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Reinvest – Investimenti crowdfunding novembre

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci arrivati anche al report dei miei investimenti in crowdfunding di novembre. Da un po’ di tempo cerco di ottimizzare il rendimento composto utilizzando i rimborsi per fare nuovi investimenti. Lo stop imposto dalla Consob in attesa dell’autorizzazione ha spinto le piattaforme ad aumentare le proposte e gli investitori ad incrementare il valore degli investimenti.

Passiamo anche questo mese subito ai risultati, ma, come sempre, non prima comunque di ricordarvi di iscrivervi al mio gruppo telegram, se non lo avete ancora fatto: entra nel canale Telegram di ReInvest!,  

Portafoglio attuale        

 

Guadagni del mese di novembre

I guadagni del mese di novembre sono di €2.952,15 lordi. Come al solito i progetti a cavallo del mese sono, nel migliore dei casi, rimborsati il mese successivo. I guadagni per asset class sono i seguenti: Il reddito per piattaforma è mostrato nel seguito:

 

Notizie sugli investimenti

Nel grafico è mostrata la percentuale di investimenti nelle varie assets class.

 

Investimento Prestiti Immobiliari

Recrowd

Nel grafico le cedole ottenute e quelle previste nel tempo. Il contributo di Recrowd al mese di novembre è stato di €1.307,25. Sono le cedole dei progetti con distribuzione mensile e il rimborso di quattro progetti: Via Della Mendola, RM; Via Lo Surdo, RM; Hermes XXIII e Via Trieste, Gallarate, VA. L’ultimo è stato un rimborso parziale nel capitale e completo negli interessi, il capitale residuo mi sarà restituito a breve con l’aggiunta della penale di ritardo. I rimborsi mi sono utili, oltre a utilizzarli per nuovi investimenti, a valutare i fornitori e a decidere con quali investire in futuro.

Ho da tempo predisposto una lista dei buoni e dei cattivi, come a scuola. Un solo investimento: in Via Nizza 23, Roma. Ho investito €4.000 ad un tasso del 12,00% annuo per 13 mesi. Il ROI previsto dal progetto è del 22,28% e l’LTV del 64,20%. Il mio punteggio è 3,36. Effettivamente il ROI è un po’ basso ma l’impresa è storica con 9 progetti e ha dimostrato di mantenere sempre i propri impegni. Il programma prevede il frazionamento in 4 appartamenti, la loro ristrutturazione e vendita.  

 

BuildLenders

Il contributo di BuildLenders al mese di novembre è stato di €338,33, dato dalle cedole mensili di 5 progetti. Un progetto di cui era stata promessa la restituzione, anche se in ritardo, non è stato rimborsato e si procederà per vie legali. Il comportamento è criminale perché l’attività sottostante è andata a buon fine con la vendita finale. Nessun investimento nel mese di mese di novembre.

 

Prepay

Nel grafico i redditi percepiti e quelli previsti con i progetti in essere. Questo mese ho ricevuto un reddito di €223,05 derivato dalle cedole di tre prestiti. Un investimento nel mese di novembre. Progetto PB Multi #3, ho investito €1.000 per un periodo di 12 mesi. Il ROI è del 55,25% e l’LTV dell’11,76%, il mio punteggio è di 453. Il rimborso degli interessi avverrà in 4 rate trimestrali e il capitale alla fine, classico rimborso bullet.

 

Italy-Crowd

Il contributo di Italy-Crowd nel mese è di €140,00 per merito del rimborso di un progetto a Carrara, il rimborso è avvenuto in anticipo e gli interessi sono stati riparametrati. Il rendimento risultante è stato del 10,65%. Un investimento a novembre:

  • Via Pontida, BO. Ho investito €2.000 al 12,00% annuo per un periodo di 12 mesi, punteggio 27. L’operazione consiste nella ristrutturazione e ammodernamento di un appartamento con successiva vendita. Si ipotizza che l’operazione si concluda in 6-8 mesi. Si prevede un ROI del 18,33% e l’LTV è del 19,83%.

 

Isicrowd

In questo mese la piattaforma ha contribuito per un importo di €297,92 derivante dall’investimento in due progetti di cui uno effettuato nello stesso mese di novembre. €2.157 nel progetto Vico Vicaria, NA. Progetto con un rendimento del 13,50% annuo per un periodo di 8 mesi. L’investimento finanzia parzialmente l’acquisto di un appartamento e due depositi contigui. Attraverso un cambio di destinazione d’uso saranno creati due appartamenti da destinare a strutture ricettive. Il ROI previsto è del 72,67% e l’LTV è del 53,98%. Punteggio 173.

 

Reinvest24

Ho ricevuto interessi mensili per un importo di €0,71.

 

Fintown

Ho effettuato due investimenti: uno di €500 e l’altro di €1.000 in due appartamenti, entrambi nel complesso Honest Ricany. Nei lotti 2 e 4 al 14,00% per un periodo di 12 mesi.

 

Investimenti Prestiti al Consumo e Affitti

La ripartizione degli investimenti nei prestiti al consumo per piattaforma è la seguente: L’apporto mensile di questa asset class è stato di €251,48 in diminuzione dell’8,97% rispetto al mese precedente. Proseguono i piccoli prelievi da alcune piattaforme.  

 

Robocash

  Data inizio investimento: maggio 2021

Investimento €6.000

Totale interessi €1.287,47

Tasso d’interesse 11,29%

Reddito novembre €66,05.

Prelievo novembre €0.   La piattaforma è tornata a funzionare molto bene e per questo motivo non ho compiuto alcun prelievo.  

 

Afranga

Data inizio investimento: agosto 2021

Investimento €4.400

Totale interessi €1.451,46

Tasso d’interesse 10,00%

Reddito novembre €51,07.

Prelievo novembre €50. La disponibilità di prestiti è abbondante e ho deciso di acquistare prestiti solo a breve termine.

 

Esketit

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €4.400

Totale interessi €549,88

Tasso d’interesse 13,91%

Reddito novembre €50,51. Rimane il blocco per i crediti giordani.

 

Income Marketplace

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €3.400

Totale interessi €525,84

Tasso d’interesse 14,30%

Reddito ottobre €42,39.

Prelievo: €50.

 

Fintown

Data inizio investimento: maggio 2023

Investimento €4.078,40

Totale interessi €250,92

Tasso d’interesse 13,31%

Reddito novembre €41,46. Gli investitori che invieranno il modulo di adesione entro il 21 dicembre 2023 parteciperanno alla vincita per sorteggio al Kite Safari ospitato da Fintown. L’evento si svolgerà dal 23 al 30 marzo 2024 in Egitto. Con quello che sta succedendo bisogna essere molto ottimisti con questa iniziativa.

 

Investimenti Prestiti Aziendali

Capitalia

Investimento €91.000

Totale interessi €4.728,31

Interessi novembre €393,43.

Reso capitale totale: €44.138,91.

Reso capitale novembre €6.456,69. Interesse 12,33%. Importo capitale e interessi con ritardo maggiore di 30 gg.: €1.610,83. L’1,77% dei miei investimenti. Nel grafico seguente la ripartizione dei prestiti per rating. Attualmente ho un portafoglio di 50 prestiti. La diminuzione degli interessi di questo mese è principalmente dovuta al fatto che i nuovi prestiti non sono stati ancora in grado di sostituire quelli in scadenza e ad un leggero aumento dei ritardi nelle restituzioni. Ho un solo prestito problematico per un importo di €1.055,65 tra capitale ed interessi, gli altri ritardi hanno problemi transitori che dovrebbero essere risolti a breve.    

Equity Crowdfunding: La Rivoluzione del Finanziamento delle Startup

Benvenuti lettori nell’area appena inaugurata relativa all’Equity Crowdfunding. Io sono Furio e, come anticipatovi nell’articolo introduttivo della sezione, scriverò per tenervi aggiornati anche su questo asset di investimenti.

Mi sono già presentato in quell’articolo, quindi direi qui possiamo passare direttamente a introdurre in prima battuta di cosa vi andrò a parlare da qui in futuro nel blog di P2P Italia!

Introduzione

L’equity crowdfunding è emerso come una soluzione innovativa per le imprese alla ricerca di finanziamenti. Questa forma di crowdfunding ha rivoluzionato il modo in cui le startup e le piccole imprese raccolgono capitale. Essa offre agli investitori la possibilità di acquisire quote di proprietà in queste imprese in cambio del loro sostegno finanziario. In questo articolo, esploreremo in dettaglio cos’è l’equity crowdfunding, come funziona e quali sono i suoi vantaggi e i suoi rischi.

Cos’è l’Equity Crowdfunding?

Chi non ha mai sentito parlare di crowdfunding? La parola Kickstarter vi è subito venuta in mente? Avete indovinato, Kickstarter è la piattaforma di finanziamento per progetti creativi che ha reso popolare il termine crowdfunding in tutto il mondo dal 2009.

Ma cosa c’entra con l’argomento di questo articolo?

Il crowdfunding letteralmente è una raccolta di fondi provenienti da una folla, un finanziamento collettivo (o dal basso, come viene a volte definito), destinato a finanziare un determinato progetto. Ne esistono varie forme:

  • L’equity (based) crowdfunding, dove i sottoscrittori della raccolta fondi, gli investitori, acquistano parte delle azioni o delle quote di una società. Ma cosa significa esattamente “equity”? L’Equity rappresenta il capitale proprio dell’azienda, ed è costituito da risorse conferite dall’imprenditore o dai soci. È spesso denominato “capitale di rischio” poiché non prevede una remunerazione minima garantita ed è soggetto a rischio. Ciò significa che gli investitori potrebbero perdere l’intero importo investito se l’azienda non avesse successo.
  • Piattaforme come Kickstarter offrono raccolte fondi collettive destinate alla produzione di un bene o un servizio e sono classificate, invece, come reward (based) crowdfunding. In questo caso, il sottoscrittore non entra in società con il produttore del bene o del servizio in oggetto, ma ottiene una ricompensa o un premio non monetario commisurato al contributo dato. Attualmente, il reward crowdfunding è la forma  più diffusa di finanziamento collettivo.

Oltre all’equity crowdfunding e al reward crowdfunding, ci sono altre forme di finanziamento collettivo che possono variare in base all’oggetto che viene finanziato.

Ad esempio:

  • Il peer to peer lending, che già dovreste conoscere se frequentate questo blog, è spesso classificato come lending (based) crowdfunding (o social lending, a seconda delle fonti). In esso si prevede il prestito di denaro per la realizzazione di un progetto.
  • Il crowdfunding immobiliare o real estate crowdfunding, che consente di finanziare progetti del settore immobiliare. Questo può includere il prestito di denaro ad un’impresa del settore immobiliare per ristrutturare un immobile e rimetterlo poi sul mercato. Oppure, l’investimento nel capitale di rischio di una società vettore creata appositamente per acquisire, ristrutturare, vendere o affittare un immobile. Consentendo in questo modo di differenziare l’investimento in base al rischio e all’orizzonte temporale desiderato.
  • Esistono infine altre forme di finanziamento collettivo non direttamente correlati agli investimenti, come il donation crowdfunding, dove il sottoscrittore dona un importo senza ottenere nulla in cambio, e il civic crowdfunding, dove la realizzazione di progetti o opere pubbliche avviene tramite un finanziamento diretto da parte dei cittadini.

Come Funziona l’Equity Crowdfunding?

Il processo di finanziamento collettivo per le imprese è notevolmente più complesso rispetto al crowdfunding a ricompensa. Inizia con una fase preliminare in cui la piattaforma esamina attentamente i bilanci, il business plan e il mercato in cui opererà l’impresa che cerca finanziamenti. Durante questa fase, la piattaforma ha l’opportunità di incontrare e conoscere i fondatori dell’impresa, eseguendo una prima selezione che esclude le aziende che presentano criticità di vario tipo.

Dopo aver superato questa fase iniziale, l’impresa deve concludere una serie di procedure tecniche per garantire la conformità alle leggi e alle richieste dei regolatori, come la Consob. Una volta superate queste fasi preliminari, l’impresa può presentarsi sulla piattaforma selezionata con una serie di documenti che delineano il progetto per cui sta cercando finanziamenti. Questa documentazione deve includere una dettagliata pianificazione sull’uso dei fondi raccolti, articoli informativi sul progetto e documenti legali e contabili che dimostrino la sua esistenza legale.

Durante la campagna di equity crowdfunding, l’impresa deve stabilire un obiettivo minimo e un traguardo massimo. L’obiettivo minimo rappresenta la soglia sotto la quale il progetto non verrà realizzato e i fondi raccolti saranno restituiti agli investitori senza alcun rischio. Gli investitori, dal canto loro, analizzano attentamente tutti i documenti presentati dall’azienda, valutano il progetto e decidono se corrisponde al loro profilo di rischio. Ad esempio, prendono in considerazione se la quota minima di partecipazione è troppo alta oppure se le aspettative del business plan sono troppo ottimistiche.

Alla fine della campagna di finanziamento collettivo, se la raccolta fondi raggiunge l’obiettivo minimo, gli investitori ricevono una partecipazione nel capitale sociale dell’impresa. Conseguentemente a questo, essi vengono registrati nella nuova visura camerale della società.

Vantaggi dell’Equity Crowdfunding

Per le Startup

Perché le startup e le piccole e medie imprese dovrebbero impegnarsi in un processo complesso come l’equity crowdfunding?

  • Il primo e più evidente vantaggio è di natura economica. Le startup e le PMI spesso affrontano difficoltà nel reperire finanziamenti e capitali tramite istituti finanziari tradizionali, in quanto spesso non possono offrire le stesse garanzie di aziende di dimensioni maggiori. Inoltre, il denaro che start up e PMI ricevono dal finanziamento collettivo entra nel capitale di rischio dell’impresa. Non deve quindi essere restituito entro un determinato periodo come il capitale di debito, e su di esso non si pagano interessi. Da questo ne consegue che l’impresa migliora la capacità di indebitarsi, potendo vantare un capitale proprio maggiore. Riduce di conseguenza il rapporto contabile tra capitale netto e capitale di debito. Infine, l’equity crowdfunding consente di abbattere le barriere geografiche. Un’impresa nata in una zona economicamente depressa può raccogliere fondi da tutto il resto d’Italia consentendole di superare le barriere locali di accesso alle fonti di finanziamento.

  • Un secondo ordine di vantaggi è costituito dal processo di selezione che i portali operano sulle singole imprese. Questo costituisce un primo banco di prova per il progetto che si vuole sviluppare e, se superato, costituisce un primo indicatore della probabilità di successo finale. Durante il processo, le piattaforme non valutano solo la credibilità di un progetto, ma completano una revisione legale e contabile dell’azienda. Si suggeriscono qui modifiche allo statuto e al modello di business per evitare l’insorgere di problemi in un secondo momento. Infine, l’esito della campagna, indipendentemente dall’esito finale, è un indicatore della qualità del progetto e dell’interesse che esso suscita in un pubblico più ampio ed estraneo alla cerchia dei soli fondatori. In caso di successo, funge da test di mercato, aumentando la capacità di attrarre finanziamenti da istituti bancari e investitori.
  • Un terzo importante aspetto è legato alla campagna stessa. Il processo che conduce alla raccolta di fondi porta enorme visibilità al progetto e consente all’impresa di sviluppare una strategia di comunicazione che sarà cruciale per il suo futuro. Questa visibilità consente all’impresa di venire in contatto con una vasta rete di persone. Inoltre, contribuisce a creare una rete di relazioni che si rivelerà preziosa nello sviluppo futuro dell’impresa. Tale rete di relazioni comprende gli stakeholder, tra cui giornalisti, business angel, finanzieri e imprenditori, ma soprattutto gli investitori. Questi ultimi condividono con i fondatori il desiderio che l’azienda prosperi e il proprio investimento aumenti di valore, per cui si trasformano in veri e propri ambasciatori del marchio, promuovendolo sui social network e diffondendone i valori aziendali con il passaparola.

Per gli Investitori

Se per le aziende l’equity crowdfunding è così vantaggioso, quali sono invece i motivi per cui un potenziale investitore dovrebbe partecipare ad un finanziamento collettivo?

  • La semplicità è un fattore chiave. Basta registrarsi su una piattaforma e con pochi clic del mouse è possibile completare l’investimento. La semplicità è anche nella valutazione. Se l’esito dell’investimento è l’acquisizione di una partecipazione nel capitale sociale di un’impresa, come avviene in un investimento in borsa, la valutazione della società è molto più semplice perché il suo valore è determinato principalmente da fattori interni, a differenza del valore di un titolo quotato, il cui valore dipende da fattori esterni non sempre comprensibili per l’investitore medio. Nonostante l’illiquidità dell’investimento, la volatilità è completamente azzerata.
  • Anche un investitore poco esperto che ha fatto solo una ricerca con un motore di ricerca sa che deve differenziare i propri investimenti per ridurre la probabilità di perdita e l’Equity crowdfunding facilita questa pratica. Infatti la quota minima di partecipazione di solito varia tra i 250 e i 500 euro, mentre l’offerta di startup e piccole e medie imprese copre una vasta gamma di settori. Ciò consente agli investitori di creare portafogli altamente diversificati con poche migliaia di euro, riducendo il rischio di perdite dovute al fallimento. Inoltre, la piattaforma più grande in Italia offre la possibilità di investire anche in progetti immobiliari a breve termine, aggiungendo ulteriori opportunità di diversificazione.
  • Infine, ma non per importanza, l’equity crowdfunding offre vantaggi fiscali significativi. Gli investitori possono beneficiare di detrazioni fiscali del 30% o, in casi più rari, del 50%. Riducono così la quantità di capitale che potrebbe essere persa nella peggiore delle ipotesi. Inoltre, i rendimenti a cinque anni sono solitamente espressi in moltiplicatori, offrendo la prospettiva di rendimenti potenzialmente elevati. Da non trascurare la totale assenza di commissioni durante il processo di sottoscrizione, il che rende l’equity crowdfunding un’opzione ancora più attraente per gli investitori.

Rischi dell’Equity Crowdfunding

Finora abbiamo esplorato i vantaggi dell’equity crowdfunding, ma è altrettanto importante comprendere i rischi associati a questo tipo di finanziamento per le imprese e per gli investitori:

  • E’ essenziale sottolineare che l’investimento in start-up e PMI innovative è intrinsecamente rischioso. Nella peggiore delle ipotesi, gli investitori potrebbero perdere l’intero capitale investito. Tuttavia, come accennato nella sezione precedente, grazie alle detrazioni fiscali, si può perdere solo (si fa per dire!) dal 70 al 50% del capitale versato. Il resto viene recuperato sotto forma di credito fiscale detraibile, se viene detenuto per una durata minima stabilita. È importante notare che le start-up innovative non possono distribuire utili per un periodo di quattro anni, sebbene ciò sia consentito alle PMI innovative.
  • Un altro rischio significativo è l’illiquidità. Le partecipazioni in società innovative acquisite tramite finanziamento collettivo non possono essere negoziate in mercati regolamentati per legge. In più, la maggior parte delle piattaforme non offre un mercato secondario come avviene nel P2P lending. Tuttavia, è possibile negoziare tali partecipazioni tra privati, anche se ciò comporta costi notarili aggiuntivi. Questa transazione può essere agevolata tramite la rubricazione, o regime alternativo di intestazione delle quote. In essa l’investitore incarica un intermediario autorizzato ad intestarsi le quote comparendo nella visura camerale al posto dell’investitore che comunque rimane titolare ultimo delle quote. Gli investitori possono quindi vendere le proprie quote tramite una transazione telematica tra intestatari di conti presso lo stesso intermediario, riducendo così i costi e i tempi del trasferimento.
  • Un altro aspetto da considerare è la possibilità di vedere diluita la propria partecipazione in caso di futuri round di raccolta fondi. Questo rischio è particolarmente rilevante per coloro che hanno investito somme significative per ottenere una partecipazione qualificata con diritto di voto in assemblea dei soci. Mentre la diluizione è una possibilità, è importante sottolineare che essa può variare notevolmente a seconda delle circostanze e delle condizioni di ciascun round di finanziamento.

Conclusioni e Prospettive Future

Abbiamo esaminato attentamente le dinamiche del finanziamento collettivo in capitale di rischio di start-up e piccole e medie imprese innovative. Abbiamo evidenziato sia i suoi vantaggi che i rischi, specialmente quelli legati a un orizzonte temporale di investimento che potrebbe estendersi fino a cinque anni o più. Questo aspetto rende l’equity crowdfunding particolarmente adatto a un certo tipo di investitore, simile al cassettista di altri tempi. Questi investitori acquistavano titoli azionari per riporli nel cassetto, quando erano ancora cartacei, spesso dimenticandosene per cinque o anche dieci anni prima di decidere di venderli e realizzare un guadagno. Ecco, considerando l’illiquidità dell’investimento e il coinvolgimento quasi nullo nel processo decisionale se non si possiede una partecipazione che dia diritto di voto in assemblea, l’investitore può solo aspettare le rare comunicazioni societarie in attesa del momento della exit.

Un importante sviluppo futuro da tenere in considerazione è l’entrata in vigore del nuovo Regolamento Consob, che recepisce il regolamento europeo in materia di crowdfunding. Questa iniziativa mira a creare un mercato unico europeo per il finanziamento di start-up e piccole e medie imprese. Inoltre, il regolamento apre le porte a una gamma più ampia di strumenti finanziari offerti alle imprese. Questi includono servizi di raccolta di capitali sotto forma di debito (lending), capitale di rischio (equity) e altri strumenti come le obbligazioni societarie. Questo allargamento delle opzioni di finanziamento aumenterà la flessibilità e la diversificazione nell’offerta agli investitori, Consentendo quindi una personalizzazione più precisa in base al rischio e al potenziale di guadagno di ciascun progetto.

Apre la sezione Equity Crowdfunding

Con questo articolo annuncio a tutti i lettori che il blog di P2P-Italia si espande! Come da titolo, amplierà da oggi i suoi argomenti trattati, iniziando a parlare di un asset di investimento che molti di voi già conoscono o quanto meno hanno già sentito: l’equity crowdfunding aziendale!

Ho avuto l’occasione di conoscere tramite i vari canali del blog un investitore esperto del settore, Furio, che ha accettato di pubblicare articoli regolari su P2P Italia. In questo articolo vi presenterò quindi Furio e l’idea che abbiamo costruito assieme.

L’equity crowdfunding, è un asset di investimento molto diverso dal p2p lending. L’investitore qui non “presta” soldi ai richiedenti… ma ne diventa direttamente socio!

Per questi motivi, era opportuno dedicare una sezione specifica del blog, che presto troverete in home parallela alle altre due di cui siete già abituati. Inoltre, era molto importante che fosse qualcuno di diverso da noi due (io e Reinvest) a trattare l’argomento.

Nell’immobiliare il comparto equity è già ampiamente, e con molto successo, tenuto da Reinvest. Tratteremo in dettaglio nella nuova sezione l’area di crowdfunding in startup ed aziende.

I portali relativi sono molti e diversi da quelli del lending: alcuni esempi sono Crowdfundme, Mamacrowd, Wearestarting e altri di cui parleremo. Le logiche di selezione e di investimento in qualche modo diverse, e pure le modalità di riconoscimento di profitti si discostano molto a quello da cui siamo stati negli investimenti finora trattati nelle pagine del blog.

Furio, un investitore esperto, che da molti anni segue il settore, vedrete sarà la persona giusta per tale ruolo e diventerà anche lui un vostro punto di riferimento. Da qui in avanti terrà articoli in questa nuova sezione dedicata!

Dando quindi il benvenuto a Furio, che scriverà i suoi articoli con lo pseudonimo “FAS”. Credo l’occasione migliore per conoscerlo un attimo sia una sua stessa presentazione. Gli lascio quindi la parola, metaforicamente: ci dirà direttamente qualcosa su di lui.

Presentazione di Furio (FAS)

P2P-Italia: Beh Furio, ancora benvenuto! Dicci qualcosa su di te!

Furio: Ciao, mi chiamo Furio, evitando tediosi particolari sulla mia vita privata, ho incominciato a risparmiare a 8 anni tramite un libretto di risparmio bancario, a 12 ho chiesto a mio padre di investire i miei risparmi in titoli di stato, avviando così il mio percorso nell’ambito degli investimenti. A 19 ho iniziato a investire in borsa affiancando mio padre. A inizio 2022, avendo previsto il calo della borsa di Milano, ho deciso di spostarmi verso altri investimenti in attesa di rientrare ai minimi. Le cose non sono andate così perché ho scoperto l’equity crowdfunding.

P2P: Da quanto tempo investi in equity crowdfunding? Come ti sei approcciato a questa tipologia di investimento? Sei finora soddisfatto?

Furio: Il calo della borsa, ma anche la pandemia e le vicissitudini personali, hanno guidato la mia decisione di rivedere completamente la mia strategia d’investimento nel 2022. Ho abbandonato il mercato azionario tradizionale per esplorare l’equity crowdfunding. Un settore che mi ha permesso di investire in imprese reali, ma con una minore esposizione alla volatilità esogena tipica della borsa.

Il mio approccio è stato cauto come dovrebbe essere per qualsiasi investimento, ho passato mesi a leggere tutto quello che trovavo in rete sull’argomento, in particolare mi sono posto il problema di come valutare delle società appena create con un grande potenziale, ma anche con una probabilità di fallimento a loro sfavore. Dopo aver esaminato vari metodi di analisi e aver visionato centinaia di proposte su varie piattaforme, ho concluso che la capacità di leggere un bilancio e di valutare i fondamentali di un’impresa poteva essere l’approccio più solido e da queste basi ho incominciato ad investire.

Quanto alla soddisfazione, credo che il verdetto finale debba ancora arrivare e dovremo aspettare altri quattro o cinque anni. Nel frattempo, posso affermare con soddisfazione che le quattro società in cui ho investito lo scorso anno sono ancora in piedi – almeno i fondatori non sono scappati con i soldi degli investitori! – e considero ciò un segnale positivo verso il successo futuro. In effetti, una di esse ha recentemente completato con successo un secondo round di finanziamento, confermando ulteriormente la solidità del mio approccio all’equity crowdfunding.

P2P: Nel tuo portafoglio ci sono altre tipologie di investimento oltre all’equity crowdfunding?

Furio: Sì, come accennavo in precedenza, dopo aver liquidato il portafoglio azionario, ho adottato un approccio ponderato nell’equity crowdfunding. Tuttavia, desideravo ottimizzare ulteriormente le mie risorse, evitando di lasciare una considerevole quantità di liquidità sul conto corrente. Questo ha portato alla mia esplorazione di opportunità di investimento a breve termine.

Inizialmente, ho riflettuto sul ritorno ai titoli di stato, ma l’alta inflazione e i rendimenti reali negativi mi hanno spinto a cercare ulteriormente. La mia attenzione è stata catturata dal P2P lending, una forma di investimento a breve termine che si è dimostrata adatta alle mie esigenze.

Ho scoperto anche che gestire un investimento a breve nel P2P lending e un investimento di lungo periodo nell’equity crowdfunding richiede molto meno impegno rispetto a quello richiesto da un investimento azionario. Ritrovandomi con del tempo libero, ho cominciato a studiare le criptovalute, argomento complesso forse di più delle borse valori. Mi sono concentrato sul ridurre le perdite iniziali entrando in un investimento nuovo e complesso. La soluzione l’ho trovata nelle cripto gratuite da move to earn, learn to earn e faucet vari che mi hanno consentito di imparare le basi e iniziare ad investire senza timore di perdere parte del capitale, in quanto questi token sono stati acquisiti gratuitamente.

Vale la pena notare che, sebbene non siano investimenti finanziari, ho iniziato ad esplorare il mondo delle rendite passive, guadagnando un basso rendimento senza sforzo diretto da parte mia, a parte il tempo speso nella ricerca iniziale. Tuttavia, comprendo che questo argomento possa andare al di là del focus del tuo blog.

Infine, ho in mente di rientrare nel mercato azionario in futuro, magari sfruttando le opzioni, una volta che riterrò che le condizioni siano favorevoli. Questa rappresenta la prossima tappa della mia strategia di investimento.

P2P: Cosa porterai qui sul blog? Cosa si può attendere il lettore?

Furio: All’inizio del mio percorso su questo blog, mi concentrerò su articoli introduttivi. Spiegherò i termini chiave che un potenziale investitore incontrerà, condividerò siti utili per semplificare la ricerca di opportunità di investimento e affronterò varie metodologie di valutazione per le start-up.

In modo trasparente e forse un po’ audace, mi impegnerò anche a criticare e analizzare i vari metodi di valutazione esistenti, esponendo le conclusioni a cui sono giunto nel corso delle mie ricerche. Ritengo che la critica costruttiva sia essenziale per lo sviluppo di approcci più solidi e ponderati nell’ambito dell’equity crowdfunding.

Successivamente, tradurrò queste nozioni in azione, applicando le conclusioni alle analisi di società coinvolte in raccolte fondi. Sarà un percorso in evoluzione, e solo il tempo potrà confermare la validità delle mie conclusioni. Spero di offrirvi una prospettiva unica e stimolante sull’equity crowdfunding e gli investimenti in società giovani ed innovative. Continuate a seguire il blog per approfondimenti sul mondo dell’equity crowdfunding e, cosa più importante, per apprendere e crescere assieme nel mondo degli investimenti.

P2P: So che a breve uscirà un articolo dedicato. Ma quali sono secondo te, in poche righe, i vantaggi ed i problemi attuali da risolvere sugli investimenti in equity?

Furio: Con l’entrata in vigore lo scorso 11 novembre del nuovo regolamento europeo, le piattaforme italiane avranno il vantaggio di poter proporre in raccolta fondi anche società europee e non più solo italiane, migliorando le opportunità di investimento offerte. Dall’altro lato, oltre a subire la concorrenza delle piattaforme europee, bisogna vedere quali e quante piattaforme italiane otterranno la licenza per continuare a operare nel mercato del crowdfunding. Riducendo in questo modo la competizione esistente nel mercato italiano.

Dal lato investitori, con l’introduzione della categoria dell’investitore non sofisticato e del questionario di appropiatezza, la piattaforma potrà porre dei limiti agli investimenti. Qualora questi non risultassero appropriati alla situazione patrimoniale e reddituale dell’investitore, aumentando così le tutele esistenti. Questo è un passo significativo per garantire la sicurezza e la consapevolezza degli investitori nel mondo dell’equity crowdfunding.

Grazie mille Furio per esserti unito alla combriccola di P2P-Italia. Il blog sicuramente incrementerà la qualità degli argomenti trattati avendoti a bordo!

A breve uscirà il suo primo articolo di presentazione del settore di investimento, un grande in bocca al lupo! Per voi lettori basterà tenervi aggiornati nel blog per approfittare dei suoi scritti (iscrivetevi alla newsletter se ancora non l’avete fatto!)

Reinvest – Investimenti crowdfunding ottobre

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci arrivati anche al report dei miei investimenti di ottobre. Questo mese è stato all’insegna della continuità, con quindi poche novità sulle scelte di investimento, più che altro concentrate sulla selezione di progetti. Ci sono state invece novità importanti in alcune piattaforme, che vi elencherò brevemente nei dettagli.

Passiamo anche questo mese subito ai risultati, ma, come sempre, non prima comunque di ricordarvi di iscrivervi al mio gruppo telegram, se non lo avete ancora fatto: entra nel canale Telegram di ReInvest!,

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Portafoglio attuale   

 

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Guadagni del mese di ottobre

I guadagni del mese di ottobre sono di €3.049,92 lordi. L’importo sarebbe stato maggiore se non ci fossero stati ritardi nei rimborsi di alcuni progetti immobiliari. I progetti immobiliari con ritardi inferiori a 90 giorni sono ritenuti dagli esperti fisiologici per problematiche burocratiche, metereologiche, notarili e bancarie in caso di mutui. Fortunatamente la gran parte dei progetti in ritardo rientrano in questa situazione.

C’è una leggera diminuzione dell’investimento immobiliare dovuto alla maggiore selezione applicata in un momento di contrazione delle vendite.

I guadagni per asset class sono i seguenti:

Il reddito per piattaforma è mostrato nel seguito:

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Notizie sugli investimenti

Nel grafico è mostrata la percentuale di investimenti nelle varie assets class:

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Investimento Prestiti Immobiliari

Recrowd

Nel grafico le cedole ottenute e quelle previste nel tempo:

Il contributo di Recrowd al mese di ottobre è stato di €1.080,24. Sono le cedole dei progetti con distribuzione mensile e il rimborso di due progetti: Hermes XXII e Infernetto. Il primo con un rendimento del 9,80%, nettamente insufficiente, mentre con il secondo è andato decisamente meglio con un rendimento dell’11,91%.

Un solo investimento in Via Cassini 23, Torino. Ho investito €4.000 ad un tasso del 12,00% annuo per 14 mesi. Il ROI previsto dal progetto è del 37,87% e l’LTV del 60,60%. Il mio punteggio è 39. Il programma prevede l’acquisizione di una rimessa e con il cambio di destinazione d’uso la costruzione di 27 box e 5 appartamenti.

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BuildLenders

Il contributo di BuildLenders al mese di ottobre è stato di €438,33, dato dalle cedole mensili di alcuni progetti e dalla chiusura di un progetto.

Il progetto restituito è quello di Crema Rigenerazione Urbana con un rendimento del 13,21% annuo per una durata di 9 mesi. La restituzione è avvenuta con alcuni giorni di anticipo.

Nel mese di ottobre ho investito €4.450 sul progetto Via G.Giolitti, Grosseto, il rendimento è del 13,09% annuo per un periodo di 11 mesi. Il ROI previsto è del 43,75% e l’LTV è del 50,00%. Il proponente pagherà gli interessi con cedole mensili. Il mio punteggio è 28.

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Prepay

Nel grafico i redditi percepiti e quelli previsti con i progetti in essere:

Questo mese ho ricevuto un reddito di €101,85 derivato dalle cedole di due prestiti.

Nessun investimento nel mese di ottobre.

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Italy-Crowd

Il contributo di Italy-Crowd nel mese è di €240,00 per merito del rimborso di un progetto a Rastignano, Bologna con perfetto tempismo. Il rendimento è risultato del 12,32%.

Un investimento ad ottobre:

  • Torre Cantone, GE. Ho investito €2.000 al 12,00% annuo per un periodo di 12 mesi. L’operazione consiste nel cambio di destinazione d’uso di un ufficio e il frazionamento in due monolocali. Si prevede un ROI del 32,14% con un LTV del 23,20%. Valutazione positiva.

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Isicrowd

In questo mese la piattaforma ha contribuito per un importo di €301,34 derivante dall’investimento effettuato nello stesso mese di ottobre.

Rimborso del progetto Piazza V.Capodichino, NA con 66 giorni di anticipo con un rendimento del 19,78%.

Due investimenti nel mese:

  • €3.000 sono stati investiti sul progetto Sant’Antonio ai Monti, NA. Progetto con un rendimento del 12,33% annuo per un periodo di 10 mesi. L’attività consiste nella ristrutturazione di un trilocale disposto su due livelli. Il ROI previsto è del 32,90% e l’LTV è del 62,00%. Il mio punteggio è 7.
  • €2.000 nel progetto Matilde Serao, Casavatore, NA. Progetto con un rendimento del 12,75% annuo per un periodo di 10mesi. L’investimento finanzia la ristrutturazione di un appartamento per una successiva vendita. Il ROI sarà del 38,68% e l’LTV è del 33,06%. Punteggio 86.

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Reinvest24

Ho ricevuto interessi mensili per un importo di €7,30.

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Fintown

Ho effettuato due investimenti di €1.000 l’uno in due appartamenti, il primo nel complesso Honest Karlin e il secondo nel complesso Honest Ricany. Il primo nel lotto 5 al 14,00% per un periodo di 9 mesi e il secondo nel lotto 1 al 15,00% per un periodo di 12 mesi.

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Investimenti Prestiti al Consumo e Affitti

La ripartizione degli investimenti nei prestiti al consumo per piattaforma è la seguente:

L’apporto mensile di questa asset class è stato di €276,25 in aumento rispetto al mese precedente. Proseguono i piccoli prelievi dalle piattaforme principali.

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Robocash

Data inizio investimento: maggio 2021

Investimento €6.000

Totale interessi €1.181,82

Tasso d’interesse 11,55%

Reddito ottobre €75,72.

Prelievo settembre-ottobre €100.

Per diminuire il mio cash drag ho dovuto abbassare il mio tasso d’interesse minimo al 10,00%.

Robocash ha sospeso temporaneamente la propria attività in Vietnam per motivi economici.

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Afranga

Data inizio investimento: agosto 2021

Investimento €4.400

Totale interessi €1.400,39

Tasso d’interesse 10,00%

Reddito ottobre €58,61.

Prelievo €50.

Afranga ha abbassato il tasso d’interesse al 10,00%.

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Esketit

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €4.400

Totale interessi €538,37

Tasso d’interesse 14,17%

Reddito ottobre €53,21.

Esketit ha rassicurato gli investitori che i prestiti giordani non hanno subito nessuna conseguenza dalla situazione in Medio Oriente. Per sicurezza ho sospeso l’acquisto di questi prestiti.

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Income Marketplace

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €3.400

Totale interessi €483,45

Tasso d’interesse 14,58%

Reddito ottobre €45,90.

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Fintown

Data inizio investimento: maggio 2023

Investimento €4.078,40

Totale interessi €209,46

Tasso d’interesse 13,23%

Reddito ottobre €42,81.

La piattaforma ha lanciato il VIP Club per gli investitori con un investimento superiore a €10.000, sarà riconosciuto un bonus dallo 0,50% all’1,00% sull’investimento.

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Investimenti Prestiti Aziendali

Capitalia

Investimento €82.000

Totale interessi €4.351,58

Interessi ottobre €604,61.

Reso capitale totale: €37.574,01.

Reso capitale ottobre €7.242,06.

Interesse 12,48%

Nel grafico seguente la ripartizione dei prestiti per rating:

Attualmente ho un portafoglio di 52 prestiti.

Da fine ottobre Capitalia opererà utilizzando il wallet come la maggior parte delle piattaforme. Per investire occorrerà alimentare il proprio wallet e poi procedere all’investimento. Gli investimenti precedenti continueranno il rimborso con il passato meccanismo fino ad esaurimento. Speriamo che tutto funzioni perfettamente.

Reinvest – Investimenti crowdfunding settembre

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci arrivati anche al report dei miei investimenti di settembre. In questo mese ho effettuato due investimenti in progetti ciascuno su Italy crowd e Fintown, mentre in altre piattaforme immobiliari sono rimasto fermo. Procedo invece il mio piano di diminuzione di esposizione nel p2p al consumo.

Passiamo subito ai risultati del mese, non prima comunque di ricordarvi di iscrivervi al mio gruppo telegram, se non lo avete ancora fatto: entra nel canale Telegram di ReInvest!,

Portafoglio attuale

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Guadagni del mese di settembre

I guadagni del mese di settembre sono di €2.130,19 lordi. La notizia più importante riguarda il settore immobiliare con una diminuzione delle vendite rispetto all’anno scorso di circa il 15,00%. Secondo gli esperti questa forte diminuzione è dovuta all’aumento dei tassi d’interesse e di conseguenza dei mutui e della carenza di immobili di qualità. La mia attuale strategia è continuare a investire nel settore immobiliare con maggiore precauzione e aumentando la selezione.

I guadagni per asset class sono i seguenti:

Il reddito per piattaforma è mostrato nel seguito:

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Notizie sugli investimenti

Nel grafico è mostrata la percentuale di investimenti nelle varie assets class:

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Investimento Prestiti Immobiliari

Recrowd

Nel grafico le cedole ottenute e quelle previste nel tempo.

Il contributo di Recrowd al mese di settembre è stato di €304,02. Sono solo le cedole dei progetti con distribuzione mensile.

Su questa piattaforma ho effettuato un acquisto:

  • Via Ceccardi, GE. Progetto nel quale ho investito di €3.000 al 12,00% annuo per un periodo di 14 mesi, il finanziamento era di €723.000. Progetto con un LTV del 34,20% ed un ROI annuo previsto del 34,45%. Il progetto prevede l’acquisto di un intero piano di un palazzo in zona centrale. La struttura era un intero ufficio che sarà ristrutturato con la costruzione di 9 unità abitative. 2 appartamenti sono stati opzionati e altri 2 sono interessati all’acquisto. Il punteggio attribuito a questo progetto è 99.

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BuildLenders

Il contributo di BuildLenders al mese di agosto è stato di €500,00, dato dalle cedole mensili di alcuni progetti e dalla chiusura di un progetto.

Il progetto restituito era a Milano con un rendimento del 18,00% annuo per una durata di 6 mesi. La restituzione è avvenuta nei tempi programmati e il rendimento effettivo è stato del 18,32%.

Nel mese di settembre ho investito €10.000 sul progetto Residenze di Lusso Magnolie Park a Milazzo, il rendimento è del 13,00% annuo per un periodo di 12 mesi. Il ROI previsto è del 69,51% e l’LTV è del 6,73%. Il proponente pagherà gli interessi con cedole mensili. Il mio punteggio è 790.

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Prepay

Nel grafico i redditi percepiti e quelli previsti con i progetti in essere.

Questo mese ho ricevuto un reddito di €10,05 derivato dalla cedola mensile di un prestito.

Nessun investimento nel mese di settembre.

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Italy-Crowd

Il contributo di Italy-Crowd nel mese è di €340,77 per merito del rimborso di un progetto a Milano in piccolo ritardo causato dal notaio. L’importo copre gli interessi dovuto e quelli di mora, il rendimento è risultato del 14,69%.

Due investimenti questo mese:

  • Via san Salvatore, PD. Ho investito €2.000 al 12,00% annuo per un periodo di 12 mesi. L’operazione consiste in un leggero ammodernamento di un immobile in una palazzina. Si prevede un ROI del 26,32% con un LTV del 67,55%. Esiste una buona probabilità che il progetto si chiuda anticipatamente. Valutazione positiva.
  • Residenza L’Ulivo, GR. Ho investito €2.280 al 12,00% annuo per un periodo di 12 mesi. L’operazione consiste nel cambio di destinazione d’uso e ristrutturazione di tre mansarde di un immobile nel Parco della Maremma. L’immobile è di proprietà del proponente. Si prevede un ROI dell’87,50% con un LTV del 26,04%. Una mansarda è già stata opzionata e il ricavato copre abbondantemente l’importo del prestito. Valutazione 250.

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Isicrowd

In questo mese la piattaforma ha contribuito per un importo di €200 derivante dall’investimento effettuato nello stesso mese di settembre.

L’investimento di €2.000 è stato effettuato sul progetto Via Correa, NA. Progetto con un rendimento del 12,00% annuo per un periodo di 10 mesi. L’importo da finanziare era di €30.000 e la raccolta si è completata in poco tempo. Il ricavato servirà a finanziare parte dell’acquisto e la sua ristrutturazione. Il ROI previsto è del 62,37% e l’LTV è del 45,59%. Il mio punteggio è 100.

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ITSLending

Nessun contributo alla redditività, i progetti su cui ho investito devono ancora arrivare a scadenza.

Nessun investimento nel mese di settembre.

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Reinvest24

Ho ricevuto interessi mensili per un importo di €13,49.

Nessun investimento e alcun rimborso nel mese di settembre. Reinvest24 sta cercando di uscire da una situazione complicata a causa degli investimenti in Moldavia (colpiti dalla guerra in Ucraina) e dalla cattiva gestione dei progetti in Spagna. Speriamo che si trovi una via d’uscita, sicuramente non investirò finché non vedrò risultati concreti ed alcuni progetti andare a conclusione.

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Fintown

Ho effettuato due investimenti di €1.800 e €1.000 in due appartamenti nel complesso Honest Karlin nel centro di Praga. Il primo nel lotto 3 al 15,00% e il secondo nel lotto 4 al 14,00%. Entrambi per un periodo di 9 mesi.

Di recente abbiamo pubblicato in P2P Italia la recensione di Fintown, che potete trovare qui: Fintown, investire in immobili affittati

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Investimenti Prestiti al Consumo e Affitti

La ripartizione degli investimenti nei prestiti al consumo per piattaforma è la seguente:

L’apporto mensile di questa asset class è stato di €247,80 in diminuzione rispetto al mese precedente. Non ho intenzione di aumentare la mia esposizione in questo settore, anzi, proseguirò la politica dei piccoli prelievi.

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Robocash

Data inizio investimento: maggio 2021

Investimento €6.000

Totale interessi €1.156,10

Tasso d’interesse 11,75%

Reddito settembre €67,07.

Robocash ha ulteriormente abbassato i tassi d’interesse a causa di una domanda molto più alta dell’offerta. I nuovi tassi d’interesse variano dall’8,00% all’11,00%.

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Afranga

Data inizio investimento: agosto 2021

Investimento €4.400

Totale interessi €1.341,78

Tasso d’interesse 11,00%

Reddito settembre €48,78.

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Esketit

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €4.400

Totale interessi €446,16

Tasso d’interesse 14,39%

Reddito settembre €35,42.

Esketit ha iniziato ad offrire prestiti giordani in dollari US con un rendimento del 13,00%.

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Income Marketplace

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €3.400

Totale interessi €451,53

Tasso d’interesse 14,78%

Reddito settembre €57,51.

Il reddito di settembre ha segnato un buon aumento rispetto a quello di luglio e fa ben sperare in una progressione positiva. La disponibilità di prestiti è tornata alla normalità dopo il periodo estivo.

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Fintown

Data inizio investimento: maggio 2023

Investimento €4.078,40

Totale interessi €166,26

Tasso d’interesse 13,00%

Reddito settembre €39,01.

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Investimenti Prestiti Aziendali

Capitalia

Investimento €77.000

Totale interessi €3.804,24

Interessi settembre €514,06.

Reso capitale totale: €30.331,45.

Reso capitale settembre €4.256,48.

Interesse 12,21%

Nel grafico seguente la ripartizione dei prestiti per rating.

Attualmente ho un portafoglio di 55 prestiti.

Vorrei solo sottolineare è che il tasso di default di Capitalia è dello 0,07%. Il guadagno medio annuo è del 12,36%, leggermente superiore al mio. Cercherò di migliorare.

Reinvest – Investimenti crowdfunding agosto

Come di consueto, pubblico il solito report mensile sui miei investimenti. Siamo arrivati al mese di agosto. Nonostante le vacanze, ho approfittato per investire in alcuni progetti immobiliari interessanti, anche se tutto sommato il mese è stato piuttosto tranquillo.

Passiamo subito ai risultati del mese, non prima comunque di ricordarvi di iscrivervi al mio gruppo telegram, se non lo avete ancora fatto: entra nel canale Telegram di ReInvest!,

Portafoglio attuale

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Guadagni del mese di agosto

I guadagni del mese di agosto sono di €2.033,58 lordi. Nessuna notizia importante nel mese vacanziero, confido in un recupero dei progetti in ritardo nei prossimi mesi. L’incidenza dei ritardi è molto limitata e nella maggior parte dei casi si traduce in un maggior guadagno.

I guadagni per asset class sono i seguenti:

Il reddito per piattaforma è mostrato nel seguito:

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Notizie sugli investimenti

Nel grafico è mostrata la percentuale di investimenti nelle varie assets class. Il valore dei prestiti al consumo è rimasto costante, sono diminuiti i prestiti aziendali a causa dei rimborsi, compensati dagli investimenti immobiliari.

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Investimento Prestiti Immobiliari

Recrowd

Nel grafico le cedole ottenute e quelle previste nel tempo.

Il contributo di Recrowd al mese di agosto è stato di €404,02. Sono solo le cedole dei progetti con distribuzione mensile.

Su questa piattaforma ho effettuato un acquisto:

  • Via Bianchin, Paese, TV. Progetto nel quale ho investito di €3.000 al 12,00% annuo per un periodo di 10 mesi, il finanziamento era di €638.000. Progetto con un LTV del 50,32% ed un ROI annuo previsto del 31,03%. Il progetto prevede la ristrutturazione di una palazzina di 8 unità. Il pregio maggiore di questo progetto è la velocità di realizzazione. Il punteggio attribuito a questo progetto è 56.

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Build Lenders

Il contributo di BuildLenders al mese di agosto è stato di €230,00, dato dalle cedole mensili di alcuni progetti.

In questo mese non ho partecipato ad alcun progetto, prevedo di farlo a settembre con un importo interessante.

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Prepay

Nel grafico i redditi percepiti e quelli previsti con i progetti in essere.

Questo mese ho ricevuto un reddito di €150,05 derivato da una cedola a dagli interessi anticipati dell’investimento di agosto.

Nel mese di agosto ho effettuato un piccolo investimento di €1.000 su un progetto di ristrutturazione e vendita di una villetta a San Cesareo in provincia di Roma. L’LTV è del 45,00% e il ROI del progetto del 24,04%. Il rendimento è del 12,00% annuo per un periodo di 12 mesi. Solita formula Prepay del pagamento delle cedole.

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Italy-Crowd

Il contributo di Italy-Crowd nel mese di agosto è di €464,00 per merito del rimborso di un progetto a Firenze in ritardo. L’importo copre gli interessi dovuto e quelli di mora, il rendimento è risultato del 16,49%.

Due investimenti questo mese:

  • Rio Nell’Elba, Isola d’Elba. Ho investito €2.000 al 12,00% annuo per un periodo di 12 mesi. Si tratta del finanziamento della ristrutturazione e vendita di una villetta. L’LTV è del 34,32% ed il ROI previsto dell’80,30%. La mia valutazione è 168.
  • Via Vernazza, GE. Ho investito €2.000 al 12,00% annuo per un periodo di 12 mesi. L’operazione consiste nella ristrutturazione di un immobile in una palazzina. Si prevede un ROI del 32,38% con un LTV del 57,68%. Valutazione positiva.

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Isicrowd

Nessun contributo nel mese di agosto.

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ITSLending

Questa è una piattaforma su cui investo da un paio di mesi e quindi non sta ancora contribuendo al mio reddito, anche se sono progetti brevi inferiori all’anno.

Nel mese di agosto ho investito in un progetto a Lanusei in Sardegna. Si tratta della completa ristrutturazione di una palazzina su tre livelli. Il mio contributo è dl €2.000 al 12,50% per un periodo di 9 mesi. Le altre informazioni sono poco importanti perché il committente s’impegna a ritirare l’immobile in caso di mancata vendita nei tempi previsti. L’importo del finanziamento normalmente copre circa il 50% dei costi di ristrutturazione.

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Reinvest24

Ho ricevuto interessi mensili per un importo di €24,11.

Nessun investimento e alcun rimborso nel mese di agosto.

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Fintown

Ho investito €2.000 in un secondo appartamento nel complesso Honest Karlin nel centro di Praga. La struttura è in ristrutturazione e sarà completata nel 4° trimestre del 2023 e sarà utilizzata per affitti a breve e medio termine. Non esiste il rischio vendita. L’interesse riconosciuto è del 14,00% annuo per un periodo di 9 mesi. L’LTV è del 53,00%.

Di recente nel blog abbiamo pubblicato la recensione di Fintown, che potete trovare qui: Fintown, investire in immobili affittati

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Investimenti Prestiti al Consumo e Affitti

La ripartizione degli investimenti nei prestiti al consumo per piattaforma è la seguente:

L’apporto mensile di questa asset class è stato di €343,39 in aumento rispetto al mese precedente per il ricevimento di bonus e di un aumento della disponibilità di prestiti. Gli interessi offerti dai prestiti al consumo sono ancora bassi rispetto ai prestiti immobiliari e aziendali, sto pensando a quando pianificare un prelievo periodico che non incida sulla disponibilità.

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Robocash

Data inizio investimento: maggio 2021

Investimento €6.000

Totale interessi €1.139,03

Tasso d’interesse 11,75%

Reddito agosto €63,02.

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Afranga

Data inizio investimento: agosto 2021

Investimento €4.400

Totale interessi €1.293,00

Tasso d’interesse 11,00%

Reddito agosto €56,04.

La disponibilità di prestiti è buona e sembra che la piattaforma stia tornando ad operare correttamente come un tempo.

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Esketit

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €4.400

Totale interessi €410,74

Tasso d’interesse 14,49%

Reddito agosto €45,03.

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Income Marketplace

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €3.400

Totale interessi €377,15

Tasso d’interesse 14,88%

Reddito agosto €105,74.

Il reddito di questo mese è aumentato di molto perché ho ricevuto un bonus altrimenti sarebbe stato vicino al valore degli ultimi mesi. La disponibilità di prestiti è leggermente aumentata e le previsioni sono di un progressivo ritorno alla normalità con il termine del periodo estivo.

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Fintown

Data inizio investimento: maggio 2023

Investimento €4.078,40

Totale interessi €127,64

Tasso d’interesse 12,43%

Reddito agosto €39,05.

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Investimenti Prestiti Aziendali

Capitalia

Investimento €73.000

Totale interessi €3.274,78

Interessi agosto €452,52.

Reso capitale totale: €26.075,47.

Reso capitale agosto €5.300,71.

Interesse 11,86%

Nel grafico seguente la nuova ripartizione dei prestiti per rating.

Attualmente ho un portafoglio di 55prestiti.

Ci sono molte novità sulla piattaforma. Oltre alla ritenuta d’acconto a partire dal 1° settembre accennata il mese scorso, a breve sarà introdotta ad ottobre una gestione a wallet utilizzata normalmente dalla maggior parte delle piattaforme con il vantaggio di una diminuzione dei bonifici sia in entrata sia in uscita, una gestione migliore dell’auto-invest e un reinvestimento migliore delle cedole e dei capitali in scadenza.

Reinvest – Investimenti crowdfunding luglio

In questo periodo di vacanze, pubblico come al solito il report sull’andamento dei miei investimenti in crowdfunding, avvenuti nel mese di luglio. Qualche ritardo nel mese appena trascorso che ha rallentato un po’ i miei profitti attesi. Confermo la concentrazione degli investimenti sul settore immobiliare rispetto al consumo, vi spiegherò nell’articolo i dettagli.

E’ appena uscito, inoltre, un nuovo report dell’Osservatorio del Politecnico di Milano sul Crowdinvesting, ho approfittato per scrivere qualche considerazione.

Prima di partire con l’articolo, come di consueto, vi ricordo di iscrivervi anche al mio gruppo telegram, se non lo avete ancora fatto: entra nel canale Telegram di ReInvest!,

L’8° Report dell’Osservatorio sul Crowdinvesting 2023

Nelle conclusioni dell’8° Report del Politecnico di Milano balza all’occhio una leggera battuta d’arresto del settore dopo anni di crescita massiccia. Sicuramente le condizioni macroeconomiche e geopolitiche giustificano la flessione dell’1% della raccolta. In questo andamento leggermente negativo si distingue il settore immobiliare che ha triplicato la raccolta nel periodo 2020 – 2023.

A parte l’analisi doverosa delle piattaforme e della loro raccolta nel 2023, l’argomento che tiene maggiore banco è l’entrata in vigore in Italia della normativa europea dopo i ritardi accumulati. In seguito al Decreto Legislativo 30/2023, la Consob ha l’autorità di autorizzare le domande delle piattaforme, garantendo la correttezza in coordinamento all’ESMA. Alla Banca d’Italia sono invece attribuiti, tra gli altri, i poteri di verifica della congruità patrimoniale. L’autorizzazione è concessa di comune accordo dei due enti regolatori.

Ci sono molte cose interessanti in questo rapporto e chi è interessato alla lettura completa può richiamare l’8° Report dell’Osservatorio.

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Portafoglio attuale

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Guadagni del mese di luglio

I guadagni del mese di luglio sono di €2.182,79lordi. Alcuni ritardi e una piccola insolvenza hanno portato ad una diminuzione rispetto a giugno, confido in un recupero nel mese di agosto. Nel portafoglio ho tolto gli investimenti in Bulkestate perché non so quanto siano produttivi, ufficialmente solo un piccolo progetto da €500 in Finlandia è in default, ma i ritardi continuano ad accumularsi e preferisco accantonare l’investimento. Ho aggiunto il portale Fintown perché oltre ad operare sugli affitti brevi ha iniziato a finanziare i propri progetti di sviluppo.

I guadagni per asset class sono i seguenti:

Il reddito per piattaforma è mostrato nel seguito:

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Notizie sugli investimenti

Nel grafico è mostrata la percentuale di investimenti nelle varie assets class. Il valore dei prestiti al consumo è rimasto costante, sono diminuiti i prestiti aziendali a causa dei rimborsi, compensati dagli investimenti immobiliari.

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Investimento Prestiti Immobiliari

Recrowd

Nel grafico le cedole ottenute e quelle previste nel tempo:

Il contributo di Recrowd al mese di luglio è stato di €674,02. Oltre alle cedole dei progetti con distribuzione mensile hanno contribuito gli interessi di un progetto chiuso anticipatamente a Torino.

Su questa piattaforma ho effettuato un acquisto:

  • Ville Bianche, Lainate, MI. Progetto nel quale ho investito di €6.000 al 13,00% annuo per un periodo di 12 mesi, il finanziamento era di €1.459.000. Progetto con un LTV del 11,45% ed un ROI annuo previsto del 31,82%. Il progetto prevede la costruzione di 30 villette. Si tratta di un prestito ponte in attesa di un finanziamento concordato, non esiste quindi un rischio vendita. Il punteggio attribuito a questo progetto è 32.

 

Build Lenders

Il contributo di BuildLenders al mese di giugno è stato di €452,50, dato dalle cedole mensili di alcuni progetti e dalla restituzione anticipata del progetto Milazzo con due mesi di anticipo e un rendimento del 14,51%.

In questo mese non ho partecipato ad alcun progetto, prevedo di farlo ad agosto con un importo interessante.

Prepay

Nel grafico i redditi percepiti e quelli previsti con i progetti in essere.

Questo mese ho ricevuto un reddito di €149,11 derivato dagli interessi programmati.

Nessun rimborso e nessun investimento su questa piattaforma nel mese di luglio.

Italy-Crowd

Nessun contributo di Italy-Crowd nel mese di luglio. I progetti che dovevano chiudere in questo mese sono slittati al mese di agosto.

Un investimento questo mese:

  • Via S.Vito, Pordenone. Ho investito €2.240 al 12,00% annuo per un periodo di 12 mesi. L’operazione consiste in un prestito ponte garantito da un immobile in vendita. L’immobile da ristrutturare è di proprietà e si prevede un ROI del 46,00% con un LTV del 32,47%. Valutazione 17.

Isicrowd

Il contributo di questa piattaforma per il mese di luglio è stato di €140, pagamento anticipato dell’interesse dell’investimento dello stesso mese.

In questo mese ho investito nel progetto Casoria, Via G.D’Anna, Finanziamento dell’acquisto, ultimazione e vendita di un appartamento. Interesse 14,00% annuo, durata 6 mesi, ROI del 42,99% ed LTV del 23,36%. Punteggio 330.

Reinvest24

Ho ricevuto interessi mensili per un importo di €54,93.

Nessun investimento e alcun rimborso nel mese di luglio.

Fintown

Questa piattaforma nota per gli affitti a breve termine ha iniziato ad offrire progetti di finanziamento per il completamento di appartamenti. Ho investito €2.030 nel progetto di sviluppo di un appartamento nel complesso Honest Karlin nel centro di Praga. La struttura è in ristrutturazione e sarà completata nel 4° trimestre del 2023 e sarà utilizzata per affitti a breve e medio termine. Non esiste il rischio vendita. L’interesse riconosciuto è del 14,00% annuo per un periodo di 9 mesi. L’LTV è del 53,00%.

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Investimenti Prestiti al Consumo e Affitti

La ripartizione degli investimenti nei prestiti al consumo per piattaforma è la seguente:

L’apporto mensile di questa asset class è stato di €260,59 in aumento nonostante l’aumento del cash drag dovuto allo scarso bilanciamento tra domanda e offerta e la diminuzione generalizzata dei tassi d’interesse. Purtroppo anche la piattaforma Income Marketplace ha dovuto adeguarsi alla situazione generale. Come considerazione personale penso che in futuro ci sarà da parte mia più probabilità di effettuare prelievi che investimenti.

Robocash

Data inizio investimento: maggio 2021

Investimento €6.000

Totale interessi €1.076,01

Tasso d’interesse 11,98%

Reddito luglio €70,94.

Il cash drag al 7,03%.

Afranga

Data inizio investimento: agosto 2021

Investimento €4.400

Totale interessi €1.236,96

Tasso d’interesse 11,00%

Reddito luglio €58,63.

Il cash drag in diminuzione.

Esketit

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €4.400

Totale interessi €365,71

Tasso d’interesse 14,82%

Reddito luglio €46,02.

Income Marketplace

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €3.400

Totale interessi €231,44

Tasso d’interesse 14,98%

Reddito luglio €48,05.

Nell’ultima comunicazione è segnalata una bassa disponibilità di prestiti dovuta all’aumento degli investitori, dall’uscita di alcuni fornitori di prestiti e dalla stagionalità dell’offerta.

Fintown

Data inizio investimento: maggio 2023

Investimento €4.055

Totale interessi €88,59

Tasso d’interesse 11,51%

Reddito luglio €36,95.

Anche se questa piattaforma non avrà mai un grande peso nel mio portafoglio (a meno di importanti novità) a causa della ristretta area di copertura, sono particolarmente soddisfatto del mio investimento. Il reddito è prevedibile: nessuna variazione di tassi, nessun cash drag, nessun problema di ritardi e riacquisti di prestiti, … Tutto è scontato e il reddito cambia solo con variazione del capitale investito.

Investimenti Prestiti Aziendali

Capitalia

Investimento €69.000

Totale interessi €2.845,58

Interessi luglio €451,64.

Reso capitale totale: €21.638,46.

Reso capitale luglio €3.405,84.

Interesse 11,76%

Nel grafico seguente la nuova ripartizione dei prestiti per rating.

Attualmente ho un portafoglio di 53prestiti.

A partire dal 1° settembre Capitalia tratterrà dal reddito distribuito agli investitori il 20% (o il 10% con la dichiarazione di residenza fiscale) come imposta. A fine anno sarà disponibile un report che potrà essere utilizzato nella dichiarazione dei redditi.

Reinvest – Investimenti crowdfunding giugno

Ciao a tutti da Reinvest! Dopo i miei primi investimenti in Fintown del mese scorso, a Giugno ho iniziato ad investire in un’altra nuova piattaforma di lending crowdfunding immobiliare che propone progetti italiani: ITS Lending. E’ una piattaforma che di recente ha alzato i tassi offerti nelle sue proposte di investimento e sono arrivati ad un livello interessante. Cercherò di fornirvi qualche spunto su di essa in questo articolo.

Per il resto, troverete le mie solite selezioni effettuate nel mese all’interno delle piattaforme immobiliari, mentre come di consueto di recente, sono rimasto abbastanza stabile nel prestito al consumo.

Prima di partire con l’articolo, come di consueto, vi ricordo di iscrivervi anche al mio gruppo telegram, se non lo avete ancora fatto: entra nel canale Telegram di ReInvest!,

Una nuova piattaforma: ITS Lending

ITS Lending è una piattaforma di investimento immobiliare di proprietà di ITS Italy, nata a Londra nel 2020 e che in questi anni ha generato €3.000.000 di investimenti fra acquisto di immobili e ristrutturazioni, oltre €1.000.000 dei quali raccolti mediante campagne di lending crowdfunding.

Obiettivo dell’azienda è rilanciare e ripopolare i borghi e i centri storici italiani promuovendo investimenti per il recupero degli immobili e sostenendo l’economia locale grazie al turismo e ai servizi.

Gli immobili sono ristrutturati con attenzione ai materiali tipici della zona, alla sostenibilità e dotati di soluzioni moderne. Gli acquirenti sono persone italiane e straniere anche residenti all’estero che scelgono i borghi italiani come luoghi di riposo, per lavoro remoto o per scopi turistici. Il risultato finale è comunque quello del recupero e di evitarne l’abbandono.

I finanziamenti disponibili sono a basso rischio perché le ristrutturazioni sono presentate per il finanziamento dopo aver individuato l’acquirente. Risultano quindi esenti dal rischio vendita. Le raccolte sono di importo abbastanza ridotto, da €20.000 a €100.000 con punte di €120.000. I borghi coinvolti sono per la maggioranza al sud, in particolare Sicilia e Puglia, in qualche caso in Romagna e nelle Marche. Le ultime proposte sono localizzate in Sardegna. I progetti hanno normalmente una durata inferiore ai 12 mesi e i rendimenti annui vanno dal 9,00% al 13,00%. Gli ultimi progetti proposti hanno una durata di 7 mesi ed un rendimento dal 12,00% al 13,00% annuo.

L’investimento minimo è €100 e le restituzioni sono normalmente full bullet, capitale ed interessi alla fine. Mi risulta che effettuano la ritenuta d’acconto del 26% e non fanno da sostituti d’imposta.

Per me rappresenta una piattaforma alternativa che oltre a dare rendimenti interessanti per investimenti a breve termine, contribuisce a logiche sociali e culturali di recupero di strutture che rappresentano la storia dell’Italia e fanno rivivere borghi che rischiano l’abbandono e lo spopolamento.

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Portafoglio attuale

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Guadagni del mese di giugno

I guadagni del mese di maggio sono di €2.894,48 lordi, in aumento rispetto al mese precedente. C’è un’insolvenza di un prestito aziendale ed alcuni stati di avanzamento segnalano alcuni ritardi nei progetti immobiliari, nulla di drammatico ma avranno come conseguenza un amento della cautela e della selezione delle proposte. Nulla di positivo da segnalare nei progetti baltici.

I guadagni per asset class sono i seguenti:

Il reddito per piattaforma è mostrato nel seguito:

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Notizie sugli investimenti

Nel grafico è mostrata la percentuale di investimenti nelle varie assets class. Il valore dei prestiti al consumo è rimasto quasi costante e questo ha determinato un suo piccolo ridimensionamento nel portafoglio.

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Investimento Prestiti Immobiliari

Recrowd

Nel grafico le cedole ottenute e quelle previste nel tempo.

Il contributo di Recrowd al mese di giugno è stato di €851,90, in aumento rispetto al mese precedente. Oltre alle cedole dei progetti con distribuzione mensile hanno contribuito gli interessi di un progetto superbonus (con il capitale ancora in essere) e dalla restituzione del progetto di Castelfranco Piandiscò con estrema puntualità.

Su questa piattaforma ho effettuato un acquisto:

  • Palazzo Savonarola, Firenze. Progetto nel quale ho investito di €10.000 al 14,00% annuo per un periodo di 14 mesi, il finanziamento era di €1.402.000. Progetto con un LTV del 43,40% ed un ROI annuo previsto del 33,21%. Le motivazioni dell’investimento apprezzabile sono nell’importanza dell’immobile di metà dell’800 e nel suo valore storico e artistico. Il punteggio attribuito a questo progetto è 65.

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Build Lenders

Il contributo di BuildLenders al mese di giugno è stato di €160,00, dato dalle cedole mensili di alcuni progetti. L’importo è aumentato rispetto al mese precedente.

In questo mese ho partecipato ad un progetto:

  • Bologna, Appartamento in un condominio di lusso. Ho investito €7.000 al 12,00%annuo per un periodo di 10 mesi. Il progetto ha un LTV intorno al 25,00% e un ROI annuo previsto del 30,05%. L’operazione consiste nella ristrutturazione di un appartamento al piano terra in un condominio di lusso di 3 appartamenti nel quartiere Santo Stefano. I motivi di questo investimento sono la scadenza breve, la tipologia del progetto, la localizzazione in una zona ricercata di Bologna e la distribuzione mensile del dividendo. Punteggio 100.

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Prepay

Nel grafico i redditi percepiti e quelli previsti con i progetti in essere.

Questo mese ho ricevuto un reddito di €848,32 derivato dagli interessi programmati.

Nessun rimborso ed un investimento su questa piattaforma nel mese di giugno.

  • ARM. Ho investito €500 al 10,67%annuo per un periodo di 18 mesi. Il progetto è un finanziamento aziendale con pagamento degli interessi in 2 momenti: parte 15 giorni dopo il suo finanziamento ed il rimanente 6 mesi prima della scadenza.

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Italy-Crowd

Il contributo di questa piattaforma nel mese di maggio è stato di €240, rappresenta l’interesse del progetto Massa, Via Marina. La restituzione è avvenuta con 6 giorni d’anticipo.

Un investimento questo mese:

  • Reggio Emilia, Vezzano. Ho investito €2.000 al 12,00% annuo per un periodo di 12 mesi. L’operazione consiste nel finanziare la ristrutturazione di una palazzina di due appartamenti già acquistata dal proponente e la successiva vendita. Il progetto ha un ROI del 34,28% e un LTV del 14,41%. Valutazione 150.

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Isicrowd

Il contributo di questa piattaforma per il mese di aprile è stato di €90, pagamento anticipato dell’interesse dell’investimento di giugno: Salita Petraio Vomero, Napoli.

In questo mese ho investito nel progetto Napoli, Salita Petraio, Finanziamento dell’acquisto, ristrutturazione e arredo di un appartamento che sarà messo in vendita. Interesse 12,00%, durata 9 mesi, ROI del 56,52% ed LTV del 60,87%. Punteggio 66.

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Reinvest24

Ho ricevuto interessi mensili per un importo di €27,78.

Nessun investimento e alcun rimborso nel mese di maggio.

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Investimenti Prestiti al Consumo e Affitti

La ripartizione degli investimenti nei prestiti al consumo per piattaforma è la seguente:

L’apporto mensile di questa asset class è stato di €231,06 in diminuzione nonostante l’apporto del nuovo investimento in affitti brevi a Praga. Della diminuzione della distribuzione dei prestiti al consumo si salva solo Income che può contare su prestiti con interesse fino al 15,00% e disponibilità di prestiti. Sulla generale scarsità di prestiti le previsioni sono di piccole oscillazioni, ma la situazione generale rimarrà la stessa nei prossimi mesi.

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Robocash

Data inizio investimento: maggio 2021

Investimento €6.000

Totale interessi €1.005,07

Tasso d’interesse 12,02%

Reddito giugno €59,01.

Il cash drag è aumentato a quasi il 7,00%.

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Afranga

Data inizio investimento: agosto 2021

Investimento €4.400

Totale interessi €1.178,33

Tasso d’interesse 11,00%

Reddito giugno €42,82.

Il cash drag si mantiene nell’ordine di qualche giorno.

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Esketit

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €4.400

Totale interessi €358,69

Tasso d’interesse 15,32%

Reddito giugno €43,63.

Segnalo che Esketit ha cambiato la sua banca d’appoggio dalla Svizzera all’Irlanda. Coloro che avevano problemi con il conto svizzero ne saranno contenti.

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Income Marketplace

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €3.400

Totale interessi €183,39

Tasso d’interesse 14,99%

Reddito giugno €48,64.

Buona disponibilità di prestiti e cash drag inesistente.

Danarupia ha divulgato il rendiconto finanziario relativo al primo trimestre 2023 che si è chiuso con un utile di superiore ai €4.000.000 e con dimensioni del portafoglio in costante crescita.

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Fintown

Data inizio investimento: maggio 2023

Investimento €3.215

Totale interessi €51,64

Tasso d’interesse 11,00%

Reddito giugno €36,96.

Il reddito è dato dai dividendi mensili, il bonus iniziale e il cash back di alcuni investimenti.

Attualmente ci sono tre possibilità di prestiti.

Fintown ha pubblicato le statistiche della primavera del 2023 e potete leggerlo qui: Investors Report Mar-May 2023. Oltre a riportare il volume di investimento ed altri dati finanziari mi sembra utile leggerlo perché delinea un percorso di sviluppo della piattaforma.

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Investimenti Prestiti Aziendali

Capitalia

Investimento €64.000

Totale interessi €2.402,91

Interessi giugno €445,42.

Reso capitale totale: €17.386,76.

Reso capitale giugno €1.244,87.

Interesse 11,70%

Nel grafico seguente la nuova ripartizione dei prestiti per rating.

Attualmente ho un portafoglio di 51 prestiti.

I ritardi sono in percentuali accettabili, inferiori al 5,00% e sono recuperati attraverso il pagamento di interessi aggiuntivi.

Reinvest – Investimenti crowdfunding maggio

Ciao a tutti da Reinvest! Eccoci al mio solito report sul mio portafoglio di investimento in crowdfunding immobiliare e di crowdlending, aggiornato al mese di maggio.

Questo mese ho iniziato ad investire in una nuova piattaforma di lending immobiliare: Fintown. Si tratta di una piattaforma particolare: il rendimento pagato all’investitore è ottenuto tramite i ricavi da affitti brevi dell’immobile oggetto di finanziamento. Troverete qualche spunto, spero utile, nell’articolo.

E, come sempre, troverete tutti gli aggiornamenti del mio portafoglio e gli ultimi investimenti effettuati.

Prima di partire con l’articolo, come di consueto, vi ricordo di iscrivervi anche al mio gruppo telegram, se non lo avete ancora fatto: entra nel canale Telegram di ReInvest!,

Una nuova piattaforma: Fintown

Fintown è una piattaforma di investimento lanciata dal Gruppo Vihorev che offre la possibilità di investire in affitti brevi nella città di Praga. La città di Praga è una meta molto frequentata dai turisti di tutto il mondo e la domanda di affitti brevi è in costante aumento e questo crea un’opportunità di guadagno.

Sulla piattaforma ci sono sempre almeno quattro possibilità d’investimento con guadagni (ad oggi) dall’8 al 14%. La differenza di guadagno è determinata dal tempo di vincolo dell’investimento. Per fare un esempio gli immobili che offrono un rendimento del 14% hanno il vincolo di 3 anni di prelievo dell’investimento, non del rendimento. Dopo questo periodo hai la possibilità di prelevare il capitale senza costi aggiuntivi. In caso di prelievo anticipato questi costi aggiuntivi possono variare dal 10 al 30% del capitale investito a seconda del tempo residuo alla scadenza. Dopo la scadenza l’investimento può essere riscattato e sarà il Gruppo Vihorev ad acquistare le quote senza la necessità di un mercato secondario.

L’investimento ha l’obiettivo di alleggerire l’impiego del Gruppo Vihorev in cambio di interessi interessanti per lo sviluppo di nuovi progetti.

Il servizio clienti è molto buono, l’ho trovato veloce ed efficiente e disponibile ad aiutarmi in caso di bisogno. Ho incontrato alcuni problemi nel riconoscimento dell’identità ma dopo alcuni tentativi la situazione si è risolta.

La partecipazione è un debito nei confronti del proponente con cui si condivide il reddito della locazione. Questo investimento si traduce in un prestito sotto forma di prestito mezzanino o di partecipazione. Occorre tenere conto che questi tipi di investimento sono più rischiosi dei prestiti garantiti da ipoteca.

I rendimenti sono calcolati giornalmente e accreditati mensilmente e l’investimento minimo è di €50. Periodicamente effettuano campagne di cash back dell’1% con importi superiori a €500, in particolare quando il finanziamento è vicino al target.

Fintown è una piattaforma giovane con scarsa diversificazione geografica che nel mio portafoglio rappresenterà una parte marginale, ha il vantaggio di una rendita costante assimilabile agli investimenti in piattaforme di credito al consumo.

Questa piattaforma si differenzia da InRento, Reinvest24 e Brickstarter che hanno normalmente un rendimento dal 6 al 7% e il guadagno importante si ottiene con la vendita dell’immobile, qui i rendimenti periodici sono più sostanziosi e non si accenna all’utile di rivendita. Bisogna segnalare che il termine temporale massimo dei progetti è di 60 mesi e non è specificato cosa si farà alla scadenza.

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Portafoglio attuale

Guadagni del mese di maggio

I guadagni del mese di maggio sono di €1.755,39 lordi, in calo rispetto al mese precedente. Alcune scadenze a cavallo del mese hanno penalizzato questo mese ma sarà di giovamento nei mesi prossimi. I progetti in ritardo sono più o meno gli stessi e qualche miglioramento sarà possibile probabilmente già da giugno. Gli investimenti immobiliari nei paesi del nord rimangono negativamente stabili, senza nessuna novità di rilievo.

I guadagni per asset class sono i seguenti

Il reddito per piattaforma è mostrato nel seguito.

Notizie sugli investimenti

Nel grafico è mostrata la percentuale di investimenti nelle varie assets class. A causa dell’attuale difficoltà delle piattaforme di prestiti al consumo a soddisfare le richieste degli investitori sto cercando alternative che possano colmare questa problematica. Nei Consumer sono conteggiati gli investimenti in affitti brevi.

Investimento Prestiti Immobiliari

Recrowd

Nel grafico le cedole ottenute e quelle previste nel tempo.

Il contributo di Recrowd al mese di maggio è stato di €472,57, inferiore al mese precedente. La diminuzione è dovuta al fatto che non ci sono stati progetti in scadenza.

Su questa piattaforma ho effettuato un acquisto:

  • Palazzo Del Mercato, Novara. Progetto nel quale ho investito di €6.000 al 13,00% annuo per un periodo di 16 mesi, il finanziamento era di €930.000. Progetto con un LTV del 42,30% ed un ROI annuo previsto del 21,43%. Le motivazioni dell’investimento sono la localizzazione nel centro di Novara e l’importanza dell’immobile, edificio storico degli anni ’30. Il punteggio attribuito a questo progetto è 48.

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Build Lenders

Il contributo di BuildLenders al mese di aprile è stato di €100,00, dato dalle cedole mensili di alcuni progetti. L’importo è diminuito rispetto al mese precedente perché non ci sono stati rimborsi di progetti in scadenza.

Nel mese di maggio ho partecipato ad un progetto:

  • Roma, Box Auto. Ho investito €3.000 al 12,00%annuo per un periodo di 10 mesi. Il progetto ha un LTV del 17,70% e un ROI annuo previsto del 19,56%. L’operazione consiste nella conversione di un’autorimessa in 15 box. I motivi di questo investimento sono la scadenza breve, la tipologia del progetto, la localizzazione a Roma e il proponente che ha chiuso il progetto precedente di 17 box con un anticipo di 2 mesi e medesimo guadagno. Punteggio 62.

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Prepay

Nel grafico i redditi percepiti e quelli previsti con i progetti in essere.

Questo mese ho ricevuto un reddito di €192,45 derivato dagli interessi del progetto Smartico e dagli interessi anticipati della proroga di un progetto.

Nessun rimborso ed un investimento su questa piattaforma nel mese di maggio.

  • Smartico #1. Ho investito €1.000 al 12,00%annuo per un periodo di 6 mesi. Il progetto è un finanziamento aziendale con pagamento mensile degli interessi e rimborso alla scadenza.

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Italy-Crowd

Il contributo di questa piattaforma nel mese di maggio è stato di €200, rappresenta l’interesse del progetto Firenze: i garage di Novoli. La restituzione è avvenuta con 2 mesi di anticipo e l’interesse è stato calcolato sul periodo effettivo.

Due investimenti questo mese:

  • Genova, Castelletto. Ho investito €2.000 al 12,00% annuo per un periodo di 12 mesi. L’operazione consiste nel finanziare la ristrutturazione di un appartamento in una zona importante di Genova. Il progetto ha un ROI del 30,53% e un LTV del 52,29%. Valutazione 3.
  • S.Stefano Magra, La Spezia. Ho investito €2.000 al 12,00% annuo per un periodo di 12 mesi. L’operazione consiste nel finanziare un prestito ponte di una villetta già venduta. Il progetto ha un ROI del 78,22% e un LTVE del 14,71%. Valutazione 380.

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Isicrowd

Il contributo di questa piattaforma per il mese di aprile è stato di €154, pagamento anticipato dell’interesse dell’investimento di aprile: Via San Sebastiano, Casoria.

Nessun investimento.

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Walliance

Questo mese ho ricevuto €1.666,67 che rappresenta il rimborso di 1/3 del capitale investito nel progetto Via M.Sabini, Milano. Spero di ricevere a breve il rimborso rimanente e gli interessi maturati.

Nessun investimento.

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Reinvest24

Ho ricevuto interessi mensili per un importo di €32,26.

Nessun investimento e alcun rimborso nel mese di maggio.

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Investimenti Prestiti al Consumo e Affitti

La ripartizione degli investimenti nei prestiti al consumo per piattaforma è la seguente:

L’apporto mensile di questa asset class è stato di €249,54 in aumento rispetto a €188,01 del mese di aprile. L’aumento non è dovuto solo all’investimento in una ulteriore piattaforma ma anche all’aumento registrato su tutte le piattaforme, nonostante la persistenza di un limitato cash drag.

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Robocash

Data inizio investimento: maggio 2021

Investimento €6.000

Totale interessi €946,06

Tasso d’interesse 12,05%

Reddito maggio €76,02 in aumento del 13,46% rispetto al mese precedente.

Il cash drag si mantiene dell’ordine del 4,00%.

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Afranga

Data inizio investimento: agosto 2021

Investimento €4.400

Totale interessi €1.135,51

Tasso d’interesse 11,00%

Reddito maggio €70,55 in aumento del 37,07% rispetto al mese precedente.

Il cash drag si mantiene nell’ordine di qualche giorno.

Ricordati, se non l’hai fatto di leggere la recensione di Afranga del blog: recensione Afranga

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Esketit

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €4.400

Totale interessi €315,06

Tasso d’interesse 16,59%

Reddito maggio €57,98 in aumento del 46,34% rispetto al mese precedente.

Ecco qui, per chi se la fosse persa, la recensione di Esketit: recensione Esketit.

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Income Marketplace

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €2.900

Totale interessi €134,75

Tasso d’interesse 15,00%

Reddito maggio €44,99 in aumento del 50,37% rispetto al mese precedente.

Continua ad esserci buona disponibilità di prestiti e cash drag inesistente.

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Fintown

Data inizio investimento: maggio 2023

Investimento €1.755

Totale interessi €14,68

Tasso d’interesse 10,00%

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Investimenti Prestiti Aziendali

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Capitalia

Investimento €58.000

Totale interessi €1.975,14

Interessi maggio €339,89.

Reso capitale maggio €2.642,36.

Interesse 11,35%

Nel grafico seguente la nuova ripartizione dei prestiti per rating:

Attualmente ho un portafoglio di 47prestiti.

I ritardi sono in percentuali accettabili e il progetto che era maggiormente problematico è stato ristrutturato: allungando i tempi di pagamento e aumentando l’interesse.

Reinvest – Investimenti crowdfunding aprile

Ciao a tutti da Reinvest! Ecco il report di aprile del mio portafoglio di crowdfunding immobiliare e di crowdlending.

Sto notando in questo periodo un particolare rallentamento nel settore dei prestiti al consumo, a causa dell’aumento dei volumi di investimento che causano situazioni di cash drag. Per questo motivo non sto spingendo molto in questa tipologia di asset per concentrarmi ora nel settore immobiliare e prestiti aziendali.

Nell’articolo troverete nel dettaglio, come sempre, i miei movimenti di portafoglio. Comunque, come di consueto negli ultimi tempi, inizio con un punto sulla situazione immobiliare, prendendo oggi come spunto i dati di un recente studio del Gruppo Gabetti.

Vi ricordo sempre di iscrivervi anche al mio gruppo telegram, se non lo avete ancora fatto: entra nel canale Telegram di ReInvest!,

Dove puntano gli investitori nel settore immobiliare

Secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Gabetti il 2022 è stato uno degli anni migliori per gli investimenti immobiliari. Questo è principalmente dovuto al rimbalzo delle attività d’investimento dopo la pausa pandemica. Purtroppo alla fine del 2022 si è registrato un primo segnale di rallentamento negli investimenti a causa di una situazione economica segnata dall’aumento dell’inflazione che a dicembre ha raggiunto il’11,90% con il conseguente aumento del costo del denaro. Questa situazione ha indotto molti investitori ad aumentare la prudenza rallentando l’attività in attesa di un quadro economico più chiaro.

Nonostante la situazione l’Italia ha registrato nel primo trimestre di quest’anno €967 milioni di investimenti immobiliari, un volume inferiore ai €3,3 miliardi dello stesso trimestre del 2022, ma non troppo distante dalla media di €1,5 miliardi degli ultimi 5 anni al netto del periodo pandemico.

I settori che hanno meglio performato sono stati la logistica ed il living, rispettivamente del 28% e del 25% del totale investito. Il primo (€267 milioni) è concentrato prevalentemente al Nord rivolto principalmente al miglioramento della sostenibilità ambientale. Nel settore living la parte del leone è stata fatta dallo student housing (€237 milioni) per merito di due importanti operazioni a Milano e Bologna. Buone le performance del settore uffici (€174 milioni) in particolare a Roma. Bene l’hospitality (€129 milioni) concentrato tra il nord e il centro Italia. Importanti investimenti nel settore healthcare (€77 milioni) rivolto ad ospedali, cliniche e residence sanitarie.

Gabetti rileva che nel primo trimestre del 2023 il maggior volume d’investimenti si è convogliato al Nord Italia per il 76%, segue il Centro con il 18% e il Sud con il 6%. Gli investitori italiani sono di gran lunga i maggiori investitori mentre i capitali stranieri si dirigono nei settori living ed alberghiero.

Purtroppo l’attività di crowdfunding si rivolge quasi esclusivamente ad una parte del settore living tralasciando una enorme porzione del settore immobiliare. Spero che in futuro vedremo questo sistema di finanziamento allargare il suo raggio d’azione.

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Portafoglio attuale

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Guadagni del mese

I guadagni del mese di aprile sono di €1.961,70lordi, in netto miglioramento sul mese precedente del 16,46%. La situazione potrebbe migliorare con lo sblocco dei crediti d’imposta e con il rientro di alcuni ritardi. Sui progetti moldavi e su alcuni nei paesi nordici penso che, nel migliore dei casi, occorra pazienza anche se non rappresentano una parte significativa del mio portafoglio.

I guadagni per asset class sono i seguenti:

Il reddito per piattaforma è mostrato nel seguito:

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Notizie sugli investimenti

Nel grafico è mostrata la percentuale di investimenti nelle varie assets class, mi piacerebbe fosse più equilibrata ma purtroppo è condizionata dall’offerta. I prestiti al consumo continueranno a rimanere nella stessa percentuale, potrebbero aumentare quelli aziendali a scapito degli investimenti immobiliari ma di una quantità relativamente piccola. Anche se lo sviluppo Real Estate è in rallentamento penso che gli investimenti in questo settore continueranno ad essere significativi, l’eventuale diminuzione risulterà di qualche punto. Occorrerà sicuramente maggiore cautela e puntare su progetti con migliori prospettive di successo.

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Investimento Prestiti Immobiliari

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Recrowd

Nel grafico le cedole ottenute e quelle previste nel tempo.

Il contributo di Recrowd al mese di febbraio è stato di €1.070,07, superiore al mese precedente. Sono le cedole mensili dei progetti in essere che hanno questo tipo di pagamento e dei seguenti tre rimborsi:

  • Via della Ferriera, Colle Val d’Elsa, Siena. Il capitale investito di €3.000 e la seconda rata degli interessi di €240. Il rimborso è avvenuto nei tempi previsti e sono confortato dalla serietà del proponente sul quale ho altri progetti
  • Arzon XXI, Rimini. Il capitale di €1.000 e gli interessi complessivi di €140. Il rimborso è avvenuto con 9 giorni di anticipo.
  • Parioli, Roma. Il capitale di €3.000 e gli interessi totali di €300. Il rimborso è stato puntuale, nel giorno previsto.

Purtroppo era previsto un altro rimborso ma essendo un superbonus 110% penso che rientri nei problemi del credito d’imposta.

Su questa piattaforma ho effettuato due acquisti:

  • Via Crocefisso, Rho, Milano. Su questo progetto ho investito €3.000 all’12,00% annuo per una durata di 14 mesi. L’LTV dell’operazione è del 68,60% e il ROI annuo previsto del 32,23%. La restituzione del capitale e degli interessi sarà alla scadenza. Il pregio di questo progetto è la localizzazione vicino a Milano, città leader nello sviluppo immobiliare in Italia. Il punteggio attribuito a questo progetto è 10.
  • Farnesina, Roma. Progetto nel quale ho investito di €1.000 al 9,00% annuo per un periodo di 11 mesi, il finanziamento era di €764.000. Progetto con un LTV del 67,40% ed un ROI annuo previsto del 25,69%. Le motivazioni dell’investimento sono la localizzazione a Roma e il breve tempo dell’investimento. Il proponente è una figura storica sulla piattaforma che ha proposto numerosi interventi con un’ottima disciplina di rimborsi. Il punteggio attribuito a questo progetto è 9.

Qui potete trovare la mia recensione di Recrowd: Recensione Recrowd

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Build Lenders

Il contributo di BuildLenders al mese di aprile è stato di €180,00, dato dalle cedole mensili di alcuni progetti. L’importo è diminuito rispetto al mese precedente perché non ci sono stati rimborsi di progetti in scadenza.

Nel mese di aprile ho partecipato a due progetti:

  • Milano, Via dei Gracchi. Ho investito €3.000 al 12,00%annuo per un periodo di 10 mesi. La raccolta sarà aperta fino al 12 giugno ed è molto probabile che incrementerò l’investimento. Il progetto ha un LTV del 6,10% per una raccolta che raggiunga l’importo massimo e un ROI annuo previsto del 32,09%. L’operazione consiste di un intervento di riqualificazione di un magazzino in zona De Angeli con la trasformazione in villette urbane a schiera. I motivi di questo investimento sono la scadenza breve, il bassissimo LTV, la localizzazione a Milano in zona centrale e la distribuzione mensile degli interessi. Punteggio 400.
  • Cremona, Via Giardino. Ho investito €2.000 al 12,00% annuo per un periodo di 9 mesi. Si tratta di una ristrutturazione di tre appartamenti e successiva vendita. Il rimborso con interessi sarà con cedole mensili. L’LTV del 36,30% e ROI annuo del 36,83%. Punteggio di 77.

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Prepay

Nel grafico i redditi percepiti e quelli previsti con i progetti in essere.

Nel mese di aprile ho ricevuto un reddito di €45,45 derivato dal pagamento anticipato del nuovo progetto Soluzioni Eco Ambientali.

Nessun rimborso ed investimento su questa piattaforma nel mese di aprile.

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Italy-Crowd

Nessun contributo di reddito ad aprile da questa piattaforma.

Un nuovo investimento ad aprile:

  • Carrara, Viale XX Settembre. Ho investito €2.000 al 12,00% annuo per un periodo di 12 mesi. L’operazione consiste nel finanziare la ristrutturazione di un appartamento con giardino per una successiva vendita. Il progetto ha un ROI del 59,39% e un LTV del 40,74%. Valutazione 77.

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Isicrowd

Il contributo di questa piattaforma per il mese di aprile è stato di €120, pagamento anticipato dell’interesse dell’investimento di marzo: Metro Piscinola.

Nessun investimento.

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Reinvest24

Ho ricevuto interessi mensili per un importo di €25,02.

Nessun investimento e alcun rimborso nel mese di aprile.

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Investimenti Prestiti al Consumo

La ripartizione degli investimenti nei prestiti al consumo per piattaforma è la seguente:

L’apporto mensile di questa asset class è stato di €188,01 in forte diminuzione rispetto a €276,52 del mese di marzo. La diminuzione dei tassi d’interesse, unita a fattori contingenti, sono state le cause di questo risultato. A marzo, secondo P2pPMarketData i prestiti al consumo hanno avuto un incremento in valore degli investimenti del 21% con un’offerta quasi costante e questo è sicuramente la causa dell’abbassamento dei rendimenti e dell’aumento del cash drag.

In questa situazione difficilmente incrementerò i miei investimenti.

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Robocash

Data inizio investimento: maggio 2021

Investimento €6.000

Totale interessi €870,04

Tasso d’interesse 12,05%

Reddito aprile €67,00 in leggera diminuzione (3,65%) rispetto al mese precedente.

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Afranga

Data inizio investimento: agosto 2021

Investimento €4.400

Totale interessi €1.064,96

Tasso d’interesse 11,00%

Reddito aprile €51,47 in diminuzione dell’11,07% rispetto al mese precedente depurato del bonus ricevuto.

Il cash drag si mantiene nell’ordine di qualche giorno.

Con l’ultima implementazione gli investitori possono scaricare la dichiarazione fiscale per ogni anno d’investimento.

Se non l’avete ancora letta, potete trovare qui la recensione: Recensione Afranga.

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Esketit

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €4.400

Totale interessi €257,08

Tasso d’interesse 16,59%

Reddito aprile €39,62 in diminuzione del 25,60% rispetto al mese precedente.

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Income Marketplace

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €2.400

Totale interessi €89,76

Tasso d’interesse 15,00%

Reddito aprile €29,92 in aumento del 6,33% rispetto al mese precedente.

Continua ad esserci buona disponibilità di prestiti e cash drag inesistente.

Vivus Messico ha pubblicato il bilancio 2022, le entrate sono state superiori a €12 milioni con un utile lordo di quasi €5 milioni.

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Investimenti Prestiti Aziendali

Capitalia

Investimento €49.000

Totale interessi €1.636,25

Totale reso capitale €12.499,51

Interessi aprile €333,15 con una diminuzione del 10,09% rispetto al mese precedente.

Reso capitale aprile €2.757,05.

Interesse 11,69%

Nel grafico seguente la nuova ripartizione dei prestiti per rating.

Attualmente ho un portafoglio di 42prestiti.

Un prestito che non ha pagato le cedole di aprile, l’importo è di €39,01. L’altro che avevo in ritardo il mese scorso è stato ristrutturato con un allungamento dei tempi di rimborso, la resa del prestito è migliorata.