Reinvest – Investimenti crowdfunding febbraio

Ciao a tutti da Reinvest ed ecco il mio solito articolo di aggiornamento sui miei investimenti.

Da questo mese ho deciso di aggiungere una sezione intitolata Finanza Alternativa in cui mi piace mettere alcune idee di investimenti innovativi, leggendole ci si rende conto che l’unico limite alle attività è la fantasia. Queste descrizioni sono tratte dalle mie letture e quindi sono ricerche fatte da altri quasi esclusivamente negli Stati Uniti.

Sulla base delle esperienze per questo anno ho preso le seguenti iniziative:

  1. Le piattaforme in cui ho investito in modo significativo devono operare autonomamente cioè i rimborsi e le restituzioni devono finanziare i nuovi investimenti.
  2. La redditività dei crediti al consumo non è interessante come tempo fa e ho l’obiettivo di ridurre la loro esposizione nel mio portafoglio.
  3. Cercherò nel tempo di eliminare le piattaforme poco performanti e con ritardi e/o prestiti problematici significativi.
  4. Nel settore immobiliare investirò prevalentemente in progetti senza rischio vendita e/o proposte di proponenti molto affidabili.
  5. Sto valutando se l’investimento negli affitti a breve termine possa sostituire l’investimento nei crediti al consumo.

Queste scelte diminuiranno la diversificazione ma penso sia il momento di aumentare l’affidabilità del portafoglio e tenere conto delle esperienze avute negli ultimi anni per prendere decisioni che limitino il più possibile la perdita di denaro.

I guadagni di questo mese sono ancora interessanti ma i ritardi nelle restituzioni, ed in particolare di Recrowd, ne hanno ridotto i risultati.

È importante ricordare che Recrowd dal mese di marzo al fine di ridurre i ritardi ed avere maggiore agilità nel recupero dei crediti ha modificato i contratti con gli investitori e con i proponenti ad ha intrapreso iniziative interessanti.

Cosa ne pensate di queste scelte? Vi invito a venire a parlarne nel canale telegram, a cui potete accedere la prima volta da qui: Entra nel canale Telegram di ReInvest!

Risultati di febbraio

Guadagni del mese

Investimenti Prestiti Immobiliari

Recrowd

Il contributo di Recrowd al mese di febbraio è di €778,51. Sono le cedole dei progetti con distribuzione mensile e di un progetto chiuso in anticipo.

BuildLenders

Il apporto di BuildLenders nel mese di febbraio è stato di €306,87, dato dalle cedole mensili di 4 progetti.

Prepay

Questo mese il contributo di Prepay è stato di €30,00.

Italy-Crowd

La distribuzione di questa piattaforma nel mese di febbraio è stato di €220, dovuto alla restituzione anticipata del progetto di Amelia.

Investimenti crediti al consumo

Robocash

Reddito febbraio €64,77.

Afranga

Provento febbraio €46,28.

Esketit

Guadagno febbraio €38,12.

Income Marketplace

Rendita febbraio €38,17.

Fintown

Introito febbraio €40,06.

Investimenti Prestiti Aziendali

Capitalia

Interessi febbraio €513,38.

Reso capitale febbraio €4.291,37.

Interesse 12,53%.

Importo capitale e interessi con ritardo maggiore di 30 gg. €0,00.

Nel grafico seguente la ripartizione dei prestiti per rating:

Attualmente ho un portafoglio di 48prestiti.

Maclear

Ho investito in un progetto e il rendimento di febbraio è di €54,72.

Finanza Alternativa

Questo mese guardiamo ad una classe di asset alternativa che è fondamentale per la società: la terra.

C’è una citazione famosa che apprezzo:

“Il momento migliore per piantare un albero è ieri. Il secondo miglior tempo è oggi”.

Si potrebbe dire la stessa cosa riguardo agli investimenti in terreni. È il fondamento di tutta l’umanità, gode di una domanda permanente e la quantità è limitata.

In questa occasione parleremo dei terreni attraverso la lente di RADD America, una società che è progredita dall’investimento nel settore immobiliare tradizionale all’investimento in terreni americani.

Esploreremo perché investire nel settore immobiliare può essere una seccatura e come i REIT lo rendono più semplice e esamineremo la strategia fondiaria di RADD.

I problemi degli investimenti immobiliari

Quando investi in un’azione, tutto ciò che devi fare è acquistare l’asset, sederti e attendere che il suo prezzo salga (si spera).

Ma il settore immobiliare è molto più complicato. In effetti, è un po’ una seccatura.

  • Hai bisogno di un acconto compreso tra il 10% e il 20%.
  • È necessario perlustrare le aree per la proprietà giusta.
  • Bisogna pensare allo sviluppo.
  • È necessario garantire il rispetto di tutte le norme vigenti.
  • Devi trovare inquilini.
  • Infine, devi gestire tu stesso la proprietà o pagare qualcuno per farlo.

E questo non include il problema delle tasse immobiliari e della morosità degli inquilini il cui impatto può diminuire o distruggere la tua performance.

Per decenni, queste sfide hanno impedito a molte persone di pensare agli investimenti immobiliari al di fuori della propria casa (o magari di una seconda casa per le vacanze).

Quando le persone comuni investono nel settore immobiliare, in genere affittano una casa unifamiliare in un quartiere che conoscono bene.

Ma con la creazione di una struttura societaria nota come fondo di investimento immobiliare (noto anche come REIT), la situazione ha cominciato a spostarsi a favore degli investitori al dettaglio.

L’ascesa dei REIT

I REIT sono fondamentalmente solo società che possiedono e gestiscono un portafoglio di beni immobiliari. Per acquistare queste proprietà, i REIT raccolgono denaro da investitori al dettaglio come noi.

I REIT furono introdotti negli Stati Uniti negli anni ’60 come un modo fiscalmente efficiente per consentire ai singoli investitori di accedere a migliori opportunità immobiliari.

Nei primi decenni dopo la sua introduzione, nulla era cambiato. Ma la legge cambiò nel 1986 e improvvisamente ai REIT fu permesso di gestire le proprietà che avevano acquistato da soli.

Ciò ha dato il via all’era moderna degli investimenti immobiliari.

Attualmente negli Stati Uniti esistono più di 200 REIT, con una capitalizzazione di mercato totale di oltre 1,2 trilioni di dollari. RADD America è uno di questi e ne parleremo più approfonditamente di seguito.

Sebbene i REIT rappresentino solo una frazione del valore totale degli immobili nazionali, hanno all’incirca le stesse dimensioni del mercato del credito privato.

In cambio dei finanziamenti, gli investitori ricevono il reddito generato dal REIT.

Per leggei REIT devono pagare almeno il 90% del loro reddito imponibile sotto forma di dividendi agli investitori.

Perché i REIT sono così popolari?

Il più grande vantaggio dei REIT è che trasformano gli investimenti immobiliari attivi in ​​investimenti passivi.

Tradizionalmente, gli investimenti immobiliari combinavano le due cose. Sostanzialmente non vi è stata alcuna differenza tra investitori e operatori immobiliari.

Ma con i REIT, gli investitori possono esternalizzare le operazioni a manager professionisti che svolgono tutto il lavoro pratico (approvvigionamento di proprietà, esecuzione di riparazioni, gestione degli inquilini, ecc.)

La parte passiva è molto più semplice. Basta investire il capitale e raccogliere i rendimenti.

I REIT hanno anche contribuito a risolvere alcuni dei problemi strutturali con la classe di attività:

Liquidità

Gli edifici e le case possono essere difficili da vendere. Dopotutto, ogni proprietà è unica e trovare l’acquirente giusto richiede tempo.

Ma assemblando un portafoglio di proprietà sotto un’unica struttura societaria, gli investitori possono semplicemente scambiare le azioni di quel portafoglio, nello stesso modo in cui possono scambiare azioni. In effetti, molti REIT sono quotati in borsa.

RADD America è un REIT privato, il che significa che RADD America non è quotato in borsa.

Ma questo può essere un grande vantaggio, perché il prezzo delle loro azioni non è determinato dal mercato azionario più ampio! I REIT privati ​​riflettono meglio la realtà e non subiranno fluttuazioni così drastiche.

Intensità di capitale

Gli investimenti immobiliari in genere richiedono elevati costi di capitale iniziali: dopo tutto, acquistare una casa (o un terreno) non è economico.

Ma i REIT sono azioni frazionate di un intero portafoglio immobiliare, che consentono agli investitori di entrare con un investimento basso.

Diversificazione

Il settore immobiliare è trattato come un’unica classe di asset, ma non dovrebbe esserlo, perché all’interno del settore immobiliare esistono tantissimi settori diversi, ciascuno con le proprie caratteristiche.

Gli immobili residenziali e gli immobili commerciali sono i due gruppi principali. Ma ognuna di queste ha le sue suddivisioni (abitazioni unifamiliari, plurifamiliari, uffici, magazzini, industriali, ecc.)

E questo per non parlare dei REIT immobiliari alternativi e veramente diversificati.

Cos’è RADD America?

RADD America è guidata dal fondatore e CEO Dutch Mendenhall, che ha trascorso anni come consulente nel settore immobiliare.

L’organizzazione conta ora oltre 150 persone e gestisce un portafoglio immobiliare di 200 milioni di dollari, gestendo proprietà residenziali e ad uso misto in California, Texas, Florida, Pennsylvania e New Jersey.

Ma il team sta mettendo insieme un nuovo fondo che si concentra esclusivamente sul territorio americano, compresi terreni agricoli, boschi e terreni non edificati.

La strategia di investimento di RADD

Investire in un terreno è diverso dall’acquistare una casa. Ecco come RADD America intende sfruttare le caratteristiche uniche del territorio e creare un valore serio.

Acquistare terreni sottoutilizzati

Troppo spesso i terreni primari sono sottoutilizzati e non raggiungono il loro pieno potenziale. Ciò è particolarmente vero per i terreni agricoli, che possono soffrire molto a causa di una cattiva gestione.

Il team RADD ha molta esperienza nell’aiutare gli asset immobiliari tradizionali a realizzare il loro pieno potenziale di guadagno. Ora stanno portando quell’esperienza nella terra stessa.

Tutti i terreni in cui RADD America investe hanno:

  • Ottimo accesso.
  • Potenziale per un reddito aggiuntivo. Ad esempio, molte aziende agricole hanno trascurato l’opportunità di generare entrate vendendo ghiaia a un’azienda produttrice di rocce, vendendo legname dalla terra e richiedendo crediti di carbonio. E così via.

Migliorando la gestione delle aziende agricole e aumentando il flusso di cassa per acro, RADD America garantisce che i propri investimenti realizzino il loro pieno potenziale.

Sviluppare il territorio

Uno degli svantaggi di investire in terreni non edificabili è che non possono essere edificati. Ciò significa che il potenziale per generare reddito immediato dalla terra è limitato.

D’altro canto, significa che il reddito potenziale è limitato solo dalla tua immaginazione e dalla tua capacità di costruire effettivamente ciò che vuoi costruire.

Scarsità

La terra è l’investimento definitivo in termini di scarsità. Dopotutto, non possiamo semplicemente creare più terra.

La scarsità di immobili sviluppati è una sorta di illusione. Uno sviluppatore può facilmente moltiplicare per 20 le unità abitative disponibili su un lotto convertendo una casa unifamiliare in un condominio a più piani.

Ma la scarsità di terra è innegabile. Ciò significa che l’aumento della domanda si tradurrà quasi inevitabilmente in un aumento dei prezzi.

Nel complesso, queste caratteristiche chiave hanno reso la terra un’interessante opportunità per gli investitori negli ultimi anni, un’opportunità che RADD America sta cercando di sfruttare.

Il momento migliore per investire in un terreno

Negli ultimi dieci anni, il valore della terra ha registrato un forte aumento, poiché la concorrenza per questa risorsa scarsa si è inasprita. Per fare un esempio, il valore medio di un acro di terreno agricolo negli Stati Uniti è salito da 2.520 dollari nel 2012 a 3.800 dollari nel 2022.

Fonte: USDA

E tale aumento non tiene conto del reddito generato dalla terra. È come osservare l’aumento del prezzo delle azioni di un titolo senza tenere conto anche dei dividendi.

Nel complesso, il rendimento medio annuo dei terreni agricoli è dell’11,5% (in confronto, lo S&P 500 ha un rendimento totale medio annuo di circa il 12%).

Alcune delle persone più ricche del mondo stanno espropriando terreni agricoli. Bill Gates è il più grande proprietario terriero degli Stati Uniti, possiede abbastanza terra da coprire circa un terzo del Rhode Island. La quantità di terra posseduta dalle 100 famiglie più ricche degli Stati Uniti è aumentata del 50% dal 2007.

Benefici sociali

È stato riconosciuto che parte della motivazione per avere un veicolo separato per gli investimenti fondiari era rendere più semplice il finanziamento del portafoglio immobiliare complessivo di RADD.

Ma ha anche sottolineato gli importanti vantaggi sociali della RADD America. In altre parole, questo REIT è progettato non solo per ottenere una forte performance finanziaria, ma anche per servire uno scopo più elevato per l’America.

RADD America è stato lanciato in un momento in cui è sempre più sottolineata l’importanza del territorio americano per la sua sicurezza.

La proprietà straniera di terreni agricoli statunitensi è raddoppiata dal 2009 al 2019. E recentemente, una società cinese ha tentato di costruire uno stabilimento vicino a una base dell’aeronautica americana.

Evidenziare questi fatti non significa demonizzare gli stranieri – dopo tutto, gli immigrati sono una parte inestimabile della storia e del tessuto culturale americano. Ma sia per la sicurezza alimentare che per la sicurezza nazionale, l’importanza di garantire che la terra americana sia posseduta in maggioranza dai suoi stessi cittadini non può essere sopravvalutata.

Il fondo RADD è inoltre un enorme valore nel prendersi cura del territorio americano per la prossima generazione. Ciò include contribuire agli sforzi di conservazione per scopi ambientali, nonché garantire il sostegno agli agricoltori che ancora coltivano prodotti freschi coltivati ​​localmente.

Le ragioni finanziarie per investire in RADD America sono forti. Ma la questione sociale potrebbe rappresentare una grande attrazione per gli americani che vogliono sostenere il futuro della loro nazione sostenendone la terra.

Come funziona

Prestazione storica

RADD America è un fondo nuovo, quindi non è disponibile alcuno storico delle prestazioni a cui accedere.

La performance del fondo RAD Diversified originale è forte.

In tre anni, ha aumentato il prezzo delle sue azioni da $10 a $22,22 dal 2019 al 2022, con un aumento annualizzato di circa il 30%. Oggi il prezzo delle azioni è pari a 25,04 dollari.

REIT privato

RADD America è strutturato come un REIT, il che significa che gli investitori otterranno la stessa grande generazione di reddito e lo stesso trattamento fiscale di cui godono tutti i REIT.

In quanto REIT non quotato le azioni RADD America non possono essere vendute con la stessa facilità delle azioni su una borsa pubblica. RADD intende avere un programma di riscatto semestrale.

Ciò significa anche che il prezzo delle azioni RADD America sarà aggiornato meno frequentemente rispetto alle azioni pubbliche. Il prezzo delle azioni sarà aggiornato una volta al trimestre in base al valore patrimoniale netto corrente dell’azienda.

Trasparenza

Nonostante non sia quotato, RADD mira a essere il più trasparente possibile con gli investitori sullo stato attuale dei loro fondi. Ogni mese, il CEO Dutch Mendenhall effettua una chiamata Zoom per aggiornare gli investitori sui potenziali rendimenti e su quali nuove acquisizioni si sta lavorando.

3 commenti
  1. Oscar
    Oscar dice:

    Ciao Reinvest, volevo esprimere alcune riflessioni dopo aver letto questo tuo ultimo articolo di febbraio per il quale ti incito a continuare perché mi fa sempre piacere leggerti. Come forse saprai, ti seguo sin dall’inizio. Approfitto pure per esprimere nuovamente il mio apprezzamento verso Paolo ed il suo lavoro con P2P Italia. Continuate così, mi fa molto piacere sapere che ci siete e vedere man mano le vostre evoluzioni (oltre che del settore di riferimento) potendo paragonare parallelamente quella che è la mia esperienza.
    Detto ciò, come dicevo, alcuni s-punti di riflessione…
    in merito al punto 2. senza dubbio i tassi di interesse generalmente sono diminuiti, in alcune piattaforme questa diminuzione è attualmente più evidente ed impattante rispetto ad altre. Ma è pur vero che comunque rispetto ai canali tradizionali d’investimento, questi tassi d’interesse rimangono sicuramente alti ed interessanti. Fermo restando che il vento può tornare a cambiare ed evolversi, personalmente valuto l’abbassamento dei tassi come un consolidamento del settore in sé che alcuni attori in particolare più di altri possono permettersi. Il discorso è vasto, mi rendo conto che è importante capire il grado di rischio che ciascuno è disposto ad affrontare, ragion per cui anche in questo settore ad alto rischio, volendo è possibile investire anche a tassi più bassi del 6-7% che per qualcuno potrebbero essere già soddisfacenti. Personalmente continuo ad investire sui crediti al consumo mediamente con tassi che variano dal 10 al 13% Pertanto per quanto mi riguarda, li ritengo soddisfacenti.
    Per il punto 3, sicuramente per quanto possibile è utile fare la propria due diligence in quanto serve per filtrare piattaforme, prestiti ed in generale il rischio. Vero è anche che di base, il ritardo nei prestiti è una cosa fisiologica, l’ho imparato con il tempo e non vivo male questo aspetto, piuttosto lo assecondo e lo contemplo come facente parte del gioco.
    Per il punto 5, credo che assolutamente uno non escluda l’altro. Piuttosto che sostituire l’investimento dei crediti al consumo, lo combinerei con l’investimento negli affitti (cosa che sto già facendo) non solo per diversificare.

    Per quanto riguarda il tema affidabilità, anche in questo coso si aprirebbe un discorso molto vasto. Dico solo che ho visto sprofondare piattaforme ritenute affidabili ed altre affrontate momenti molto difficili. Ho imparato a non essere avido, capendo che è meglio un investimento più basso che però mi fa dormire sonni tranquilli rispetto alla tentazione di avere alcuni punti percentuali in più ma con la consapevolezza di rischiare moltissimo o l’ ingenuità del guadagno più alto. Certamente ciascuno di noi troverà la sua chiave per rendere il proprio portafoglio affidabile.

    Con questa riflessione sull’ affidabilità, mi permetto di legarmi ad un qualcosa che certamente non si può non notare guardando la distribuzione del tuo portafoglio. Mi riferisco chiaramente alla tua forte esposizione su Recrowd.
    Naturalmente hai ritenuto Recrowd fosse la piattaforma più affidabile per impiegare il 38% del capitale totale. Sicuramente Recrowd è una piattaforma seria, non è questo il punto dove voglio andar a parare, quanto sulla questione di ritenere (o meno) una piattaforma affidabile e di conseguenza decidere di destinare la gran parte del nostro capitale. Le recenti vicissitudini di Recrowd e le contromisure adottate di recente, detto fra noi, francamente si può dire che tutto ciò doveva essere applicato sin dall’inizio e possiamo dire che la gestione avuta fino a ieri da Recrowd, ha peccato sotto questi importanti aspetti, e possiamo anche dire che hanno fatto un errore di gioventù che chiaramente si scarica agli investitori. Ancora più clamoroso ed indecente sarebbe il caso della gestione della nota piattaforma di real estate Estateguru per il suo portafoglio tedesco, per chi non conosce la vicenda , è uno scandalo per il quale fortunatamente sono riuscito ad uscire completamente poco prima del malaffare!
    Quindi quel che volevo dirti, in merito ai proposti del nuovo anno, rimanendo in tema di affidabilità ed esposizione, col senno di poi ma con criterio , potremmo affermare che l’equazione affidabilità + esposizione = Recrowd è stato un passo azzardato che pro futuro possa servire da lezione per meglio bilanciare se non la ripartizione, più che altro l’esposizione.
    Spero di cuore di essermi spiegato e di non essere stato frainteso.

    Molto Interessante e apprezzato questo nuovo angolo della finanza alternativa, anche se a dire il vero, già il P2P è da considerarsi finanza alternativa. Complimenti per la passione. I Reit è un argomento che non ho mai approfondito, anche se leggendo l’articolo, ad esempio nel paragrafo “I problemi degli investimenti immobiliari” dove giustamente sono elencate le seccature di una classica gestione di investimento immobiliare, tutto questo come sappiamo è bypassato con la possibilità di investire attraverso il crowdfunding immobiliare. Quindi da questo punto di vista (non da poco) siamo già comodi nel poter investire sull’ immobiliare fuori dal discorso REIT. Quindi sarà necessario da comprendere operativamente come poter investire oltre al comprendere bene lo strumento in questione. Troverò io tempo per approfondire un minimo.

    Stai pensando di aggiungere qualche nuovo strumento d’investimento al tuo portafoglio come i REIT? sarebbe interessante nel caso continuare l’argomento.
    Personalmente avevo iniziato ad investire in ETF tramite Moneyfarm. Anche il discorso ETF è interessante in ottica diversificazione.

    Un caro saluto,

    Oscar

    Rispondi
    • reinvestp2p
      reinvestp2p dice:

      Ciao Oscar,
      ritengo che per essere un buon investitore occorra avere una strategia ed una disciplina, per questo motivo ho formalizzato le regole che intendo seguire in questo momento e penso che vadano bene per me. Saranno i risultati a sancire la loro correttezza.
      Veniamo al punto 2 che riguarda i crediti al consumo.
      Ho letto le tue osservazioni sulle quali concordo, vorrei solo spiegare meglio la mia decisione.
      Come si vede in questo asset ho investito su 4 piattaforme con caratteristiche diverse tra loro e sulle quali è quasi 1 anno che non aggiungo liquidità.
      1. Desidero investire su piattaforme regolamentate e di queste solo una lo è.
      2. I tassi non sono in prospettiva interessanti perché non sono determinati dall’andamento dei tassi ufficiali che sono saliti ma dalla domanda e dall’offerta. L’offerta è limitata e la richiesta in aumento, alcune piattaforme hanno deciso di non accettare danaro per mancanza di offerta. Penso che i rendimenti di una volta saranno un bel ricordo.
      3. La riduzione che intendo effettuare sarà lenta e supponendo che la redditività rimanga invariata dipenderà dal cash drag e dalle mie esigenze di liquidità.
      4. Il problema sarà trovare piattaforme che diano al minimo la stessa redditività ed un rischio inferiore. In poche parole che siano migliori.

      Rispondi
      • reinvestp2p
        reinvestp2p dice:

        Veniamo ai ritardi.
        Parliamo di Recrowd perché è diventata la piattaforma di riferimento e perché di recente il numero dei ritardi è aumentato, ma è un problema che affligge tutte le piattaforme immobiliari. È vero che in questo settore i ritardi sono fisiologici ma secondo me la differenza la fa il modo di affrontarli e la tempestività dell’informazione. Non è accettabile che sia comunicato solo alla scadenza attribuendolo a fatti accaduti molti mesi prima e non comunicare una proposta di soluzione.
        Non sono preoccupato del rimborso dei progetti in ritardo ma non avendo risorse illimitate è normale che portino ad un rallentamento degli investimenti.
        Può essere che abbia sovrappesato Recrowd. Ma come accennavo per me è finito il tempo della grande diversificazione. Ho la presunzione di sapere cosa voglio e come è stato detto da altri preferisco investire €20.000 su un progetto che mi piace (tipo GDO) che €5.000 ciascuno su 4 progetti di flipping.
        È vero che gli affitti brevi possono integrare e non sostituire i crediti al consumo ma tutto dipende dal peso che si vuole attribuire nel proprio portafoglio ad ogni sottoclasse d’investimento.
        Per quanto riguarda i REIT, questi sono classici prodotti US perché hanno caratteristiche peculiari (per esempio l’obbligo di distribuzione del 90% degli utili), negli altri paesi ci sono i fondi immobiliari che si comportano come le altre azioni.
        I REIT sono molto utilizzati da investitori in cerca di reddito. Alcuni di questi fondi come Realty Income hanno distribuzione mensile. Se non si vuole investire direttamente ci sono gli ETF immobiliari o property. Penso sia un buon momento per investire in questo settore in vista della discesa dei tassi, ai quali questi strumenti sono molto sensibili. Questo è il mio pensiero e non voglio sostituirmi a chi dà consigli d’investimento.

        Rispondi

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