INVESTIRE NELLE FASI DEL CICLO ECONOMICO secondo Fidelity

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci ad un nuovo aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare e di crowdlending. A luglio ho effettuato sette nuovi investimenti. Un progetto di Reinvest24 è stato rimborsato e purtroppo la restituzione dell’investimento in ritardo si allontana. Essendo il pagamento di un credito d’imposta su un bonus 110% spero che le ultime iniziative ministeriali attraverso un emendamento al Decreto Aiuti sblocchino la situazione.

Ho effettuato poi per voi una ricerca sulle prospettive del mercato immobiliare, andando ancora a scomodare dichiarazioni e outlook effettuati da Nomisma, una società di consulenza strategica che si occupa di questo settore. Ve le riassumo e riporto in quest’articolo.

Partiamo comunque come sempre dal riassunto del mio portafoglio e dai rendimenti di questo mese appena trascorso.

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PORTAFOGLIO ATTUALE

GUADAGNI DEL MESE

Questo mese ho ricevuto €766 di interessi lordi, in leggero aumento rispetto al mese precedente. Hanno contribuito a raggiungere questo valore Robocash ed Afranga, i dividendi periodici di Reinvest24 e i pagamenti anticipati dell’interesse da parte di Prepay e Isicrowd. Peccato per il rimborso in ritardo che oltre alla restituzione del capitale poteva contribuire a incrementare i guadagni del mese.

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PROSPETTIVE IMMOBILIARI SECONDO NOMISMA, 2° Rapporto 2022

Dal sito di Nomisma.

Il mercato immobiliare entra in questa nuova fase con un’inerzia favorevole, ereditata dal 2021 e dalla prima parte del 2022, sospinta dal forte interesse per la casa da parte delle famiglie e dalla maggiore propensione alla diversificazione da parte degli investitori corporate. Un desiderio, quello di acquisto dell’abitazione da parte delle famiglie, che continua a essere estremamente significativo, nonostante i rincari si siano abbattuti sul potere d’acquisto e il mercato sia caratterizzato da scarsa capacità reddituale e da dipendenza da credito.

Il quadro macroeconomico caratterizzato da forte incertezza.

“Ci troviamo di fronte a un quadro di forte incertezza: non ci sono gli elementi per parlare di recessione, ma è la paura stessa della recessione che può determinare questo rischio” ha esordito Lucio Poma, Chief Economist Nomisma, presentando il quadro macroeconomico, utile a comprendere il contesto in cui si muove il mercato immobiliare. 

Il capo economista ha quindi illustrato le principali dinamiche che hanno portato alla situazione odierna: “il 2021 ha visto nel mondo una crescita significativa di domanda di materie prime, energia, semiconduttori, che ha determinato un incremento dei prezzi. In particolare, si è verificato un aumento del prezzo del gas, ancor prima del conflitto Russo-Ucraino, che ha avuto ripercussioni sull’intero sistema economico. Tale incremento ha impattato sul prezzo dell’energia elettrica, il prezzo del petrolio è salito e anche quello del carbone è cresciuto notevolmente. 

A questo quadro si aggiungono l’inflazione e il rialzo dei tassi di 75 punti da parte della Federal Open Market Committee (FOMC), cosa che non accadeva dal 1994. Aspetto interessante è che, in occasione di questa riunione, i partecipanti hanno portato le loro previsioni sui tassi di interesse attesi per fine 2022, prevedendo che saranno pari a 3,25-3,50%, una differenza di 175 punti rispetto ai tassi di riferimento attuali”.

Le prospettive per l’Italia:

“Il Paese ha registrato 5 trimestri positivi sul fronte del tasso di crescita del PIL. Da gennaio 2020 ad aprile 2022 la produzione industriale è aumentata dell’1,8%, mentre il fatturato è cresciuto del 43%. I salari reali però diventano sempre più bassi e il Paese sempre più povero. L’occupazione, invece, ha un andamento positivo: se da un lato gli stipendi sono inferiori, dall’altro il rischio di perdere il lavoro è molto più ridotto”, ha concluso Lucio Poma.

Overview del mercato immobiliare e scenari previsionali

Luca Dondi dall’Orologio, Amministratore Delegato Nomisma, ha aperto il suo intervento ricollegandosi a PIL e tasso di inflazione. “Il PIL registra una crescita più ridotta, ma continua ad aumentare. L’inflazione difficilmente sarà contenuta attraverso manovre restrittive e queste ultime non potranno non avere effetti sull’economia. Si tratta della principale incognita che abbiamo di fronte: un’azione della Banca Centrale Europea che favorirà un peggioramento dello scenario, proprio per cercare di contenere lo spettro dell’inflazione.

L’altro elemento che va sottolineato è il livello fiducia: abbiamo registrato un peggioramento degli indici di fiducia, non tanto da parte delle imprese, ma delle famiglie poiché una parte dei rincari si è riflessa sul potere d’acquisto, a fronte della rigidità dei salari, che ha reso molti nuclei familiari incapaci di risparmiare. In questo quadro c’è un elemento che continua a stupire: il desiderio di casa, mai registrato così elevato come in questa fase. Sono oltre 3,3 milioni i nuclei familiari che si dicono intenzionati, potendo, ad acquistare un’abitazione. Colpisce il fatto che in un momento come questo, in cui si tende addirittura a erodere il risparmio, la casa rimanga un baluardo a cui aggrapparsi”, ha spiegato Luca Dondi. 

Un mercato caratterizzato da una forte domanda, ma da scarsa capacità reddituale

Un altro aspetto messo in evidenza è la propensione all’indebitamento, significativamente cresciuta in Italia nel corso degli anni. Molte delle famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione ammettono di non poter prescindere dal credito. L’atteggiamento delle banche, allo stesso tempo, si sta facendo più cauto e questo inevitabilmente porterà a non soddisfare parte delle richieste.

“Per quanto riguarda le compravendite, il 2022 sarà ancora un anno positivo con una proiezione oltre le 700 mila transazioni. Per l’anno prossimo, invece, se ne prevedono poco più di 600mila perché molte domande non si tradurranno in un’effettiva compravendita. Questo rimane un risultato lusinghiero, ma dà l’idea di un ridimensionamento di un mercato che, seppur trainato da una forte richiesta, presenta difficoltà in termini di capacità reddituale”, ha commentato Luca Dondi.

“Con riferimento  ai prezzi, il primo semestre ha registrato una crescita molto consistente. La sostenibilità di questa crescita andrà valutata alla luce del fatto che ci sono avvisaglie di una stabilizzazione, se non di una riduzione, del numero di transazioni”.

L’offerta residenziale non è adeguata alle nuove esigenze

Si verifica una riduzione della tendenza alla suburbanizzazione e il graduale ritorno alla normalità sta ripristinando la centralità del comune capoluogo. La domanda di casa è caratterizzata dalla ricerca di dotazioni accessorie divenute imprescindibili e dall’esigenza di raggiungere il centro urbano e i servizi in un tempo di 15 minuti da casa, a piedi o in bicicletta.

“A questa necessità si contrappone una carenza di offerta sia per le case in vendita che in locazione, non solo dal punto di vista quantitativo ma anche qualitativo”, precisa l’Amministratore Delegato. In particolare, la domanda locativa deve fare i conti con la carenza di immobili di 50-90 mq e oltre i 120 mq, e con una disponibilità pressoché nulla di queste soluzioni abitative nei centri città. Anche in merito alla domanda di acquisto mancano soluzioni tra i 50-90 mq collocate in centro e provviste di balcone o terrazzo e di ascensore. 

Congiuntura immobiliare e mercati.

L’intervento di Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare Nomisma, ha richiamato alcuni dei fenomeni presentati precedentemente, declinandoli a livello di mercati. 

“Ciò che spinge le persone ad acquistare una casa è soprattutto l’esigenza di migliorare la propria condizione abitativa e non la ricerca di un ritorno finanziario: solo il 5%, a livello nazionale, esprime una domanda di investimento. Le famiglie prediligono abitazioni che offrono elementi come una buona efficienza energetica, dotazioni accessorie, spazi verdi, la vicinanza ai servizi. L’esigenza di efficienza energetica non sempre trova riscontro nell’offerta presente sul mercato e deve fare i conti con il valore incrementale che caratterizza queste strutture, soggette ad una lievitazione dei costi. Per quanto riguarda il patrimonio abitativo dato in locazione, solo il 18% presenta un’elevata prestazione energetica, a conferma della scarsa qualità dello stock destinato all’affitto”. 

La distribuzione delle compravendite e il mercato della locazione

“Il mantenimento dei livelli di attività nei mercati cittadini dipende anche dalla vitalità delle diverse zone, a loro volta connotate da valori di mercato più o meno distanti tra loro. Nella media dei 13 mercati, l’11% delle compravendite residenziali è stato registrato nei centri urbani e il 44,5% nelle periferie. La sostenibilità di questi livelli di mercato dipende anche dal rapporto tra i prezzi delle varie zone urbane. Quelle del centro e della periferia si connotano per un rapporto tra i prezzi che nella media è pari a 1:1,96 (rispettivamente il prezzo della periferia e quello del centro)” ha dichiarato Elena Molignoni. 

Nell’ultimo semestre la domanda di locazione ha rappresentato il 42% della domanda presente sul mercato ed è leggermente cresciuta rispetto all’anno scorso. Nonostante questo lieve aumento, si è ancora molto lontani dal punto di equilibrio acquisto-locazione rilevato nel periodo pre-Covid. 

Come ha evidenziato la Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare, “sono principalmente due le motivazioni che spingono la domanda di affitto: una percentuale esigua di famiglie sceglie questa opzione per ragioni familiari e lavorative, mentre la maggior parte si orienta sulla locazione perché si sente esclusa stabilmente o temporaneamente dal mercato della proprietà”.

Nell’ultimo anno il mercato dell’affitto è stato animato da giovani coppie, single e studenti, e dai nuclei monogenitoriali, mentre è risultato marginale il ruolo ricoperto dai lavoratori non residenti e dai trasferimenti di residenza delle famiglie.

Sconti e tempi di assorbimento

Per quanto riguarda i tempi di assorbimento degli immobili in vendita, si parla di 5,2 mesi per le abitazioni, di 8,7 mesi per gli uffici e di 8,3 per i negozi. In riferimento a tutti e tre i segmenti, per Nomisma è Milano il mercato che registra i tempi di vendita più contenuti.

Rispetto allo sconto praticato nei 13 mercati, il dato medio è pari a 11,9% nel settore abitativo e a 14,1% per uffici e negozi. Lo sconto più elevato praticato è quello riscontrato nei mercati di Palermo, Cagliari e Catania.

Ultimi aggiornamenti sul Superbonus 110%.

L’incontro si è concluso con l’intervento di Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo Nomisma, che ha fornito gli ultimi aggiornamenti legati al Superbonus 110%. 

“Il Superbonus terminerà con un risultato molto deludente, perché sarà riqualificato meno dello 0,5% del patrimonio residenziale. Noi riteniamo che questa misura abbia portato vantaggi e criticità. Tra gli effetti positivi, il fatto che sia in luce una domanda strutturale di riqualificazione: le famiglie hanno capito che è imprescindibile intervenire in tal senso, anche per caricare meno le future generazioni di alcuni costi di manutenzione. 

Il secondo vantaggio è che questa misura presenta un metodo e una trasparenza differenti: le frodi, infatti, hanno caratterizzato soprattutto bonus diversi da questo, in particolare il Bonus Facciate, mentre il Superbonus vede una filiera molto definita. 

Questa opportunità ha accelerato la transizione ecologica e ha determinato uno shock espansivo di almeno 50 miliardi di euro.

Tra gli aspetti negativi citiamo lo stillicidio normativo e finanziario che blocca i cantieri, l’effetto scoraggiamento a catena che spinge le famiglie a uscire da questa possibilità, i tempi troppo stretti, che hanno creato una pressione sulla domanda e quindi un aumento dei prezzi e la crescita delle diseguaglianze”, ha commentato Marcatili.

A proposito di diseguaglianze, il Responsabile Sviluppo Nomisma ha evidenziato il profilo delle famiglie che si avvicinano al Superbonus: “In genere si tratta di nuclei familiari con un lavoro e un reddito di rilievo, che vivono in grandi centri abitativi. Questa divaricazione diventa ancora più evidente se si osservano coloro che riescono effettivamente ad accedere al bonus: le famiglie che ce la fanno sono quelle ‘ben equipaggiate’ con determinate caratteristiche (titolo di studio elevato, attività imprenditoriale, reddito alto) e non erano questi gli obiettivi iniziali”.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzione capitale e interessi

Prepay

Busto Arsizio, Via Cellini. Come detto precedentemente, ho ricevuto gli interessi anticipati di questo progetto per un importo €273,60.

Isicrowd

Napoli, Via Marina. Anche questo progetto paga gli interessi anticipati ed ho ricevuto l’importo di €240,00.

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Nuove posizioni

Prepay

Ho investito €1.000 nel progetto Generative Care. Si tratta di un progetto di finanziamento dell’acquisto di un’apparecchiatura per aprire un Centro Medico in Toscana ed accedere ad un contributo della Regione. La durata è di 6 mesi con un rendimento del 5,00%. L’obiettivo economico di questo progetto era da un minimo di €45.000 a un massimo di €50.000. L’obiettivo è stato raggiunto e il progetto finanziato. Il pagamento degli interessi è con formula Prepay.

Vi ricordiamo che grazie al blog di P2P Italia, potrete avere uno speciale bonus benvenuto di investimento di 100€ nella piattaforma (bonus in anticipo capitale che dà diritto agli interessi). Per averlo, occorre iscriversi inserendo il codice ITAP2P100

Isicrowd

Ho investito €2.000 nel progetto Napoli, Via Marina 80. Il progetto consiste di un prestito per finanziare una parte dell’acquisto e la ristrutturazione di un appartamento al fine di dedicarlo ad un B&B, La durata è di 12 mesi con un rendimento del 12,00%. L’obiettivo di raccolta era da un minimo di €140.000 a un massimo di €150.000. Il ROI dell’operazione è del 32% e l’LTV inferiore al 60%. Il progetto è stato finanziato.

Italy-Crowd

Un investimento di €2.000 su un progetto a Firenze, quartiere Novoli. Finanziamento per contribuire all’acquisto di box e cantine ad alto reddito. L’importo è una piccola parte dell’investimento previsto, infatti l’LTV è inferiore al 17%. La durata del progetto è di 12 mesi con un interesse annuo del 12,00%. Il ROI dell’operazione è del 61,00%.

Un secondo investimento di €2.000 su un progetto a Milano, zona Savona, Distretto Moda 2. Finanziamento per terminare la costruzione di un attico da ritenersi venduto vista la grande richiesta di immobili nella zona. La durata del finanziamento è di 12 mesi per un interesse del 12,00%. L’LTV è inferiore al 40,00% e il ROI del 93,00%.

Recrowd

Su questa piattaforma ho investito €6.000 nel progetto Milano, Via Caccialepori, zona San Siro. Il finanziamento ha l’obiettivo la ristrutturazione di una palazzina con l’aggiunta di due piani. L’interesse annuo è del 13,85% per un tempo di 13 mesi. Il ROI dell’operazione è vicino 60,00% con un LTV del 40,00%. E’ un investimento importante ma conosco molto bene la zona e ritengo che l’operazione abbia grossi margini per un operazione di successo.

Se non l’avete ancora vista, passate a leggere la spiegazione della piattaforma Recrowd: Recensione Recrowd

Capitalia

Questa è per me una nuova piattaforma nella quale ho deciso di investire. L’unica review di questa piattaforma la trovate qui: Recensione Capitalia. Devo riconoscere che mi sono trovato molto bene, ho un interlocutore che mi segue e al quale posso porre qualsiasi domanda con risposte rapide.

Purtroppo la maggior parte delle proposte è evasa nel giro di 15 minuti, è quindi fondamentale utilizzare l’autoinvest e saperlo impostare correttamente.

Le proposte sono ampiamente documentate e l’investitore è consapevole di ogni suo aspetto. La piattaforma non utilizza wallet e gli interessi e il capitale alla scadenza è accreditato sul proprio conto bancario. A mio parere questo è un vantaggio.

Ho investito €1.000 su un finanziamento del capitale circolante per una società di pesca. Il rendimento è del 14,40% per un periodo di 12 mesi. Gli interessi sono pagati mensilmente con il rimborso in due rate: una metà dell’investimento dopo 6 mesi e l’altra alla scadenza.

Un secondo investimento di €1.000 per finanziare un progetto di un’impresa edile. L’interesse è del 12,24% annuo per un periodo di 6 mesi. Gli interessi sono mensili ed il rimborso del capitale avverrà dopo il 2° mese in modalità tipo alla francese.

Al 29 luglio il portafoglio di Capitalia risultava di €13.200.000 con un interesse medio annuo del 12,57% con una percentuale dell’8,57% in ritardo per più di 30 giorni e dell’1,41% in ritardo per più di 90 giorni.

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CONCLUSIONI

Come il mese scorso è stato un buon mese. Ho aumentato gli investimenti cercando di diversificare e coprire il periodo estivo che normalmente rappresenta un momento di pausa.

Vorrei sfruttare maggiormente la possibilità di avere interessi differenziati per volume d’investimento che attualmente è proposto in alcune piattaforme e sto cercando di puntare su progetti immobiliari che danno maggiore sicurezza in previsione di una lieve contrazione del mercato e della situazione delle materie prime.

Per ora sono soddisfatto di avere investito in prestiti aziendali e penso di dare maggiore peso a questa tipologia d’investimento in futuro.

Buone vacanze!