Indemo: investire negli NPL immobiliari

Ciao a tutti da Reinvest,

In questo articolo volevo parlare di una tipologia di investimento in lending che ancora non è stata trattata nel blog di P2P Italia: gli investimenti nei Non Performing Loan. Investire, cioè, in quote di crediti ceduti a sconto nel settore immobiliare in seguito a situazioni di insolvenza del debitore, venduti da istituzioni bancarie e gestiti tramite degli intermediari di recupero credito. Con l’occasione vi presenterò anche una piattaforma che ci permette di investire in questa tipologia di asset: Indemo.

Partirei dallo spiegare meglio cosa si intende per NPL immobiliari.

Cosa sono gli NPL immobiliari

NPL è l’acronimo di Non Performing Loans (crediti deteriorati), quindi crediti delle banche nei confronti dei debitori che si trovano nella condizione di non poter restituire i finanziamenti. Si tratta nella gran parte di mutui immobiliari non onorati.

I crediti sotto forma di mutui immobiliari che non sono restituiti si trasformano in sofferenze per gli istituti di credito, che si trovano costretti a procedere alla vendita degli immobili tramite esecuzioni forzate per recuperare totalmente o in parte il credito.

Gli NPL si possono dividere in tre categorie:

  • Crediti in sofferenza: si fa riferimento alle attività insolute dei debitori nei confronti delle banche.
  • Inadempienze probabili: la banca giudica improbabile che il debitore riesca a saldare il suo debito (bad loan).
  • Crediti deteriorati: crediti scaduti da oltre 60 giorni.

Gli NPL immobiliari sono considerati i crediti deteriorati meno rischiosi, perché hanno a loro garanzia l’immobile che è un bene tangibile che può essere rivenduto.

Guadagnare con gli NPL immobiliari

Per non pesare sui bilanci le banche sono invogliate a cedere i propri crediti immobiliari a prezzi vantaggiosi pur di ridurre la quantità d’insoluti. In questo modo sbloccano capitali immobilizzati a garanzia dei mutui erogati. La banca pratica la cessione dei crediti immobiliari per rientrare dalle passività prodotte dai prestiti ai clienti. Inoltre, l’accumulare debiti non esigibili non è il loro loro core business. Anche per i gruppi bancari globali, ciò richiederebbe la costruzione di reparti separati e l’assunzione di professionisti piuttosto costosi. Quindi, per la banca è più facile realizzare il debito sul mercato dei debiti sul mercato impostato sconto, ripulire il debito dal bilancio e mostrare l’importo di vendita come guadagnare nel P&L

L’opportunità di saldo e stralcio.

Per quanto gli NPL siano accessibili a chiunque, sono pochi i professionisti in grado di operare con essi e con una gestione del rischio che sia a loro vantaggio. Si tende perciò a ricorrere all’acquisto del credito NPL quando si è già nel mezzo di una procedura di pignoramento avanzata, e non è quindi più possibile ricorrere alla trattativa saldo e stralcio.

Il saldo e stralcio è l’opportunità introdotta dalla legge 145/2018 per chi si trova in situazioni economiche meno agiate, con un indebitamento non più sopportabile per le proprie capacità economiche.

Il procedimento di saldo e stralcio si può considerare un accordo bonario tra le parti, dove si versa una parte del debito originario (saldo) a fronte del rilascio da parte del creditore di una liberatoria dove si rinuncia ad ogni ulteriore pretesa sul debito (stralcio).

In un caso di sofferenza economica persistente in cui il privato si trovi nell’impossibilità di pagare quanto dovuto nel breve o nel lungo periodo, banche e finanziarie preferiscono un pagamento certo e immediato, anche in misura inferiore al credito reale, così da non incorrere in procedure giudiziarie di recupero del credito rischiando di perdere interessi e capitale. Quali sono i vantaggi e gli svantaggi?

  • il creditore potrà recuperare la somma di denaro in tempi brevi.
  • Possibilità di preservare il valore dell’immobile rispetto ad una vendita all’asta.
  • Il debitore può chiudere la propria posizione debitoria ed essere cancellato dalla centrale dei rischi.
  • L’acquirente ottiene l’immobile senza dover competere con altri compratori.
  • L’acquirente otterrà un immobile a un prezzo scontato rispetto al valore di mercato.

Acquisto di crediti NPL

La strategia di investimento immobiliare si concentra sulla acquisizione a forte sconto dei crediti ipotecari, che sono oggetto di procedura esecutiva già in essere, attraverso una società veicolo autorizzata dalla banca centrale.

Una volta acquistati gli NPL a prezzo vantaggioso le possibilità sono:

  • Riqualificare gli immobili acquistati con appositi interventi di ristrutturazione allo scopo di accrescerne il valore.
  • Ottenere un ritorno certo dai crediti deteriorati in tempi ragionevoli grazie alle diverse exit strategy.

I rischi nell’acquisto degli NPL immobiliari

Nel caso in cui una banca decide di cartolarizzare i crediti NPL a terzi, è necessaria prima un’attenta attività di valutazione dei portafogli oggetto della cessione. L’analisi può essere effettuata a campione o per singolo credito, a seconda delle dimensioni del blocco da immettere su mercato.

In fase di analisi sono prese in considerazione tutte le informazioni utili di natura economica, patrimoniale, fiscale e gestionale che potrebbero definire il possibile rischio di insolvenza. All’interno dello stesso portafoglio possono essere presenti diverse tipologie di esposizioni creditizie. Si può trattare di NPL con “lievi” ritardi fino a 90 giorni nel pagamento del debito oppure superiori. Vi possono essere casi in cui il debitore è intenzionato a collaborare e altri invece no.

Questo tipo di attività deve essere svolta da professionisti o da strutture abilitate.

Perché ho scelto INDEMO per investire nei crediti deteriorati

Indemo è una piattaforma di prestito peer-to-peer (P2P) con licenza lettone che permette agli investitori di investire nei debiti scontati (debiti deteriorati immobiliari) di origine spagnola sotto la supervisione della Banca Centrale. Rappresenta una novità nel panorama europeo perché permette l’accesso a investimenti alternativi garantiti da immobili, settore normalmente riservato a investitori istituzionali.

Indemo SIA è una società di investimento lettone con licenza di società di investimento MiFID a livello UE, che consente di operare in tutta l’Unione Europea. È anche membro del sistema nazionale di indennizzo degli investitori, istituito dal governo lettone per proteggere gli investitori, fino a un massimo di 20.000 euro per eventuali (seppur improbabili) operazioni fraudolente della piattaforma.

I rendimenti attesi sono del 15,1%, un tasso maggiore della media offerto dal mercato dei prestiti P2P. Ovviamente, si tratta di un rendimento medio storico, i reali possono essere sia maggiori, che minori, a seconda dei specifici casi. Questi investimenti operano con l’acquisizione di asset immobiliari a prezzi inferiori, aumentando così il potenziale di rendimenti dalla vendita o dalla risoluzione di tali asset. In parole semplici gli investitori su Indemo investire in beni immobili ipotecati al 50% di sconto dal suo valore di mercato e attendere fino a quando il bene immobile è venduto all’asta o fuori dalla transazione tribunale è raggiunto con il debitore. Indemo attualmente utilizza un partner spagnolo (la società di gestione debiti Tamarindo Vector) per offrire tali asset a noi investitori nella propria piattaforma.

Se volete provare la piattaforma, potete iscrivervi tramite il link di P2P Italia: Iscrizione a Indemo

Come funziona Indemo

Vediamo gli step in cui si concretizza l’offerta di Indemo (dalla piattaforma):

  1. Le banche collocano sul mercato a prezzi ridotti i prestiti che non sono più in linea con i loro interessi. I partner spagnoli di Indemo selezionano attentamente i prestiti più interessanti che sono resi accessibili sulla piattaforma.
  2. Otto prestiti sono aggregati in titoli denominati Notes, strumenti dotati di un proprio ISIN ed un valore nominale definito, creando una struttura che diversifica e riduce il rischio mantenendo un rendimento possibilmente costante.
  3. Le Notes sono accessibili agli investitori sulla piattaforma. L’investitore può scegliere la Note che ritiene più interessante esaminando i crediti componenti.
  4. Al momento della vendita degli immobili legati al prestito al valore di mercato, l’investitore avrà diritto a una quota del 50% dal differenziale tra il prezzo scontato pagato per il debito e il ricavato della vendita della proprietà. Solitamente lo sconto medio per gli oggetti inseriti sulla piattaforma Indemo si aggira intorno al 40%.
Esempio di una note su cui ho investito

Ogni nota è composta da 8 diverse proprietà spagnole.

La visualizzazione dell’elenco degli oggetti mostra:

  • Esp. Ritorno“: tasso di rendimento annuo atteso basato su uno scenario medio, in cui il 90% del debito è recuperato entro 18 mesi.
  • Valutazione: il valore del bene sottostante valutato da una società indipendente. (la relazione di valutazione è disponibile anche per la revisione e l’esame)
  • PTV (price to value): il PTV è calcolato dividendo il prezzo pagato per il debito scontato dagli investitori per il valore dell’immobile. Per esempio. nel terzo immobile il 52%. Il valore di stima è di €403.274. Il debito è stato acquistato per €210.000.
  • Durata (M): durata prevista in mesi.
  • Stato: lo stato di recupero effettivo, il che significa quanti step il debito in esame dovrebbe passare, per finire all’asta preclusione.
Flusso, che mostra nella nota lo stato di avanzamento di ciascun prestito

È importante sapere che un investimento in una nota non produce un flusso di cassa predeterminato per l’investitore: il piano di rimborso è full bullet per ciascuno degli otto debiti nella nota. Si tratta di un investimento con un rischio moderato e l’attraente rendimento previsto del 15,1% potrebbe alla fine rivelarsi maggiore, minore o addirittura produrre una perdita.

Il primo immobile venduto da Indemo è quello evidenziato in precedenza, si tratta di un immobile di 119 m2, situato sulla costa occidentale di Ibiza, Isole Baleari. L’appartamento è situato in un complesso privato, vicino a ristoranti e spiagge. Il debito è stato venduto sul mercato secondario del debito a €246.000 in contanti ad un acquirente che opera nelle fasi di asta e post-asta. Questo si è tradotto in un interesse dal 22% al 118% annuo, a seconda del momento dell’acquisto.

Qualche domanda a Sergey Vyshkovski, CEO di Indemo

Con l’occasione dell’articolo, abbiamo avuto modo di parlare con Sergey Vyshkovski, co founder e amministratore della piattaforma Indemo, per chiedere direttamente a lui perchè è una buona opportunità investire negli NPL tramite la sua piattaforma.

P2P Italia: I debiti scontati (investimenti in Non Performing Loans) sono un asset finora trattato molto poco nel panorama del p2p lending europeo. Quali pensi siano i vantaggi per gli investitori, rispetto magari ai tradizionali prestiti p2b?

Sergey: In effetti noi di Indemo siamo pionieri nel portare gli NPL come nuova asset class di investimento nell’orizzonte degli investitori retail in Europa. Un po’ come avviene da tempo negli Stati Uniti, dove già investitori privati vi possono investire.
A nostro avviso, le obbligazioni ipotecarie non garantite superano il principale prodotto di mercato P2P, i prestiti non garantiti al consumo, in tutti i parametri cruciali: rendimento, collaterale, sicurezza. Con l’aggiunta del funzionalità di mercato secondario, Indemo presto supererà anche le medie in termini di liquidità.
I mutui NPL sono inoltre molto più sicuri di altri tipi di investimenti immobiliari, dei developement loans (se vediamo alta promozione, corretta valutazione e rischio di liquidità). Come negli affitti, negli NPL ipotecari l’importo dell’investimento è di solito due volte coperto da valore immobiliare residenziale .

P2P Italia: Sempre sugli NPL. Perché scegliere la Spagna come paese per avviare l’attività, rispetto ai Baltici dove ha sede Indemo? O perchè non qualche altra nazione europea?

Sergey: La Spagna è la quarta economia più grande della zona euro, con un mercato bancario e immobiliare significativo. D’altra parte gli eventi storici dopo la grande crisi finanziaria ha portato il mercato dei debiti ad evolversi in Spagna negli ultimi 15 anni. Ora questo mercato ammonta a 40 miliardi di euro, rendendo la Spagna più grande mercato del debito in Europa. In Indemo guardiamo con attenzione alla selezione dei fornitori dei possibili progetti e per la Spagna abbiamo trovato partner affidabili che lavorano in questo mercato dei mutui per quasi 15 anni.
Quindi, in breve, la nostra scelta della Spagna è basata sulle attuali opportunità di mercato e sull’esperienza di mercato rintracciabile dei nostri partner.

P2P Italia: Quali sono i piani di crescita per il prossimo futuro? Sia in termini di tipologie di asset da inserire nella piattaforma come prospettiva nei vari mercati europei (rimanere in Spagna o espandersi in altri paesi)?

Sergey: Sono in arrivo opportunità di investimento nei mutui ipotecari. Sarà un’opportunità in cui si investe in un classico mutuo bancario ipotecario, con piano di rimborso predefinito, che è stato rilasciato ad un privato. Gli investitori qui vedranno rimborsi mensili regolari sul loro conto con Indemo.
Andando oltre, espanderemo le opportunità di investimento immobiliare dalla Spagna, aggiungendo i flip immobiliari e gli immobili affittati. Il motivo è che, in alcuni casi, il mutuo NPL può essere acquistato a scopo di proprietà immobiliare e quindi utilizzato come oggetto di investimento separato, con una buona riserva di margine.
Per noi la profonda esperienza e competenza è il fattore chiave per scegliere nel mercato. Così, per un po’, ci concentreremo sul mercato spagnolo e lì ampliare la nostra selezione di prodotti. Ma abbiamo anche iniziato a cercare partner affidabili per la fornitura di prodotti simili da Francia, Italia e Portogallo. Così vedremo come potrebbe espandersi in queste direzioni.
A medio termine la nostra strategia sta facendo di Indemo una piattaforma di investimento multi asset, incentrata sulla varianza degli investimenti alternativi, in quanto tali asset classes iniziano ad essere importanti, in termini di peso, nei portafogli delle nuove generazioni di investitori.

Grazie a Sergey per il contributo all’articolo del blog. Ho cercato in queste poche righe di descrivervi quali possono essere le opportunità di questa nuova tipologia di asset.

Per chi volesse infine iscriversi a Indemo e testare la piattaforma, può come sempre farlo attraverso il link di P2P Italia: Iscrizione a Indemo

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