGLIO ATTUALE

Guadagni del mese

Questo mese ho ricevuto €730 di interessi lordi, in diminuzione rispetto a mese precedente. Ciò è dovuto principalmente ad alcuni progetti in ritardo per problematiche relative al Superbonus 110% e per differimento dei rogiti dovuti agli studi notarili.

NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Investimento Prestiti Immobiliari

Recrowd

Su questa piattaforma ho investito in 17 progetti, 16 in essere e 1 rimborsato. Aggiornamenti sulla piattaforma:

• Milano, Via Astesani. Il progetto sarà rimborsato dopo il rogito fissato a metà mese di novembre.
• Civitanova Marche (MC), Abitare 110%, il progetto non è ancora scaduto ma purtroppo subirà un ritardo per il noto problema del rimborso dei crediti fiscali relativi al Superbonus 110%.
• Torino, Lungo Po Antonelli. Nuovo progetto su cui ho investito €4.000 al 12,00% annuo per una durata di 10 mesi (quindi un 12,89%), il finanziamento era di €420.000 completamente finanziato. L’LTV dell’operazione è del 67,70% e il ROI annuo previsto del 22,08%. L’attività immobiliare consiste nel frazionamento in 2 unità di un appartamento di 240 mq. e della successiva vendita.

• Novara, Via Silone. Nuovo progetto con un investimento di €6.000 al 15,00% per un periodo di 14 mesi, il finanziamento è di €1.000.000 e si è a buon punto. Progetto con un LTV del 69,70% ed un ROI annuo previsto del 22,08%. L’intervento ha l’obiettivo di trasformare una villa con parco e dependance poco distante dal centro di Novara in 4 unità abitative: 3 pentalocali e un villino bilocale. Due unità pentalocali, quella al piano terra e quella all’ultimo piano con terrazza, sono già stati prenotati.

• Darfo Boario (BS), ex Albergo Vela. Nuovo progetto con un investimento di €3.000 al 13,00% per un periodo di 13 mesi. Il finanziamento è di €500.000. Progetto con un LTV del 10,70% ed un ROI annuo atteso del 38,83%. Il progetto prevede la demolizione di una struttura abbandonata di un ex albergo in forte degrado e la costruzione di un immobile residenziale e commerciale: 18 unità residenziali e 2 unità commerciali. Buona parte delle unità residenziali sono già state vendute.

Nella review scritta su questa piattaforma (che trovate qui: Recensione Recrowd) suggerivamo di modificare la trattativa personalizzata con una griglia di condizioni economiche e questo è stato fatto con mia piena soddisfazione. Si ha la certezza di quanto si può ottenere con l’importo dell’investimento senza contrattazioni fastidiose.

Altro punto fondamentale che suggerivamo era la conoscenza dello Stato Avanzamento Lavori dei progetti. Questa attività è ora svolta da una società terza che programma a scadenze trimestrali la verifica dell’avanzamento delle attività. Con questo controllo mi sento più tranquillo nell’investire, ho la consapevolezza dell’andamento dei lavori e la conoscenza per tempo di eventuali problematiche.

Prevedo di continuare a investire su questa piattaforma, mi trasmette la capacità di finanziare progetti importanti con ritorni interessanti e il controllo dell’attività durante la vita del progetto.

Build Lenders

Al momento ho investito in 8 progetti, 6 da restituire e 2 chiusi nei tempi concordati. Nuovo investimento:

• Monza, Via S.Pellico. Nuovo progetto con un investimento di €4.550 all’11,50% per un periodo di 12 mesi. Il finanziamento è stato di €126.400. Progetto con un LTV del 14,30% e un ROI annuo previsto del 34,38%. L’operazione prevede il cambio di destinazione urbanistica (da sottotetto ad abitazione) e la costruzione di 2 attici con ampi terrazzi. L’immobile è a ridosso del centro storico di Monza e un attico è già stato venduto.

Build Lenders è una piccola piattaforma che ha sempre mantenuto le sue promesse. E’ stata la prima piattaforma nella quale ho investito e prevedo di continuare a farlo in progetti che ritengo interessanti.

Prepay

Su questa piattaforma ho finanziato 14 progetti, 11 ancora attivi e 3 chiusi alla scadenza prevista. Variazioni nel periodo:

• Duplex Gozzano – Davanzati. Nuovo progetto con un finanziamento di €2.000 al-l’11,00% per un periodo di 12 mesi. Il finanziamento ha l’obiettivo minimo di €80.000 e massimo di €100.000. Progetto con un LTV del 46,64% e un ROI del 19,17%. Il progetto Gozzano è a Busto Arsizio e consiste nella ristrutturazione dell’immobile e successiva vendita. Il progetto Davanzati è a Milano e consiste nel cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale con ristrutturazione e frazionamento in 2 locali.

Italy-Crowd

19 progetti finanziati e 2 chiusi con anticipo sui tempi previsti. Novità di ottobre:

• Cosenza: Palazzo Storico. L’investimento con i relativi interessi doveva essere restituito ad agosto. Gli appartamenti sono stati tutti venduti e si attende di rogitare per procedere al rimborso. Si spera che questo possa avvenire entro la fine del mese di novembre. Il rimborso avverrà con un interesse del 15,00% invece del 12,00% pattuito a causa del ritardo.
• Dalmine, Via Cinquecentenario. Nuovo progetto con un investimento di €2.000 con un rendimento del 12,00% per un periodo di 12 mesi. Il finanziamento era da un minimo di €20.000 ad un massimo di €35.000. L’LTV è del 62,68% e il ROI del 43,27%. L’operazione consiste nell’acquisto di un appartamento e successiva vendita dopo un leggero intervento di tinteggiatura e pulizia.
• Rastignano BO, Piazza Piccinini. Nuovo progetto con un investimento di €2.000 con il canonico rendimento del 12,00% per un periodo di 12 mesi. Anche questo progetto aveva un piccolo finanziamento da €20.000 a €50.000. LTV del 21,00% e ROI del 20,51%. L’intervento consiste in un cambio di destinazione d’uso da ufficio a residenziale con successiva vendita. Si prevede che l’operazione si concluda prima dei termini.

Isicrowd

Piattaforma campana che si propone di operare nell’immobiliare turistico, ho finanziato 5 progetti, 2 attivi, 1 in raccolta e 2 chiusi nei termini (1 con 4 mesi di anticipo). Variazioni nel periodo:

• Casoria NA, Residenza Padre Ludovico. Rimborsato nei termini previsti. Era stato annunciato che sarebbe stato chiuso con 1 mese di anticipo ma evidentemente sono nati dei problemi. Comunque l’importante è rispettare i termini dell’accordo.
• Casoria NA, Nuova Costruzione D’anna. Nuovo progetto con un investimento di €1.100 al 9,13% per un periodo di 9 mesi. Il finanziamento ha l’obiettivo ridotto di €20.000. Progetto con un LTV del 12,94% e un ROI dell’11,00%. Il progetto consiste nell’acquisto e successiva vendita di un nuovo appartamento

Reinvest24

Piattaforma estone tra le più popolari che opera più come società immobiliare che come intermediario di finanziamenti, ha quasi 20.000 investitori, ha finanziato per più di €30 milioni e offre un rendimento medio del 14,80%. Ho finanziato 18 progetti, 13 attivi e 5 chiusi.

• Moldavia, Metropolis 8^ Fase. Rimborsato nei termini previsti con un rendimento dell’11,00%. I dividendi erano già stati pagati in cedole mensili.
• Prestito Emmetten, Svizzera. Le 3 trance di prestito ponte in attesa del finanziamento bancario sono state restituite anticipatamente. Il rendimento medio dell’investimento è stato del 16,00%. Anche questo investimento pagava cedole mensili.

Ci sono dei progetti in ritardo, in particolare in quelli baltici. Sembra che la situazione non sia drammatica e c’è l’assicurazione che i progetti andranno a buon fine, pagando nel frattempo gli interessi concordati. Staremo a vedere.

Questa piattaforma opera in 5 paesi europei e dall’inizio della guerra in Ucraina ho smesso di investire nei paesi baltici ma ho reinvestito gli interessi ricevuto principalmente in Spagna. Devo ora valutare come utilizzare i fondi ottenuti dai rimborsi.

Investimenti Prestiti al Consumo

Nel seguito la situazione nelle tre piattaforme nelle quali investo. Esketit è l’ultima arrivata avendo iniziato solo questo mese. La ripartizione degli investimenti nei prestiti al consumo per piattaforma è la seguente:

Robocash

Investimento €5.000

Totale interessi €461,80

Tasso d’interesse 11,53%

Reddito ottobre €48,83

Il guadagno medio della piattaforma è dell’11,61% in linea con il mio tasso di rendimento.

La piattaforma è nota per la sua solidità, la buona diversificazione e il grande volume di prestiti disponibile, questo porta ad un completo utilizzo dei capitali investiti.

Il rapporto rischio/rendimento è tra i migliori che si possano ottenere.

Afranga

Investimento €5.200

Totale interessi €587,73

Tasso d’interesse 14,00%

Reddito ottobre €50,25

Questa piattaforma è affidabile e con ottimi tassi d’interesse ma con un’offerta di prestiti insufficiente rispetto alle richieste e scarsa diversificazione.

Se non si vuole avere capitali inutilizzati occorre investire anche nel mercato secondario dove si possono trovare prestiti con un premio dello 0,1% e qualche volta alla pari.

Esketit

Investimento €1.700

Totale interessi €17,54

Tasso d’interesse 12,90%

Reddito ottobre €17,54

Mi trovo molto bene su questa piattaforma ma consiglio di creare un auto invest personalizzato, non sono stato soddisfatto da quelli proposti.

Il guadagno medio della piattaforma è del 13,33% in linea con il mio.

Estetit ha una limitata capacità di diversificazione e recentemente si è aggiunta la possibilità di investire in prestiti polacchi.

Investimenti Prestiti Aziendali

Capitalia

Attualmente questa è l’unica piattaforma di prestiti aziendali nella quale investo volentieri. L’attuale portafoglio è di 11 bond per un importo di €12.000 e con un rendimento medio del 13,20%, questo corrisponde ad un reddito medio mensile di più di €130. Un buon contributo al raggiungimento dei miei obiettivi.

La rischiosità di questo portafoglio è media, nel grafico è mostrata l’assegnazione per classi di rischio.

I prestiti in classe A hanno una probabilità di default tra lo 0,50% e il 1,30%, in classe B dell’1,40%, in classe C del 3,40%.

Da una comunicazione Capitalia:

L’approccio migliore per ridurre al minimo il rischio di portafoglio è distribuire gli investimenti sia nel tempo sia nel numero. Ciò garantirà che a) il rendimento complessivo non sarà influenzato in modo significativo dalla performance del prestito individuale e b) non si sarà vittima di un cattivo tempismo.

Il vantaggio della diversificazione è chiaramente visibile nei dati dei rendimenti storici della piattaforma. Dopo aver preso in considerazione gli effetti delle perdite su prestiti e gli accantonamenti per perdite, possiamo osservare i seguenti rendimenti di portafoglio rispetto al numero di prestiti investiti da ciascun investitore.

Da questo grafico possiamo trarre una serie di chiare conclusioni:

• Solo 3 investitori attivi su 293 hanno un rendimento negativo. Tutti gli investitori che hanno investito in 27 o più progetti hanno un ritorno positivo;
• Alcuni investitori che hanno costruito un portafoglio relativamente piccolo fino a 20 prestiti possono ottenere rendimenti superiori alla media, la maggior parte dei piccoli portafogli fornirà risultati inferiori alla media;
• Investire su tutti i prestiti di Capitalia porterebbe un ritorno del 10%;
• In molti casi gli investitori che hanno costruito portafogli con oltre 25 prestiti ma hanno riportato rendimenti inferiori alla media, hanno investito importi più alti di quelli medi in pochi prestiti più rischiosi;
• La volatilità dei rendimenti diminuisce nettamente con il numero di prestiti in portafoglio. Investire in un prestito è almeno due volte più rischioso di investire in un pacchetto di 25 prestiti.

Con queste conclusioni in mente, ti consigliamo vivamente di seguire i seguenti principi quando si investe in Capitalia (o altrove):

• Puntare ad avere un portafoglio di almeno 20-25 investimenti;
• Investire un importo simile in ogni progetto;
• Fare investimenti minori ma investire in un numero maggiore di progetti.

Penso di essere a buon punto nel raggiungimento dell’obiettivo d’investimento nei prestiti aziendali, farò in seguito qualche aggiustamento valutando le proposte e utilizzando le cedole mensili per sfruttare l’interesse composto ed aumentare la diversificazione.

CONCLUSIONI

Dovrei ripetere quanto scritto nelle conclusioni a settembre.

Ho intenzione di proseguire nella diversificazione e negli aggiustamenti di portafoglio sfruttando maggiormente le rendite periodiche che nuovi apporti di capitale. Questo dipenderà anche dalle opportunità che si creeranno in queste e altre asset class.

‘Nonostante tutto quello che è stato detto recentemente sulla “saggezza della folla”, l’autore preferisce volare con compagnie aeree che si affidano al servizio di piloti esperti e preparati, piuttosto che affidare il controllo dell’aereo all’opinione media dei passeggeri’. John Kay, Incertezza radicale: processo decisionale per il futuro.