Il portafoglio di ReInvest

Ciao a tutti da Reinvest! Viste le varie domande arrivate, ho deciso di spiegare più nel dettaglio in questo articolo come ho composto il mio portafoglio di crowdfunding immobiliare. Scrivo brevemente delle varie piattaforme dove investo e i progetti principali a cui ho finora partecipato, così da fornire qualche spunto a chi mi chiedeva più informazioni e, perchè no, dare anche una “base di partenza” per i miei futuri aggiornamenti sul blog di P2P-Italia.

Ricordo che il mio primo aggiornamento mensile è stato già pubblicato di recente, e lo potete trovare qui: Portafoglio crowd immobiliare agosto. Partiamo, riprendendo quella che è la mia situazione attuale:

Come si può vedere il portafoglio passivo è composto da una componente P2P (Robocash) di prestito a privati, e nove cowdfunding immobiliari (Real Estate) di cui due piattaforme equity (Walliance e BuildAround) e tre lending (prestito).

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BUILD LENDERS

Questa piattaforma è nata nel 2020. Ad oggi ha finanziato 3 progetti, tutti andati a buon fine.

Il progetto su cui abbiamo investito è la conversione di un ufficio a Milano in Via Emanuele Filiberto in 4 unità abitative di lusso (2 bilocali e 2 quadrilocali). La zona è importante, vicino all’Arco della Pace, a C.so Sempione e al nuovo complesso City Live.

La durata dell’investimento è di 6 mesi con un tasso di interesse del 10,00% annuo e il finanziamento è di €250.000. Obiettivo raggiunto dalla piattaforma.

Un appartamento è già stato venduto ad una cifra superiore al prestito, questo a metà di aprile. Ad oggi non ci sono novità e non si sa se è una carenza di aggiornamento o non sono state vendute altre unità.

Questo è stato il mio primo investimento in crowdfunding lending, scelto in base alle informazioni reperite sul web, alla lettura dei documenti messi a disposizione dalla piattaforma ed alla conoscenza diretta della zona che a Milano è ben considerata.

Il rimborso sarà effettuato con formula bullet con restituzione del capitale e degli interessi alla scadenza.

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ITALY-CROWD

Italy-Crowd è una delle più vecchie piattaforme di crowdfunding lending immobiliare, la sua nascita risale al 2015 anche se l’attuale struttura nasce nel 2020. Finora ha lanciato progetti immobiliari del valore di 48 milioni di euro.

Abbiamo investito €2.000 in un progetto a La Spezia ed altrettanti in un progetto a Padova.

La durata degli investimenti è di 12 mesi con un tasso di interesse del 12,00% annuo.

L’obiettivo sul progetto La Spezia era da €30.000 a €60.000. Finanziato sull’importo massimo, il progetto consiste nella realizzazione di 2 ville unifamiliari su 3 livelli in collina in vista del Golfo di La Spezia ristrutturando un immobile esistente.

Il progetto Padova ha l’obiettivo di raccolta da €30.000 a €85.000. La raccolta è in corso e al momento ha superato i €75.000. Il progetto riguarda la riqualificazione di un appartamento acquistato in pre-asta con trattativa a stralcio che libera il proprietario debitore dal pignolamento e della totalità delle pendenze.

Caratteristica di questa piattaforma è che i progetti sono rimborsati con formula bullet ma gli interessi sulla data dell’investimento e il capitale alla data di scadenza del prestito.

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PREPAY

Prepay è una piattaforma particolare, ha come caratteristica il pagamento anticipato degli interessi (entro 15 giorno dalla data di raggiungimento dell’obiettivo di finanziamento), del numero chiuso degli utenti (secondo l’ultima comunicazione: 200 investitori) e dell’uso sistematico dei bonus per incrementare gli interessi e fidelizzare gli investitori.

Il primo investimento, che consisteva nel finanziamento di un sismabonus su una villetta SDC, è stato effettuato in due trance da €1.000, utilizzando un bonus di €50 sui primi €1.000. L’investimento è dell’8% per un periodo di 8 mesi, con il, bonus si sono ottenuti €84 di interesse invece di €80 e ci sarà un rimborso di €1.050 al posto di €1.000. Oltre a questo è stato riconosciuto un bonus di €50 per ogni €500 investiti. Avendo aggiunto un investimento di €1.000 ho maturato un bonus di €200.

A metà luglio sono stati riconosciuti €164 di interessi. Ho investito €2.000 nel secondo progetto (ecobonus 110) versando €1.636, questo importo sommato agli interessi e al bonus porta ad €2.000 che sarà la base per gli interessi del progetto e l’importo rimborsato a scadenza. Si è quindi utilizzato l’interesse composto sugli interessi del primo progetto. Riceverò inoltre €160 a breve ed un bonus di €30 ogni €500 investiti (€120) da utilizzare nel successivo progetto.

Se i presupposti saranno mantenuti ho intenzione di continuare ad investire su questa piattaforma che ha un rendimento davvero interessante. Inoltre i progetti proposti sono rivolti al risparmio energetico ed a carattere ecologico in linea con il mio pensiero.

Anche questa piattaforma utilizza la formula bullet nella restituzione dell’investimento.

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BUILDAROUND

Buildaround utilizza l’equity crowdfunding ed è autorizzata e vigilata dalla Consob con un’apposita delibera, la 20737. Personalmente la ritengo molto sicura e penso che in futuro ci investirò maggiormente.

L’investimento di €5.000 è stato effettuato su un progetto di flipping a Milano in zona Ripamonti del valore di €500.000, in Via Noto 121, prossima all’Università Bocconi. Il progetto ha la durata di 1 anno con un rendimento previsto del 14,48%. Durante il progetto si sarà aggiornati dell’avanzamento lavori e di tutti i fatti che incidono sull’andamento dello stesso. L’impresa ha già concluso 2 operazioni in un immobile limitrofo e c’è la possibilità di una scadenza anticipata.

Fino ad oggi sulla piattaforma sono stati presentati 4 progetti di notevole importo tutti finanziati con successo ed uno ha chiuso restituendo agli investitori un interesse del 14%.

Anche questa piattaforma utilizza la formula bullet nella restituzione degli interessi e del capitale investito.

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WALLIANCE

Anche questa piattaforma utilizza l’equity crowdfunding ed è autorizzata e vigilata dalla Consob. E’ attiva da 4 anni, ha raccolto €41 milioni su 29 progetti, 6 di questi si sono conclusi restituendo oltre €7 milioni con un rendimento medio del 10,07%.

Il primo investimento di €5.000 è sul progetto Milano, via Monti Sabini, in zona Ripamonti del valore di €1,2 milioni della durata di 12 mesi e un rendimento previsto del 12,55%. Il progetto consiste nel recupero di un sottotetto a fini abitativi con la realizzazione di 8 appartamenti e 8 box.

Il secondo investimento di €5.000 è nel progetto Milano, via Fulcieri, da un valore di €2,5 milioni, della durata di 24 mesi e con un rendimento previsto del 26%. Il progetto prevede la demolizione di un fabbricato industriale abbandonato da anni e la costruzione di un complesso residenziale di 33 unità abitative, la zona è il centro storico di Niguarda, vicino all’ospedale, alla metropolitana e all’Università Bicocca. Rappresenta l’unico investimento di media durata, 2 anni, rispetto a tutti gli altri che non superano l’anno.

Anche questa piattaforma utilizza la formula bullet nella restituzione degli interessi e del capitale investito.

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PIATTAFORME DI CROWDFUNDING IMMOBILIARE

Le piattaforme nelle quali ho investito non sono le uniche e molte altre sono sotto osservazione e non esiterò ad investire quando riterrò interessanti i progetti presentati.

In Italia, oltre alle piattaforme descritte, ci sono:

• Re-Crowd,
• Concrete,
• Rendimento etico,
• Relender,
• Trusters,
• Isicrowd,
• PlaceUP,
• Invest-T,
• ….

Staniere:

• EstateGuru,
• CrowdEstate,
• Reinvest24,
• Land Secured,
• Crowd Property,
• Raizers,
• BulkEstate,
• InRento,
• Housers.

L’unica piattaforma di quelle elencate su cui non investirò è Housers. Nessuna due diligence sui progetti presentati e una struttura di commissioni torbida insieme a molti progetti di prestito che non si sono mai conclusi. Il più vicino possibile a una truffa senza esserlo tecnicamente. Attualmente indagata dalla polizia spagnola.

Su Re-Crowd non sono riuscito ad investire per problemi temporanei avvenuti sulla banca di servizio Lemon Way, mi è stato respinto un bonifico e non c’è stato il tempo di ripresentarlo.

Penso di investire a breve su Isicrowd che ha la caratteristica di operare in Sud Italia nel recupero di strutture abitative e turistiche.

Sicuramente cercherò di investire su Concrete dopo l’estate. Questa piattaforma di equity crowdfunding ha caratteristiche peculiari che cercheremo di analizzare in seguito.

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CONCLUSIONI

Si noterà che tutti gli investimenti sono distribuiti abbastanza equamente sui progetti per ridurre il rischio e nelle scadenze per avere quello che in inglese si chiama laddering (scalamento). Questa precauzione è utile per avere rendimenti mensili di valore simile in modo da creare un reddito periodico che ogni investitore, in base al momento ed alle proprie esigenze, deciderà se consumare o reinvestire tutto o in parte. Questo è particolarmente utile per coloro che sono alla ricerca di un reddito integrativo per il presente o per il futuro a seconda se sono in fase di accumulazione o pensionati in fase di deaccumulazione.