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Crowdfunding immobiliare agosto

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci ad un nuovo aggiornamento sul mio portafoglio.

Questo mese ho effettuato quattro nuovi investimenti. Due progetti sono stati rimborsati: uno di Prepay e l’altro di Italy-Crowd. È sempre una buona notizia vedere il rispetto delle scadenze. In particolare in questo periodo disastrato con poche prospettive di miglioramento vista la situazione geopolitica e le sue nefaste conseguenze.

Anche questo mese ho aggiunto uno studio, su un argomento oggi molto attuale: come poter adattare i nostri investimenti sulla base della fase di ciclo economico in cui si sta vivendo. Nello specifico: Quali sono le fasi di un ciclo economico? Quali strumenti performano meglio in ciascuna fase? Possiamo ottimizzare la nostra asset allocation conoscendole? Troverete qualche spunto in quest’articolo.

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PORTAFOGLIO ATTUALE

Come potete notare ho tolto il numero di progetti su Reinvest24 e su BulkEstate. Non aveva molto senso perché piccoli di importo e numerosi. Questi investimenti dovrebbero essere presi nel loro insieme, come fossero fatti in due fondi. In particolare in questo momento di difficoltà nell’investimento immobiliare nei paesi baltici. Non ci sono ancora notizie di default ma sicuramente di ritardi generalizzati. La prima piattaforma sta tamponando i ritardi pagando nel frattempo gli interessi maggiorati. Sulla seconda non sono ancora arrivate scadenze ma le notizie sui social non sono molto incoraggianti. Vedremo come si evolve la situazione.

GUADAGNI DEL MESE

Questo mese ho ricevuto €760 di interessi lordi, in leggera diminuzione rispetto al mese precedente. Avevo previsto un aumento dei guadagni ma non ho considerato che il progetto Superbonus 110 in ritardo non sarebbe stato restituito questo mese (agosto è un mese particolare) e non avevo tenuto conto di un altro progetto in ritardo di cui sapevo da tempo ma non avevo aggiornato nel mio foglio di Excel. Il primo ho qualche speranza che sia risolto nel mese di settembre mentre l’altro è già stato schedulato per fine anno con qualche speranza di distribuzioni parziali prima di dicembre.

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INVESTIRE NELLE FASI DEL CICLO ECONOMICO secondo Fidelity

Mi piace riportare questo breve studio che non riguarda il settore immobiliare ma può essere utile per gli investitori per sapere dove e come investire in funzione della fase economica in cui si investe.

Elementi chiave

  • Le condizioni economiche possono influire sulla performance degli investimenti.
  • Le misure dell’attività economica sono storicamente aumentate e diminuite in un modello noto come ciclo economico.
  • Il ciclo economico contiene quattro fasi distinte: inizio, metà, ritardo e recessione.
  • La storia offre indicazioni su come i vari tipi di investimenti potrebbero funzionare durante ogni fase.

Gli utili societari, i tassi di interesse, l’inflazione e altri fattori che cambiano man mano che le economie si espandono e si contraggono possono influenzare la performance degli investimenti. Comprendere come vari tipi di attività come azioni, obbligazioni e altri asset hanno storicamente performato in vari momenti del ciclo economico può aiutare gli investitori a identificare opportunità e rischi.

Conoscere il ciclo economico può anche aiutare gli investitori a valutare e adeguare la loro esposizione a diversi tipi di investimenti, poiché aumenta la probabilità di un passaggio da una fase del ciclo a quella successiva. Questo approccio di investimento del ciclo economico differisce dagli approcci sia a breve che a lungo termine perché i passaggi da una fase del ciclo economico all’altra si sono storicamente verificati in media ogni pochi mesi o anni.

Il team di ricerca sull’asset allocation di Fidelity ritiene che i rendimenti medi storici a lungo termine forniscano una guida ragionevole per l’allocazione delle attività nei portafogli. Su periodi di 30 anni o meno, i fattori a breve, intermedio e lungo termine possono far sì che le prestazioni si discostino significativamente da tali medie, quindi anche l’analisi di fattori e tendenze su periodi di tempo più brevi può essere un approccio efficace all’asset allocation.

Comprendere le fasi del ciclo economico

Ogni ciclo economico è diverso, ma alcuni modelli tendono a ripetersi nel tempo. I cambiamenti nel ciclo riflettono i cambiamenti negli utili aziendali, nella disponibilità di credito, nelle scorte di beni invenduti, nell’occupazione e nella politica monetaria. Mentre eventi macroeconomici, politici o ambientali imprevisti possono a volte interrompere una tendenza, questi indicatori chiave hanno storicamente fornito una guida relativamente affidabile per riconoscere le fasi del ciclo. Si tenga presente che la lunghezza di ogni fase varia ampiamente.

Un tipico ciclo economico contiene quattro fasi distinte.

  • Ciclo iniziale: In generale, una forte ripresa dalla recessione, poiché gli indicatori economici come il prodotto interno lordo e la produzione industriale passano da negativi a positivi e la crescita accelera. Più credito e bassi tassi di interesse aiutano la crescita dei profitti. Le scorte aziendali sono basse e le vendite crescono in modo significativo.
  • Metà ciclo: In genere la fase più lunga con crescita moderata. L’attività economica prende slancio, la crescita del credito è forte e la redditività è sana mentre la politica monetaria diventa sempre più neutrale.
  • Ciclo tardivo: L’attività economica raggiunge spesso il suo picco, il che implica che la crescita rimane positiva ma rallenta. L’aumento dell’inflazione e un mercato del lavoro ristretto possono ridurre i profitti e portare a tassi di interesse più elevati.
  • Recessione: I contratti di attività economica, i profitti diminuiscono e il credito è scarso per le imprese e i consumatori. I tassi e le scorte aziendali diminuiscono gradualmente, ponendo le basi per la ripresa.

Come si sono comportati gli investimenti durante ogni fase

Storicamente, diversi investimenti si sono alternati offrendo i rendimenti più elevati man mano che l’economia si è spostata da una fase del ciclo all’altra. A causa dei cambiamenti strutturali nell’economia, dell’innovazione tecnologica, dei cambiamenti normativi e di altri fattori, nessun investimento si è comportato in modo uniforme durante ogni ciclo. Alcuni tipi di azioni o obbligazioni hanno costantemente sovraperformato, mentre altri hanno sottoperformato, e sapere quali può aiutare gli investitori a stabilire aspettative realistiche per i rendimenti.

Investimenti all’inizio del ciclo

Dal 1962, le azioni hanno registrato le loro massime prestazioni durante il primo ciclo, restituendo una media di oltre il 20% all’anno durante questa fase, che è durata in media circa un anno. Le azioni hanno in genere beneficiato più delle obbligazioni e della liquidità dalla tipica combinazione di primi mesi di bassi tassi di interesse, i primi segni di miglioramento economico e il rimbalzo degli utili societari. I titoli che in genere beneficiano maggiormente dei bassi tassi di interesse, come quelli delle società nei settori dei beni di consumo discrezionalifinanziari e immobiliari, hanno sovraperformato. I titoli dei beni di consumo discrezionali hanno battuto il mercato più ampio in ogni primo ciclo dal 1962.

Anche altri settori che in genere beneficiano di un aumento dei prestiti, tra cui finanziari diversificati, automobili e beni durevoli per uso domestico, hanno registrato forti performance all’inizio del ciclo. Anche le obbligazioni societarie ad alto rendimento hanno registrato in media forti guadagni annuali durante l’inizio del ciclo.

Investimenti a metà ciclo

Con la moderazione della crescita, i titoli sensibili ai tassi di interesse e all’attività economica hanno storicamente ancora registrato buoni risultati, ma anche le azioni di società i cui prodotti sono richiesti solo una volta che l’espansione è diventata più saldamente radicata hanno prodotto forti rendimenti. La performance annuale del mercato azionario è stata in media di circa il 14% durante la metà del ciclo. Le obbligazioni e la liquidità hanno in genere registrato rendimenti inferiori rispetto alle azioni, ma la differenza di rendimenti non è stata storicamente così grande come durante il primo ciclo.

I titoli della tecnologia dell’informazione sono stati i più performanti durante questa fase, con i titoli di semiconduttori e hardware che in genere riprendono slancio una volta che le aziende acquisiscono fiducia nella ripresa e iniziano a investire.

A quasi 3 anni in media, il ciclo medio tende ad essere più lungo di qualsiasi altra fase ed è anche il momento in cui si sono verificate la maggior parte delle correzioni di mercato. Nessuna singola categoria di investimenti ha sovraperformato il mercato più ampio più della metà delle volte durante la metà del ciclo.

Investimenti a fine ciclo

L’ultimo ciclo è durato storicamente in media un anno e mezzo, con il mercato azionario complessivo che ha registrato una media annualizzata del rendimento del 5%. Con la maturazione della ripresa, l’inflazione e i tassi di interesse in genere aumentano e gli investitori si allontanano dagli asset economicamente sensibili. L’aumento dell’inflazione pesa in genere sulla performance delle obbligazioni a più lunga durata. I titoli dell’energia e dei servizi pubblici hanno fatto bene con l’aumento dell’inflazione e la domanda di questi titoli prosegue. Anche la liquidità tende a sovraperformare le obbligazioni, ma gli investitori dovrebbero essere cauti nell’apportare modifiche alla loro asset allocation alla ricerca di opportunità durante la fase di fine ciclo.

Investimenti in recessione

La recessione è stata storicamente la fase più breve del ciclo, durando in media poco meno di un anno e le azioni hanno registrato una performance negativa con un rendimento medio annuo del -15%. I tassi di interesse in genere scendono durante le recessioni, fornendo un vento favorevole per le obbligazioni societarie e governative investment grade, che hanno sovraperformato le azioni nella maggior parte delle recessioni. Man mano che la crescita si contrae, i titoli sensibili alla salute dell’economia perdono favore e quelli difensivi ottengono risultati migliori. Questi includono azioni di società che producono articoli come elettricità e farmaci da prescrizione, che i consumatori hanno meno probabilità di ridurre durante una recessione. In un’economia in contrazione, è probabile che i profitti di queste società siano più stabili di quelli di altre.

Gli alti dividendi pagati dalle società di servizi pubblici e sanitari hanno aiutato le loro azioni durante le recessioni. I titoli sensibili ai tassi di interesse, compresi quelli delle società finanziarie, industriali, informatiche e immobiliari, in genere hanno sottoperformato il mercato più ampio durante questa fase.

Sebbene ogni ciclo economico sia diverso, un approccio all’analisi degli investimenti che identifica le fasi chiave dell’economia e osserva come gli investimenti si sono comportati in tali fasi in passato può offrire agli investitori una guida per stabilire le aspettative per i loro portafogli.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzione capitale e interessi

Prepay

Vibo Valentia, Ecosismabonus. Progetto restituito nei termini, gli interessi erano stati pagati precedentemente come nella politica della piattaforma. L’importo è di €2.000. Il rendimento, secondo i miei calcoli, è stato del 13,14% senza tenere conto del Bonus da utilizzare nel progetto successivo.

Italy-Crowd

Cosenza, Palazzo Storico. Anche questo progetto è stato restituito nei termini e ho ricevuto €1.120, comprensivo degli interessi e del capitale. Il rendimento di questo investimento era del 12,00%.

Nuove posizioni

Prepay

Ho investito €1.000 nel progetto Mileto 110%. Si tratta di un progetto di Superbonus 110%, miglioramento sismico e termico di un immobile monofamiliare con demolizione e ricostruzione dell’immobile. La durata è di 12 mesi con un rendimento del 10,00%. L’obiettivo economico di questo progetto è da un minimo di €120.000 a un massimo di €140.000. Il progetto è ancora in corso e speriamo che raggiunga l’obiettivo di finanziamento. Il pagamento degli interessi è con formula Prepay.

Capitalia

Proseguono gli investimenti su questa piattaforma e in questo mese ho investito in tre progetti:

  • €1.000 su progetto Aerrones Nordic, il rendimento è del 14,88%. La durata è di 2 mesi e l’importo complessivo è di €92.904,00. Si tratta di un finanziamento di factoring indiretto a questa società che opera nella manutenzione alle pale eoliche e ha contratti con le maggiori società di gestione di parchi eolici. Pagamento mensile degli interessi.
  • €1.000 su progetto Sentipacks, il rendimento è del 12,60%. La durata è di 24 mesi e l’importo complessivo è di €77.484,00. Si tratta di un finanziamento a un grossista di imballaggi di legna da ardere. Il finanziamento ha l’obiettivo di finanziare l’acquisto di attrezzature per coprire l’aumento della domanda. Pagamento mensile degli interessi con ammortamento mensile dopo il sesto mese.
  • €1.000 su progetto KEProgekti, il rendimento è del 12,48%. La durata è di 12 mesi e l’importo complessivo è di €153.600,00. Si tratta di un finanziamento per l’apertura di nuovi punti di ristorazione. Pagamento mensile degli interessi con rimborso del capitale alla scadenza.

Tutti i progetti sono coperti da garanzie.

A fine agosto il portafoglio di Capitalia risultava di €13.385.000 con un interesse medio annuo del 12,56% con una percentuale del 12,73% in ritardo per più di 30 giorni e dell’3,54% in ritardo per più di 90 giorni. I dati sui ritardi sono in peggioramento, purtroppo l’aumento delle percentuali di ritardo sono dati da due grossi finanziamenti che incidono sul valore complessivo. Se ragioniamo sui numeri i progetti con ritardo superiore ai 30 giorni sono 32 su 279, quasi l’11,50%.

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CONCLUSIONI

Con la guerra sul filo del rasoio, la siccità, l’inflazione e il crollo dei prezzi delle azioni e delle obbligazioni, ci sono sufficienti ingredienti per un disastro spaziale.

Si pensava che l’inflazione sarebbe rientrata ma le scelte delle banche centrali stanno smentendo questa ipotesi.

La crisi ambientale è la peggiore minaccia al nostro comportamento sconsiderato.

Nel settore finanziario occorre fare scelte difficili e alzare il livello di guardia, migliorare la selezione degli investimenti e diversificare il più possibile.

Ci sarebbe ancora tempo per intervenire prima che la situazione si deteriori. La disoccupazione non è ancora aumentata. I tassi di interesse sono ancora sopportabili e il mercato immobiliare è ancora in crescita. I prezzi delle azioni e delle obbligazioni potrebbero essere un’occasione di acquisto. Se solo le prospettive fossero ottimistiche.

Vedo molte nubi all’orizzonte e mi sto preparando al peggio.

“Quando qualcuno dirà ‘il mio consulente mi ha dato l’X%’. Se hai un consulente finanziario e stai parlando della % che hai ottenuto penso che:

  1. Stai usando il tuo consulente in modo sbagliato.
  2. Stai confondendo due cose. Investire e fare un piano finanziario.

Spesso un piano finanziario significa eliminare gli sprechi e risparmiare denaro”.

Joe Saul-Sehy, The Long View, Morningstar Podcast

Crowdfunding immobiliare luglio

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci ad un nuovo aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare e di crowdlending. A luglio ho effettuato sette nuovi investimenti. Un progetto di Reinvest24 è stato rimborsato e purtroppo la restituzione dell’investimento in ritardo si allontana. Essendo il pagamento di un credito d’imposta su un bonus 110% spero che le ultime iniziative ministeriali attraverso un emendamento al Decreto Aiuti sblocchino la situazione.

Ho effettuato poi per voi una ricerca sulle prospettive del mercato immobiliare, andando ancora a scomodare dichiarazioni e outlook effettuati da Nomisma, una società di consulenza strategica che si occupa di questo settore. Ve le riassumo e riporto in quest’articolo.

Partiamo comunque come sempre dal riassunto del mio portafoglio e dai rendimenti di questo mese appena trascorso.

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PORTAFOGLIO ATTUALE

GUADAGNI DEL MESE

Questo mese ho ricevuto €766 di interessi lordi, in leggero aumento rispetto al mese precedente. Hanno contribuito a raggiungere questo valore Robocash ed Afranga, i dividendi periodici di Reinvest24 e i pagamenti anticipati dell’interesse da parte di Prepay e Isicrowd. Peccato per il rimborso in ritardo che oltre alla restituzione del capitale poteva contribuire a incrementare i guadagni del mese.

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PROSPETTIVE IMMOBILIARI SECONDO NOMISMA, 2° Rapporto 2022

Dal sito di Nomisma.

Il mercato immobiliare entra in questa nuova fase con un’inerzia favorevole, ereditata dal 2021 e dalla prima parte del 2022, sospinta dal forte interesse per la casa da parte delle famiglie e dalla maggiore propensione alla diversificazione da parte degli investitori corporate. Un desiderio, quello di acquisto dell’abitazione da parte delle famiglie, che continua a essere estremamente significativo, nonostante i rincari si siano abbattuti sul potere d’acquisto e il mercato sia caratterizzato da scarsa capacità reddituale e da dipendenza da credito.

Il quadro macroeconomico caratterizzato da forte incertezza.

“Ci troviamo di fronte a un quadro di forte incertezza: non ci sono gli elementi per parlare di recessione, ma è la paura stessa della recessione che può determinare questo rischio” ha esordito Lucio Poma, Chief Economist Nomisma, presentando il quadro macroeconomico, utile a comprendere il contesto in cui si muove il mercato immobiliare. 

Il capo economista ha quindi illustrato le principali dinamiche che hanno portato alla situazione odierna: “il 2021 ha visto nel mondo una crescita significativa di domanda di materie prime, energia, semiconduttori, che ha determinato un incremento dei prezzi. In particolare, si è verificato un aumento del prezzo del gas, ancor prima del conflitto Russo-Ucraino, che ha avuto ripercussioni sull’intero sistema economico. Tale incremento ha impattato sul prezzo dell’energia elettrica, il prezzo del petrolio è salito e anche quello del carbone è cresciuto notevolmente. 

A questo quadro si aggiungono l’inflazione e il rialzo dei tassi di 75 punti da parte della Federal Open Market Committee (FOMC), cosa che non accadeva dal 1994. Aspetto interessante è che, in occasione di questa riunione, i partecipanti hanno portato le loro previsioni sui tassi di interesse attesi per fine 2022, prevedendo che saranno pari a 3,25-3,50%, una differenza di 175 punti rispetto ai tassi di riferimento attuali”.

Le prospettive per l’Italia:

“Il Paese ha registrato 5 trimestri positivi sul fronte del tasso di crescita del PIL. Da gennaio 2020 ad aprile 2022 la produzione industriale è aumentata dell’1,8%, mentre il fatturato è cresciuto del 43%. I salari reali però diventano sempre più bassi e il Paese sempre più povero. L’occupazione, invece, ha un andamento positivo: se da un lato gli stipendi sono inferiori, dall’altro il rischio di perdere il lavoro è molto più ridotto”, ha concluso Lucio Poma.

Overview del mercato immobiliare e scenari previsionali

Luca Dondi dall’Orologio, Amministratore Delegato Nomisma, ha aperto il suo intervento ricollegandosi a PIL e tasso di inflazione. “Il PIL registra una crescita più ridotta, ma continua ad aumentare. L’inflazione difficilmente sarà contenuta attraverso manovre restrittive e queste ultime non potranno non avere effetti sull’economia. Si tratta della principale incognita che abbiamo di fronte: un’azione della Banca Centrale Europea che favorirà un peggioramento dello scenario, proprio per cercare di contenere lo spettro dell’inflazione.

L’altro elemento che va sottolineato è il livello fiducia: abbiamo registrato un peggioramento degli indici di fiducia, non tanto da parte delle imprese, ma delle famiglie poiché una parte dei rincari si è riflessa sul potere d’acquisto, a fronte della rigidità dei salari, che ha reso molti nuclei familiari incapaci di risparmiare. In questo quadro c’è un elemento che continua a stupire: il desiderio di casa, mai registrato così elevato come in questa fase. Sono oltre 3,3 milioni i nuclei familiari che si dicono intenzionati, potendo, ad acquistare un’abitazioneColpisce il fatto che in un momento come questo, in cui si tende addirittura a erodere il risparmio, la casa rimanga un baluardo a cui aggrapparsi”, ha spiegato Luca Dondi. 

Un mercato caratterizzato da una forte domanda, ma da scarsa capacità reddituale

Un altro aspetto messo in evidenza è la propensione all’indebitamento, significativamente cresciuta in Italia nel corso degli anni. Molte delle famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione ammettono di non poter prescindere dal credito. L’atteggiamento delle banche, allo stesso tempo, si sta facendo più cauto e questo inevitabilmente porterà a non soddisfare parte delle richieste.

“Per quanto riguarda le compravendite, il 2022 sarà ancora un anno positivo con una proiezione oltre le 700 mila transazioniPer l’anno prossimo, invece, se ne prevedono poco più di 600mila perché molte domande non si tradurranno in un’effettiva compravenditaQuesto rimane un risultato lusinghiero, ma dà l’idea di un ridimensionamento di un mercato che, seppur trainato da una forte richiesta, presenta difficoltà in termini di capacità reddituale”, ha commentato Luca Dondi.

“Con riferimento  ai prezzi, il primo semestre ha registrato una crescita molto consistente. La sostenibilità di questa crescita andrà valutata alla luce del fatto che ci sono avvisaglie di una stabilizzazione, se non di una riduzione, del numero di transazioni”.

L’offerta residenziale non è adeguata alle nuove esigenze

Si verifica una riduzione della tendenza alla suburbanizzazione e il graduale ritorno alla normalità sta ripristinando la centralità del comune capoluogo. La domanda di casa è caratterizzata dalla ricerca di dotazioni accessorie divenute imprescindibili e dall’esigenza di raggiungere il centro urbano e i servizi in un tempo di 15 minuti da casa, a piedi o in bicicletta.

“A questa necessità si contrappone una carenza di offerta sia per le case in vendita che in locazione, non solo dal punto di vista quantitativo ma anche qualitativo”, precisa l’Amministratore Delegato. In particolare, la domanda locativa deve fare i conti con la carenza di immobili di 50-90 mq e oltre i 120 mq, e con una disponibilità pressoché nulla di queste soluzioni abitative nei centri città. Anche in merito alla domanda di acquisto mancano soluzioni tra i 50-90 mq collocate in centro e provviste di balcone o terrazzo e di ascensore. 

Congiuntura immobiliare e mercati.

L’intervento di Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare Nomisma, ha richiamato alcuni dei fenomeni presentati precedentemente, declinandoli a livello di mercati. 

“Ciò che spinge le persone ad acquistare una casa è soprattutto l’esigenza di migliorare la propria condizione abitativa e non la ricerca di un ritorno finanziario: solo il 5%, a livello nazionale, esprime una domanda di investimento. Le famiglie prediligono abitazioni che offrono elementi come una buona efficienza energetica, dotazioni accessorie, spazi verdi, la vicinanza ai servizi. L’esigenza di efficienza energetica non sempre trova riscontro nell’offerta presente sul mercato e deve fare i conti con il valore incrementale che caratterizza queste strutture, soggette ad una lievitazione dei costi. Per quanto riguarda il patrimonio abitativo dato in locazione, solo il 18% presenta un’elevata prestazione energetica, a conferma della scarsa qualità dello stock destinato all’affitto”

La distribuzione delle compravendite e il mercato della locazione

“Il mantenimento dei livelli di attività nei mercati cittadini dipende anche dalla vitalità delle diverse zone, a loro volta connotate da valori di mercato più o meno distanti tra loro. Nella media dei 13 mercati, l’11% delle compravendite residenziali è stato registrato nei centri urbani e il 44,5% nelle periferie. La sostenibilità di questi livelli di mercato dipende anche dal rapporto tra i prezzi delle varie zone urbane. Quelle del centro e della periferia si connotano per un rapporto tra i prezzi che nella media è pari a 1:1,96 (rispettivamente il prezzo della periferia e quello del centro)” ha dichiarato Elena Molignoni. 

Nell’ultimo semestre la domanda di locazione ha rappresentato il 42% della domanda presente sul mercato ed è leggermente cresciuta rispetto all’anno scorso. Nonostante questo lieve aumento, si è ancora molto lontani dal punto di equilibrio acquisto-locazione rilevato nel periodo pre-Covid. 

Come ha evidenziato la Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare, “sono principalmente due le motivazioni che spingono la domanda di affitto: una percentuale esigua di famiglie sceglie questa opzione per ragioni familiari e lavorative, mentre la maggior parte si orienta sulla locazione perché si sente esclusa stabilmente o temporaneamente dal mercato della proprietà”.

Nell’ultimo anno il mercato dell’affitto è stato animato da giovani coppie, single e studenti, e dai nuclei monogenitoriali, mentre è risultato marginale il ruolo ricoperto dai lavoratori non residenti e dai trasferimenti di residenza delle famiglie.

Sconti e tempi di assorbimento

Per quanto riguarda i tempi di assorbimento degli immobili in vendita, si parla di 5,2 mesi per le abitazioni, di 8,7 mesi per gli uffici e di 8,3 per i negozi. In riferimento a tutti e tre i segmenti, per Nomisma è Milano il mercato che registra i tempi di vendita più contenuti.

Rispetto allo sconto praticato nei 13 mercati, il dato medio è pari a 11,9% nel settore abitativo e a 14,1% per uffici e negozi. Lo sconto più elevato praticato è quello riscontrato nei mercati di Palermo, Cagliari e Catania.

Ultimi aggiornamenti sul Superbonus 110%.

L’incontro si è concluso con l’intervento di Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo Nomisma, che ha fornito gli ultimi aggiornamenti legati al Superbonus 110%. 

“Il Superbonus terminerà con un risultato molto deludente, perché sarà riqualificato meno dello 0,5% del patrimonio residenziale. Noi riteniamo che questa misura abbia portato vantaggi e criticità. Tra gli effetti positivi, il fatto che sia in luce una domanda strutturale di riqualificazione: le famiglie hanno capito che è imprescindibile intervenire in tal senso, anche per caricare meno le future generazioni di alcuni costi di manutenzione. 

Il secondo vantaggio è che questa misura presenta un metodo e una trasparenza differenti: le frodi, infatti, hanno caratterizzato soprattutto bonus diversi da questo, in particolare il Bonus Facciate, mentre il Superbonus vede una filiera molto definita. 

Questa opportunità ha accelerato la transizione ecologica e ha determinato uno shock espansivo di almeno 50 miliardi di euro.

Tra gli aspetti negativi citiamo lo stillicidio normativo e finanziario che blocca i cantieri, l’effetto scoraggiamento a catena che spinge le famiglie a uscire da questa possibilità, i tempi troppo stretti, che hanno creato una pressione sulla domanda e quindi un aumento dei prezzi e la crescita delle diseguaglianze”, ha commentato Marcatili.

A proposito di diseguaglianze, il Responsabile Sviluppo Nomisma ha evidenziato il profilo delle famiglie che si avvicinano al Superbonus: “In genere si tratta di nuclei familiari con un lavoro e un reddito di rilievo, che vivono in grandi centri abitativi. Questa divaricazione diventa ancora più evidente se si osservano coloro che riescono effettivamente ad accedere al bonus: le famiglie che ce la fanno sono quelle ‘ben equipaggiate’ con determinate caratteristiche (titolo di studio elevato, attività imprenditoriale, reddito alto) e non erano questi gli obiettivi iniziali”.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzione capitale e interessi

Prepay

Busto Arsizio, Via Cellini. Come detto precedentemente, ho ricevuto gli interessi anticipati di questo progetto per un importo €273,60.

Isicrowd

Napoli, Via Marina. Anche questo progetto paga gli interessi anticipati ed ho ricevuto l’importo di €240,00.

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Nuove posizioni

Prepay

Ho investito €1.000 nel progetto Generative Care. Si tratta di un progetto di finanziamento dell’acquisto di un’apparecchiatura per aprire un Centro Medico in Toscana ed accedere ad un contributo della Regione. La durata è di 6 mesi con un rendimento del 5,00%. L’obiettivo economico di questo progetto era da un minimo di €45.000 a un massimo di €50.000. L’obiettivo è stato raggiunto e il progetto finanziato. Il pagamento degli interessi è con formula Prepay.

Vi ricordiamo che grazie al blog di P2P Italia, potrete avere uno speciale bonus benvenuto di investimento di 100€ nella piattaforma (bonus in anticipo capitale che dà diritto agli interessi). Per averlo, occorre iscriversi inserendo il codice ITAP2P100

Isicrowd

Ho investito €2.000 nel progetto Napoli, Via Marina 80. Il progetto consiste di un prestito per finanziare una parte dell’acquisto e la ristrutturazione di un appartamento al fine di dedicarlo ad un B&B, La durata è di 12 mesi con un rendimento del 12,00%. L’obiettivo di raccolta era da un minimo di €140.000 a un massimo di €150.000. Il ROI dell’operazione è del 32% e l’LTV inferiore al 60%. Il progetto è stato finanziato.

Italy-Crowd

Un investimento di €2.000 su un progetto a Firenze, quartiere Novoli. Finanziamento per contribuire all’acquisto di box e cantine ad alto reddito. L’importo è una piccola parte dell’investimento previsto, infatti l’LTV è inferiore al 17%. La durata del progetto è di 12 mesi con un interesse annuo del 12,00%. Il ROI dell’operazione è del 61,00%.

Un secondo investimento di €2.000 su un progetto a Milano, zona Savona, Distretto Moda 2. Finanziamento per terminare la costruzione di un attico da ritenersi venduto vista la grande richiesta di immobili nella zona. La durata del finanziamento è di 12 mesi per un interesse del 12,00%. L’LTV è inferiore al 40,00% e il ROI del 93,00%.

Recrowd

Su questa piattaforma ho investito €6.000 nel progetto Milano, Via Caccialepori, zona San Siro. Il finanziamento ha l’obiettivo la ristrutturazione di una palazzina con l’aggiunta di due piani. L’interesse annuo è del 13,85% per un tempo di 13 mesi. Il ROI dell’operazione è vicino 60,00% con un LTV del 40,00%. E’ un investimento importante ma conosco molto bene la zona e ritengo che l’operazione abbia grossi margini per un operazione di successo.

Se non l’avete ancora vista, passate a leggere la spiegazione della piattaforma Recrowd: Recensione Recrowd

Capitalia

Questa è per me una nuova piattaforma nella quale ho deciso di investire. L’unica review di questa piattaforma la trovate qui: Recensione Capitalia. Devo riconoscere che mi sono trovato molto bene, ho un interlocutore che mi segue e al quale posso porre qualsiasi domanda con risposte rapide.

Purtroppo la maggior parte delle proposte è evasa nel giro di 15 minuti, è quindi fondamentale utilizzare l’autoinvest e saperlo impostare correttamente.

Le proposte sono ampiamente documentate e l’investitore è consapevole di ogni suo aspetto. La piattaforma non utilizza wallet e gli interessi e il capitale alla scadenza è accreditato sul proprio conto bancario. A mio parere questo è un vantaggio.

Ho investito €1.000 su un finanziamento del capitale circolante per una società di pesca. Il rendimento è del 14,40% per un periodo di 12 mesi. Gli interessi sono pagati mensilmente con il rimborso in due rate: una metà dell’investimento dopo 6 mesi e l’altra alla scadenza.

Un secondo investimento di €1.000 per finanziare un progetto di un’impresa edile. L’interesse è del 12,24% annuo per un periodo di 6 mesi. Gli interessi sono mensili ed il rimborso del capitale avverrà dopo il 2° mese in modalità tipo alla francese.

Al 29 luglio il portafoglio di Capitalia risultava di €13.200.000 con un interesse medio annuo del 12,57% con una percentuale dell’8,57% in ritardo per più di 30 giorni e dell’1,41% in ritardo per più di 90 giorni.

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CONCLUSIONI

Come il mese scorso è stato un buon mese. Ho aumentato gli investimenti cercando di diversificare e coprire il periodo estivo che normalmente rappresenta un momento di pausa.

Vorrei sfruttare maggiormente la possibilità di avere interessi differenziati per volume d’investimento che attualmente è proposto in alcune piattaforme e sto cercando di puntare su progetti immobiliari che danno maggiore sicurezza in previsione di una lieve contrazione del mercato e della situazione delle materie prime.

Per ora sono soddisfatto di avere investito in prestiti aziendali e penso di dare maggiore peso a questa tipologia d’investimento in futuro.

Buone vacanze!

Crowdfunding immobiliare Giugno

Ciao a tutti da Reinvest!. Pubblico il mio solito report dei miei investimenti in crowdfunding e crowdlending immobiliare con l’aggiornamento a fine Giugno, approfittando per fare un breve focus sulla situazione dell’immobiliare in periodi di inflazione, come questo. Questo mese ho effettuato otto nuovi investimenti. Un progetto è stato rimborsato con due settimane di anticipo sulla data stabilita, questo ha comportato che la durata dell’investimento è stato di 11 mesi e il rendimento è aumentato rispetto al previsto 12,00%.

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PORTAFOGLIO ATTUALE

crowdfunding immobiliare, Recrowd, Italy crowd, Prepay, Reinvest24, Walliance
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GUADAGNI DEL MESE

Questo mese ho ricevuto €756 di interessi lordi. Hanno contribuito a raggiungere questo valore Robocash ed Afranga, i dividendi periodici di Reinvest24 e il rimborso del progetto di Italy-Crowd. L’importo è in diminuzione rispetto al mese precedente ma è assolutamente casuale, prevedo, come da istogramma, di tornare a valori interessanti già il mese prossimo.

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Pictet: con l’inflazione in aumento, l’immobiliare offre rendimenti interessanti

Secondo Pictet nel lungo termine i valori degli affitti e delle proprietà tendono ad aumentare parallelamente ai prezzi al consumo e determinano una correlazione positiva dei rendimenti degli investimenti immobiliari con l’inflazione. Si tratta di una dinamica che rende il settore real estate uno dei pochi capace di offrire un riparo agli investitori quando l’inflazione si surriscalda.

A parere di Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate: “Si registra una domanda latente di immobili commerciali e residenziali, dopo un periodo di due anni di stop quasi totale alla realizzazione di nuovi edifici dovuto ai blocchi imposti dal Covid”.

L’inflazione dovrebbe comunque posizionarsi su livelli superiori ai rialzi dei tassi di interesse, soprattutto in Europa, per consentire ai governi fortemente indebitati di svalutare efficacemente il loro carico debitorio. Sempre Kohalmi vede “Uno scenario favorevole nel comparto immobiliare, poiché l’inflazione contribuisce a far salire gli affitti, mentre il costo dei finanziamenti aumenta a un ritmo più moderato, permettendo agli acquirenti di richiedere mutui”.

Secondo questo report, investire in edifici ecocompatibili offre una migliore protezione contro l’aumento dei costi operativi. “A marzo 2022, i prezzi dell’energia nell’eurozona sono stati superiori del 44% rispetto all’anno precedente” ricorda il manager di Pictet che poi aggiunge: “Prevediamo un’accelerazione delle iniziative green in tutto il settore immobiliare. In un mondo in cui la maggior parte degli edifici è vecchia (in Europa, il 40% è stato costruito prima del 1960, e il 90% prima del 1990), tutto spinge per la riqualificazione degli immobili esistenti al fine di migliorarne l’efficienza energetica”.

In ogni caso, l’orizzonte d’investimento è importante. “Chi investe per 15 anni può permettersi di dare meno peso alle attuali pressioni sui prezzi e concentrarsi sul potenziale a lungo termine del proprio investimento. Chi invece ha un orizzonte di cinque anni è sotto una maggiore pressione, ma ha ancora un certo margine di manovra rispetto al sentiment a più breve termine che domina i mercati obbligazionari o azionari” spiega Kohalmi.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzione capitale e interessi

Italy-Crowd

Padova, Tre Garofani. Come detto precedentemente, ho ricevuto un rimborso leggermente anticipato di €2.240 che rappresentano il capitale e l’interesse dell’investimento.

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Nuove posizioni

Prepay

Ho investito €3.000 nel nuovo progetto Busto Arsizio. Si tratta di un progetto di compravendita con ristrutturazione di un appartamento. La durata è di 10 mesi con un rendimento del 9,00%. L’obiettivo economico di questo progetto era da un minimo di €70.000 a un massimo di €80.000. L’LTV è del 50% e il Roi dell’operazione è previsto del 23%. Pagamento degli interessi con formula Prepay.

crowdfunding immobiliare, Prepay,

Se siete interessati a capire come funziona Prepay, leggete la recensione di P2P-Italia: Recensione Prepay.

Italy-Crowd

Ho investito €2.000 nel progetto Massa, Via Marina 80. Il progetto consiste in un prestito ponte per la ristrutturazione di un appartamento già venduto, La durata è di 12 mesi con un rendimento del 12,00%. L’obiettivo di raccolta era da un minimo di €30.000 a un massimo di €65.000. Il ROI dell’operazione è del 50% e l’LTV inferiore al 60%.

BuildLenders

Un investimento di €2.000 su un progetto a Milano, zona Niguarda. Finanziamento di un Superbonus 110%. L’importo è una piccola parte dell’investimento previsto, infatti l’LTV è inferiore al 17%. La durata del progetto è di 9 mesi con un interesse annuo del 10,80%.

Recrowd

Su questa piattaforma ho investito in quattro progetti:

  • Parioli, Roma. Si tratta dell’acquisto, frazionamento in 4 unità, personalizzazione e vendita di un immobile. Ho investito €3.000 ad un interesse annuo del 12,00% per un periodo di 10 mesi. Il ROI dell’operazione è superiore al 18,00% con LTV del 74,50%.
crowdfunding immobiliare, Recrowd,
  • Gorla Minore, Varese. Il finanziamento riguarda l’acquisto di quattro palazzine in asta. Queste saranno completate e messe in vendita. L’investimento è di €2.000 ad un interesse dell’11,50% per un periodo di 12 mesi. L’LTV è molto basso: il 35,80%.
  • XERMES XXII, Rimini. Finanziamento dell’acquisto, ristrutturazione e vendita di una palazzina degli anni ’60, ex scuola. Saranno realizzati 20 appartamenti. L’investimento è di €1.000 a un interesse del 13,00% per un tempo di 14 mesi. Il ROI previsto è superiore al 44,00% e l’LTV è di poco inferiore al 50,00%.
crowdfunding immobiliare, Recrowd,
  • Infernetto, Roma. Finanziamento dell’acquisto di una villa con parco, ristrutturazione e frazionamento in due entità e vendita. L’investimento è di €3.000 con un interesse del 14,00% per un periodo di 14 mesi. Il ROI previsto è marginalmente inferiore al 28,00% e un LTV un po’ alto: del 79,80%.
crowdfunding immobiliare, Recrowd,

Gli interessi evidenziati dipendono dagli importi investiti, esiste per ogni progetto una griglia che evidenzia l’interesse che si può ottenere con gli importi relativi. I rimborsi sono tutti di tipo full bullet.

Se siete interessati a Recrowd, vi consiglio di leggere la mia recensione, pubblicata qualche settimana fa: Recensione Recrowd

Reinvest24

Ho investito €1.000 su due progetti in Estonia, Entrambi pagano gli interessi mensilmente. Come avevo accennato in precedenza utilizzo la piattaforma come un fondo REIT, punto ad un reddito mensile e cerco di distribuire l’investimento in molti progetti. Per ora questa scelta sta pagando, con un investimento di poco superiore ai €10.000 riesco ad ottenere un reddito mensile superiore ai €200 (questo mese più di €244) con un rendimento lordo superiore al 14,00%.

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Conclusioni

È stato un buon mese. Ho aumentato gli investimenti con l’obiettivo di avere una distribuzione periodica degli interessi crescente e più omogenea.

Nella situazione attuale non vedo alternative a investire indirettamente nell’immobiliare e nei crediti al consumo. Ero alla ricerca di fondi ad alto dividendo tipo CEF statunitensi e spero di averli individuati in questi settori. La situazione non è promettente come qualche mese fa ma penso ci sia ancora spazio per una crescita interessante.

Più leghiamo la nostra felicità a cose che non possiamo controllare più ci leghiamo alla volatilità del mondo esterno. Pertanto dobbiamo essere consapevoli nel fissare i nostri obiettivi“. – Vitaly Katsenelson, L’anima del gioco: l’arte della vita significativa

Crowdfunding immobiliare maggio

Ciao a tutti da Reinvest. Appena terminato il mese di maggio, pubblico come al solito qui sul blog un nuovo articolo di aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare. Questo mese ho effettuato sette nuovi investimenti. Un progetto doveva essere rimborsato ma purtroppo ha subito uno slittamento dei tempi di chiusura. Prima o poi doveva capitare ma, come al solito, è accaduto su una piattaforma che non mi sarei mai aspettato.

Iniziamo, comunque, sempre con i grafici del mio portafoglio:

PORTAFOGLIO ATTUALE

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GUADAGNI DEL MESE

Questo mese ho ricevuto €1.124 di interessi lordi. Avevo in scadenza un investimento che ha subito uno slittamento del termine imputato alle continue variazioni procedurali apportate del governo al superbonus 110%. Non ho timori sul rimborso dell’investimento, sono cose che possono capitare. Purtroppo hanno per conseguenza un impatto sulla mia programmazione e una perdita per la mancata disponibilità del capitale.

Perché continuo a investire nell’immobiliare

Sinora il 2022 è stato pessimo per gli investitori. Le azioni sono entrate in un mercato ribassista, una svendita di criptovalute ha cancellato $200 miliardi di valore in un solo giorno e le azioni blue chip sono in profondo rosso. Lo S&P 500 ha perso il 14,00% del suo valore da inizio anno, mentre l’indice del settore tecnologico Nasdaq-100 è sceso del 25,00%. Nel frattempo, coloro che detengono liquidità stanno perdendo mediamente l’8,50% del loro potere d’acquisto all’anno a causa dell’aumento dell’inflazione.

Dove può rivolgersi un investitore? Nonostante le turbolenze, ci sono ancora sacche nel mercato in cui gli investitori possono trovare potenziali rendimenti.

Immobiliare

Tradizionalmente, gli investitori si riversano su beni reali durante i periodi di inflazione perché sono visti come migliori riserve di valore. Gli immobili rientrano in questa categoria perché, nonostante le pressioni inflazionistiche, esisteranno sempre beni come abitazioni, immobili industriale e commerciali. 

Il settore immobiliare è una classe di attività che consente agli investitori di trasferire in parte o totalmente il costo dell’inflazione a chi paga il contratto di locazione. 

Nonostante l’aumento dei tassi di interesse e il rallentamento della crescita economica, il settore immobiliare è rimasto relativamente resiliente. Alcune aree del settore immobiliare stanno beneficiando di un’offerta ridotta, mentre altre aree continuano a vedere una forte domanda strutturale e altre aree ancora hanno i loro contratti di locazione legati all’inflazione. Nell’attuale contesto di mercato, continua a esserci una forte domanda da parte degli investitori di immobili.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzione capitale e interessi

Prepay

Top Multi 110. Dopo pochissimi giorni dalla chiusura della raccolta ho ricevuto €732 che rappresentano l’interesse anticipato del primo anno dell’investimento.

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Nuove posizioni

Prepay                                         

Ho investito €2.000 nel nuovo progetto CONTACTA PHARMACY. Si tratta di un progetto di finanziamento dello sviluppo di una app denominata PHARMA che permette di collegarsi a farmacie, parafarmacie e strutture sanitarie. La durata è di 18 mesi con un rendimento del 13,50%. L’obiettivo economico di questo progetto era da un minimo di €40.000 a un massimo di €50.000. Il rimborso del capitale e degli interessi sarà trimestrale, con questa modalità di rimborso il tasso di rendimento interno sale e la duration dell’investimento diminuisce.

Per chi ancora non conoscesse bene la piattaforma, può leggere la recensione qui: Prepay review

ItalyCrowd

Ho investito in due progetti:

Il primo di €2.000 nel progetto Torino, Residenza Sanitaria Assistenziale. Il progetto consiste in un prestito ponte per la costruzione di una RSA, La durata è di 12 mesi con un rendimento del 12%. L’obiettivo di raccolta era da un minimo di €30.000 a un massimo di €180.000, l’obiettivo massimo è stato superato. Il ROI dell’operazione è del 54% e l’LTV inferiore al 20%.

€2.000 nel secondo che consiste in un prestito ponte per un Superbonus 110 a Rovigo. La durata è anche qui di 12 mesi e il rendimento del 12%. Si tratta dell’efficientamento energetico di 8 villette. Il ROI dell’operazione è del 26,50% e l’LTV del 20%.

I progetti sono di tipo full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

Recrowd

Anche su questa piattaforma ho investito in due progetti:

  • Porto Potenza Picena, un finanziamento ad un superbonus 110%. Si tratta della rigenerazione di una palazzina che sarà frazionata in 6 unità. Ho investito €3.000 ad un interesse del 12,20% per un periodo di 12 mesi. Il ROI dell’operazione è di quasi il 44% con LTV del 64,50%.
  • Castelfranco Piandiscò, Arezzo. Il finanziamento riguarda l’acquisto di una fattoria con fienile che sarà ristrutturata e frazionata in 4 unità indipendenti. Gli appartamenti sono già venduti. L’investimento è di €2.000 ad un interesse del 10,20% per un periodo di 12 mesi. Il ROI dell’operazione è di quasi il 44% e l’LTV=64,50%.

I rimborsi sono entrambi di tipo full bullet.

Bulkestate

Un piccolo investimento di €300 per una durata di 12 mesi a Riga, Lettonia, con un rendimento del 13%. Ho fatto questo investimento per sfruttare un bonus che altrimenti avrei perso. Poca cosa.

Reinvest24

Ho investito €500 su un progetto in Spagna, La Canyada 3^ fase. Il progetto ha una durata di 12 mesi, un rendimento del 13% con pagamento mensile degli interessi e il rimborso alla naturale scadenza. È un progetto di sviluppo di una serie di villette vicino a Valencia.

Alcuni progetti su questa piattaforma sono stati prolungati di pochi mesi remunerandoli con un interesse aggiuntivo dell’1%, un po’ diversamente dai progetti italiani in ritardo.

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CONCLUSIONI

Nel 2022 quasi tutti gli osservatori immobiliari concordano che il prezzo delle case sarà destinato a salire fino al 3%, sia a causa dell’inflazione sia perché i valori sono nel punto più basso della curva dei prezzi e poiché il mercato è ciclico si prevede sia destinato a risalire.

Negli ultimi dieci anni il prezzo delle case è mediamente sceso del 30% a causa di molti fattori, sicuramente la mancata crescita economica, le basse retribuzioni, l’alta percentuale di disoccupati e di precari hanno causato la riduzione del numero delle vendite e la progressiva erosione dei valori di mercato, si prevede una situazione in cambiamento, le politiche espansionistiche post covid e l’aumento del PIL avuto nel 2021 fanno ben sperare, guerra permettendo, nell’aumento generale dei valori immobiliari di compravendita.

Continuo a investire nell’immobiliare per le buone previsioni, la capacità di questo settore di coprire una parte dell’inflazione e le scarse alternative che altre asset class offrono in questo momento.

Spendere per mostrare alla gente quanto sei ricco è il modo più veloce di perdere denaro“. – Morgan Housel, La psicologia del denaro

Crowdfunding immobiliare aprile

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci arrivati ad un nuovo articolo di aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare! In questo articolo vi porto l’ultimo capitolo della teoria dei buckets, con la descrizione del mio “secchio” preferito: quello degli investimenti a lungo termine. Per quel che riguarda invece gli aggiornamenti del mio portafoglio personale, ad aprile ho effettuato quattro nuovi investimenti; un investimento è stato rimborsato in anticipo e con un rendimento superiore a quello previsto.

Prima di partire con il report, volevo sempre ricordare che è aperta la mia chat su Telegram dove comunico quasi in tempo reale gli investimenti che intendo effettuare. Vi consiglio di iscrivervi qui per tenervi aggiornati: Entra nel canale Telegram di ReInvest!

Partiamo quindi come sempre con la panoramica del mio portafoglio attuale:

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PORTAFOGLIO ATTUALE

portafoglio crowdfunding immobiliare rendimenti italycrowd recrowd walliance bulkestate isicrowd
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GUADAGNI DEL MESE

Nel mese di aprile ho ricevuto €1.273 in aumento rispetto al mese di precedente, questo è dovuto all’arrivo di un rimborso importante. Dopo quasi un anno dall’inizio di questa avventura ci avviciniamo alla massa critica che potrà portarci a ricevere periodicamente un rendimento interessante. L’interesse generato dal portafoglio RE Income è sempre superiore al 14%.

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ESEMPIO DI ALLOCAZIONE DEL PORTAFOGLIO: LA STRATEGIA DEI BUCKETS (4^ Parte)

La quarta e ultima parte della strategia dei buckets riguarda gli investimenti a lungo termine o, come l’abbiamo definito, il Secchio “futuro”. Vi siete persi le altre parti? le ritrovate qui: Prima parte, Seconda parte, Terza parte.

Avevo già creato un esempio di portafoglio ma poi ho cambiato idea. Questo è il secchio più personale di tutti, ogni investitore è diverso dagli altri e preferisco stare sulle generali invece che proporre un portafoglio che non avrebbe nessun senso.

Questo è il secchio più eccitante e il mio preferito. Qui possiamo detenere molti investimenti ad alto rischio poiché non abbiamo un limite di tempo per quando queste risorse devono essere disponibili.

In questo secchio possono entrare:

  • Obbligazioni e/o ETF obbligazionari a lungo termine (I.G., Hi-Yi, mercati sviluppati e E.M., governativi e corporate, …);
  • Azioni e/o ETF azionari acquistati principalmente per plusvalenze (growth);
  • Azioni e/o ETF azionari acquistati per il reddito da distribuzione (value);
  • Investimenti speculativi ad alto rischio;
  • Investimenti in megatrend (social media, telemedicina e medicina digitale, intelligenza artificiale, salute e benessere, idrogeno, robotica e A.I., energie rinnovabili, internet delle cose, infrastrutture, REIT Data Center, acqua potabile, materiali innovativi, educazione, fintech, genomics, invecchiamento, alimenti innovativi, …);
  • Materie prime;
  • Metalli preziosi e oro;

L’investitore non preparato potrebbe delegare ad una gestione in ETF: sul mercato esistono buone offerte. Oppure potrebbe investire in un solo ETF: uno degli LifeStrategy di Vanguard, scegliendo quello che per rischio gli è più adeguato. Si potrebbe replicare uno dei tanti portafogli modello che esistono in letteratura: il portafoglio Golden Butterfly, l’Hall Weather standard o quello di Ray Dalio, …. Personalmente preferisco il Portfolio Dual Model di Gary Antonacci implementato da Grosmann e Faber.

Nel mio secchio a lungo termine ho investito il 40% in ETF azionari con dividendo (DGI), il 20% in obbligazioni, il 10% in megatrend e il 30% in un Portafoglio Dual Model con 6 ETF decorrelati in rotazione.

Questo secchio con le cedole, i dividendi e le plusvalenze dovrebbe coprire il fabbisogno rimanente per raggiungere il nostro obiettivo di €50.000.

Questi redditi aiutano anche a finanziare in maniera massiccia il nostro primo secchio o ad arrivare al secchio intermedio di qualità più sicura. Naturalmente, esiste un rischio enorme in quanto questi investimenti possono ridurre le distribuzioni o i dividendi. Questo è simile al rischio che un titolo in crescita non fornisca l’apprezzamento del capitale previsto.

Conclusione

Questo era solo un semplice esempio di come potrebbe apparire un portafoglio utilizzando la strategia bucket. Un investitore può essere più a suo agio con molte più partecipazioni e con una ripartizione del capitale tra attività aggiuntive. Un investitore può avere anche una diversa tolleranza al rischio. Nel caso di una bassa tolleranza al rischio, si potrebbe voler rinforzare il primo secchio – in questo modo potrebbe fornire una maggiore stabilità in tutto il suo portafoglio. Ciò avrebbe un impatto sulla quantità di reddito a cui si potrebbe attingere a un portafoglio da €1 milione. Le percentuali potrebbero anche cambiare. Il secondo segmento sarebbe stato il 35% delle attività per i bisogni da 3 a 7 anni, al massimo nel lungo termine. Il terzo bucket era un’allocazione del 55% che poteva beneficiare di rendimenti nettamente più elevati di quelli che i primi due bucket potevano permettersi.

Considerando il fatto che abbiamo raggiunto il limite massimo del fabbisogno intermedio a 7 anni, si potrebbe regolare questo verso il basso. Ciò lascerebbe più risorse sia per il rischio più elevato sia per il bucket a lungo termine o addirittura per aumentare il bucket di esigenze a breve termine. Se avessimo aumentato il rischio dell’intero portafoglio, avrebbe potuto avere l’impatto di una generazione di reddito ancora più elevata.

La strategia bucket è solo una delle molte strategie che un investitore può utilizzare sia nella fase di accumulazione sia nei suoi anni di pensionamento. Credo che sia una strategia abbastanza efficace e ogni investitore può implementarla personalmente in funzione delle proprie esigenze.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

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Restituzione capitale e interessi

Build Around

Milano, Via Noto, 121. A fine mese di aprile l’investimento è stato chiuso e il capitale con la plusvalenza è stati restituito. Il rendimento dell’operazione è risultato del 15,69%.

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Nuove posizioni

Prepay                                         

Ho investito €6.000 nel nuovo progetto TOP Multi 110. Si tratta di quattro interventi di Ecobonus 110. La durata è di 18 mesi con un ROI del 50%. L’obiettivo economico di questo progetto è da un minimo di €160.000 a un massimo di €200.000. Il tasso di rendimento interno è del 12,00%. L’investimento ha superato il primo obiettivo e mancando poco all’obiettivo massimo è stato prolungato di 10 giorni. L’impegno finanziario su questo progetto ha superato di molto la mia media in un singolo investimento, a mio parere è giustificato dall’alta redditività e dalle sue prospettive.

Per chi se la fosse persa, vi ricordo che su P2P-Italia c’è la recensione della piattaforma Prepay: Prepay review

ItalyCrowd

Ho investito in due progetti:

Il primo di €2.000 nel progetto Firenze Via Peretola. Il progetto consiste nella ristrutturazione di un immobile vicino all’aeroporto. La durata è di 12 mesi con un rendimento del 12%. L’obiettivo di raccolta era da un minimo di €30.000 a un massimo di €120.000, l’obiettivo massimo è stato superato.

€2.000 nel secondo che consiste in un prestito ponte per un Superbonus 110 a Porto Potenza. La durata è anche qui di 12 mesi e il rendimento del 12%. L’immobile è una palazzina a 200 metri dalla spiaggia e il prestito serve ad iniziare i lavori in attesa del finanziamento della ristrutturazione.

I progetti sono di tipo full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

Reinvest24

Ho incrementato di €1.000 l’investimento nel prestito garantito da immobili in Svizzera sul Lago di Lucerna, portandolo a €2.500. Il progetto ha una durata di 6 mesi, un rendimento del 15% con pagamento mensile degli interessi e i rimborsi alla naturale scadenza. Il progetto è di ampliamento e ristrutturazione di un resort, il prestito serve a iniziare i lavori in attesa del finanziamento bancario.

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CONCLUSIONI

Il mese prossimo il portafoglio di crowdfunding immobiliare raggiungerà il primo anno, le restituzioni diventeranno periodiche, più costanti e avendo raggiunto una massa critica generà una redditività interessante senza apporto di nuove risorse. Penso di fare degli aggiustamenti ma l’attuale investimento complessivo si avvicina all’obiettivo che mi ero prefisso. Il portafoglio che ho allocato è di media rischiosità, se avrò ulteriori disponibilità sto pensando di crearmi un altro portafoglio a rischio più contenuto. Vedremo l’evolversi degli eventi, sia personali che geopolitici.

Buon investimento a tutti.

By failing to prepare, you prepare to fail“. – Benjamin Franklin

Crowdfunding immobiliare marzo

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci arrivati ad un nuovo articolo di aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare! A marzo, ho effettuato cinque nuovi investimenti in linea con la decisione di ridurre l’attività dovuta alla situazione geopolitica e delle imprevedibili conseguenze. Un investimento è stato rimborsato nei tempi previsti. Nell’articolo odierno vado inoltre avanti con la teoria dei buckets! Arrivati al terzo “episodio”, vediamo come impostare una strategia per un altro secchio, per gli investimenti a medio termine.

Prima di partire con il report, volevo ricordare che abbiamo attivato una chat su Telegram dove comunico quasi in tempo reale gli investimenti che intendo effettuare. Il numero consistente di iscritti mi dà una grande responsabilità e spero che con l’aiuto di tutti si possa fare un lavoro interessante. Se non lo avete ancora fatto, potete iscrivervi da qui: Entra nel canale Telegram di ReInvest!

Partiamo quindi:

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PORTAFOGLIO ATTUALE

Le cedole di Prepay sono a zero perché paga gli interessi anticipatamente.

Portafoglio crowdfunding immobiliare
profitti crowdfunding immobiliare

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GUADAGNI DEL MESE

Nel mese di marzo ho ricevuto €1.018 in forte aumento rispetto al mese di precedente, questo è dovuto al ricevimento di tre interessi anticipati. È la prima volta che superiamo la soglia dei €1.000 e ne sono moderatamente lieto. Penso che ci saranno sempre alti e bassi perché dipende dalla scadenza degli investimenti, l’importante è raggiungere una media interessante che nei primi tre mesi dell’anno è di circa €600. L’interesse generato dal portafoglio RE Income è sempre di buon valore.

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ESEMPIO DI ALLOCAZIONE DEL PORTAFOGLIO: LA STRATEGIA DEI BUCKETS (3^ PARTE)

La terza parte della strategia dei buckets riguarda gli investimenti a medio termine o, come l’abbiamo definito, il Secchio “prossimo”. Nel seguito un esempio di composizione di questo secchio e anche qui vediamo il contributo degli ETF e del Crowdfunding. Vi siete persi le altre parti, le ritrovate qui: Prima parte, Seconda parte.

Esempio di portafoglio

La tabella sopra fornisce i vari investimenti che potrebbero essere considerati appropriati per le posizioni, con particolare attenzione ai fondi che sarebbero necessari per il secchio “prossimo”. Questi includono investimenti che presentano vari gradi di rischio. 

I valori possono variare, ma poiché stiamo guardando un orizzonte temporale da 3 a 7 anni esiste il tempo necessario per un recupero del valore. PRFD e IHYU sono inclusi in questa tabella anche se si tratta di investimenti ad alto rendimento. IHYU è un ETF che investe in bond ad alto rendimento in UDS. PRFD è un ETF che investe in bond perpetui di banche e società importanti, hanno date di richiamo e in caso di default hanno la precedenza solo sulle azioni, sono messi in questo secchio perché la duration dell’ETF è intorno ai 5 anni. IEMB è un ETF che investe in bond dei mercati emergenti denominati in dollari, distribuisce cedole mensili.

Il portafoglio presentato è molto aggressivo, ma è solo un esempio. Indipendentemente dall’aggressività del contenuto in questo secchio devono essere messi bond a medio termine di vario tipo: governativi e aziendali, mercati sviluppati ed emergenti, valuta forte (dollaro ed euro) e valute locali, tasso fisso e tasso variabile, rating investment grade ed High Yield. Le scelte e le percentuali dipendono da tanti elementi come già evidenziati negli scritti precedenti.

Si possono mettere in questo cesto anche ETF azionari? A mio parere sì. Quali? Quelli che si ritiene abbiano una crescita importante nell’arco temporale considerato. Esempio:

  • Cannabis medica,
  • Tecnologia blockchain,
  • Batterie innovative,
  • E-commerce e Internet in E.M.,
  • Cybersecurity,
  • Cloud computing,
  • Video Games,
  • Veicoli autonomi ed elettrici.

La suddetta allocazione darebbe a un investitore $22.405 in contanti annui. Questo non è sufficiente con il ricavato del primo secchio a raggiungere l’obiettivo, ma è un buon contributo per raggiungere i €50k. Questa allocazione rappresenta anche un rendimento del 6,40%, dovuto alla scelta delle opzioni a buon rischio. Con un focus da 3 a 7 anni, possiamo permetterci di trattenere queste attività un po’ più a lungo per mitigare le oscillazioni.

Nel prossimo scritto parleremo dettagliatamente del terzo secchio.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzione capitale e interessi

Prepay

Unifamiliare DC. Il giorno 11.3 il progetto è stato chiuso e il capitale è stati restituito. Utilizzando la funzione TIR.X di Exel, il tasso di rendimento interno è risultato del 16,13%.

Bifamiliare 110 Garbagnate. Il giorno 21.3 è stato distribuito l’interesse anticipato di €166,40 a fronte di un investimento di €2.000.

Compravendita Frosinone. Il giorno 16.3 è stato distribuito l’interesse anticipato di €90 a fronte di un investimento di €1.000.

Isicrowd

Casoria Napoli. Il giorno 1.3 prima dei 20 giorni canonici dal finanziamento del progetto sono stati distribuiti gli interessi di €220 da un investimento di €2.000. Con gli interessi anticipati il tasso di rendimento interno è del 12,36%.

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Nuove posizioni

Prepay

Ho investito €2.000 nel nuovo progetto Compravendita Frosinone. Si tratta di un progetto di compra vendita e riqualificazione di un appartamento al piano rialzato in una palazzina in zona centrale. La durata è di 10 mesi con un ROI del 9%. L’obiettivo economico di questo progetto era da un minimo di €40.000 a un massimo di €45.000. Il tasso di rendimento interno è del 10,81%. Le previsioni sono di una vendita entro il periodo estivo. Se questo dovesse verificarsi e supponendo un rimborso al 31.7.22 il rendimento salirebbe al 25,55%. Rifaremo i calcoli al momento del rimborso.

Gli interessi sono già stati distribuiti come evidenziato precedentemente.

ItalyCrowd

Ho investito €6.000 nel progetto Udine, Via Palladio. Il progetto consiste nella ristrutturazione di un appartamento centrale a pochi metri dall’Università. La durata è di 12 mesi con un ROI del 15%. L’obiettivo di raccolta era da un minimo di €30.000 a un massimo di €180.000, l’obiettivo massimo è stato superato. Si prevede una chiusura anticipata. L’ammontare dell’investimento è giustificato dal ritorno interessante e dall’ottima capitalizzazione dell’azienda proponente.

Italycrowd progetto

Il progetto è di una riconversione con cambio d’uso da ufficio a residenziale di un immobile di 175 mq. con l’obiettivo di una successiva vendita.

Il progetto è di tipo full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

BuildLendrer

Ho investito €3.000 nel progetto ristrutturazione e cambio destinazione d’uso a Bologna. Gli immobili sono un vecchio laboratorio ed un negozio adiacente. La ristrutturazione ed il cambio di destinazione riguarda il laboratorio da cui saranno ricavati due monolocali con taverna mentre il negozio sarà solo ristrutturato. La durata è di 12 mesi con un ROI del 12,50%. L’obiettivo minimo è di €120.000 e quello massimo di €140.000. Gli interessi saranno pagati uno dopo sei mesi e l’altro assieme al rimborso. Con queste modalità di pagamento il rendimento sale al 12,93%. L’LTV è del 53% e il ROI dell’operazione del 28,54%.

Buildlender progetto

Reinvest24

Ho investito €1.500 in due trance di un prestito garantito da immobili in Svizzera sul Lago di Lucerna. Il progetto ha una durata di 6 mesi, un rendimento del 15% con pagamento mensile degli interessi, i rimborsi alla naturale scadenza. Il progetto è di ampliamento e ristrutturazione di un resort, il prestito serve a iniziare i lavori in attesa del finanziamento bancario. L’LTV è piuttosto alto del 87% ma è supportato da una garanzia di 2° grado e da garanzie personali.

Reinvest24 progetto

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CONCLUSIONI

Ho deciso di sospendere gli investimenti nei paesi baltici e di rivolgere i ridotti investimenti in paesi il più lontano possibile dagli eventi bellici. Questo non mi salverà da avvenimenti drammatici, ma in questo caso non ci sono posti sicuri e quindi procediamo con cautela sperando in una soluzione pacifica.

Onestamente non riesco a pensare ad un momento più difficile per prendere decisioni d’investimento di quello che stiamo attraversando. È praticamente inutile scrivere qualsiasi cosa perché le circostanze sono cosi fluide che è impossibile pensare a quale sarà il mondo che ci sta aspettando alla fine di questa strada. Uno dei pochi risultati che ottengo pensando agli investimenti è di estraniarmi dalla realtà, continua a girarmi nel cervello la canzone di Giorgio Gaber “Far finta di essere sani”.

Buona fortuna a tutti e mai come in questo momento ne abbiamo bisogno.

Forse non c’è miglior atto di semplificazione che scalare una montagna. Per un pomeriggio, un giorno o una settimana, è un modo per ridurre una vita complicata a un semplice obiettivo. Tutto quello che devi fare è un passo alla volta, mettere un piede davanti all’altro e rifiutarti di tornare indietro finché non hai dato tutto quello che hai“. – Ken Ilgunas, Walden on Wheels: Dal debito alla libertà.

Apertura canale Telegram sugli investimenti Crowd di ReInvest

Ciao a tutti,

questo non è un articolo normale, è semplicemente un “annuncio” dell’apertura di un canale Telegram dedicato alle strategie di investimento di ReInvest.

Ecco qui il link, per chi ha Telegram ed è interessato a parteciparvi basta cliccarci sopra (è aperto, quindi si potranno porre domande!):

Entra nel canale Telegram di ReInvest!

Lui stesso pubblicherà lì, ogni tanto, anticipazioni sulle prossime mosse del suo portafoglio di crowdfunding e crowdlending. Può essere ovvio, ma preferisco scriverlo: NON sarà disponibile a consulenze private e NON pensate di utilizzare tale canale per semplicemente copiare le sue mosse, fatevi sempre le vostre analisi!

Ma sarà un ottimo strumento per confrontarsi con la sua stessa operatività.

Vi potrete quindi trovare:

  • Anticipazioni di investimenti appena effettuati in settori: immobiliare, prestiti al consumo e prestiti alle imprese.
  • Annunci di piattaforme interessanti per rendimento, sicurezza e investimenti alternativi.

Tutti spunti di attività che saranno poi sviluppati negli articoli pubblicati nel blog di P2P-Italia a fine mese. Un’altra utilità che il blog di P2P-Italia ha il piacere di condividere con i propri lettori.

Buon investimento a tutti!

Crowdfunding immobiliare febbraio

Ciao a tutti da ReInvest ed eccoci arrivati al classico aggiornamento sui miei investimenti in crowdfunding per il mese di febbraio. Questo mese ho effettuato dodici nuovi investimenti in linea con la programmazione e con i miei criteri di selezione, questo sforzo è stato reso possibile dalla vendita di un ETF azionario. Un investimento è stato rimborsato a fine febbraio con alcuni giorni di anticipo, l’interesse era stato pagato precedentemente.

In questo articolo proseguo inoltre con l’illustrazione della cosiddetta “strategia dei buckets”, argomento iniziato nell’articolo precedente, concentrandomi su come possiamo allocare le nostre risorse nei vari “secchi” e quali categorie di assets sono funzionali ai differenti obiettivi di ciascuno di essi. Trovate interessanti questi argomenti? Fatecelo sapere nei commenti!

SOMMARIO

  • Dodici nuovi investimenti ed un progetto rimborsato a Febbraio.
  • Portafoglio attuale.
  • Guadagni del mese.
  • Esempi di allocazione del portafoglio: la strategia dei buckets (2^ Parte).
  • Notizie sugli investimenti.
  • Conclusioni.

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PORTAFOGLIO ATTUALE

GUADAGNI DEL MESE

Nel mese di febbraio ho ricevuto €240 in diminuzione rispetto al mese di gennaio. Il motivo è semplice: nessun progetto immobiliare full bullet è scaduto in questo mese. L’interesse generato dal portafoglio RE Income è sempre superiore al 14%.

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ESEMPIO DI ALLOCAZIONE DEL PORTAFOGLIO: LA STRATEGIA DEI BUCKETS (2^ PARTE).

Vi siete persi la prima parte? Recuperatela qui: Crowdfunding immobiliare gennaio

  • La strategia bucket offre alcuni vantaggi chiave per un’allocazione del portafoglio.
  • La strategia prevede risorse liquide a basso rischio adeguate per esigenze immediate e allocazione sufficiente per rendimenti più elevati su attività più rischiose.
  • Gli ETF e il crowdfunding possono svolgere un ruolo nella strategia bucket.

La strategia bucket consente a un investitore di trarre vantaggio da attività a rischio più elevato, assicurando al contempo di disporre di liquidità sufficiente per esigenze immediate. Consente tre distinti “secchi” o allocazioni di portafoglio: esigenze a breve, medio e lungo termine.

L’immagine sopra è una grande rappresentazione e una terminologia semplice, che ritengo simbolizzata con “ora”, “prossimo” e “futuro”. Naturalmente, questi sono solo sinonimi che fanno riferimento alle etichette a breve, medio e lungo termine.

Cosa mettiamo in ogni secchio?

Secchio “ora”

Il secchio attuale sarebbe rappresentato da aziende o un portafoglio utilizzato per esigenze immediate. Questo può essere rappresentativo di denaro che sarebbe necessario in 2 anni o meno. Questo bucket conterrà varie forme di contanti e alternative in denaro. Questi possono essere tenuti attraverso vari conti come conti di risparmio, conti correnti, investimenti a breve e persino alcuni ETF.

Gli ETF che possono rientrare sono una piccola allocazione se sono solo in investimenti ultra corti e ultra sicuri. Il più grande esempio di ciò sarebbero i vari ETF disponibili sul mercato monetario. Questo aiuta a preservare il valore in un conto producendo un reddito rispetto a quello che potrebbe essere ricevuto da conti correnti o di risparmio.

Un’altra considerazione potrebbe essere i vari conti di risparmio ad alto rendimento disponibili.

Una componente di questo secchio possono essere i prestiti P2P al consumo con la sola avvertenza di tenere le scadenze congrue alle caratteristiche del secchio: massimo 24 mesi, meglio un anno. Anche i prestiti P2P immobiliari difficilmente superano questo arco temporale ma personalmente preferisco metterli nel secondo secchio per il mio orizzonte temporale, qualcuno potrebbe ragionevolmente dissentire.

Il secchio ora sarà influenzato negativamente dall’abbassamento dei tassi di interesse ma sarà più rapido ad adeguarsi nel caso di loro salita. Questi conti e investimenti liquidi senza rischi o super sicuri dipendono fortemente da dove la Banca Centrale pone il proprio tasso obiettivo.

Secchio “prossimo”

Il secchio prossimo è un po’ più eccitante. Questo è riservato ai fondi che possono avere un orizzonte temporale di circa 3-7 anni. Questo orizzonte temporale consente a un investitore di aumentare un po’ il rischio. Credo che gli ETF possano far parte di questo bucket ed anche, come accennato, gli investimenti in Crowdfunding immobiliare. Una buona parte degli investimenti in questo segmento sarebbe negli investimenti a reddito fisso, ma può comunque iniziare a guadagnare esposizione alle azioni. Principalmente queste azioni sarebbero partecipazioni di tipo blue-chip a grande capitalizzazione. Tra questi figurano forti distributori di dividendi che vantano una lunga storia di bilanci solidi in tutti i cicli di mercato. Investimenti in settori come servizi pubblici, beni di prima necessità e assistenza sanitaria.

Questo secchio può ancora essere influenzato negativamente dalla Banca Centrale che abbassa i tassi di interesse. Ciò è dovuto principalmente al calo dei tassi delle cedole della porzione a reddito fisso quando emessi durante periodi di tassi di interesse inferiori. Ciò ha l’effetto opposto su varie offerte azionarie di dividendi. Questa è una funzione degli investitori che aumentono la scala del rischio acquistando azioni che pagano dividendi. Ciò, a sua volta, fornisce un rendimento più attraente per la categoria senza rischio e persino una possibilità di potenziale apprezzamento del capitale.

Secchio “futuro”

Il secchio futuro è riservato agli investimenti a più lungo termine. Mettiamo fondi di crescita che non sono necessari per più di 8 anni. Questi potrebbero essere beni che aiutano a finanziare gli altri due secchi precedenti. Questa sarà probabilmente anche la più grande allocazione per la maggior parte degli investitori che risparmiano durante la loro vita. La dimensione del portafoglio e il reddito desiderato in pensione influiranno enormemente la costruzione del portafoglio complessivo. Questo secchio potrebbe anche non essere mai toccato per alcuni investitori e potrebbero essere quello passato ai propri eredi.

Non metterei un vincolo su ciò che potrebbe essere incluso in questo bucket. Questo può essere un reddito fisso di ogni tipo, azioni di qualsiasi qualità o quelle che si concentrano sulla crescita e possibilmente anche su investimenti alternativi che non sarebbero appropriati per le categorie attuali e prossime.

L’impatto maggiore su questa allocazione sarebbe sotto forma di rischi di mercato ed economici. Un altro fattore da considerare sarebbe il rischio di un singolo titolo se uno li include nel loro portafoglio. Questi investimenti in genere non comportano rischi di tasso di interesse, almeno non allo stesso modo degli altri accennati. Questo perché varie azioni che forniscono flussi di cassa, come REIT a rischio più elevato, partecipazioni di energia e utility di crescita possono essere influenzate dai tassi di interesse.

Come sarebbe un potenziale portafoglio?

Ora possiamo dare una rapida occhiata all’aspetto di un portafoglio quando si segue la strategia bucket e si alloca il portafoglio secondo questa strategia. Per motivi di semplicità, cercheremo di selezionare solo un numero limitato per ogni categoria. Queste allocazioni abbreviate saranno probabilmente ampliate dalla maggior parte degli investitori e non dovrebbero essere prese come una raccomandazione per l’acquisto o la vendita.

Useremo anche un esempio di investitore con €1 milione in risparmi, si spera che coloro che ci leggono vadano ben oltre questo limite. Se si è al di sotto di questo segno, non è necessario rammaricarsi. Questo è semplicemente un valore utile per fornire un esempio di come un portafoglio di questo tipo funzionerebbe. Supponiamo anche che questo investitore desideri vivere con un reddito annuo di €50.000 dal proprio investimento. Un’altra considerazione è questo importo che non includerà le entrate della previdenza sociale, pensioni o altre varie fonti.

Credo che i €50k siano un buon presupposto per una tranquilla pensione o vita di rendita. E’ inoltre da considerare che un pensionato avrà impegni finanziari limitati rispetto agli anni precedenti. A questo punto del ciclo di vita, un pensionato dovrebbe essere libero da debiti, libero da un’ipoteca, libero da un prestito auto, …. Pertanto, il denaro mensile necessario sarà significativamente inferiore rispetto agli anni lavorativi.

Sulla base delle nostre categorie elencate, il secchio “ora” sarebbe rappresentativa del fabbisogno di liquidità di 2 anni. Bene, è abbastanza facile. Vorremmo avere almeno €100.000 nel nostro secchio altamente liquido e sicuro.

Il secchio da 3 a 7 anni per esigenze a breve o intermedio. Supponiamo che il periodo più lungo di 7 anni, che equivale a €350.000 investiti in questa allocazione.

Ultimo, il terzo secchio sarebbe tutto il resto o €550.000 in valore.

Esempio di portafoglio

La tabella sopra fornisce semplici esempi di cosa potrebbe essere incluso nel primo bucket e dei vari modi in cui può essere implementato. Per ribadire, vogliamo quasi nessun rischio ed investimenti altamente liquidi. Esistono vari conti correnti che forniscono un certo interesse ma non in misura significativa. Ciò sarà anche rappresentativo del prelievo di contante dal conto per spese correnti.

Abbiamo incluso MINT, un ETF con una durata ultra breve. I fondi di durata ultra breve sono solo un po’ più rischiosi dei fondi del mercato monetario. Con l’aggiunta del prestiti al consumo e di MINT, otteniamo un significativo aumento della resa.

Quanto riportato rappresenta solo un esercizio e non una proposta di investimento, ogni investitore deve valutare sia le dimensioni del secchio in termini economici sia quali componenti inserire. Gli elementi che possono condizionare la valutazione sono sicuramente la dimensione totale del portafoglio, l’età dell’investitore, la sicurezza dell’attività lavorativa, la propensione al rischio e così via.

Nel prossimo scritto parleremo dettagliatamente del secondo secchio.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzioni

Prepay

Villetta SDC. Il giorno 21.2 il progetto è stato chiuso e il capitale è stati restituito. Tenendo conto che la restituzione è stata fatta qualche giorno prima e l’interesse pagato anticipatamente e utilizzando la funzione TIR.X di Exel, il tasso di rendimento interno è risultato del 13,42%.

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Nuove posizioni

Prepay

Ho investito €2.500 nel nuovo progetto Bifamiliare 110 Garbagnate. Si tratta di un progetto di riqualificazione energetica di una villetta bifamiliare con utilizzo del Superbonus 110%. La durata è di 9 mesi con un ROI del 8%. L’obiettivo economico di questo progetto va da un minimo di €50.000 a un massimo di €75.000. Il tasso di rendimento interno è del 13,67%. Devo confessare che il mio ragionamento è differente: se utilizzo il pagamento anticipato degli interessi del progetto precedente posso fare un investimento di €2.500 con €2.253,73 che è quello che ho aggiunto. Il termine FCF (Free Cash Flow) che è normalmente tradotto in Flusso di Cassa Libero dovrebbe essere Flusso di Cassa Gratuito (Free), con questo ragionamento il tasso di rendimento interno è del 34,56%.

ItalyCrowd

Ho investito €5.000 nel progetto Casale a Stanghella (PD). Il progetto consiste nella ristrutturazione di un casale. La durata è di 12 mesi con un ROI del 12%. Avevo previsto un investimento di €2.000, ho aggiunto €3.000 a fronte di un bonus che aumenterà il rendimento complessivo. La raccolta si è chiusa con pieno successo.

La figura è il rendering del progetto a fine lavori.

Ho investito €1.500 nel progetto Sede Aziendale a Carrara. Il progetto consiste in un prestito ponte per la ristrutturazione della sede aziendale. La durata è di 12 mesi con un ROI del 12%.

Entrambi i progetti sono di tipo full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

Isicrowd

Investito €2.000 nel nuovo progetto a Casoria (NA), Via Modigliani, durata 12 mesi all’11%. L’obiettivo di raccolta era di un minimo di €150.000 e un massimo di €160.000. La raccolta ha superato l’obiettivo massimo. Il capitale raccolto servirà a demolire un rudere e costruire due unità immobiliari utilizzando il Superbonus 110. Questo progetto è il primo di questa piattaforma che avrà il pagamento anticipato degli interessi che saranno accreditati nei prossimi giorni. Con questa modalità il rendimento sale al 12,27%.

BuildLendrer

Ho investito €3.000 nel progetto Super Bonus 110% Via Colle Esquilino Anzio (RM). Il progetto consiste nella riqualificazione energetica di un quartiere. La durata è di 9 mesi con un ROI del 12,50%. L’obiettivo raggiunto era di €80.000. Gli interessi saranno pagati ogni tre mesi, l’ultimo in coincidenza con il rimborso. Con queste modalità di pagamento il rendimento sale al 13,04%.

Ho investito €1.500 in un secondo progetto. Questo consiste nella ristrutturazione di due bilocali a Roma, Via F.Masi. Il periodo di finanziamento è di 6 mesi con un rendimento del 12%. L’obiettivo va da un minimo di €125.000 ad un massimo di €145.000. L’attività consiste nel frazionamento di un’abitazione in due bilocali di 55 mq. più consoni alle richieste del mercato. L’immobile è già stato acquistato.

ReCrowd

Investito €1.000 nel finanziamento di un Superbonus 110 a Civitanova Marche (MC), durata 8 mesi al 6%. L’obiettivo di raccolta è di €1.000.000. Il capitale raccolto servirà a riqualificare un edificio di 600 mq. Il cantiere è già stato avviato ed a breve raggiungerà il 30%. I materiali sono in magazzino ed esiste la possibilità di una restituzione anticipata.

L’investimento è di tipo full-bullet, gli interessi e il capitale sono accreditati alla scadenza del progetto.

Bulkestate

Per questo mese Bulkestate ha lanciato la campagna di cashback dell’1% sul totale investito (nel mese).

Ho investito in tre progetti:

€800 nel nuovo progetto a Riga, Lettonia, durata 12 mesi al 14%. L’immobile ipotecato è costituito da due locali commerciali per una superficie di 433 mq. L’obiettivo di raccolta era di €160.000. La valutazione dell’immobile è di €256.300. L’LTV è del 62%. L’immobile è situato nel centro della città di Riga.

€500 nel nuovo progetto a Riga, Lettonia, durata 12 mesi al 15%. L’obiettivo di raccolta è di €200.000. Il capitale raccolto servirà a finanziare la società del mutuatario. La valutazione dell’immobile è di €910.000. L’LTV è del 44%. L’immobile è situato nel centro della città di Riga ad un solo minuto dal centro storico.

€300 nel nuovo progetto a Riga, Lettonia, in Via Alberta, durata 12 mesi al 13%. L’obiettivo di raccolta era di €75.000. L’immobile ipotecato è un laboratorio d’artista all’ultimo piano con una superficie di 221 mq. Il prestito ha lo scopo di rifinanziare un precedente prestito. L’LTV è del 52%. La valutazione dell’immobile è di €242.000. L’immobile è situato nel centro di Riga ed è stato progettato da tre importanti architetti del XX secolo.

Gli investimenti sono di tipo full-bullet, gli interessi e il capitale sono accreditati alla scadenza dei progetti.

 

Reinvest24

Ho investito €350 in un progetto di sviluppo in Spagna a Gandia 3^ fase. Il progetto ha una durata di 18 mesi, un rendimento del 14% e il rimborso è full bullet. Si tratta della costruzione di 7 unità separate al mare in provincia di Valencia. A breve sarà avviato il processo di vendita.

€500 nel progetto Green Park Home in Moldavia. Si tratta di un condominio di 17 piani pronto al 75%. Il completamento e la messa in servizio è prevista per novembre 2022. Il prestito ha una durata di 7 mesi al 13% annuo con pagamento mensile degli interessi.

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CONCLUSIONI

Mentre la drammatica situazione in Ucraina si evolve, occorre rimanere concentrati sul processo di investimento, mantenendo la calma e seguendo l’evolversi degli eventi. Non ho intenzione di svendere gli investimenti fatti e sicuramente rallenterò la mia attività. Seguirò in particolare gli investimenti baltici e moldavi che sono evidentemente più esposti alle conseguenze dei venti di guerra. È indubbio che questa situazione porta ad un aumento dei costi dell’energia e delle materie prime e questo ci obbligherà a maggiore cautela nella selezione delle offerte.

Spero che alle armi sia sostituita la diplomazia e la possibilità di avere incontri che possano portare ad una soluzione delle divergenze, nonostante si sia perso molto tempo in chiacchiere tra (finti) sordi.

Le guerre sono fatte da persone che si uccidono senza conoscersi … per gli interessi di persone che si conoscono ma non si uccidono“. Pablo Neruda

Speriamo nella pace e nel dialogo. Buona fortuna a tutti!

Crowdfunding immobiliare gennaio

Ciao a tutti da Reinvest! In questo mio primo articolo di questo 2022 (auguri!) ho approfittato per fare qualche breve considerazione sull’anno appena trascorso per il mio portafoglio di crowdfunding immobiliare. Ho poi raccolto possibili tendenze del prossimo futuro per quanto riguarda questo mercato… direttamente da alcuni fra i più grandi esperti del settore. Ho approfittato per spiegare, ai lettori che ancora non lo conoscessero, il principio dei “buckets”, applicato alla strategia di pensionamento e, infine, non potevo far mancare i classici aggiornamenti del mio portafoglio di questo mese di gennaio. Cominciamo:

SOMMARIO

  • Sei nuovi investimenti ed un progetto rimborsato durante questo mese.
  • Portafoglio attuale.
  • Guadagni del mese.
  • Considerazioni di fine anno.
  • Previsioni immobiliari per il nuovo anno.
  • Esempi di allocazione del portafoglio: la strategia dei buckets.
  • Notizie sugli investimenti.
  • Conclusioni.

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Questo mese ho effettuato sei nuovi investimenti in linea con la programmazione e con i miei criteri di selezione. Un investimento è stato rimborsato a fine dicembre con notevole anticipo ed ho ricevuto gli interessi e il capitale.

PORTAFOGLIO ATTUALE

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GUADAGNI DEL MESE

Nel mese di gennaio ho ricevuto €510, in crescita rispetto al mese precedente. Il mese di dicembre è stato ricalcolato perché a fine anno è stato restituito un investimento che doveva scadere a maggio portando le entrate di dicembre a €375. L’interesse generato dal portafoglio RE Income è sempre superiore al 14%.

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CONSIDERAZIONI DI FINE ANNO

Bene, un altro anno è nei libri ed è tempo di rivedere come si è comportato il mio portafoglio RE Income. Ho iniziato a investire nel Crowdfund Immobiliare a metà del 2021, ho investito in 30 progetti immobiliari e su due piattaforme di crediti al consumo. Nello stesso anno ci sono state tre restituzioni: uno nel giorno preciso di scadenza e due in largo anticipo, uno di quattro mesi e l’altro di cinque. Ad oggi nessun progetto ha problemi di default o di altro tipo ed un solo di questi ha una previsione di due mesi di ritardo. Sono molto soddisfatto di come procedono gli investimenti anche se continuo a tenere alta la guardia. La sicurezza dell’investimento si ottiene solo alla scadenza ma riconosco che il programma procede secondo le migliori previsioni e prevedo di aumentare i miei investimenti.

Mi è di conforto che in Italia nel 2021 il crowdfunding immobiliare è cresciuto del 51% rispetto all’anno precedente, con quasi €100 milioni di raccolta. Nell’ultimo anno sono nate sette nuove piattaforme che svolgono attività di lending. Sembra che da settore di nicchia stia diventando una vera e propria asset class.

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PREVISIONI IMMOBILIARI PER IL NUOVO ANNO

Sebbene il mercato immobiliare sia considerato uno dei più stabili e redditizi al mondo, non è nemmeno protetto da “cicloni” imprevisti. Ciò è particolarmente evidente durante una pandemia che sta colpendo le popolazioni in tutto il mondo. Il mercato potrebbe cambiare presto, ma quale sarà la direzione dei cambiamenti?

Diversi membri del consiglio di sorveglianza di Forbes Biz hanno condiviso i loro pensieri sul futuro del settore immobiliare e su come potrebbe influenzare il mercato nei prossimi anni. Questi hanno individuato 15 tendenze del mercato per il 2022, alcune di queste sono elencate nel seguito:

1. Negoziazione di azioni

Secondo Calvin Cooper, il commercio di singoli oggetti immobiliari sta diventando la direzione principale: “stanno emergendo soluzioni FinTech che ridurranno gli ostacoli alle persone che entrano nel mercato immobiliare. Questo rende più facile investire nei luoghi in cui viviamo, lavoriamo e trascorriamo il nostro tempo libero”. 

“Il settore immobiliare è uno degli investimenti preferiti, ma sfortunatamente non è disponibile per la maggioranza a causa delle elevate barriere all’ingresso”, ha affermato Tanel. Ha aggiunto che la tecnologia sta cambiando negli ultimi anni. “Il Crowdfunding immobiliare è una tendenza in rapida crescita in Europa e le future normative dell’UE sosterranno questa tendenza”.

2. Il rilancio del mercato secondario

Man mano che la popolazione cresce, diventa sempre più importante modernizzare i quartieri obsoleti. Quindi, secondo Anne Keshen, è importante rinnovare i locali commerciali e costruirne di nuovi al posto delle case lasciate in tempo. “È una buona opportunità per investitori e sviluppatori”.

3. Case più intelligenti

Kori Covrigaru ha osservato che l’uso di tecnologie intelligenti nel settore immobiliare è in aumento. Questa direzione è sempre più preferita anche dagli investitori che effettuano tour virtuali in 3D dei propri oggetti. “Penso che tra cinque anni potrai fare un tour 3D di ogni proprietà, il che è utile anche per scopi di marketing”.

4. Zonizzazione ad uso misto

Jacob Bates prevede che la zonizzazione a uso misto sarà la tendenza e la classe di attività più importanti. “Il riutilizzo delle risorse ha trasformato gli hotel in alloggi, gli uffici in locali commerciali a uso misto, i parcheggi sono diventati magazzini e gli spazi commerciali sono diventati ambienti di vita e di lavoro”, ha affermato. Il riposizionamento e il riutilizzo delle risorse esistenti sarà un enorme investimento e progetto a valore aggiunto per gli anni a venire.

5. Utilizzo della valuta digitale nelle transazioni immobiliari 

Bitcoin è probabilmente il prossimo “grande affare” nel settore immobiliare a qualsiasi livello. Secondo Sherman Ragland, ci saranno inquilini e acquirenti disposti a pagare in valuta digitale e venditori disposti a vendere in valuta digitale. “Trova persone che capiscono la connessione tra immobili e valuta digitale. Chiariscilo prima di iniziare a fare trading di valuta digitale”.

6. Solo offerte “Contanti”

Sempre più, le società di investimento offrono ai venditori le cosiddette operazioni attive senza prestito. Ciò significa che l’acquisto non è più finanziato dal prestito bancario, ma l’acquirente ha l’intero importo”, ha spiegato Kevin Markarian.

“Acquistando con un prestito bancario, ti impegni a servire il prestito bancario. Se tale obbligo non è adempiuto, la banca sottrarrà il tuo immobile e lo venderà tempestivamente, perdendo il 10-20% del prezzo di mercato”.

Può capitare che anche se hai un inquilino, in caso di acquisto con prestito, il flusso di cassa sia generalmente negativo. Nella peggiore delle ipotesi, se l’inquilino scompare o semplicemente decide di non pagare, ci sarà un buco mensile che dovrai riempire. “Se non è più possibile adempierlo, la banca o tu dovresti venderlo con urgenza.”

7. Più innovazioni tecnologiche per la proprietà

Secondo Pam Scamerdo “La tecnologia immobiliare trasformerà il settore in modo tale che vari processi utilizzeranno i servizi digitali. Creerà efficienze per consentire ai professionisti di concentrarsi esclusivamente sull’aspetto interpersonale del business. Alla fine della giornata, è un affare relazionale e sebbene la tecnologia avanzerà per facilitare le transazioni, non potrà mai togliere le connessioni personali. Concentrati su quelle connessioni di qualità”.

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Esempio di allocazione del portafoglio: la strategia dei buckets

Esiste un popolare piano di investimenti chiamato “Secchi di investimento”. È una strategia di pensionamento in cui gli investimenti sono suddivisi in tre gruppi in base al momento in cui l’investitore prevede di aver bisogno dell’asset per le spese di pensionamento. Uso un approccio simile nell’allocazione delle mie attività.

Morningstar descrive la strategia bucket come:

L’approccio ben definito alla gestione del portafoglio pensionistico, avviato dal guru della pianificazione finanziaria Harold Evensky, mira ad aiutare efficacemente i pensionati a creare una busta paga dalle loro attività di investimento. Mentre alcuni pensionati si sono bloccati con un approccio incentrato sul reddito ma sono stati costretti a titoli sempre più rischiosi, il concetto di bucket è ancorato alla premessa di base che le attività necessarie per finanziare le spese di vita a breve termine dovrebbero rimanere in contanti. Le attività che non saranno necessarie per diversi anni o più possono essere parcheggiate in un pool diversificato di partecipazioni a lungo termine, con la riserva di liquidità che fornisce la tranquillità di superare periodiche flessioni nel portafoglio a lungo termine”.

Kiplinger descrive l’approccio bucket:

Dividi i soldi della pensione in tre secchi: uno è per i contanti di cui avrai bisogno nel prossimo anno o due, comprese le spese maggiori, come una vacanza, un’auto o una nuova casa. Il successivo è per soldi che ti serviranno nei prossimi 10 anni. Il secchio finale è per i soldi di cui avrai bisogno in un futuro più lontano, sia per te che per i tuoi eredi. Il sistema di bucket “ti dà la sicurezza e la tranquillità di restare al passo”, afferma Jason Smith, autore di ‘The Bucket Plan: proteggere e far crescere i tuoi beni per un pensionamento senza preoccupazioni’”.

Mi piace il concetto di secchi per visualizzare le risorse da utilizzare per scopi specifici. All’inizio del 20° secolo, il nonno Fisher predicava e implementava l’approccio “busta” per destinare reddito da lavoro per le spese specifiche e l’approccio del secchio è semplicemente un aggiornamento di tale strategia finanziaria: la segmentazione patrimoniale in base al tempo o la necessità. Si mantengono tre secchi intitolati:

Nei prossimi interventi parleremo dettagliatamente dei singoli buckets e faremo esempi di quali tipi di investimento (asset) mettere in ogni singolo secchio.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Aggiornamenti

Gli aggiornamenti sono molto scarsi perché riguardano il mese di dicembre in cui l’attività è notevolmente ridotta.

Isicrowd

Via Labriola. Il progetto è stato chiuso e il capitale con gli interessi pieni sono stati restituiti. Tenendo conto che la restituzione è stata fatta 4 mesi prima della scadenza e del bonus ottenuto il rendimento supera il 20%. Se tengo conto del bonus di €50 ed utilizzo la funzione TIR.X di Exel, il tasso di rendimento interno risulta del 44,72%.

La piattaforma ha annunciato che in futuro utilizzerà tre tipi di pagamento degli interessi: anticipato (o istantaneo) da restituire dopo 20 giorni dal successo della raccolta, bullet con cedole mensili e full-bullet. Ogni progetto avrà uno di queste tre modalità e sarà chiaramente specificato.

Build Around

Via Noto. Si sono concretizzate ulteriori cinque offerte preliminari di acquisto portando a soli due gli appartamenti rimanenti. Per gli appartamenti già oggetto di offerta la maggior parte dei rogiti avverrà tra fine Gennaio e metà Febbraio.

Italy Crowd

La Spezia: vista golfo. Il progetto è stato chiuso e il capitale con gli interessi del periodo sono stati restituiti. Tenendo conto che la restituzione è stata fatta 4 mesi prima della scadenza e del bonus ottenuto il rendimento del 12,87%.

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Nuove posizioni

Prepay

Ho investito €2.000 nel nuovo progetto PB Multiplex 110% in Vibo Valentia. Si tratta di un progetto di adeguamento sismico e di riqualificazione energetica di tre unità immobiliari con utilizzo del Superbonus 110%. La durata è di 16 mesi con un ROI del 16%. La restituzione del capitale avverrà in tre tranche: il 20% all’8° mese, il 20% al 12% mese e il restante alla scadenza. L’obiettivo economico di questo progetto andava da un minimo di €80.000 a un massimo di €150.000. L’obiettivo massimo è stato raggiunto il 12 gennaio. Il tasso di rendimento interno supera il 17%.

ItalyCrowd

Ho investito €2.000 nel progetto secondo step a Udine Via Vittorio Veneto. Il proponente visto il successo della prima raccolta ha deciso di ristrutturare un proprio appartamento al terzo piano. La durata è sempre di 12 mesi con un ROI del 12%. L’FLTV complessivo dei due appartamenti è di quasi il 19,00%. La raccolta si è chiusa con pieno successo.

Rimborso full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

Bulkestate

Investito €300 nel nuovo progetto a Riga, Lettonia, durata 12 mesi al 13%. L’obiettivo di raccolta era di €120.000. Il capitale raccolto servirà a ricostruire un edificio residenziale di tre piani con una superficie di 440 mq. La valutazione dell’immobile è di €200.000. L’LTV è del 60%. L’immobile è situato vicino alla città di Riga in un luogo famoso per la sua vegetazione e la presenza di due laghi.

L’investimento è di tipo full-bullet, gli interessi e il capitale sono accreditati alla scadenza del progetto, il 20.1.2023.

Reinvest24

Ho investito €1.300 in due tranche nel progetto di sviluppo in Moldavia, Metropolis Luxury Apartment 3^ e 4^ fase. Il progetto ha una durata di 18 mesi, un rendimento del 14% e paga interessi semestrali. Si tratta di un immobile di 9 piani con 90 appartamenti e locali commerciali al piano terra. Ogni appartamento avrà un posto macchina coperto e ci sarà un’area verde comune con parco giochi per i bambini. La Fase 1^ è stata rimborsata ed i lavori procedono secondo i programmi.

€1.000 in un prestito aziendale ad una società chimica con un fatturato di €3.600.000. Il prestito ha una durata di 6 mesi al 16% annuo con pagamento mensile degli interessi.

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CONCLUSIONI

Gli investitori esperti comprendono il valore della diversificazione dei loro portafogli per ridurre al minimo il rischio. Storicamente, un portafoglio ben diversificato includeva solo alcuni tipi di investimenti (azioni, obbligazioni, CD, obbligazioni, fondi e/o Etf). La diversificazione si è evoluta nei portafogli moderni, offrendo agli investitori libertà e scelta di asset non tradizionali, compresi immobili residenziali e commerciali. Anche se i cicli di mercato fluttuano drasticamente, il settore immobiliare offre stabilità e apprezzamento del patrimonio. Il settore immobiliare è un investimento non correlato, che è una distinzione importante, la sua performance non è legata ad azioni od obbligazioni. Nel complesso, gli investimenti immobiliari sono immuni dalla volatilità del mercato ed è un sollievo per gli investitori. Il reddito passivo o la capacità per gli investitori di generare reddito senza un coinvolgimento nell’acquisto è uno dei vantaggi più interessanti dell’investimento nel settore immobiliare.

L’inattività ci sembra un comportamento intelligente“. Warren Buffet.

Saluti a tutti!

Crowdfunding immobiliare dicembre

Ciao a tutti da Reinvest! Eccoci giunti all’ultimo report del mio portafoglio di crowdfunding immobiliare e di crowdlending, per quel che riguarda il 2021, che sta volgendo al termine. Partiamo!

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SOMMARIO

  • Cinque nuovi investimenti ed un progetto rimborsato durante questo mese.
  • Guadagni del mese.
  • Notizie sugli investimenti.
  • Conclusioni.

Questo mese ho effettuato cinque nuovi investimenti in linea con il mio budget e con i miei criteri di selezione. Un investimento è stato rimborsato con notevole anticipo ed ho ricevuto gli interessi e il capitale. Nessuna sorpresa sui progetti effettuati e proseguiamo in base alle opportunità e l’obiettivo di investimento nella mia asset class.

PORTAFOGLIO ATTUALE

Le entrate sono lorde e il mese successivo a quello attuale rappresenta una previsione conservativa. Secondo i miei calcoli siamo ad un rendimento superiore al 12% lordo ed è in aumento rispetto al mese precedente.

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GUADAGNI DEL MESE

Nel mese di dicembre ho ricevuto €214,90 in diminuzione rispetto al mese di novembre perché un progetto formalmente chiuso non ha potuto effettuare l’accredito per un errore procedurale, sarà spostato a gennaio. L’investimento di €1.000 in IsiCrowd è stato reso con 4 mesi di anticipo con gli interessi pattuiti.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Aggiornamenti

Prepay

Sismabonus, SDC. Il cantiere sarà chiuso a giorni.

Ecobonus, GC. Si stanno affrontando gli adempimenti burocratici del superbonus 110%.

Ecosismabonus, GC bis. I lavori procedono secondo le tempistiche ed è stata terminata la copertura dell’immobile.

Borgo Sant’Anna, Bari.  È stata presentata la SCIA al comune. Non sono iniziati i lavori, in quanto ci sono diverse trattative in corso e si stanno definendo le lavorazioni in base alle esigenze dei futuri proprietari.

Isicrowd

Via Labriola, Milano. Il progetto è stato chiuso e il capitale con gli interessi pieni sono stati restituiti. Tenendo conto che la restituzione è stata fatta 4 mesi prima della scadenza e del bonus ottenuto il rendimento supera il 20%.

La piattaforma ha programmato per i futuri progetti tre tipi di pagamento degli interessi: anticipato (o istantaneo), bullet con cedole mensili e full-bullet. Ogni progetto avrà una di queste tre modalità e sarà chiaramente specificato nell’offerta.

Build Around

Via Noto, Milano. Si sono concretizzate ulteriori cinque offerte preliminari di acquisto portando a soli due gli appartamenti rimanenti. Per gli appartamenti già oggetto di offerta la maggior parte dei rogiti avverrà tra fine Gennaio e metà Febbraio.

ItalyCrowd

La Spezia: vista golfo. Il progetto è terminato con largo anticipo, gli appartamenti sono stati venduti e siamo in attesa della restituzione del capitale e il pagamento dei relativi interessi.

Lecco: Mandello del Lario. Un appartamento è stato venduto e si è in procinto di effettuare il rogito.

Reinvest24

La piattaforma ha deciso di operare in un’ulteriore modalità di finanziamento oltre ai tre precedentemente elencati in una delle mie relazioni precedenti: i prestiti aziendali (o il cosiddetto P2B).

BulkEstate

Questo mese la piattaforma compie cinque anni e sta lavorando per adeguarsi alla normativa europea che è in vigore da 10 novembre con un anno di transizione. Con l’anno nuovo sarà lanciata la nuova piattaforma e ha promesso che vedremo nuove funzionalità. Durante questi anni sono stati finanziati 134 progetti per un valore di €22.700.000 con un rendimento medio del 14,33%.

Ranka Dambis. La progettazione del layout degli appartamenti è terminata ed è stata consegnata alle autorità competenti per l’approvazione.

Amalijas. La facciata dell’edificio è stata completata. L’interno dell’edificio è in fase di ultimazione.

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Nuove posizioni o incrementi

ItalyCrowd

Ho investito €5.000 nel nuovo progetto a Cerreto Guidi in provincia di Firenze. Si tratta di un complesso immobiliare acquisito in asta, consistente di 6 villette, 22 appartamenti con due camere e 22 appartamenti con una camera. La durata è di 12 mesi con un ROI del 18%. Con una previsione di vendita di circa €5.000.000 l’FLTV è del 3,23%.

Rimborso full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

Afranga

Ho aggiunto €200 ai miei investimenti su Afranga. Sembra che i problemi di cash drag siano stati superati anche se la disponibilità di investimenti non sia corposa. Il totale dei prestiti erogati da questa piattaforma è di oltre €11,65 milioni rispetto ai €10 milioni del mese scorso.

Bulkestate

Investito €1.000 nel nuovo progetto a Riga, Lettonia, durata 12 mesi al 14%. L’obiettivo di raccolta è di €200.000. Il capitale raccolto servirà ad acquistare uno spazio commerciale di 477 mq. nel centro della città. L’LTV è del 16% avendo in pegno una proprietà valutata €910.000. L’immobile è stato progettato e costruito nel 1876 da un famoso architetto lettone.

L’investimento è di tipo full-bullet, gli interessi e il capitale sono accreditati alla scadenza del progetto, il 20.12.2022.

Reinvest24

Ho investito €503 nel progetto di sviluppo in Moldavia, Metropolis 4D 14^ fase. Il progetto ha una durata di 6 mesi, un rendimento del 12,50% e paga interessi mensili. I lavori sono nella fase finale, il processo di vendita sta procedendo con successo e 52 appartamenti su 56 sono stati prenotati.

L’investimento è di tipo bullet: interessi semestrali e rimborso alla scadenza.

ReCrowd

Il mio investimento su questa piattaforma è stato di €4.000. €3.000, ticket minimo, sul progetto a Colle Val D’Elsa, Siena, che riguarda due immobili di complessivi 4.600 mq. Saranno ricavati 35 appartamenti e 54 box e posti macchina. Il capitale raccolto contribuirà all’acquisto, valorizzazione e vendita dell’immobile, il progetto ha una durata di 16 mesi con un rendimento complessivo del 16%. L’LTV è del 50% e il ROI annuo di quasi il 78%. Si prevede che il progetto terminerà in anticipo sulla durata prevista e l’obiettivo di raccolta è di €1.000.000.

L’investimento è di tipo bullet: la prima metà degli interessi sarà versata dopo 8 mesi e il capitale con i rimanenti interessi alla scadenza.

I rimanenti €1.000 su un progetto riguardante un immobile a Riccione da cui saranno ricavati 4 appartamenti con ingresso autonomo e giardino. Il capitale raccolto contribuirà alla ristrutturazione e vendita dell’immobile, il progetto ha una durata di 16 mesi con un rendimento complessivo del 14%. Ho investito in questo progetto per l’ottimo track record della società proponente e nella possibilità concreta che il progetto termini in 11 mesi come previsto dal master plan.

L’investimento è di tipo full-bullet: gli interessi e il capitale saranno pagati alla scadenza.

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CONCLUSIONI

Il ritmo d’investimento continua, si presentano buone occasioni e sto cercando di essere pronto ad approfittarne, l’attenzione deve rimanere alta e occorre tenere sempre presenti i principi basilari d’investimento. Due di questi son un LTV basso e il possesso dell’immobile da parte del proponente.

Buon anno a tutti!

Non perdi quando ti mandano al tappeto. Perdi quando non ti rialzi”. – Muhammad Ali.