Portafoglio crowd immobiliare Agosto
Ciao a tutti da ReInvest! In questo mio primo resoconto sul blog di P2P-Italia vi presento qual è il mio portafoglio attuale nelle piattaforme di crowdfunding immobiliare, e non, dove investo. Parlerò poi di qualche aggiornamento a riguardo di queste piattaforme e dell’apertura delle mie ultime posizioni nel periodo.
Partiamo quindi!
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SOMMARIO
- Il sole splende ma alcune nubi si stagliano all’orizzonte.
- Ad agosto, i nostri investimenti viaggiano con un rendimento lordo superiore all’11%.
- Stiamo aumentando la diversificazione cercando di diminuire i rischi.
“Non è sicuro possedere un solo titolo, perché nonostante i tuoi migliori sforzi, quello che scegli potrebbe essere vittima di circostanze impreviste”. – Peter Lynch.
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PORTAFOGLIO AGOSTO
Ecco la tabella dei miei progetti di crowdfunding immobiliare. A differenza di quella di Paolo, preferisco indicare nella colonna reddito non la quota mensile, ma il rendimento complessivo dello specifico progetto.
| Piattaforma Progetto | Investimento | Reddito | Rimborso | Data Rimborso | Resa Annua |
| BuildLanders Sempione | €2.000 | €100 | €2.000 | 11/21 | 10,00% |
| Italy-Crowd La Spezia | €2.000 | €240 | €2.000 | 06/22 | 12,00% |
| Italy-Crowd Padova | €2.000 | €240 | €2.000 | 07/22 | 12,00% |
| Prepay Sismabonus | €2.000 | €164 | €2.000 | 02/22 | >14,00% |
| Prepay Ecobonus | €2.000 | €160 | €2.000 | 03/22 | >14,00% |
| BuildAround Via Noto 121 | €5.000 | €724 | €5.000 | 06/22 | 14,48% |
| Walliance Via Sabatini | €5.000 | €625 | €5.000 | 06/22 | 12,50% |
| Walliance Via Fulcieri | €5.000 | €1.300 | €5.000 | 06/23 | 26,00% su 2 anni |
| Robocash | €1.500 | €172,5 | €1.500 | 11,50% | |
| Isicrowd Giuliano NA | €1.000 | €100 | €1.050 | 04/22 | >14% |
| Re-Crowd Roma | €1.000 | €140 | €1.000 | 09/22 | 12% |
| Italy-Crowd Cosenza | €1.000 | €120 | €1.000 | 08/22 | 12% |
| Prepay Bari | €2.000 | €212 | €2.000 | 09/22 | >14% |
| Totale | €31.500 | €4.297,5 | €31.550 |
Abbiamo aggiunto due investimenti in due nuove piattaforme rispetto alla mia configurazione di partenza. Non abbiamo diversificato tanto per farlo, abbiamo investito su progetti precisi con caratteristiche di sicurezza e redditività.
Abbiamo ottenuto altri €160 da Prepay e abbiamo investito per aumentare la resa del 2022.
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ULTIME NOTIZIE
Purtroppo ho saputo che su una piattaforma nella quale non ho investito, un numero significativo di progetti ha subito ritardi importanti ed alcuni di questi sono incagliati. I problemi su una piattaforma sono problemi di tutti perché creano sfiducia in un settore giovane, in grande ascesa ma in fase di assestamento. La reazione naturale degli investitori coinvolti è di condanna di tutto il settore e la rinuncia a reinvestire nel crowdfunding immobiliare.
Avevo in mente di cominciare a discutere quali informazioni sono importanti nella scelta dei progetti nel crowdfunding immobiliare e queste notizie rendono la selezione dei progetti un argomento da analizzare già da ora.
Analizzando i progetti problematici (in ritardo o neppure partiti) ho notato che un buon numero di questi hanno in comune la richiesta di investimenti prima di essere in possesso dell’immobile sul quale intervenire. Sicuramente c’è una carenza nell’analisi del progetto da parte del proponente ma ognuno di noi deve fare tesoro delle esperienze degli altri e da parte mia non ho intenzione di investire in progetti in cui non si è già acquistato l’immobile da ristrutturare o da abbattere, o il terreno sul quale costruire.
Questo elemento aggiunto all’LTV (Load to Value, cioè la percentuale di prestito che serve all’azienda, che deve essere minore del 75%) sono i primi elementi che ho intenzione di utilizzare nella scelta dei progetti e la prima attività da svolgere è sottoporre il portafoglio a questa analisi per valutare eventuali criticità. Ritengo lo stato avanzamento lavori un ulteriore elemento da considerare, è l’unica informazione che ci tiene collegati all’investimento dopo il finanziamento, fino alla chiusura e al rimborso. Purtroppo molte piattaforme ritengono il raggiungimento del finanziamento l’obiettivo principale, ma non è così, è il rimborso l’obiettivo principale e lo stato di avanzamento è fondamentale per accompagnare il progetto all’obiettivo.
Ho chiesto ad alcune piattaforme di mettere l’LTV nella locandina del progetto assieme al periodo di investimento e all’interesse offerto. Una piattaforma mi ha detto che lo metterà nei prossimi progetti e un’altra mi ha risposto che pochissimi investitori lo richiedono. Peccato, sulle piattaforme baltiche l’LTV è un dato che compare normalmente e sarebbe un segno di rispetto verso gli investitori.
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AGGIORNAMENTI
BUILD LANDERS
Progetto Sempione. Lo stato di avanzamento lavori sta rispettando i programmi e il progetto rispetterà i rimborsi previsti.
ITALY-CROWD
Progetto La Spezia. Le attività procedono spedite ed esistono i presupposti di una restituzione anticipata sulla scadenza prevista.
PREPAY
Sismabonus. Il progetto procede nei tempi previsti.
Ecobonus. Lo stato avanzamento lavori è coerente con il piano.
Sono contento che questa piattaforma abbia aderito alla richiesta di creare una sezione in ogni progetto con lo stato avanzamento lavori corredato anche da fotografie del cantiere. Il secondo progetto sembra in leggero anticipo sul piano lavori.
BUILD AROUND
Via Noto. Le attività procedono a ritmo spedito e si prevede un anticipo sui tempi previsti.
Buone notizie che porteranno ad un miglioramento del ritorno sull’investimento.
WALLIANCE
Progetto Monti Sabini. Un inconveniente burocratico potrebbe portare ad un leggero ritardo sui tempi previsti, c’è tutto il tempo per essere recuperato.
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NUOVE POSIZIONI
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ITALY CROWD
Ho investito €1.000 in Italy-Crowd in un progetto a Cosenza.
La durata degli investimenti è di 12 mesi con un tasso di interesse del 12,00% annuo.
L’obiettivo sul progetto Cosenza era in una prima fase da €25.000 a €40.000. Con il capitale raccolto nella prima settimana il proponente ha acquistato la proprietà e il progetto è stato portato a €80.000 per finanziare il completamento del progetto. Ho investito perché è stato superato il vincolo del possesso dell’immobile. Il progetto consiste nella ristrutturazione di un palazzo nella piazza principale della città e la realizzazione di 4 alloggi. Il ROI è del 54%, un valore particolarmente interessante.
L’investimento sarà rimborsato con formula bullet ma gli interessi sulla data dell’investimento e il capitale alla data di scadenza del prestito.
RECROWD
ReCrowd è una piattaforma di lending di cui si ha ottime opinioni, è un po’ che la seguo e non ho investito in precedenza per contrattempi tecnici. Questa piattaforma è nata nel 2019 ed ha raccolto in fase di startup una cifra importante di €418.000 su OpStart a fronte di un obiettivo di €50.000. gli investitori hanno avuto una grande fiducia sulla piattaforma.
A marzo 2021 hanno raccolto più di €1.000.000 su 6 progetti finanziati di un valore di €4.000.000 e 320 investitori. Da allora sono molto cresciuti, hanno incrementato il numero di progetti da finanziare, non hanno progetti problematici. Molti progetti hanno rimborsato in anticipo mantenendo gli accordi pregressi, quindi con un notevole incremento dell’interesse ottenuto.
Ho investito €1.000 in un progetto a Roma, zona Cinecittà.
La durata degli investimenti è di 14 mesi con un tasso di interesse del 12,00% annuo.
L’obiettivo sul progetto Cinecittà era di €200.000. Il progetto consiste nel frazionamento di un appartamento anni ’70 in 2 unità, un trilocale ed un bilocale. Questo perché le richieste sono per appartamenti di taglio contenuto. La durata del lavoro è previsto di 3 mesi, saranno arredati e posti in vendita. Esiste la concreta possibilità che il progetto duri meno del tempo previsto.
L’investimento sarà rimborsato con formula bullet con il pagamento degli interessi e del capitale alla data di scadenza del prestito.
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ISICROWD
Isicrowd è una piattaforma che opera solo al sud in ambito crowdfunding immobiliare e turistico. Ho deciso di investire su questa piattaforma per la bontà del progetto e per fiducia nella realtà meridionale.
Ho investito €1.000 in un progetto in provincia di Napoli, Gugliano in Campania, via Labriola 5.
La durata degli investimenti è di 9 mesi con un tasso di interesse del 13,00% annuo.
Il finanziamento è di €45.000 e il progetto consiste nella ristrutturazione ed adeguamento di un appartamento. L’immobile è già venduto, nella documentazione abbiamo il contratto di vendita e copia dell’assegno della caparra. Attualmente i lavori sono completati al 44% ed esiste la possibilità di un anticipo sui tempi. La ripartizione dell’investimento è 43% ente proponente, crowdfunding il 57%.
L’investimento sarà rimborsato con formula bullet con il pagamento degli interessi e del capitale alla data di scadenza del prestito, fortunatamente riceverò €50 in più per aver segnalato un bug nella procedura di registrazione.
Questa piattaforma ha una sezione avanzamento lavori molto ben curata, divisa per tipo di attività con le percentuali di raggiungimento. Dovrebbe essere presa ad esempio da altre piattaforme.
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PREPAY
Il mio terzo investimento in Prepay è un progetto a Borgo Sant’Anna Bari. Il prestito servirà a finanziare il completamento e la funzionalità di tre unità immobiliari posti al piano rialzato di un condominio signorile. Il progetto ha un obiettivo minimo di €100.000 e massimo di €115.000. Il rendimento è del 10% per un periodo di 12 mesi. Il ROI del progetto è del 74%.
Ho investito €1.840 che aggiunti all’interesse anticipato di €160 del precedente investimento portano l’importo a €2.000. Con questo investimento avrò diritto a €120 di bonus da investire nel prossimo progetto e €212 di interessi anticipati. Questo importo si raggiunge con il bonus acquisito. L’interesse è veramente interessante e sarà dell’ordine dei precedenti investimenti.
Anche questa piattaforma utilizza la formula bullet nella restituzione dell’investimento.
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ROBOCASH
€500 di incremento mensile, ho un primo obiettivo a €3.000 e poi vedremo se incrementare o solo accumulare.
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CONCLUSIONI
Come ha detto qualcuno “solo gli idioti (o i morti, aggiungo) non cambiano mai idea”. Ho preferito distribuire su più progetti i nuovi investimenti per ridurre il più possibile il rischio. Progetti che iniziano con la proprietà dell’immobile da parte del proponente ed in alcuni casi con la vendita su carta. Seguirò attentamente le piattaforme che hanno dei precedenti di ritardo della conclusione dei progetti, sperando che siano incidenti di percorso o dovuti al Covid 19.
La commissione europea ha emanato nuove direttive a cui devono attenersi le piattaforme di crowdfunding, queste hanno un anno di tempo per attenersi e ciò comporterà costi aggiuntivi e nuove opportunità. Saremo vigili sui nuovi sviluppi e fiduciosi dell’opportunità che offre questo tipo d’investimento.
Come trovate questi nuovi articoli relativi al crowdfunding immobiliare? Fatecelo sapere nei commenti o tramite il form contatti! Alla prossima!
Grazie per questo bell’ articolo!
Non so se mi sono perso tuoi precedenti, ma io sono un neofita e mi piacerebbe sapere delle “basi”: come si sceglie la piattaforma, il progetto e come raggiungere un obiettivo che potrebbe essere un “affitto” mensile di 1000€ netti…che dici? Grazie mille!
Ciao Roberto, se vuoi avere un reddito di €1.000 al mesedall’investimento in Crowdfunding Immobiliare devi ipotizzare un rendimento lordo del 10% (non scontato ma raggiungibile). Devi quindi investire €170.000 per avere circa €1.050 supponendo una tassazione del 26% (ricorda che devi fare la dichiarazione dei redditi). Siccome a mio parere l’investimento in questo settore non deve superare il 25% dovresti avere un capitale di €680.000. Se vuoi raggiungere il tuo obiettivo con il portafoglio complessivo è chiaro che occorrerebbe un capitale inferiore ma dovresti sapere come allocare le varie asset class.
Ricordati 3 regole:
1. Nell’investimento a rischio devi mettere i soldi di cui non hai bisogno per vivere, e questo lo è.
2. Non bisogna mai perdere denaro. Warren Buffet
3. Non dimenticare mai la regola precedente. Warren Buffet
L’articolo precedente sarà messo in linea a breve e si potrà vedere la sua evoluzione.
Interessante articolo, vorrei chiederle come mai gli investimenti sono stati fatti principalmente su piattaforme italiane? Io nel mio portafoglio ho inserito anche estateguru e lendsecured.
Altra domanda, mi risulta che nonostante le piattaforme italiane debbano pagare la ritenuta del 26, questa non sia a titolo di imposta ma di acconto, i redditi vanno quindi tassati con l’aliquota irpef come da interpello 56 del 25.09.20. Vorrei sapere se le risulta diversamente. grazie ancora per questi contenuti
So dell’esistenza delle piattaforme baltiche, hanno iniziato molto prima, hanno più esperienza e propongono molti progetti interessanti. E’ stata una scelta.
Vedevo rendimenti abbastanza allineati e ho preferito iniziare in Italia su piattaforme che investono al Nord o in località turistiche, luoghi che conosco o su progetti che non prevedono vendite (… bonus). Successivamente sono passato al Sud.
Estateguru ha attraversato un periodo difficile ad ha circa il 9% dei progetti in default e il 7,5% in ritardo. Lendsecured investe nel settore agricolo. Ritengo Bulkestate la piattaforma migliore, purtroppo non propone molti progetti ed attualmente non ne ha nessuno aperto. Penso inizierò da loro.
Ti dico quanto mi risulta anche se dovresti interpellare un commercialista. L’investimento in crowdfunding equity (Walliance, Concrete, BuilAround) è come un investimento azionario, paghi il 26% sulla plusvalenza e non rientra nei redditi da dichiarare. Nel crowdfunding lending il 26% è a titolo di acconto, in fase di dichiarazione sarà regolato in base al reddito complessivo
Grazie e complimenti per questo articolo, finalmente anche un blog sul crowdfunding immobiliare.. Sarebbe molto bello se faceste qualche articolo che descrivi qualche piattaforma, almeno le vostre preferite. Quali sono le migliori e i pro e contro delle piattaforme in generale.
Sul Web ci sono molte review delle piattaforme e questo è il primo passo. Occorrerebbe iscriversi ai gruppi di discussione ed ascoltare quello che ufficialmente non si dice. Andare sulle piattaforme e vedere la storia dei progetti e tenere conto che c’è la tendenza (e qualcosina di più) a nascondere lo sporco sotto il tappeto. E, cosa importante, iniziare lentamente e distribuire il più possibile. Dei progetti devi guardare molte cose: l’LTV, se l’immobile da ristrutturare o il terreno è stato acquistato, se ci sono già vendite in corso, il rischio del progetto (i …bonus sono meno rischiosi, non c’è vendita), il business plan e il ROI del progetto, … Leggere e studiare la documentazione e fare ricerche autonome.
Non fare quello che faccio io ma evita i miei errori. Come scriveva B.Brecht: “Sto lavorando duramente per fare il mio prossimo errore”. Negli ultimi 2 mesi ho cambiato molto l’approccio: investo cifre inferiori e distribuisco su più progetti che ritengo a basso rischio. Non voglio spaventare nessuno, se ci investo è perchè ci credo ma non dimentico che è un investimento ad alto rischio.
Sul Web ci sono molte review delle piattaforme e questo è il primo passo. Occorrerebbe iscriversi ai gruppi di discussione ed ascoltare quello che ufficialmente non si dice. Andare sulle piattaforme e vedere la storia dei progetti e tenere conto che c’è la tendenza (e qualcosina di più) a nascondere lo sporco sotto il tappeto. E, cosa importante, iniziare lentamente e distribuire il più possibile. Dei progetti devi guardare molte cose: l’LTV, se l’immobile da ristrutturare o il terreno è stato acquistato, se ci sono già vendite in corso, il rischio del progetto (i …bonus sono meno rischiosi, non c’è vendita), il business plan e il ROI del progetto, … Leggere e studiare la documentazione e fare ricerche autonome.
Non fare quello che faccio io ma evita i miei errori. Come scriveva B.Brecht: “Sto lavorando duramente per fare il mio prossimo errore”. Negli ultimi 2 mesi ho cambiato molto l’approccio: investo cifre inferiori e distribuisco su più progetti che ritengo a basso rischio. Non voglio spaventare nessuno, se ci investo è perchè ci credo ma non dimentico che è un investimento ad alto rischio.
Complimenti per l’articolo e grazie per condividere i tuoi investimenti. Sarebbe bello da sapere, delle piattaforme su cui investi, quali hanno la detrazione del 26% e fanno da sostituto d’imposta, cosi da poterci regolare nella scelta di una nuova piattaforma. Grazie
Dovrebbe essere facile rispondere a questa domanda ma purtroppo non lo è. Per essere sicuro dovrei avere già ricevuto i rimborsi. Ti dico quello che mi risulta e non mi prenderei la responsabilità di questo: Re-Crowd e Isicrowd sono sostituti d’imposta. BuildLenders, Italy-Crowd e Prepay non lo sono anche se qust’ultima sembra sia sulla strada di diventarlo. Le piattaforme equity dovrebbero applicare il 26% come cedolare secca come le plusvalenze azionarie. Le piattaforme estere evidentemente non lo fanno. Tutti i redditi dovranno essere dichiarati e con questi quanto anticipato dai sostituti d’imposta e sul reddito totale pagare l’aliquota marginale. Gli investimenti esteri vanno segnalati nel quadro RW e versare il 2 per mille. Su questa problematica occorre interpellare un commercialista. Non voglio fare il mestiere degli altri.
Mi correggo: Italy-Crowd applica la ritenuta d’acconto del 26%. Così è riportato dalla piattaforma. Scusa.