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Crowdfunding immobiliare dicembre

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci al primo articolo del 2023 sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare (che parla di ciò che è avvenuto a dicembre). Nell’ultimo mese ho un po’ rallentato i miei investimenti, non potevo tenere il ritmo di novembre e utilizzerò prevalentemente i rimborsi per effettuare nuovi investimenti.

Sono alla ricerca di altre aree d’investimento che possano diminuire il peso dell’attività immobiliare. Speravo di trovarlo nell’investimento su attività agricole ma preferisco cercarlo nelle fonti rinnovabili e sto valutando investimenti in Ener2Crowd, anche se il rendimento non è paragonabile a quelli in portafoglio. La minore resa (si parla sempre dal 5,00% all’8,00%) può benissimo essere compensata dal suo valore sociale.

Partiamo però come al solito con il riassunto del portafoglio e le cedole incassate e previste.

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PORTAFOGLIO ATTUALE

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GUADAGNI DEL MESE

I guadagni del mese di dicembre sono di €1.467 lordi, in ripresa sul mese precedente. Sarebbe stato maggiore se il rimborso di alcuni progetti non fosse slittata ad inizio anno prossimo a causa delle festività. I progetti Superbonus 110% continuano ad essere in forte ritardo.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Nel grafico è mostrata la percentuale di investimenti nelle varie assets class, rispetto al mese scorso è aumentata la percentuale di prestiti alle imprese a scapito dell’investimento immobiliare che è sceso all’82%. I prestiti al consumo, nonostante la mia buona propensione, non sono destinati ad aumentare a causa delle diminuzioni generalizzate dei tassi d’interesse nonostante la crescente inflazione. La ricerca di piattaforme alternative è stata frustrata dalla carenza di supporto tecnico nella risoluzione di piccoli disguidi (Lande e ProfitFarm).

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Investimento Prestiti Immobiliari

Recrowd

Nel grafico le cedole ottenute e quelle previste nel tempo.

Il contributo di Recrowd al mese di dicembre è stato di €154,30, sono le cedole mensili di Palermo, Via Calatafimi e Grosseto, Marina di Scarlino.

Su questa piattaforma ho effettuato due acquisti:

  • Roma, Via Della Mendola 2. Su questo progetto ho investito €4.000 al 12,00% annuo per una durata di 10 mesi, il finanziamento era di €580.000 completamente finanziato. L’LTV dell’operazione è del 72,90% e il ROI annuo previsto del 33,95%. L’operazione consiste nell’acquisto, frazionamento in due unità, ristrutturazione e vendita di un grande appartamento. La tipologia di restituzione è full bullett. Il pregio di questo progetto è la durata inferiore all’anno e per il proponente che è al suo decimo finanziamento con cinque restituzioni già effettuate.
  • Bologna, Via Solferino. Progetto nel quale ho investito di €3.000 al 12,00% annuo per un periodo di 9 mesi, il finanziamento è di €750.000. Progetto con un LTV del 30,60% ed un ROI annuo previsto del 76,60%. L’intervento ha l’obiettivo di recuperare un immobile in disuso nel centro di Bologna e ricavare 11 unità residenziali di varie metrature. Gli appartamenti sono tutti venduti e la restituzione è full bullett. Tutti gli elementi di questo progetto danno tranquillità: il tempo ridotto, il basso LTV, l’alto ROI e l’assenza del rischio di vendita. Penso che questo sia l’investimento immobiliare con i migliori presupposti che abbia fatto.

Sono curioso di leggere i numeri di questa piattaforma per l’anno 2022 che dovrebbero essere importanti. Nell’immediato futuro sono già in programma tre progetti da €5.000.000 l’uno per la riqualificazione di condomini.

Build Lenders

Purtroppo su questa piattaforma ho un rimborso in ritardo e per questo motivo ho fatto un piccolo investimento su un progetto che ritenevo molto interessante e dove avrei voluto contribuire maggiormente:

  • Ho investito €1.000 al 12,00% per un periodo di 9 mesi, quindi un interesse annuo del 13,33%. L’obiettivo massimo di finanziamento era tra €50.000 e €70.000 ed è stato finanziato in pochi giorni. Il progetto ha un LTV del 17,37% e un ROI annuo previsto del 42,00%. L’operazione prevede il recupero di un complesso di 7 unità abitative.

Prepay

Nel grafico i redditi percepiti e quelli previsti con i progetti in essere.

Il contributo di Prepay al mese di dicembre è di €28,54 dovuto agli interessi anticipati per il posticipo di una rata in scadenza del progetto Contacta Pharmacy.

Un nuovo investimento su un progetto di finanziamento aziendale.

  • Firenze, Società metalmeccanica. Ho investito €1.000 al 18,00% per un periodo di 24 mesi, con una distribuzione particolare del pagamento del capitale e degli interessi che porta l’interesse annuo vicino al 14,00% annuo (che è maggiore del 18,00% in 2 anni). L’obiettivo massimo di finanziamento è tra €40.000 e €50.000 ed è stato finanziato perché il limite minimo è stato superato.

Italy-Crowd

Purtroppo anche su questa piattaforma ho dei rimborsi in ritardo, suppongo che il progetto con scadenza a dicembre non sia stato rimborsato a causa delle festività.

Per gli altri due sono state pagate le penali e dovrebbero essere rimborsati a gennaio 2023, nel rispetto dei contratti stipulati.

  • Firenze, Cerreto Guidi. Il progetto non è stato rimborsato a dicembre ma ho ritenuto di metterlo in questo mese per competenza. Il proponente ha comunicato a metà dicembre di aver incaricato la propria banca di accreditare l’importo totale. Gli interessi che ho maturato in questo progetto sono di €898,00. Non ho motivo di dubitare del pagamento, il proponente è un’azienda importante e il contributo al progetto dell’importo raccolto (LTV) è inferiore al 10,00%.

 Ho fatto un singolo investimento:

  • Milano, Pozzo D’Adda. Ho investito €2.000 al 12,00% per un periodo di 12 mesi. Il progetto ha un LTV del 39,23% e un ROI annuo previsto del 23,29%. L’operazione è il recupero di un appartamento di 100 mq acquistato a buon prezzo e di rivendita veloce dopo una manutenzione ordinaria.

Reinvest24

Nessun rimborso e nessun investimento. Ho semplicemente ricevuto gli interessi mensili di alcuni investimenti e l’importo è di €38,31. Purtroppo ci sono ritardi, anche se ancora nessun annuncio di default.

Sono state manifestate importanti novità ma non sono ancora state portate alla conoscenza degli investitori. L’obiettivo principale è portare a compimento le attività in Moldavia e procedere alla vendita delle unità immobiliari.

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Investimenti Prestiti al Consumo

Nel seguito la situazione nelle tre piattaforme nelle quali investo. La ripartizione degli investimenti nei prestiti al consumo per piattaforma è la seguente:

Robocash

Data inizio investimento: maggio 2021

Investimento €6.000

Totale interessi €604,21

Tasso d’interesse 12,08%

Reddito dicembre €79,46

Questo mese ho migliorato il guadagno di novembre che già era stato buono. Purtroppo sarà un fuoco di paglia perché Robocash ha diminuito gli interessi e nel mio caso si traduce in una riduzione dell’1,00%. Penso di mantenere l’attuale investimento a meno che non ci saranno novità positive che inducano ad aggiungere fondi.

Afranga

Data inizio investimento: agosto 2021

Investimento €5.200

Totale interessi €767,99

Tasso d’interesse 14,00%

Reddito dicembre €63,91

Nonostante un prelievo di €150, questa piattaforma continua a contribuire in modo interessante.

Oramai la situazione è chiara: scarsità di prestiti e cash drag importante. Non ho premura, farò prelievi o acquisti sul mercato secondario a seconda della convenienza e della necessità.

Esketit

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €3.900

Totale interessi €88,17

Tasso d’interesse 23,89%

Reddito dicembre €40,18

L’interesse non è significativo perché tiene conto dei bonus iniziali.

Purtroppo i prestiti giordani al 14,00% sono sempre più rari, ma non mi lamento, qualcuno sono riuscito a catturarlo. C’è una buona redditività ed abbondanza di prestiti. Nessun cash drag fino ad ora.

Income Marketplace

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €400

Totale interessi €6,26

Tasso d’interesse 15,00%

Reddito dicembre €5,11

La situazione si sta normalizzando.

ClickCash sta coprendo il riacquisto e pagando gli interessi e i problemi di IT sono stati risolti e ora tutto funziona per il meglio.

Non ho incrementato la posizione per altre priorità, ci penserò nell’anno nuovo. Per ora l’investimento ha una redditività interessante.

Se qualcuno volesse testare la piattaforma, attraverso questo link può ricevere un bonus di benvenuto: Registrati a Income Marketplace inserendo il codice SKYR2Z. Per i dettagli consultate la nostra pagina Bonus per investitori.

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Investimenti Prestiti Aziendali

Capitalia

Investimento €27.000

Totale interessi €455,22

Totale reso capitale €2.703,84

Interessi dicembre €159,77

Reso capitale dicembre €1.098,91

Interesse 10,12%

La rischiosità è sempre media e questo mese ho investito in un prestito tipo D (rischio moderato, 3,4% di probabilità di default). Nel seguito la nuova ripartizione.

Attualmente ho un portafoglio di 25 prestiti che è il numero consigliato per avere una buona diversificazione e che era il mio primo obiettivo.

La previsione è l’acquisto di un prestito ogni 15 giorni per sfruttare al meglio lo stacco delle cedole per ottenere un buon interesse composto. Lo stacco avviene sempre all’inizio ed a metà mese.

Sono molto soddisfatto dei miei investimenti in Capitalia, per ora tutto procede per il meglio, al massimo c’è un ritardo di un paio di giorni nell’accredito degli interessi, le festività hanno aumentato i casi di leggero ritardo ma confido che con il nuovo anno si tornerà alla solita puntualità.

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CONSIDERAZIONI

Mi aspetto di continuare ad avere rendimenti importanti dagli investimenti nel crowdfunding, non vedo molte alternative e finché la situazione geopolitica non migliora e l’inflazione comincerà a diminuire penso che continuerò lentamente ad investire in questo settore. Con maggiore selettività tenendo conto dell’impatto dell’inflazione nel settore immobiliare e del rischio che questo comporta.

Crowdfunding immobiliare novembre

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci ad un nuovo aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare. Novembre è stato un mese impegnativo, ho effettuato investimenti di buon importo su progetti che mi piacevano e con buoni ritorni ed ho aumentato la diversificazione con investimenti P2B.

Visto che è piaciuta, ho tenuto anche in quest’articolo la nuova struttura del mio report divisa per tipologia di investimento. Ricordandovi di iscrivervi anche al mio gruppo telegram: entra nel canale Telegram di ReInvest!, direi che possiamo partire subito con la composizione del portafoglio:

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PORTAFOGLIO ATTUALE

GUADAGNI DEL MESE

I guadagni del mese di novembre sono di €993 lordi, in ripresa sul mese precedente. Purtroppo ci sono ancora progetti in ritardo in particolare sulle piattaforme baltiche, mentre su quelle italiane sono i soliti Superbonus 110% e confido che questa situazione sarà sanata per coloro che hanno operato correttamente.

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TERZO RAPPORTO IMMOBILIARE 2022

Dopo la crescita post pandemica, peggiorano le prospettive del mercato immobiliare. Un peggioramento dovuto alla congiuntura, che fa profilare all’orizzonte una fase di arretramento conseguente all’impennata dei prezzi. Ma “la sfida è ora quella di contenere l’arretramento nella fase avversa del ciclo economico, per poi riprendere il cammino di crescita non appena il quadro si sarà fatto meno fosco”è l’auspicio dei relatori di Nomisma intervenuti alla presentazione del Terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma.

Per approfondimenti clicca qui.

Come è prevedibile c’è un rallentamento della dinamica espansiva del dopo COVID e, come dice il rapporto: “A produrre questo impatto negativo sono l’aumento dei costi energetici sulle imprese italiane e l’inflazione, che ormai si è trasferita all’interno del carrello della spesa, modificando le abitudini di consumo per 9 italiani su 10, con una perdita di potere d’acquisto stimata in 2.300 euro nel 2022. Motivi per i quali c’è stato un peggioramento drastico del clima di fiducia. Atteggiamento che si ripercuote sul mercato immobiliare, con una drastica riduzione delle intenzioni di acquisto e di mutuo residenziale nei prossimi 12 mesi, che Istat definisce certe”.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Nel grafico è mostrata la percentuale di investimenti in varie tipologie di crowfunding, è evidente che sto cercando di diversificare dal solo settore immobiliare senza smettere di investirci e compatibilmente con la possibilità di avere piattaforme valide.

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Investimento Prestiti Immobiliari

Recrowd

Nel grafico le cedole ottenute e quelle previste nel tempo.

Su questa piattaforma ho investito in 19 progetti, 17 in essere e 2 rimborsati. Aggiornamenti sulla piattaforma:

  • Milano, Via Astesani. Il progetto è stato rimborsato con due mesi di ritardo per problemi di rogito. Facendo i conti ne è valsa la pena perché ho avuto un rendimento del 15,00% e un guadagno aggiuntivo di più di €200.
  • Riccione, Via Ponchielli. Nuovo progetto su cui ho investito €5.000 al 12,00% per una durata di 12 mesi, il finanziamento era di €750.000 completamente finanziato. L’LTV dell’operazione è del 35,00% e il ROI annuo previsto del 45,45%. L’attività immobiliare consiste nella riqualificazione di un magazzino e dei locali sovrastanti con costruzione di 7 unità abitative di cui 3 già vendute. Le cedole saranno mensili con restituzione finale del capitale con l’ultima rata.
  • Scarlino, Marina di Scarlino. Nuovo progetto con un investimento di €8.000 al 13,85% annuo per un periodo di 14 mesi, il finanziamento è di €1.200.000. Progetto con un LTV del 21,10% ed un ROI annuo previsto del 28,44%. L’intervento ha l’obiettivo di recuperare una struttura grezza, acquistata con procedura di saldo e stralcio, per ricavare 19 unità residenziali e 16 autorimesse. La costruzione è a pochi metri dal porto che compete con quello di Punta Ala, distante qualche chilometro. Anche questo progetto paga cedole mensili con restituzione del capitale alla scadenza.
  • Montevarchi, Viale Diaz. Nuovo progetto con un investimento di €6.000 al 13,00% annuo per un periodo di 14 mesi. Il finanziamento è di €600.000. Progetto con un LTV del 65,20% ed un ROI annuo atteso del 22,10%. Il progetto prevede il recupero di una struttura a due piani con seminterrato. Si ricaveranno 4 unità abitative con relativo garage. 2 unità hanno avuto manifestazione d’interesse. Il rimborso è del tipo full bullet.
  • Gallarate, Via Trieste. Nuovo progetto con un investimento di €3.000 all’11,50% annuo per un periodo di 9 mesi. Il finanziamento è di €500.000. Progetto con un LTV del 19,30% ed un ROI annuo atteso del 43,28%. Il progetto prevede il recupero di una struttura dismessa. Si ricaveranno 13 unità abitative. 4 unità sono state già vendute. Il rimborso è del tipo full bullet. La redditività di questo investimento non è tra le maggiori ma il progetto ha il pregio di un basso LTV, una durata ridotta e la localizzazione in provincia di Varese ma abbastanza vicina a Milano.

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Build Lenders

Al momento ho investito in 9 progetti, 6 da restituire e 3 chiusi nei tempi concordati. Nel mese di novembre:

  • Anzio, Via Colle Esquilino. Progetto rimborsato nei tempi previsti. Si trattava di un Superbonus 110% su 4 villette unifamiliari. Il rendimento è stato del 9,00% per un periodo di 9 mesi con distribuzione trimestrale delle cedole.
  • Cerreto Guidi, Via sul Vincio. Nuovo progetto con un investimento di €3.000 all’11,50% per un periodo di 12 mesi. L’obiettivo massimo di finanziamento è di €180.000. Progetto con un LTV del 5,70% e un ROI annuo previsto del 30,90%. L’operazione prevede il recupero di un complesso di 50 unità immobiliari di cui 10 già opzionate.

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Prepay

Nel grafico i redditi percepiti e quelli previsti con i progetti in essere.

Nessun nuovo investimento su questa piattaforma. Ho ricevuto gli interessi del progetto Duplez Gozzano – Davanzati di €230 pochi giorni dopo il raggiungimento del finanziamento. Probabilmente nel mese di dicembre ci sarà un progetto da valutare.

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Italy-Crowd

Nessuna novità a novembre.

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Reinvest24

Sto centellinando gli investimenti sulle piattaforme baltiche ed in particolare evito di investire più di una volta sullo stesso immobile. Purtroppo è normale dividere l’investimento in più fasi ma la successiva rimborsa la precedente fino ad arrivare alla costruzione finale ed alla relativa vendita. Se non troverò proposte interessanti comincerò a ritirare le rendite distribuite. Su questa piattaforma ho finanziato 20 progetti, 13 attivi e 7 chiusi.

  • Lettonia, Riga, Complesso Residenziale Dainas 6^ Fase. Ho investito €500 con un  rendimento del 13,00% annuo per un periodo di 14 mesi. Pagamento semestrale delle cedole.
  • Spagna, Valencia, Complesso L’Eliana 7^ Fase. Un investimento di €500 con un rendimento annuo del 13,50% per un periodo di 15 mesi. Le cedole saranno pagate mensilmente.

Sto investendo solo le cedole ricevute e la lunghezza dei progetti in cui ho investito è giustificata dal fatto che Reinvest24 preleva l’1% dell’investimento in fase di rimborso. È evidente che questa ritenuta ha una maggiore incidenza percentuale sui progetti brevi.

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Investimenti Prestiti al Consumo

Nel seguito la situazione nelle tre piattaforme nelle quali investo. Income Marcketplace è l’ultima arrivata ed è in fase di test. La ripartizione degli investimenti nei prestiti al consumo per piattaforma è la seguente:

Robocash

Data inizio investimento: maggio 2021

Investimento €6.000

Totale interessi €524,75

Tasso d’interesse 12,00%

Reddito novembre €54,33

Il guadagno medio della piattaforma è dell’11,61% in linea con il mio tasso di rendimento.

Questo mese è stato il migliore di sempre non solo perché ho aumentato l’investimento ma anche per un maggior contributo della piattaforma.

E’ stato introdotto un nuovo erogatore di prestiti dalle Filippine (Digido), facente parte del gruppo Robocash. Si è dovuto aggiornare l’autoinvest per considerare anche il nuovo erogatore.

Recensione Robocash

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Afranga

Data inizio investimento: agosto 2021

Investimento €5.200

Totale interessi €604,08

Tasso d’interesse 14,00%

Reddito ottobre €66,35

Anche su questa piattaforma ho avuto il maggior contributo mensile dall’inizio dell’investimento.

La situazione particolare di Afranga è che non riesce a emettere prestiti sufficienti per accontentare le richieste. Questo crea malumore ed un significativo cash drag. Personalmente non ho mai superato un cash drag del 5% ma questo dipende dalla configurazione dell’autoinvest e dall’utilizzo di acquisti sul mercato secondario.

Ci sarebbe da parlare per ore dello stato di Afranga ma per dare il polso della situazione voglio riportare le dichiarazioni del responsabile:

Sulla possibilità di avere maggiori prestiti

Abbiamo piani di espansione da molto tempo ormai, ma gli ultimi tre anni sono stati sulle montagne russe. Abbiamo attraversato la pandemia, i blocchi, i problemi di liquidità sulle piattaforme, le piattaforme che falliscono, la necessità di costruire la nostra piattaforma p2p, ora sta arrivando una recessione, …Penso che l’attenzione dell’azienda sarà sulla crescita del mercato bulgaro portando nuovi prodotti e funzionalità’.

Sulla situazione attuale

Come è stato discusso i fondi sulla piattaforma sono maggiori dell’offerta. Non c’è davvero niente di più che possiamo fare di quello che abbiamo già fatto. Suggerirei a chiunque subisca un significativo cash drag di ritirare i propri fondi per evitare la perdita di reddito’.

Ogni parola in più è sicuramente inutile.

È evidente che in questa situazione eviterò di aggiungere fondi, probabilmente farò dei piccoli prelievi mensili.

Recensione Afranga

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Esketit

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €3.200

Totale interessi €52,99

Tasso d’interesse –,–%

Reddito novembre €30,45

Non ho messo l’interesse perché per ora non è significativo per l’apporto dei bonus.

Sono molto soddisfatto di questa piattaforma: reddito interessante, buona disponibilità di prestiti, nessun trascinamento di liquidità e, per ora, nessun problema da segnalare.

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Income Marketplace

Ho iniziato a novembre un piccolo investimento di €400 per testare la piattaforma. È una piattaforma recente con un forte skin-in-the-game (dal 20% al 67%) e con un cuscinetto di cassa per rendere l’investitore più sicuro.

Appena iscritto un erogatore (ClickCash) è stato sospeso perché non ottemperava all’obbligo di riacquisto dei prestiti scaduti. Si sta cercando di trovare una soluzione amichevole per risolvere i prestiti in essere. Successivamente è stato trovato un bug nel sistema che è stato corretto.

Il mio investimento non ne ha risentito minimamente e, nonostante le premesse non esaltanti, penso che proseguirò lentamente lungo questa piattaforma.

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Investimenti Prestiti Aziendali

Capitalia

Investimento €19.000

Totale interessi €285,45

Totale reso capitale €1.605

Interessi Novembre €128,52

Reso capitale Novembre €605

Interesse 10,32%

La rischiosità rispetto al mese precedente non è cambiata di molto, siamo sempre in un rischio medio.

L’interesse vero è più alto perché quello evidenziato è una proiezione annuale sulle cedole pagate e non tiene conto dell’apporto dei nuovi investimenti.

Non è facile impostare una distribuzione degli investimenti ottimizzata sul rischio perché molti prestiti sono esauriti prima ancora di essere disponibili, in particolare quelli in classe A.

Attualmente siamo con un portafoglio di 17 investimenti, molto vicino al valore che il mese scorso avevamo indicato come ottimale (20-25).

Per ora sono molto contento di avere investito in Capitalia, progetti interessanti con un buon rendimento e il maggiore ritardo che ho subito è stato di 1 giorno. Penso che continuerò ad investire con apporti ridotti sfruttando il reinvestimento delle cedole e del rimborso mensile dei capitali.

Recensione Capitalia

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CONCLUSIONI

Penso che occorrerà essere ancora più selettivi e prudenti nell’investire. Questo significa prendere decisioni conservative (alto ROI e basso LTV). Ho sospeso gli investimenti su piattaforme che hanno progetti in ritardo per colpa dell’utilizzatore. Cercherò di diversificare il più possibile e di investire su progetti che ritengo interessanti.

Ribadisco quanto scritto il mese scorso. “Ho intenzione di proseguire nella diversificazione e negli aggiustamenti di portafoglio sfruttando maggiormente le rendite periodiche più che nuovi apporti di capitale”.

Crowdfunding immobiliare ottobre

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci ad un nuovo aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare. In questo articolo di ottobre ho preferito fare qualche piccola variazione all’organizzazione del mio report. Per dare una visione più completa di tutta la mia attività in lending, ho diviso in sezioni la narrazione dei miei investimenti. Troverete un capitolo ciascuno per:

  • Crowdfunding immobiliare
  • P2P Lending
  • Prestiti aziendali

Fatemi sapere come vi trovate con la nuova struttura.

Cominciando invece a parlare della mia operatività di ottobre, questo mese ho effettuato sedici nuovi investimenti. Quattro progetti sono stati rimborsati: uno di Isicrowd e tre di Reinvest24. Proseguono i ritardi ma non sono preoccupato di questo, mi risultano siano dovuti a cause non dipendenti dalle piattaforme e dai promotori. A parte un piccolo progetto in Finlandia di €500 in cui il mutuatario ha difficoltà a rimborsare il prestito e si è avviata un’azione legale.

PORTAFOGLIO ATTUALE

Guadagni del mese

Questo mese ho ricevuto €730 di interessi lordi, in diminuzione rispetto a mese precedente. Ciò è dovuto principalmente ad alcuni progetti in ritardo per problematiche relative al Superbonus 110% e per differimento dei rogiti dovuti agli studi notarili.

NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Investimento Prestiti Immobiliari

Recrowd

Su questa piattaforma ho investito in 17 progetti, 16 in essere e 1 rimborsato. Aggiornamenti sulla piattaforma:

  • Milano, Via Astesani. Il progetto sarà rimborsato dopo il rogito fissato a metà mese di novembre.
  • Civitanova Marche (MC), Abitare 110%, il progetto non è ancora scaduto ma purtroppo subirà un ritardo per il noto problema del rimborso dei crediti fiscali relativi al Superbonus 110%.
  • Torino, Lungo Po Antonelli. Nuovo progetto su cui ho investito €4.000 al 12,00% annuo per una durata di 10 mesi (quindi un 12,89%), il finanziamento era di €420.000 completamente finanziato. L’LTV dell’operazione è del 67,70% e il ROI annuo previsto del 22,08%. L’attività immobiliare consiste nel frazionamento in 2 unità di un appartamento di 240 mq. e della successiva vendita.
  • Novara, Via Silone. Nuovo progetto con un investimento di €6.000 al 15,00% per un periodo di 14 mesi, il finanziamento è di €1.000.000 e si è a buon punto. Progetto con un LTV del 69,70% ed un ROI annuo previsto del 22,08%. L’intervento ha l’obiettivo di trasformare una villa con parco e dependance poco distante dal centro di Novara in 4 unità abitative: 3 pentalocali e un villino bilocale. Due unità pentalocali, quella al piano terra e quella all’ultimo piano con terrazza, sono già stati prenotati.
  • Darfo Boario (BS), ex Albergo Vela. Nuovo progetto con un investimento di €3.000 al 13,00% per un periodo di 13 mesi. Il finanziamento è di €500.000. Progetto con un LTV del 10,70% ed un ROI annuo atteso del 38,83%. Il progetto prevede la demolizione di una struttura abbandonata di un ex albergo in forte degrado e la costruzione di un immobile residenziale e commerciale: 18 unità residenziali e 2 unità commerciali. Buona parte delle unità residenziali sono già state vendute.

Nella review scritta su questa piattaforma (che trovate qui: Recensione Recrowd) suggerivamo di modificare la trattativa personalizzata con una griglia di condizioni economiche e questo è stato fatto con mia piena soddisfazione. Si ha la certezza di quanto si può ottenere con l’importo dell’investimento senza contrattazioni fastidiose.

Altro punto fondamentale che suggerivamo era la conoscenza dello Stato Avanzamento Lavori dei progetti. Questa attività è ora svolta da una società terza che programma a scadenze trimestrali la verifica dell’avanzamento delle attività. Con questo controllo mi sento più tranquillo nell’investire, ho la consapevolezza dell’andamento dei lavori e la conoscenza per tempo di eventuali problematiche.

Prevedo di continuare a investire su questa piattaforma, mi trasmette la capacità di finanziare progetti importanti con ritorni interessanti e il controllo dell’attività durante la vita del progetto.

Build Lenders

Al momento ho investito in 8 progetti, 6 da restituire e 2 chiusi nei tempi concordati. Nuovo investimento:

  • Monza, Via S.Pellico. Nuovo progetto con un investimento di €4.550 all’11,50% per un periodo di 12 mesi. Il finanziamento è stato di €126.400. Progetto con un LTV del 14,30% e un ROI annuo previsto del 34,38%. L’operazione prevede il cambio di destinazione urbanistica (da sottotetto ad abitazione) e la costruzione di 2 attici con ampi terrazzi. L’immobile è a ridosso del centro storico di Monza e un attico è già stato venduto.

Build Lenders è una piccola piattaforma che ha sempre mantenuto le sue promesse. E’ stata la prima piattaforma nella quale ho investito e prevedo di continuare a farlo in progetti che ritengo interessanti.

Prepay

Su questa piattaforma ho finanziato 14 progetti, 11 ancora attivi e 3 chiusi alla scadenza prevista. Variazioni nel periodo:

  • Duplex Gozzano – Davanzati. Nuovo progetto con un finanziamento di €2.000 al-l’11,00% per un periodo di 12 mesi. Il finanziamento ha l’obiettivo minimo di €80.000 e massimo di €100.000. Progetto con un LTV del 46,64% e un ROI del 19,17%. Il progetto Gozzano è a Busto Arsizio e consiste nella ristrutturazione dell’immobile e successiva vendita. Il progetto Davanzati è a Milano e consiste nel cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale con ristrutturazione e frazionamento in 2 locali.

Italy-Crowd

19 progetti finanziati e 2 chiusi con anticipo sui tempi previsti. Novità di ottobre:

  • Cosenza: Palazzo Storico. L’investimento con i relativi interessi doveva essere restituito ad agosto. Gli appartamenti sono stati tutti venduti e si attende di rogitare per procedere al rimborso. Si spera che questo possa avvenire entro la fine del mese di novembre. Il rimborso avverrà con un interesse del 15,00% invece del 12,00% pattuito a causa del ritardo.
  • Dalmine, Via Cinquecentenario. Nuovo progetto con un investimento di €2.000 con un rendimento del 12,00% per un periodo di 12 mesi. Il finanziamento era da un minimo di €20.000 ad un massimo di €35.000. L’LTV è del 62,68% e il ROI del 43,27%. L’operazione consiste nell’acquisto di un appartamento e successiva vendita dopo un leggero intervento di tinteggiatura e pulizia.
  • Rastignano BO, Piazza Piccinini. Nuovo progetto con un investimento di €2.000 con il canonico rendimento del 12,00% per un periodo di 12 mesi. Anche questo progetto aveva un piccolo finanziamento da €20.000 a €50.000. LTV del 21,00% e ROI del 20,51%. L’intervento consiste in un cambio di destinazione d’uso da ufficio a residenziale con successiva vendita. Si prevede che l’operazione si concluda prima dei termini.

Isicrowd

Piattaforma campana che si propone di operare nell’immobiliare turistico, ho finanziato 5 progetti, 2 attivi, 1 in raccolta e 2 chiusi nei termini (1 con 4 mesi di anticipo). Variazioni nel periodo:

  • Casoria NA, Residenza Padre Ludovico. Rimborsato nei termini previsti. Era stato annunciato che sarebbe stato chiuso con 1 mese di anticipo ma evidentemente sono nati dei problemi. Comunque l’importante è rispettare i termini dell’accordo.
  • Casoria NA, Nuova Costruzione D’anna. Nuovo progetto con un investimento di €1.100 al 9,13% per un periodo di 9 mesi. Il finanziamento ha l’obiettivo ridotto di €20.000. Progetto con un LTV del 12,94% e un ROI dell’11,00%. Il progetto consiste nell’acquisto e successiva vendita di un nuovo appartamento

Reinvest24

Piattaforma estone tra le più popolari che opera più come società immobiliare che come intermediario di finanziamenti, ha quasi 20.000 investitori, ha finanziato per più di €30 milioni e offre un rendimento medio del 14,80%. Ho finanziato 18 progetti, 13 attivi e 5 chiusi.

  • Moldavia, Metropolis 8^ Fase. Rimborsato nei termini previsti con un rendimento dell’11,00%. I dividendi erano già stati pagati in cedole mensili.
  • Prestito Emmetten, Svizzera. Le 3 trance di prestito ponte in attesa del finanziamento bancario sono state restituite anticipatamente. Il rendimento medio dell’investimento è stato del 16,00%. Anche questo investimento pagava cedole mensili.

Ci sono dei progetti in ritardo, in particolare in quelli baltici. Sembra che la situazione non sia drammatica e c’è l’assicurazione che i progetti andranno a buon fine, pagando nel frattempo gli interessi concordati. Staremo a vedere.

Questa piattaforma opera in 5 paesi europei e dall’inizio della guerra in Ucraina ho smesso di investire nei paesi baltici ma ho reinvestito gli interessi ricevuto principalmente in Spagna. Devo ora valutare come utilizzare i fondi ottenuti dai rimborsi.

Investimenti Prestiti al Consumo

Nel seguito la situazione nelle tre piattaforme nelle quali investo. Esketit è l’ultima arrivata avendo iniziato solo questo mese. La ripartizione degli investimenti nei prestiti al consumo per piattaforma è la seguente:

Robocash

Investimento €5.000

Totale interessi €461,80

Tasso d’interesse 11,53%

Reddito ottobre €48,83

Il guadagno medio della piattaforma è dell’11,61% in linea con il mio tasso di rendimento.

La piattaforma è nota per la sua solidità, la buona diversificazione e il grande volume di prestiti disponibile, questo porta ad un completo utilizzo dei capitali investiti.

Il rapporto rischio/rendimento è tra i migliori che si possano ottenere.

Afranga

Investimento €5.200

Totale interessi €587,73

Tasso d’interesse 14,00%

Reddito ottobre €50,25

Questa piattaforma è affidabile e con ottimi tassi d’interesse ma con un’offerta di prestiti insufficiente rispetto alle richieste e scarsa diversificazione.

Se non si vuole avere capitali inutilizzati occorre investire anche nel mercato secondario dove si possono trovare prestiti con un premio dello 0,1% e qualche volta alla pari.

Esketit

Investimento €1.700

Totale interessi €17,54

Tasso d’interesse 12,90%

Reddito ottobre €17,54

Mi trovo molto bene su questa piattaforma ma consiglio di creare un auto invest personalizzato, non sono stato soddisfatto da quelli proposti.

Il guadagno medio della piattaforma è del 13,33% in linea con il mio.

Estetit ha una limitata capacità di diversificazione e recentemente si è aggiunta la possibilità di investire in prestiti polacchi.

Investimenti Prestiti Aziendali

Capitalia

Attualmente questa è l’unica piattaforma di prestiti aziendali nella quale investo volentieri. L’attuale portafoglio è di 11 bond per un importo di €12.000 e con un rendimento medio del 13,20%, questo corrisponde ad un reddito medio mensile di più di €130. Un buon contributo al raggiungimento dei miei obiettivi.

La rischiosità di questo portafoglio è media, nel grafico è mostrata l’assegnazione per classi di rischio.

I prestiti in classe A hanno una probabilità di default tra lo 0,50% e il 1,30%, in classe B dell’1,40%, in classe C del 3,40%.

Da una comunicazione Capitalia:

L’approccio migliore per ridurre al minimo il rischio di portafoglio è distribuire gli investimenti sia nel tempo sia nel numero. Ciò garantirà che a) il rendimento complessivo non sarà influenzato in modo significativo dalla performance del prestito individuale e b) non si sarà vittima di un cattivo tempismo.

Il vantaggio della diversificazione è chiaramente visibile nei dati dei rendimenti storici della piattaforma. Dopo aver preso in considerazione gli effetti delle perdite su prestiti e gli accantonamenti per perdite, possiamo osservare i seguenti rendimenti di portafoglio rispetto al numero di prestiti investiti da ciascun investitore.

Da questo grafico possiamo trarre una serie di chiare conclusioni:

  • Solo 3 investitori attivi su 293 hanno un rendimento negativo. Tutti gli investitori che hanno investito in 27 o più progetti hanno un ritorno positivo;
  • Alcuni investitori che hanno costruito un portafoglio relativamente piccolo fino a 20 prestiti possono ottenere rendimenti superiori alla media, la maggior parte dei piccoli portafogli fornirà risultati inferiori alla media;
  • Investire su tutti i prestiti di Capitalia porterebbe un ritorno del 10%;
  • In molti casi gli investitori che hanno costruito portafogli con oltre 25 prestiti ma hanno riportato rendimenti inferiori alla media, hanno investito importi più alti di quelli medi in pochi prestiti più rischiosi;
  • La volatilità dei rendimenti diminuisce nettamente con il numero di prestiti in portafoglio. Investire in un prestito è almeno due volte più rischioso di investire in un pacchetto di 25 prestiti.

Con queste conclusioni in mente, ti consigliamo vivamente di seguire i seguenti principi quando si investe in Capitalia (o altrove):

  • Puntare ad avere un portafoglio di almeno 20-25 investimenti;
  • Investire un importo simile in ogni progetto;
  • Fare investimenti minori ma investire in un numero maggiore di progetti.

Penso di essere a buon punto nel raggiungimento dell’obiettivo d’investimento nei prestiti aziendali, farò in seguito qualche aggiustamento valutando le proposte e utilizzando le cedole mensili per sfruttare l’interesse composto ed aumentare la diversificazione.

CONCLUSIONI

Dovrei ripetere quanto scritto nelle conclusioni a settembre.

Ho intenzione di proseguire nella diversificazione e negli aggiustamenti di portafoglio sfruttando maggiormente le rendite periodiche che nuovi apporti di capitale. Questo dipenderà anche dalle opportunità che si creeranno in queste e altre asset class.

Nonostante tutto quello che è stato detto recentemente sulla “saggezza della folla”, l’autore preferisce volare con compagnie aeree che si affidano al servizio di piloti esperti e preparati, piuttosto che affidare il controllo dell’aereo all’opinione media dei passeggeri’. John Kay, Incertezza radicale: processo decisionale per il futuro.

Crowdfunding immobiliare luglio

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci ad un nuovo aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare e di crowdlending. A luglio ho effettuato sette nuovi investimenti. Un progetto di Reinvest24 è stato rimborsato e purtroppo la restituzione dell’investimento in ritardo si allontana. Essendo il pagamento di un credito d’imposta su un bonus 110% spero che le ultime iniziative ministeriali attraverso un emendamento al Decreto Aiuti sblocchino la situazione.

Ho effettuato poi per voi una ricerca sulle prospettive del mercato immobiliare, andando ancora a scomodare dichiarazioni e outlook effettuati da Nomisma, una società di consulenza strategica che si occupa di questo settore. Ve le riassumo e riporto in quest’articolo.

Partiamo comunque come sempre dal riassunto del mio portafoglio e dai rendimenti di questo mese appena trascorso.

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PORTAFOGLIO ATTUALE

GUADAGNI DEL MESE

Questo mese ho ricevuto €766 di interessi lordi, in leggero aumento rispetto al mese precedente. Hanno contribuito a raggiungere questo valore Robocash ed Afranga, i dividendi periodici di Reinvest24 e i pagamenti anticipati dell’interesse da parte di Prepay e Isicrowd. Peccato per il rimborso in ritardo che oltre alla restituzione del capitale poteva contribuire a incrementare i guadagni del mese.

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PROSPETTIVE IMMOBILIARI SECONDO NOMISMA, 2° Rapporto 2022

Dal sito di Nomisma.

Il mercato immobiliare entra in questa nuova fase con un’inerzia favorevole, ereditata dal 2021 e dalla prima parte del 2022, sospinta dal forte interesse per la casa da parte delle famiglie e dalla maggiore propensione alla diversificazione da parte degli investitori corporate. Un desiderio, quello di acquisto dell’abitazione da parte delle famiglie, che continua a essere estremamente significativo, nonostante i rincari si siano abbattuti sul potere d’acquisto e il mercato sia caratterizzato da scarsa capacità reddituale e da dipendenza da credito.

Il quadro macroeconomico caratterizzato da forte incertezza.

“Ci troviamo di fronte a un quadro di forte incertezza: non ci sono gli elementi per parlare di recessione, ma è la paura stessa della recessione che può determinare questo rischio” ha esordito Lucio Poma, Chief Economist Nomisma, presentando il quadro macroeconomico, utile a comprendere il contesto in cui si muove il mercato immobiliare. 

Il capo economista ha quindi illustrato le principali dinamiche che hanno portato alla situazione odierna: “il 2021 ha visto nel mondo una crescita significativa di domanda di materie prime, energia, semiconduttori, che ha determinato un incremento dei prezzi. In particolare, si è verificato un aumento del prezzo del gas, ancor prima del conflitto Russo-Ucraino, che ha avuto ripercussioni sull’intero sistema economico. Tale incremento ha impattato sul prezzo dell’energia elettrica, il prezzo del petrolio è salito e anche quello del carbone è cresciuto notevolmente. 

A questo quadro si aggiungono l’inflazione e il rialzo dei tassi di 75 punti da parte della Federal Open Market Committee (FOMC), cosa che non accadeva dal 1994. Aspetto interessante è che, in occasione di questa riunione, i partecipanti hanno portato le loro previsioni sui tassi di interesse attesi per fine 2022, prevedendo che saranno pari a 3,25-3,50%, una differenza di 175 punti rispetto ai tassi di riferimento attuali”.

Le prospettive per l’Italia:

“Il Paese ha registrato 5 trimestri positivi sul fronte del tasso di crescita del PIL. Da gennaio 2020 ad aprile 2022 la produzione industriale è aumentata dell’1,8%, mentre il fatturato è cresciuto del 43%. I salari reali però diventano sempre più bassi e il Paese sempre più povero. L’occupazione, invece, ha un andamento positivo: se da un lato gli stipendi sono inferiori, dall’altro il rischio di perdere il lavoro è molto più ridotto”, ha concluso Lucio Poma.

Overview del mercato immobiliare e scenari previsionali

Luca Dondi dall’Orologio, Amministratore Delegato Nomisma, ha aperto il suo intervento ricollegandosi a PIL e tasso di inflazione. “Il PIL registra una crescita più ridotta, ma continua ad aumentare. L’inflazione difficilmente sarà contenuta attraverso manovre restrittive e queste ultime non potranno non avere effetti sull’economia. Si tratta della principale incognita che abbiamo di fronte: un’azione della Banca Centrale Europea che favorirà un peggioramento dello scenario, proprio per cercare di contenere lo spettro dell’inflazione.

L’altro elemento che va sottolineato è il livello fiducia: abbiamo registrato un peggioramento degli indici di fiducia, non tanto da parte delle imprese, ma delle famiglie poiché una parte dei rincari si è riflessa sul potere d’acquisto, a fronte della rigidità dei salari, che ha reso molti nuclei familiari incapaci di risparmiare. In questo quadro c’è un elemento che continua a stupire: il desiderio di casa, mai registrato così elevato come in questa fase. Sono oltre 3,3 milioni i nuclei familiari che si dicono intenzionati, potendo, ad acquistare un’abitazioneColpisce il fatto che in un momento come questo, in cui si tende addirittura a erodere il risparmio, la casa rimanga un baluardo a cui aggrapparsi”, ha spiegato Luca Dondi. 

Un mercato caratterizzato da una forte domanda, ma da scarsa capacità reddituale

Un altro aspetto messo in evidenza è la propensione all’indebitamento, significativamente cresciuta in Italia nel corso degli anni. Molte delle famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione ammettono di non poter prescindere dal credito. L’atteggiamento delle banche, allo stesso tempo, si sta facendo più cauto e questo inevitabilmente porterà a non soddisfare parte delle richieste.

“Per quanto riguarda le compravendite, il 2022 sarà ancora un anno positivo con una proiezione oltre le 700 mila transazioniPer l’anno prossimo, invece, se ne prevedono poco più di 600mila perché molte domande non si tradurranno in un’effettiva compravenditaQuesto rimane un risultato lusinghiero, ma dà l’idea di un ridimensionamento di un mercato che, seppur trainato da una forte richiesta, presenta difficoltà in termini di capacità reddituale”, ha commentato Luca Dondi.

“Con riferimento  ai prezzi, il primo semestre ha registrato una crescita molto consistente. La sostenibilità di questa crescita andrà valutata alla luce del fatto che ci sono avvisaglie di una stabilizzazione, se non di una riduzione, del numero di transazioni”.

L’offerta residenziale non è adeguata alle nuove esigenze

Si verifica una riduzione della tendenza alla suburbanizzazione e il graduale ritorno alla normalità sta ripristinando la centralità del comune capoluogo. La domanda di casa è caratterizzata dalla ricerca di dotazioni accessorie divenute imprescindibili e dall’esigenza di raggiungere il centro urbano e i servizi in un tempo di 15 minuti da casa, a piedi o in bicicletta.

“A questa necessità si contrappone una carenza di offerta sia per le case in vendita che in locazione, non solo dal punto di vista quantitativo ma anche qualitativo”, precisa l’Amministratore Delegato. In particolare, la domanda locativa deve fare i conti con la carenza di immobili di 50-90 mq e oltre i 120 mq, e con una disponibilità pressoché nulla di queste soluzioni abitative nei centri città. Anche in merito alla domanda di acquisto mancano soluzioni tra i 50-90 mq collocate in centro e provviste di balcone o terrazzo e di ascensore. 

Congiuntura immobiliare e mercati.

L’intervento di Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare Nomisma, ha richiamato alcuni dei fenomeni presentati precedentemente, declinandoli a livello di mercati. 

“Ciò che spinge le persone ad acquistare una casa è soprattutto l’esigenza di migliorare la propria condizione abitativa e non la ricerca di un ritorno finanziario: solo il 5%, a livello nazionale, esprime una domanda di investimento. Le famiglie prediligono abitazioni che offrono elementi come una buona efficienza energetica, dotazioni accessorie, spazi verdi, la vicinanza ai servizi. L’esigenza di efficienza energetica non sempre trova riscontro nell’offerta presente sul mercato e deve fare i conti con il valore incrementale che caratterizza queste strutture, soggette ad una lievitazione dei costi. Per quanto riguarda il patrimonio abitativo dato in locazione, solo il 18% presenta un’elevata prestazione energetica, a conferma della scarsa qualità dello stock destinato all’affitto”

La distribuzione delle compravendite e il mercato della locazione

“Il mantenimento dei livelli di attività nei mercati cittadini dipende anche dalla vitalità delle diverse zone, a loro volta connotate da valori di mercato più o meno distanti tra loro. Nella media dei 13 mercati, l’11% delle compravendite residenziali è stato registrato nei centri urbani e il 44,5% nelle periferie. La sostenibilità di questi livelli di mercato dipende anche dal rapporto tra i prezzi delle varie zone urbane. Quelle del centro e della periferia si connotano per un rapporto tra i prezzi che nella media è pari a 1:1,96 (rispettivamente il prezzo della periferia e quello del centro)” ha dichiarato Elena Molignoni. 

Nell’ultimo semestre la domanda di locazione ha rappresentato il 42% della domanda presente sul mercato ed è leggermente cresciuta rispetto all’anno scorso. Nonostante questo lieve aumento, si è ancora molto lontani dal punto di equilibrio acquisto-locazione rilevato nel periodo pre-Covid. 

Come ha evidenziato la Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare, “sono principalmente due le motivazioni che spingono la domanda di affitto: una percentuale esigua di famiglie sceglie questa opzione per ragioni familiari e lavorative, mentre la maggior parte si orienta sulla locazione perché si sente esclusa stabilmente o temporaneamente dal mercato della proprietà”.

Nell’ultimo anno il mercato dell’affitto è stato animato da giovani coppie, single e studenti, e dai nuclei monogenitoriali, mentre è risultato marginale il ruolo ricoperto dai lavoratori non residenti e dai trasferimenti di residenza delle famiglie.

Sconti e tempi di assorbimento

Per quanto riguarda i tempi di assorbimento degli immobili in vendita, si parla di 5,2 mesi per le abitazioni, di 8,7 mesi per gli uffici e di 8,3 per i negozi. In riferimento a tutti e tre i segmenti, per Nomisma è Milano il mercato che registra i tempi di vendita più contenuti.

Rispetto allo sconto praticato nei 13 mercati, il dato medio è pari a 11,9% nel settore abitativo e a 14,1% per uffici e negozi. Lo sconto più elevato praticato è quello riscontrato nei mercati di Palermo, Cagliari e Catania.

Ultimi aggiornamenti sul Superbonus 110%.

L’incontro si è concluso con l’intervento di Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo Nomisma, che ha fornito gli ultimi aggiornamenti legati al Superbonus 110%. 

“Il Superbonus terminerà con un risultato molto deludente, perché sarà riqualificato meno dello 0,5% del patrimonio residenziale. Noi riteniamo che questa misura abbia portato vantaggi e criticità. Tra gli effetti positivi, il fatto che sia in luce una domanda strutturale di riqualificazione: le famiglie hanno capito che è imprescindibile intervenire in tal senso, anche per caricare meno le future generazioni di alcuni costi di manutenzione. 

Il secondo vantaggio è che questa misura presenta un metodo e una trasparenza differenti: le frodi, infatti, hanno caratterizzato soprattutto bonus diversi da questo, in particolare il Bonus Facciate, mentre il Superbonus vede una filiera molto definita. 

Questa opportunità ha accelerato la transizione ecologica e ha determinato uno shock espansivo di almeno 50 miliardi di euro.

Tra gli aspetti negativi citiamo lo stillicidio normativo e finanziario che blocca i cantieri, l’effetto scoraggiamento a catena che spinge le famiglie a uscire da questa possibilità, i tempi troppo stretti, che hanno creato una pressione sulla domanda e quindi un aumento dei prezzi e la crescita delle diseguaglianze”, ha commentato Marcatili.

A proposito di diseguaglianze, il Responsabile Sviluppo Nomisma ha evidenziato il profilo delle famiglie che si avvicinano al Superbonus: “In genere si tratta di nuclei familiari con un lavoro e un reddito di rilievo, che vivono in grandi centri abitativi. Questa divaricazione diventa ancora più evidente se si osservano coloro che riescono effettivamente ad accedere al bonus: le famiglie che ce la fanno sono quelle ‘ben equipaggiate’ con determinate caratteristiche (titolo di studio elevato, attività imprenditoriale, reddito alto) e non erano questi gli obiettivi iniziali”.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzione capitale e interessi

Prepay

Busto Arsizio, Via Cellini. Come detto precedentemente, ho ricevuto gli interessi anticipati di questo progetto per un importo €273,60.

Isicrowd

Napoli, Via Marina. Anche questo progetto paga gli interessi anticipati ed ho ricevuto l’importo di €240,00.

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Nuove posizioni

Prepay

Ho investito €1.000 nel progetto Generative Care. Si tratta di un progetto di finanziamento dell’acquisto di un’apparecchiatura per aprire un Centro Medico in Toscana ed accedere ad un contributo della Regione. La durata è di 6 mesi con un rendimento del 5,00%. L’obiettivo economico di questo progetto era da un minimo di €45.000 a un massimo di €50.000. L’obiettivo è stato raggiunto e il progetto finanziato. Il pagamento degli interessi è con formula Prepay.

Vi ricordiamo che grazie al blog di P2P Italia, potrete avere uno speciale bonus benvenuto di investimento di 100€ nella piattaforma (bonus in anticipo capitale che dà diritto agli interessi). Per averlo, occorre iscriversi inserendo il codice ITAP2P100

Isicrowd

Ho investito €2.000 nel progetto Napoli, Via Marina 80. Il progetto consiste di un prestito per finanziare una parte dell’acquisto e la ristrutturazione di un appartamento al fine di dedicarlo ad un B&B, La durata è di 12 mesi con un rendimento del 12,00%. L’obiettivo di raccolta era da un minimo di €140.000 a un massimo di €150.000. Il ROI dell’operazione è del 32% e l’LTV inferiore al 60%. Il progetto è stato finanziato.

Italy-Crowd

Un investimento di €2.000 su un progetto a Firenze, quartiere Novoli. Finanziamento per contribuire all’acquisto di box e cantine ad alto reddito. L’importo è una piccola parte dell’investimento previsto, infatti l’LTV è inferiore al 17%. La durata del progetto è di 12 mesi con un interesse annuo del 12,00%. Il ROI dell’operazione è del 61,00%.

Un secondo investimento di €2.000 su un progetto a Milano, zona Savona, Distretto Moda 2. Finanziamento per terminare la costruzione di un attico da ritenersi venduto vista la grande richiesta di immobili nella zona. La durata del finanziamento è di 12 mesi per un interesse del 12,00%. L’LTV è inferiore al 40,00% e il ROI del 93,00%.

Recrowd

Su questa piattaforma ho investito €6.000 nel progetto Milano, Via Caccialepori, zona San Siro. Il finanziamento ha l’obiettivo la ristrutturazione di una palazzina con l’aggiunta di due piani. L’interesse annuo è del 13,85% per un tempo di 13 mesi. Il ROI dell’operazione è vicino 60,00% con un LTV del 40,00%. E’ un investimento importante ma conosco molto bene la zona e ritengo che l’operazione abbia grossi margini per un operazione di successo.

Se non l’avete ancora vista, passate a leggere la spiegazione della piattaforma Recrowd: Recensione Recrowd

Capitalia

Questa è per me una nuova piattaforma nella quale ho deciso di investire. L’unica review di questa piattaforma la trovate qui: Recensione Capitalia. Devo riconoscere che mi sono trovato molto bene, ho un interlocutore che mi segue e al quale posso porre qualsiasi domanda con risposte rapide.

Purtroppo la maggior parte delle proposte è evasa nel giro di 15 minuti, è quindi fondamentale utilizzare l’autoinvest e saperlo impostare correttamente.

Le proposte sono ampiamente documentate e l’investitore è consapevole di ogni suo aspetto. La piattaforma non utilizza wallet e gli interessi e il capitale alla scadenza è accreditato sul proprio conto bancario. A mio parere questo è un vantaggio.

Ho investito €1.000 su un finanziamento del capitale circolante per una società di pesca. Il rendimento è del 14,40% per un periodo di 12 mesi. Gli interessi sono pagati mensilmente con il rimborso in due rate: una metà dell’investimento dopo 6 mesi e l’altra alla scadenza.

Un secondo investimento di €1.000 per finanziare un progetto di un’impresa edile. L’interesse è del 12,24% annuo per un periodo di 6 mesi. Gli interessi sono mensili ed il rimborso del capitale avverrà dopo il 2° mese in modalità tipo alla francese.

Al 29 luglio il portafoglio di Capitalia risultava di €13.200.000 con un interesse medio annuo del 12,57% con una percentuale dell’8,57% in ritardo per più di 30 giorni e dell’1,41% in ritardo per più di 90 giorni.

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CONCLUSIONI

Come il mese scorso è stato un buon mese. Ho aumentato gli investimenti cercando di diversificare e coprire il periodo estivo che normalmente rappresenta un momento di pausa.

Vorrei sfruttare maggiormente la possibilità di avere interessi differenziati per volume d’investimento che attualmente è proposto in alcune piattaforme e sto cercando di puntare su progetti immobiliari che danno maggiore sicurezza in previsione di una lieve contrazione del mercato e della situazione delle materie prime.

Per ora sono soddisfatto di avere investito in prestiti aziendali e penso di dare maggiore peso a questa tipologia d’investimento in futuro.

Buone vacanze!

Crowdfunding immobiliare Giugno

Ciao a tutti da Reinvest!. Pubblico il mio solito report dei miei investimenti in crowdfunding e crowdlending immobiliare con l’aggiornamento a fine Giugno, approfittando per fare un breve focus sulla situazione dell’immobiliare in periodi di inflazione, come questo. Questo mese ho effettuato otto nuovi investimenti. Un progetto è stato rimborsato con due settimane di anticipo sulla data stabilita, questo ha comportato che la durata dell’investimento è stato di 11 mesi e il rendimento è aumentato rispetto al previsto 12,00%.

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PORTAFOGLIO ATTUALE

crowdfunding immobiliare, Recrowd, Italy crowd, Prepay, Reinvest24, Walliance
crowdfunding immobiliare, Recrowd, Italy crowd, Prepay, Reinvest24, Walliance
crowdfunding immobiliare, Recrowd, Italy crowd, Prepay, Reinvest24, Walliance

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GUADAGNI DEL MESE

Questo mese ho ricevuto €756 di interessi lordi. Hanno contribuito a raggiungere questo valore Robocash ed Afranga, i dividendi periodici di Reinvest24 e il rimborso del progetto di Italy-Crowd. L’importo è in diminuzione rispetto al mese precedente ma è assolutamente casuale, prevedo, come da istogramma, di tornare a valori interessanti già il mese prossimo.

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Pictet: con l’inflazione in aumento, l’immobiliare offre rendimenti interessanti

Secondo Pictet nel lungo termine i valori degli affitti e delle proprietà tendono ad aumentare parallelamente ai prezzi al consumo e determinano una correlazione positiva dei rendimenti degli investimenti immobiliari con l’inflazione. Si tratta di una dinamica che rende il settore real estate uno dei pochi capace di offrire un riparo agli investitori quando l’inflazione si surriscalda.

A parere di Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate: “Si registra una domanda latente di immobili commerciali e residenziali, dopo un periodo di due anni di stop quasi totale alla realizzazione di nuovi edifici dovuto ai blocchi imposti dal Covid”.

L’inflazione dovrebbe comunque posizionarsi su livelli superiori ai rialzi dei tassi di interesse, soprattutto in Europa, per consentire ai governi fortemente indebitati di svalutare efficacemente il loro carico debitorio. Sempre Kohalmi vede “Uno scenario favorevole nel comparto immobiliare, poiché l’inflazione contribuisce a far salire gli affitti, mentre il costo dei finanziamenti aumenta a un ritmo più moderato, permettendo agli acquirenti di richiedere mutui”.

Secondo questo report, investire in edifici ecocompatibili offre una migliore protezione contro l’aumento dei costi operativi. “A marzo 2022, i prezzi dell’energia nell’eurozona sono stati superiori del 44% rispetto all’anno precedente” ricorda il manager di Pictet che poi aggiunge: “Prevediamo un’accelerazione delle iniziative green in tutto il settore immobiliare. In un mondo in cui la maggior parte degli edifici è vecchia (in Europa, il 40% è stato costruito prima del 1960, e il 90% prima del 1990), tutto spinge per la riqualificazione degli immobili esistenti al fine di migliorarne l’efficienza energetica”.

In ogni caso, l’orizzonte d’investimento è importante. “Chi investe per 15 anni può permettersi di dare meno peso alle attuali pressioni sui prezzi e concentrarsi sul potenziale a lungo termine del proprio investimento. Chi invece ha un orizzonte di cinque anni è sotto una maggiore pressione, ma ha ancora un certo margine di manovra rispetto al sentiment a più breve termine che domina i mercati obbligazionari o azionari” spiega Kohalmi.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzione capitale e interessi

Italy-Crowd

Padova, Tre Garofani. Come detto precedentemente, ho ricevuto un rimborso leggermente anticipato di €2.240 che rappresentano il capitale e l’interesse dell’investimento.

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Nuove posizioni

Prepay

Ho investito €3.000 nel nuovo progetto Busto Arsizio. Si tratta di un progetto di compravendita con ristrutturazione di un appartamento. La durata è di 10 mesi con un rendimento del 9,00%. L’obiettivo economico di questo progetto era da un minimo di €70.000 a un massimo di €80.000. L’LTV è del 50% e il Roi dell’operazione è previsto del 23%. Pagamento degli interessi con formula Prepay.

crowdfunding immobiliare, Prepay,

Se siete interessati a capire come funziona Prepay, leggete la recensione di P2P-Italia: Recensione Prepay.

Italy-Crowd

Ho investito €2.000 nel progetto Massa, Via Marina 80. Il progetto consiste in un prestito ponte per la ristrutturazione di un appartamento già venduto, La durata è di 12 mesi con un rendimento del 12,00%. L’obiettivo di raccolta era da un minimo di €30.000 a un massimo di €65.000. Il ROI dell’operazione è del 50% e l’LTV inferiore al 60%.

BuildLenders

Un investimento di €2.000 su un progetto a Milano, zona Niguarda. Finanziamento di un Superbonus 110%. L’importo è una piccola parte dell’investimento previsto, infatti l’LTV è inferiore al 17%. La durata del progetto è di 9 mesi con un interesse annuo del 10,80%.

Recrowd

Su questa piattaforma ho investito in quattro progetti:

  • Parioli, Roma. Si tratta dell’acquisto, frazionamento in 4 unità, personalizzazione e vendita di un immobile. Ho investito €3.000 ad un interesse annuo del 12,00% per un periodo di 10 mesi. Il ROI dell’operazione è superiore al 18,00% con LTV del 74,50%.
crowdfunding immobiliare, Recrowd,
  • Gorla Minore, Varese. Il finanziamento riguarda l’acquisto di quattro palazzine in asta. Queste saranno completate e messe in vendita. L’investimento è di €2.000 ad un interesse dell’11,50% per un periodo di 12 mesi. L’LTV è molto basso: il 35,80%.
  • XERMES XXII, Rimini. Finanziamento dell’acquisto, ristrutturazione e vendita di una palazzina degli anni ’60, ex scuola. Saranno realizzati 20 appartamenti. L’investimento è di €1.000 a un interesse del 13,00% per un tempo di 14 mesi. Il ROI previsto è superiore al 44,00% e l’LTV è di poco inferiore al 50,00%.
crowdfunding immobiliare, Recrowd,
  • Infernetto, Roma. Finanziamento dell’acquisto di una villa con parco, ristrutturazione e frazionamento in due entità e vendita. L’investimento è di €3.000 con un interesse del 14,00% per un periodo di 14 mesi. Il ROI previsto è marginalmente inferiore al 28,00% e un LTV un po’ alto: del 79,80%.
crowdfunding immobiliare, Recrowd,

Gli interessi evidenziati dipendono dagli importi investiti, esiste per ogni progetto una griglia che evidenzia l’interesse che si può ottenere con gli importi relativi. I rimborsi sono tutti di tipo full bullet.

Se siete interessati a Recrowd, vi consiglio di leggere la mia recensione, pubblicata qualche settimana fa: Recensione Recrowd

Reinvest24

Ho investito €1.000 su due progetti in Estonia, Entrambi pagano gli interessi mensilmente. Come avevo accennato in precedenza utilizzo la piattaforma come un fondo REIT, punto ad un reddito mensile e cerco di distribuire l’investimento in molti progetti. Per ora questa scelta sta pagando, con un investimento di poco superiore ai €10.000 riesco ad ottenere un reddito mensile superiore ai €200 (questo mese più di €244) con un rendimento lordo superiore al 14,00%.

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Conclusioni

È stato un buon mese. Ho aumentato gli investimenti con l’obiettivo di avere una distribuzione periodica degli interessi crescente e più omogenea.

Nella situazione attuale non vedo alternative a investire indirettamente nell’immobiliare e nei crediti al consumo. Ero alla ricerca di fondi ad alto dividendo tipo CEF statunitensi e spero di averli individuati in questi settori. La situazione non è promettente come qualche mese fa ma penso ci sia ancora spazio per una crescita interessante.

Più leghiamo la nostra felicità a cose che non possiamo controllare più ci leghiamo alla volatilità del mondo esterno. Pertanto dobbiamo essere consapevoli nel fissare i nostri obiettivi“. – Vitaly Katsenelson, L’anima del gioco: l’arte della vita significativa

Recrowd – finanziare progetti immobiliari con pochissimi ritardi

Questa recensione di Recrowd ti aiuterà a saperne di più sulle sue offerte d’investimento, incluso come sono strutturati gli investimenti e quali potrebbero essere i tuoi potenziali ritorni.

Recrowd è un prestatore on line, che offre una varietà di prestiti immobiliari e finanziari. Recrowd è stata fondata nel 2018 da Gianluca De Simone, Simone Pitignano e Massimo Traversi e ad aprile 2022 ha finanziato 70 progetti, raccolto più di €22 milioni, concluso 27 progetti, distribuito poco più di €3,5 milioni con un rendimento medio del 9%.

Se consideriamo che il 2021 è stato chiuso con un fatturato di €1.000.000, Recrowd è una piattaforma che ha avuto una crescita esplosiva.

Il tasso di default è finora uguale a zero.

Da settembre 2021 Recrowd è partecipata da Esperia Investor al 43%, avendo rilevato la partecipazione da un investitore iniziale. Questo investimento è stato aggiunto a Monety (società del Gruppo Gabetti).

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TIPOLOGIE DI PROGETTI

Recrowd ha raggruppato i progetti in 6 categorie: Relax, Comfort, Sport, Exclusive, Alternative ed Elite. Le categorie dovrebbero essere una scala verso maggiori rischi e disponibilità finanziarie degli investitori e questo lo è escludendo la categoria prestito Alternative.

Breve spiegazione:

  • Relax: proposte immobiliari con investimento minimo di €250, tempi dei progetti da 12 ai 16 mesi.
  • Comfort: investimento minimo €500 e durate del progetto tra i 18 e i 24 mesi.
  • Sport: investimento minimo €1.000 e durate inferiori agli 11 mesi.
  • Exclusive: capitale minimo €3.000, tempi di restituzione tra i 6 e i 24 mesi. Questa categoria è rivolta a investitori preparati e con buone disponibilità.
  • Alternative: in questa categoria sono raggruppati investimenti diversi da quelli di finanziamento ad attività immobiliari. Investimenti che sono più simili ad attività finanziarie (Superbonus, anticipazione crediti, …). Investimento minimo €500 e tempi di rientro dai 6 ai 24 mesi.
  • Elite: capitale minimo €10.000 e rientro tra i 6 ed i 24 mesi. Questa categoria è chiaramente riservata ad investitori esperti e con buona disponibilità.

Non esiste alcun filtro tra investitore e tipologia di progetto, ognuno sceglie gli investimenti in base alla propria propensione alla durata, alla disponibilità e al minimo d’investimento. Probabilmente negli USA la categoria Elite sarebbe stata riservata ad investitori qualificati.

Informazioni che gli investitori ricevono sui progetti.

La documentazione dei progetti proposti è molto ricca. In particolare, per ciascuna offerta potrai visualizzare un’icona con oltre al titolo del progetto:

  • La categoria del progetto: evidenziato anche dal colore del riquadro;
  • L’interesse annuo: valore dell’interesse annuale;
  • La durata dell’investimento, al termine dalla quale riceverai il capitale investito e gli interessi maturati;
  • L’interesse totale: valore dell’interesse del finanziamento;
  • L’investimento minimo, il valore minimo che puoi investire nell’offerta;
  • La percentuale di finanziamento, riportata sotto forma di barra di progressione, indica quanto manca alla conclusione della raccolta fondi, questo chiaramente dopo l’apertura della raccolta. L’ammontare dell’obiettivo d’investimento e la quantità raggiunta in quel momento.
Iscriviti a Recrowd da qui

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IL PROGETTO

Informazioni dettagliate relative al finanziamento, tra cui la società immobiliare richiedente il finanziamento, la data e l’orario di apertura dell’investimento, l’investimento minimo per contrattare un interesse maggiore con limite evidenziato.

Si riporta inoltre il tipo di restituzione: se bullet o full bullet. Altre informazioni tra cui la ritenuta d’acconto che sarà applicato al guadagno pattuito.

Punti di forza del progetto.

  • Rating;
  • Tipo di rischio di mercato;
  • Posizione dell’immobile e richieste di mercato;
  • Altre informazioni.

Descrizione del progetto

In questa sezione sono descritte le caratteristiche salienti dell’investimento, se è una ristrutturazione con o senza frazionamento, il numero di appartamenti e le caratteristiche della zona. Le tecnologie utilizzate nella ristrutturazione dell’immobile.

Una descrizione dettagliata dell’immobile.

Una descrizione dettagliata della zona con il numero di abitanti, i servizi offerti e i collegamenti con i centri vicini.

Completa la descrizione del progetto ana serie di immagini con il rendering del risultato dell’intervento.

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Il Proponente

Descrizione della società

Sono descritte le caratteristiche della società con tutti gli elementi che permettono una valutazione: anno di nascita, tipo di società, interventi effettuati e tipologie di intervento, zona di copertura, numero di collaboratori, capitale sociale ed altri elementi di valutazione.

Se ha già presentato progetti sulla piattaforma e l’elenco di questi richiamabili in automatico per valutare i precedenti finanziamenti.

Track record

Elencazione di precedenti attività immobiliari con le loro caratteristiche. Con tipologia di progetto, dati finanziari e loro caratteristiche.

Aggiornamenti

Questa è una nuova sezione di cui personalmente sentivo la mancanza, la possibilità di seguire l’andamento del progetto con la opportunità di esaminare fotografie dell’intervento e documenti di supporto (tipo contratti preliminari di vendita, rogiti, …).

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Documenti

Questa sezione è visibile solo agli iscritti e riporta normalmente i seguenti link:

  • La visura camerale;
  • L’assesment dell’operazione;
  • Il business plan.

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RENDIMENTI DI RECROWD

Gli interessi dei progetti vanno da un minimo di 8% annuo, fino ai 12% (con alcune punte del 14%) che si possono trovare nella categoria Exclusive.

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DETTAGLI SULLA TASSAZIONE

Recrowd, come tutte le piattaforme di lending, non addebita nessuna commissione all’investitore. La piattaforma guadagna addebitando una commissione al richiedente il prestito.

La quasi totalità dei progetti sono full bullet: alla scadenza predefinita si riceverà il capitale investito con gli interessi pattuiti. In pochi casi il rimborso è bullet: in quel caso gli interessi sono distribuiti trimestralmente o semestralmente e il capitale con gli interessi residui alla scadenza.

Recrowd funge da sostituto d’imposta a titolo di acconto, questo significa che il rendimento ottenuto subisce una trattenuta fiscale automatica del 26% ma l’aliquota applicata complessiva sarà quella dello scaglione IRPEF dell’investitore. L’investitore cioè dovrà poi in sede di dichiarazione integrare il proprio reddito con i rendimenti di Recrowd, portando a credito quanto trattenuto dalla piattaforma. Questo vale evidentemente per l’investitore retail.

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AMPIEZZA DELLA SELEZIONE

Recrowd comunica che il 90% delle richieste di finanziamento è bocciato per non avere le qualità necessarie per essere proposto sulla piattaforma. La valutazione è effettuata da due società del Gruppo Gabetti: Abaco e Patrigest. Queste società terze sono incaricate di produrre un report il più possibile completo e di facile comprensione disponibile agli investitori per effettuare la valutazione dell’investimento. Questo rapporto è visualizzabile nella sezione Assesment dell’operazione citata precedentemente.

Questo rapporto contiene un doppio rating: Tecnico e Finanziario dell’operazione immobiliare. Il rapporto tecnico contiene un’analisi catastale, urbanistica ed edilizia. Questa valutazione è pregiudiziale perché se non esiste una congruità tecnica il progetto sarà scartato.

Superata l’analisi tecnica si passa ad una valutazione di congruità dei valori dell’operazione. Questo studio produce:

  • Un’analisi di mercato della zona dell’operazione.
  • Un controllo dei dati socio economici.
  • I tempi di assorbimento per valutare la congruità con i tempi di finanziamento.

Oltre all’analisi dell’operazione è prodotta una valutazione di merito dello sviluppatore immobiliare verificando:

  • La presenza di eventi negativi.
  • La presenza di eventi pregiudiziali.
  • La regolarità dei pagamenti.
  • La presenza di news negative.

Queste attività di valutazione sono supportate dall’esistenza di banche dati.

Che tipo d’investimento dovrebbero aspettarsi gli investitori, inclusi i flussi di cassa

Gli investitori in Recrowd ricevono distribuzioni di contanti in funzione degli investimenti effettuati. Queste distribuzioni sono al netto della ritenuta d’acconto del 26%.

Le percentuali di guadagno sono a discrezione dell’investitore in funzione delle scelte dei progetti selezionati. Mediamente la piattaforma offre un reddito del 9,00%. La quasi totalità dei finanziamenti sono di tipo immobiliare e con modalità di rimborso full bullet (capitale e interesse alla scadenza).

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PUNTI DI FORZA E MIGLIORIE

Punti di forza:

  • In base alle recensioni e alle opinioni degli utenti su Trustpilot, Recrowd vanta un ottimo punteggio: al momento in cui scriviamo il 95% delle opinioni è tra l’eccezionale e il molto buono.
  • Nessun progetto non rimborsato.
  • Ottima qualità dei progetti con l’utilizzo di valutazioni terze.
  • Elevato numero di operazioni.
  • Progetti di importo elevato finanziato in qualche giorno.
  • Tutti i progetti sono presentati in videoconferenza con i proponenti prima di essere proposti agli investitori.
  • Documentazione dei progetti corposa e esaustiva.
  • Ottima fidelizzazione degli investitori.
  • Dashbord degli investimenti effettuati completa con i relativi contratti con l’investitore.

Ogni piattaforma anche se ben funzionante può sempre migliorare ed evolvere.

Trovavo una grave carenza non avere lo stato di avanzamento di ogni progetto e ho notato che gli ultimi progetti hanno un link che richiama un sito della società proponente dove sono evidenziati tutti gli eventi riguardanti il progetto (fotografie, contratti, …). Sarebbe un’ottima iniziativa avere un blog mensile che riporta gli eventi importanti dei progetti che non hanno questo link di informazioni.

Sono decisamente contrario alla trattativa personalizzata e preferisco una scaletta di scaglioni di importi con i relativi interessi. Risulta a mio parere più semplice, più chiara e agevole per gli investitori ed evita la frustrazione di effettuare più tentativi per ottenere la maggiorazione promessa nella documentazione.

Ritengo Recrowd una delle poche piattaforme per qualità, numero e  volume dei progetti pronta per introdurre la funzione di autoinvest per agevolare la funzione d’investimento e rendere maggiormente passivi gli investimenti.

Iscriviti a Recrowd da qui

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CONCLUSIONI

Recrowd è una piattaforma di investimenti immobiliari ad altissima crescita con un volume di proposte molto alto. Offre investimenti di qualità con un ottima documentazione. I rendimenti sono interessanti. L’assistenza è pronta ed efficace. Trasmette sicurezza e mi trovo a mio agio ad investire nei progetti proposti.

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Piattaforme alternative:

Prepay

Capitalia

Crowdfunding immobiliare maggio

Ciao a tutti da Reinvest. Appena terminato il mese di maggio, pubblico come al solito qui sul blog un nuovo articolo di aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare. Questo mese ho effettuato sette nuovi investimenti. Un progetto doveva essere rimborsato ma purtroppo ha subito uno slittamento dei tempi di chiusura. Prima o poi doveva capitare ma, come al solito, è accaduto su una piattaforma che non mi sarei mai aspettato.

Iniziamo, comunque, sempre con i grafici del mio portafoglio:

PORTAFOGLIO ATTUALE

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GUADAGNI DEL MESE

Questo mese ho ricevuto €1.124 di interessi lordi. Avevo in scadenza un investimento che ha subito uno slittamento del termine imputato alle continue variazioni procedurali apportate del governo al superbonus 110%. Non ho timori sul rimborso dell’investimento, sono cose che possono capitare. Purtroppo hanno per conseguenza un impatto sulla mia programmazione e una perdita per la mancata disponibilità del capitale.

Perché continuo a investire nell’immobiliare

Sinora il 2022 è stato pessimo per gli investitori. Le azioni sono entrate in un mercato ribassista, una svendita di criptovalute ha cancellato $200 miliardi di valore in un solo giorno e le azioni blue chip sono in profondo rosso. Lo S&P 500 ha perso il 14,00% del suo valore da inizio anno, mentre l’indice del settore tecnologico Nasdaq-100 è sceso del 25,00%. Nel frattempo, coloro che detengono liquidità stanno perdendo mediamente l’8,50% del loro potere d’acquisto all’anno a causa dell’aumento dell’inflazione.

Dove può rivolgersi un investitore? Nonostante le turbolenze, ci sono ancora sacche nel mercato in cui gli investitori possono trovare potenziali rendimenti.

Immobiliare

Tradizionalmente, gli investitori si riversano su beni reali durante i periodi di inflazione perché sono visti come migliori riserve di valore. Gli immobili rientrano in questa categoria perché, nonostante le pressioni inflazionistiche, esisteranno sempre beni come abitazioni, immobili industriale e commerciali. 

Il settore immobiliare è una classe di attività che consente agli investitori di trasferire in parte o totalmente il costo dell’inflazione a chi paga il contratto di locazione. 

Nonostante l’aumento dei tassi di interesse e il rallentamento della crescita economica, il settore immobiliare è rimasto relativamente resiliente. Alcune aree del settore immobiliare stanno beneficiando di un’offerta ridotta, mentre altre aree continuano a vedere una forte domanda strutturale e altre aree ancora hanno i loro contratti di locazione legati all’inflazione. Nell’attuale contesto di mercato, continua a esserci una forte domanda da parte degli investitori di immobili.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzione capitale e interessi

Prepay

Top Multi 110. Dopo pochissimi giorni dalla chiusura della raccolta ho ricevuto €732 che rappresentano l’interesse anticipato del primo anno dell’investimento.

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Nuove posizioni

Prepay                                         

Ho investito €2.000 nel nuovo progetto CONTACTA PHARMACY. Si tratta di un progetto di finanziamento dello sviluppo di una app denominata PHARMA che permette di collegarsi a farmacie, parafarmacie e strutture sanitarie. La durata è di 18 mesi con un rendimento del 13,50%. L’obiettivo economico di questo progetto era da un minimo di €40.000 a un massimo di €50.000. Il rimborso del capitale e degli interessi sarà trimestrale, con questa modalità di rimborso il tasso di rendimento interno sale e la duration dell’investimento diminuisce.

Per chi ancora non conoscesse bene la piattaforma, può leggere la recensione qui: Prepay review

ItalyCrowd

Ho investito in due progetti:

Il primo di €2.000 nel progetto Torino, Residenza Sanitaria Assistenziale. Il progetto consiste in un prestito ponte per la costruzione di una RSA, La durata è di 12 mesi con un rendimento del 12%. L’obiettivo di raccolta era da un minimo di €30.000 a un massimo di €180.000, l’obiettivo massimo è stato superato. Il ROI dell’operazione è del 54% e l’LTV inferiore al 20%.

€2.000 nel secondo che consiste in un prestito ponte per un Superbonus 110 a Rovigo. La durata è anche qui di 12 mesi e il rendimento del 12%. Si tratta dell’efficientamento energetico di 8 villette. Il ROI dell’operazione è del 26,50% e l’LTV del 20%.

I progetti sono di tipo full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

Recrowd

Anche su questa piattaforma ho investito in due progetti:

  • Porto Potenza Picena, un finanziamento ad un superbonus 110%. Si tratta della rigenerazione di una palazzina che sarà frazionata in 6 unità. Ho investito €3.000 ad un interesse del 12,20% per un periodo di 12 mesi. Il ROI dell’operazione è di quasi il 44% con LTV del 64,50%.
  • Castelfranco Piandiscò, Arezzo. Il finanziamento riguarda l’acquisto di una fattoria con fienile che sarà ristrutturata e frazionata in 4 unità indipendenti. Gli appartamenti sono già venduti. L’investimento è di €2.000 ad un interesse del 10,20% per un periodo di 12 mesi. Il ROI dell’operazione è di quasi il 44% e l’LTV=64,50%.

I rimborsi sono entrambi di tipo full bullet.

Bulkestate

Un piccolo investimento di €300 per una durata di 12 mesi a Riga, Lettonia, con un rendimento del 13%. Ho fatto questo investimento per sfruttare un bonus che altrimenti avrei perso. Poca cosa.

Reinvest24

Ho investito €500 su un progetto in Spagna, La Canyada 3^ fase. Il progetto ha una durata di 12 mesi, un rendimento del 13% con pagamento mensile degli interessi e il rimborso alla naturale scadenza. È un progetto di sviluppo di una serie di villette vicino a Valencia.

Alcuni progetti su questa piattaforma sono stati prolungati di pochi mesi remunerandoli con un interesse aggiuntivo dell’1%, un po’ diversamente dai progetti italiani in ritardo.

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CONCLUSIONI

Nel 2022 quasi tutti gli osservatori immobiliari concordano che il prezzo delle case sarà destinato a salire fino al 3%, sia a causa dell’inflazione sia perché i valori sono nel punto più basso della curva dei prezzi e poiché il mercato è ciclico si prevede sia destinato a risalire.

Negli ultimi dieci anni il prezzo delle case è mediamente sceso del 30% a causa di molti fattori, sicuramente la mancata crescita economica, le basse retribuzioni, l’alta percentuale di disoccupati e di precari hanno causato la riduzione del numero delle vendite e la progressiva erosione dei valori di mercato, si prevede una situazione in cambiamento, le politiche espansionistiche post covid e l’aumento del PIL avuto nel 2021 fanno ben sperare, guerra permettendo, nell’aumento generale dei valori immobiliari di compravendita.

Continuo a investire nell’immobiliare per le buone previsioni, la capacità di questo settore di coprire una parte dell’inflazione e le scarse alternative che altre asset class offrono in questo momento.

Spendere per mostrare alla gente quanto sei ricco è il modo più veloce di perdere denaro“. – Morgan Housel, La psicologia del denaro

Crowdfunding immobiliare aprile

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci arrivati ad un nuovo articolo di aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare! In questo articolo vi porto l’ultimo capitolo della teoria dei buckets, con la descrizione del mio “secchio” preferito: quello degli investimenti a lungo termine. Per quel che riguarda invece gli aggiornamenti del mio portafoglio personale, ad aprile ho effettuato quattro nuovi investimenti; un investimento è stato rimborsato in anticipo e con un rendimento superiore a quello previsto.

Prima di partire con il report, volevo sempre ricordare che è aperta la mia chat su Telegram dove comunico quasi in tempo reale gli investimenti che intendo effettuare. Vi consiglio di iscrivervi qui per tenervi aggiornati: Entra nel canale Telegram di ReInvest!

Partiamo quindi come sempre con la panoramica del mio portafoglio attuale:

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PORTAFOGLIO ATTUALE

portafoglio crowdfunding immobiliare rendimenti italycrowd recrowd walliance bulkestate isicrowd
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GUADAGNI DEL MESE

Nel mese di aprile ho ricevuto €1.273 in aumento rispetto al mese di precedente, questo è dovuto all’arrivo di un rimborso importante. Dopo quasi un anno dall’inizio di questa avventura ci avviciniamo alla massa critica che potrà portarci a ricevere periodicamente un rendimento interessante. L’interesse generato dal portafoglio RE Income è sempre superiore al 14%.

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ESEMPIO DI ALLOCAZIONE DEL PORTAFOGLIO: LA STRATEGIA DEI BUCKETS (4^ Parte)

La quarta e ultima parte della strategia dei buckets riguarda gli investimenti a lungo termine o, come l’abbiamo definito, il Secchio “futuro”. Vi siete persi le altre parti? le ritrovate qui: Prima parte, Seconda parte, Terza parte.

Avevo già creato un esempio di portafoglio ma poi ho cambiato idea. Questo è il secchio più personale di tutti, ogni investitore è diverso dagli altri e preferisco stare sulle generali invece che proporre un portafoglio che non avrebbe nessun senso.

Questo è il secchio più eccitante e il mio preferito. Qui possiamo detenere molti investimenti ad alto rischio poiché non abbiamo un limite di tempo per quando queste risorse devono essere disponibili.

In questo secchio possono entrare:

  • Obbligazioni e/o ETF obbligazionari a lungo termine (I.G., Hi-Yi, mercati sviluppati e E.M., governativi e corporate, …);
  • Azioni e/o ETF azionari acquistati principalmente per plusvalenze (growth);
  • Azioni e/o ETF azionari acquistati per il reddito da distribuzione (value);
  • Investimenti speculativi ad alto rischio;
  • Investimenti in megatrend (social media, telemedicina e medicina digitale, intelligenza artificiale, salute e benessere, idrogeno, robotica e A.I., energie rinnovabili, internet delle cose, infrastrutture, REIT Data Center, acqua potabile, materiali innovativi, educazione, fintech, genomics, invecchiamento, alimenti innovativi, …);
  • Materie prime;
  • Metalli preziosi e oro;

L’investitore non preparato potrebbe delegare ad una gestione in ETF: sul mercato esistono buone offerte. Oppure potrebbe investire in un solo ETF: uno degli LifeStrategy di Vanguard, scegliendo quello che per rischio gli è più adeguato. Si potrebbe replicare uno dei tanti portafogli modello che esistono in letteratura: il portafoglio Golden Butterfly, l’Hall Weather standard o quello di Ray Dalio, …. Personalmente preferisco il Portfolio Dual Model di Gary Antonacci implementato da Grosmann e Faber.

Nel mio secchio a lungo termine ho investito il 40% in ETF azionari con dividendo (DGI), il 20% in obbligazioni, il 10% in megatrend e il 30% in un Portafoglio Dual Model con 6 ETF decorrelati in rotazione.

Questo secchio con le cedole, i dividendi e le plusvalenze dovrebbe coprire il fabbisogno rimanente per raggiungere il nostro obiettivo di €50.000.

Questi redditi aiutano anche a finanziare in maniera massiccia il nostro primo secchio o ad arrivare al secchio intermedio di qualità più sicura. Naturalmente, esiste un rischio enorme in quanto questi investimenti possono ridurre le distribuzioni o i dividendi. Questo è simile al rischio che un titolo in crescita non fornisca l’apprezzamento del capitale previsto.

Conclusione

Questo era solo un semplice esempio di come potrebbe apparire un portafoglio utilizzando la strategia bucket. Un investitore può essere più a suo agio con molte più partecipazioni e con una ripartizione del capitale tra attività aggiuntive. Un investitore può avere anche una diversa tolleranza al rischio. Nel caso di una bassa tolleranza al rischio, si potrebbe voler rinforzare il primo secchio – in questo modo potrebbe fornire una maggiore stabilità in tutto il suo portafoglio. Ciò avrebbe un impatto sulla quantità di reddito a cui si potrebbe attingere a un portafoglio da €1 milione. Le percentuali potrebbero anche cambiare. Il secondo segmento sarebbe stato il 35% delle attività per i bisogni da 3 a 7 anni, al massimo nel lungo termine. Il terzo bucket era un’allocazione del 55% che poteva beneficiare di rendimenti nettamente più elevati di quelli che i primi due bucket potevano permettersi.

Considerando il fatto che abbiamo raggiunto il limite massimo del fabbisogno intermedio a 7 anni, si potrebbe regolare questo verso il basso. Ciò lascerebbe più risorse sia per il rischio più elevato sia per il bucket a lungo termine o addirittura per aumentare il bucket di esigenze a breve termine. Se avessimo aumentato il rischio dell’intero portafoglio, avrebbe potuto avere l’impatto di una generazione di reddito ancora più elevata.

La strategia bucket è solo una delle molte strategie che un investitore può utilizzare sia nella fase di accumulazione sia nei suoi anni di pensionamento. Credo che sia una strategia abbastanza efficace e ogni investitore può implementarla personalmente in funzione delle proprie esigenze.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

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Restituzione capitale e interessi

Build Around

Milano, Via Noto, 121. A fine mese di aprile l’investimento è stato chiuso e il capitale con la plusvalenza è stati restituito. Il rendimento dell’operazione è risultato del 15,69%.

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Nuove posizioni

Prepay                                         

Ho investito €6.000 nel nuovo progetto TOP Multi 110. Si tratta di quattro interventi di Ecobonus 110. La durata è di 18 mesi con un ROI del 50%. L’obiettivo economico di questo progetto è da un minimo di €160.000 a un massimo di €200.000. Il tasso di rendimento interno è del 12,00%. L’investimento ha superato il primo obiettivo e mancando poco all’obiettivo massimo è stato prolungato di 10 giorni. L’impegno finanziario su questo progetto ha superato di molto la mia media in un singolo investimento, a mio parere è giustificato dall’alta redditività e dalle sue prospettive.

Per chi se la fosse persa, vi ricordo che su P2P-Italia c’è la recensione della piattaforma Prepay: Prepay review

ItalyCrowd

Ho investito in due progetti:

Il primo di €2.000 nel progetto Firenze Via Peretola. Il progetto consiste nella ristrutturazione di un immobile vicino all’aeroporto. La durata è di 12 mesi con un rendimento del 12%. L’obiettivo di raccolta era da un minimo di €30.000 a un massimo di €120.000, l’obiettivo massimo è stato superato.

€2.000 nel secondo che consiste in un prestito ponte per un Superbonus 110 a Porto Potenza. La durata è anche qui di 12 mesi e il rendimento del 12%. L’immobile è una palazzina a 200 metri dalla spiaggia e il prestito serve ad iniziare i lavori in attesa del finanziamento della ristrutturazione.

I progetti sono di tipo full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

Reinvest24

Ho incrementato di €1.000 l’investimento nel prestito garantito da immobili in Svizzera sul Lago di Lucerna, portandolo a €2.500. Il progetto ha una durata di 6 mesi, un rendimento del 15% con pagamento mensile degli interessi e i rimborsi alla naturale scadenza. Il progetto è di ampliamento e ristrutturazione di un resort, il prestito serve a iniziare i lavori in attesa del finanziamento bancario.

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CONCLUSIONI

Il mese prossimo il portafoglio di crowdfunding immobiliare raggiungerà il primo anno, le restituzioni diventeranno periodiche, più costanti e avendo raggiunto una massa critica generà una redditività interessante senza apporto di nuove risorse. Penso di fare degli aggiustamenti ma l’attuale investimento complessivo si avvicina all’obiettivo che mi ero prefisso. Il portafoglio che ho allocato è di media rischiosità, se avrò ulteriori disponibilità sto pensando di crearmi un altro portafoglio a rischio più contenuto. Vedremo l’evolversi degli eventi, sia personali che geopolitici.

Buon investimento a tutti.

By failing to prepare, you prepare to fail“. – Benjamin Franklin

Crowdfunding immobiliare marzo

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci arrivati ad un nuovo articolo di aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare! A marzo, ho effettuato cinque nuovi investimenti in linea con la decisione di ridurre l’attività dovuta alla situazione geopolitica e delle imprevedibili conseguenze. Un investimento è stato rimborsato nei tempi previsti. Nell’articolo odierno vado inoltre avanti con la teoria dei buckets! Arrivati al terzo “episodio”, vediamo come impostare una strategia per un altro secchio, per gli investimenti a medio termine.

Prima di partire con il report, volevo ricordare che abbiamo attivato una chat su Telegram dove comunico quasi in tempo reale gli investimenti che intendo effettuare. Il numero consistente di iscritti mi dà una grande responsabilità e spero che con l’aiuto di tutti si possa fare un lavoro interessante. Se non lo avete ancora fatto, potete iscrivervi da qui: Entra nel canale Telegram di ReInvest!

Partiamo quindi:

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PORTAFOGLIO ATTUALE

Le cedole di Prepay sono a zero perché paga gli interessi anticipatamente.

Portafoglio crowdfunding immobiliare
profitti crowdfunding immobiliare

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GUADAGNI DEL MESE

Nel mese di marzo ho ricevuto €1.018 in forte aumento rispetto al mese di precedente, questo è dovuto al ricevimento di tre interessi anticipati. È la prima volta che superiamo la soglia dei €1.000 e ne sono moderatamente lieto. Penso che ci saranno sempre alti e bassi perché dipende dalla scadenza degli investimenti, l’importante è raggiungere una media interessante che nei primi tre mesi dell’anno è di circa €600. L’interesse generato dal portafoglio RE Income è sempre di buon valore.

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ESEMPIO DI ALLOCAZIONE DEL PORTAFOGLIO: LA STRATEGIA DEI BUCKETS (3^ PARTE)

La terza parte della strategia dei buckets riguarda gli investimenti a medio termine o, come l’abbiamo definito, il Secchio “prossimo”. Nel seguito un esempio di composizione di questo secchio e anche qui vediamo il contributo degli ETF e del Crowdfunding. Vi siete persi le altre parti, le ritrovate qui: Prima parte, Seconda parte.

Esempio di portafoglio

La tabella sopra fornisce i vari investimenti che potrebbero essere considerati appropriati per le posizioni, con particolare attenzione ai fondi che sarebbero necessari per il secchio “prossimo”. Questi includono investimenti che presentano vari gradi di rischio. 

I valori possono variare, ma poiché stiamo guardando un orizzonte temporale da 3 a 7 anni esiste il tempo necessario per un recupero del valore. PRFD e IHYU sono inclusi in questa tabella anche se si tratta di investimenti ad alto rendimento. IHYU è un ETF che investe in bond ad alto rendimento in UDS. PRFD è un ETF che investe in bond perpetui di banche e società importanti, hanno date di richiamo e in caso di default hanno la precedenza solo sulle azioni, sono messi in questo secchio perché la duration dell’ETF è intorno ai 5 anni. IEMB è un ETF che investe in bond dei mercati emergenti denominati in dollari, distribuisce cedole mensili.

Il portafoglio presentato è molto aggressivo, ma è solo un esempio. Indipendentemente dall’aggressività del contenuto in questo secchio devono essere messi bond a medio termine di vario tipo: governativi e aziendali, mercati sviluppati ed emergenti, valuta forte (dollaro ed euro) e valute locali, tasso fisso e tasso variabile, rating investment grade ed High Yield. Le scelte e le percentuali dipendono da tanti elementi come già evidenziati negli scritti precedenti.

Si possono mettere in questo cesto anche ETF azionari? A mio parere sì. Quali? Quelli che si ritiene abbiano una crescita importante nell’arco temporale considerato. Esempio:

  • Cannabis medica,
  • Tecnologia blockchain,
  • Batterie innovative,
  • E-commerce e Internet in E.M.,
  • Cybersecurity,
  • Cloud computing,
  • Video Games,
  • Veicoli autonomi ed elettrici.

La suddetta allocazione darebbe a un investitore $22.405 in contanti annui. Questo non è sufficiente con il ricavato del primo secchio a raggiungere l’obiettivo, ma è un buon contributo per raggiungere i €50k. Questa allocazione rappresenta anche un rendimento del 6,40%, dovuto alla scelta delle opzioni a buon rischio. Con un focus da 3 a 7 anni, possiamo permetterci di trattenere queste attività un po’ più a lungo per mitigare le oscillazioni.

Nel prossimo scritto parleremo dettagliatamente del terzo secchio.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzione capitale e interessi

Prepay

Unifamiliare DC. Il giorno 11.3 il progetto è stato chiuso e il capitale è stati restituito. Utilizzando la funzione TIR.X di Exel, il tasso di rendimento interno è risultato del 16,13%.

Bifamiliare 110 Garbagnate. Il giorno 21.3 è stato distribuito l’interesse anticipato di €166,40 a fronte di un investimento di €2.000.

Compravendita Frosinone. Il giorno 16.3 è stato distribuito l’interesse anticipato di €90 a fronte di un investimento di €1.000.

Isicrowd

Casoria Napoli. Il giorno 1.3 prima dei 20 giorni canonici dal finanziamento del progetto sono stati distribuiti gli interessi di €220 da un investimento di €2.000. Con gli interessi anticipati il tasso di rendimento interno è del 12,36%.

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Nuove posizioni

Prepay

Ho investito €2.000 nel nuovo progetto Compravendita Frosinone. Si tratta di un progetto di compra vendita e riqualificazione di un appartamento al piano rialzato in una palazzina in zona centrale. La durata è di 10 mesi con un ROI del 9%. L’obiettivo economico di questo progetto era da un minimo di €40.000 a un massimo di €45.000. Il tasso di rendimento interno è del 10,81%. Le previsioni sono di una vendita entro il periodo estivo. Se questo dovesse verificarsi e supponendo un rimborso al 31.7.22 il rendimento salirebbe al 25,55%. Rifaremo i calcoli al momento del rimborso.

Gli interessi sono già stati distribuiti come evidenziato precedentemente.

ItalyCrowd

Ho investito €6.000 nel progetto Udine, Via Palladio. Il progetto consiste nella ristrutturazione di un appartamento centrale a pochi metri dall’Università. La durata è di 12 mesi con un ROI del 15%. L’obiettivo di raccolta era da un minimo di €30.000 a un massimo di €180.000, l’obiettivo massimo è stato superato. Si prevede una chiusura anticipata. L’ammontare dell’investimento è giustificato dal ritorno interessante e dall’ottima capitalizzazione dell’azienda proponente.

Italycrowd progetto

Il progetto è di una riconversione con cambio d’uso da ufficio a residenziale di un immobile di 175 mq. con l’obiettivo di una successiva vendita.

Il progetto è di tipo full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

BuildLendrer

Ho investito €3.000 nel progetto ristrutturazione e cambio destinazione d’uso a Bologna. Gli immobili sono un vecchio laboratorio ed un negozio adiacente. La ristrutturazione ed il cambio di destinazione riguarda il laboratorio da cui saranno ricavati due monolocali con taverna mentre il negozio sarà solo ristrutturato. La durata è di 12 mesi con un ROI del 12,50%. L’obiettivo minimo è di €120.000 e quello massimo di €140.000. Gli interessi saranno pagati uno dopo sei mesi e l’altro assieme al rimborso. Con queste modalità di pagamento il rendimento sale al 12,93%. L’LTV è del 53% e il ROI dell’operazione del 28,54%.

Buildlender progetto

Reinvest24

Ho investito €1.500 in due trance di un prestito garantito da immobili in Svizzera sul Lago di Lucerna. Il progetto ha una durata di 6 mesi, un rendimento del 15% con pagamento mensile degli interessi, i rimborsi alla naturale scadenza. Il progetto è di ampliamento e ristrutturazione di un resort, il prestito serve a iniziare i lavori in attesa del finanziamento bancario. L’LTV è piuttosto alto del 87% ma è supportato da una garanzia di 2° grado e da garanzie personali.

Reinvest24 progetto

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CONCLUSIONI

Ho deciso di sospendere gli investimenti nei paesi baltici e di rivolgere i ridotti investimenti in paesi il più lontano possibile dagli eventi bellici. Questo non mi salverà da avvenimenti drammatici, ma in questo caso non ci sono posti sicuri e quindi procediamo con cautela sperando in una soluzione pacifica.

Onestamente non riesco a pensare ad un momento più difficile per prendere decisioni d’investimento di quello che stiamo attraversando. È praticamente inutile scrivere qualsiasi cosa perché le circostanze sono cosi fluide che è impossibile pensare a quale sarà il mondo che ci sta aspettando alla fine di questa strada. Uno dei pochi risultati che ottengo pensando agli investimenti è di estraniarmi dalla realtà, continua a girarmi nel cervello la canzone di Giorgio Gaber “Far finta di essere sani”.

Buona fortuna a tutti e mai come in questo momento ne abbiamo bisogno.

Forse non c’è miglior atto di semplificazione che scalare una montagna. Per un pomeriggio, un giorno o una settimana, è un modo per ridurre una vita complicata a un semplice obiettivo. Tutto quello che devi fare è un passo alla volta, mettere un piede davanti all’altro e rifiutarti di tornare indietro finché non hai dato tutto quello che hai“. – Ken Ilgunas, Walden on Wheels: Dal debito alla libertà.

Crowdfunding immobiliare febbraio

Ciao a tutti da ReInvest ed eccoci arrivati al classico aggiornamento sui miei investimenti in crowdfunding per il mese di febbraio. Questo mese ho effettuato dodici nuovi investimenti in linea con la programmazione e con i miei criteri di selezione, questo sforzo è stato reso possibile dalla vendita di un ETF azionario. Un investimento è stato rimborsato a fine febbraio con alcuni giorni di anticipo, l’interesse era stato pagato precedentemente.

In questo articolo proseguo inoltre con l’illustrazione della cosiddetta “strategia dei buckets”, argomento iniziato nell’articolo precedente, concentrandomi su come possiamo allocare le nostre risorse nei vari “secchi” e quali categorie di assets sono funzionali ai differenti obiettivi di ciascuno di essi. Trovate interessanti questi argomenti? Fatecelo sapere nei commenti!

SOMMARIO

  • Dodici nuovi investimenti ed un progetto rimborsato a Febbraio.
  • Portafoglio attuale.
  • Guadagni del mese.
  • Esempi di allocazione del portafoglio: la strategia dei buckets (2^ Parte).
  • Notizie sugli investimenti.
  • Conclusioni.

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PORTAFOGLIO ATTUALE

GUADAGNI DEL MESE

Nel mese di febbraio ho ricevuto €240 in diminuzione rispetto al mese di gennaio. Il motivo è semplice: nessun progetto immobiliare full bullet è scaduto in questo mese. L’interesse generato dal portafoglio RE Income è sempre superiore al 14%.

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ESEMPIO DI ALLOCAZIONE DEL PORTAFOGLIO: LA STRATEGIA DEI BUCKETS (2^ PARTE).

Vi siete persi la prima parte? Recuperatela qui: Crowdfunding immobiliare gennaio

  • La strategia bucket offre alcuni vantaggi chiave per un’allocazione del portafoglio.
  • La strategia prevede risorse liquide a basso rischio adeguate per esigenze immediate e allocazione sufficiente per rendimenti più elevati su attività più rischiose.
  • Gli ETF e il crowdfunding possono svolgere un ruolo nella strategia bucket.

La strategia bucket consente a un investitore di trarre vantaggio da attività a rischio più elevato, assicurando al contempo di disporre di liquidità sufficiente per esigenze immediate. Consente tre distinti “secchi” o allocazioni di portafoglio: esigenze a breve, medio e lungo termine.

L’immagine sopra è una grande rappresentazione e una terminologia semplice, che ritengo simbolizzata con “ora”, “prossimo” e “futuro”. Naturalmente, questi sono solo sinonimi che fanno riferimento alle etichette a breve, medio e lungo termine.

Cosa mettiamo in ogni secchio?

Secchio “ora”

Il secchio attuale sarebbe rappresentato da aziende o un portafoglio utilizzato per esigenze immediate. Questo può essere rappresentativo di denaro che sarebbe necessario in 2 anni o meno. Questo bucket conterrà varie forme di contanti e alternative in denaro. Questi possono essere tenuti attraverso vari conti come conti di risparmio, conti correnti, investimenti a breve e persino alcuni ETF.

Gli ETF che possono rientrare sono una piccola allocazione se sono solo in investimenti ultra corti e ultra sicuri. Il più grande esempio di ciò sarebbero i vari ETF disponibili sul mercato monetario. Questo aiuta a preservare il valore in un conto producendo un reddito rispetto a quello che potrebbe essere ricevuto da conti correnti o di risparmio.

Un’altra considerazione potrebbe essere i vari conti di risparmio ad alto rendimento disponibili.

Una componente di questo secchio possono essere i prestiti P2P al consumo con la sola avvertenza di tenere le scadenze congrue alle caratteristiche del secchio: massimo 24 mesi, meglio un anno. Anche i prestiti P2P immobiliari difficilmente superano questo arco temporale ma personalmente preferisco metterli nel secondo secchio per il mio orizzonte temporale, qualcuno potrebbe ragionevolmente dissentire.

Il secchio ora sarà influenzato negativamente dall’abbassamento dei tassi di interesse ma sarà più rapido ad adeguarsi nel caso di loro salita. Questi conti e investimenti liquidi senza rischi o super sicuri dipendono fortemente da dove la Banca Centrale pone il proprio tasso obiettivo.

Secchio “prossimo”

Il secchio prossimo è un po’ più eccitante. Questo è riservato ai fondi che possono avere un orizzonte temporale di circa 3-7 anni. Questo orizzonte temporale consente a un investitore di aumentare un po’ il rischio. Credo che gli ETF possano far parte di questo bucket ed anche, come accennato, gli investimenti in Crowdfunding immobiliare. Una buona parte degli investimenti in questo segmento sarebbe negli investimenti a reddito fisso, ma può comunque iniziare a guadagnare esposizione alle azioni. Principalmente queste azioni sarebbero partecipazioni di tipo blue-chip a grande capitalizzazione. Tra questi figurano forti distributori di dividendi che vantano una lunga storia di bilanci solidi in tutti i cicli di mercato. Investimenti in settori come servizi pubblici, beni di prima necessità e assistenza sanitaria.

Questo secchio può ancora essere influenzato negativamente dalla Banca Centrale che abbassa i tassi di interesse. Ciò è dovuto principalmente al calo dei tassi delle cedole della porzione a reddito fisso quando emessi durante periodi di tassi di interesse inferiori. Ciò ha l’effetto opposto su varie offerte azionarie di dividendi. Questa è una funzione degli investitori che aumentono la scala del rischio acquistando azioni che pagano dividendi. Ciò, a sua volta, fornisce un rendimento più attraente per la categoria senza rischio e persino una possibilità di potenziale apprezzamento del capitale.

Secchio “futuro”

Il secchio futuro è riservato agli investimenti a più lungo termine. Mettiamo fondi di crescita che non sono necessari per più di 8 anni. Questi potrebbero essere beni che aiutano a finanziare gli altri due secchi precedenti. Questa sarà probabilmente anche la più grande allocazione per la maggior parte degli investitori che risparmiano durante la loro vita. La dimensione del portafoglio e il reddito desiderato in pensione influiranno enormemente la costruzione del portafoglio complessivo. Questo secchio potrebbe anche non essere mai toccato per alcuni investitori e potrebbero essere quello passato ai propri eredi.

Non metterei un vincolo su ciò che potrebbe essere incluso in questo bucket. Questo può essere un reddito fisso di ogni tipo, azioni di qualsiasi qualità o quelle che si concentrano sulla crescita e possibilmente anche su investimenti alternativi che non sarebbero appropriati per le categorie attuali e prossime.

L’impatto maggiore su questa allocazione sarebbe sotto forma di rischi di mercato ed economici. Un altro fattore da considerare sarebbe il rischio di un singolo titolo se uno li include nel loro portafoglio. Questi investimenti in genere non comportano rischi di tasso di interesse, almeno non allo stesso modo degli altri accennati. Questo perché varie azioni che forniscono flussi di cassa, come REIT a rischio più elevato, partecipazioni di energia e utility di crescita possono essere influenzate dai tassi di interesse.

Come sarebbe un potenziale portafoglio?

Ora possiamo dare una rapida occhiata all’aspetto di un portafoglio quando si segue la strategia bucket e si alloca il portafoglio secondo questa strategia. Per motivi di semplicità, cercheremo di selezionare solo un numero limitato per ogni categoria. Queste allocazioni abbreviate saranno probabilmente ampliate dalla maggior parte degli investitori e non dovrebbero essere prese come una raccomandazione per l’acquisto o la vendita.

Useremo anche un esempio di investitore con €1 milione in risparmi, si spera che coloro che ci leggono vadano ben oltre questo limite. Se si è al di sotto di questo segno, non è necessario rammaricarsi. Questo è semplicemente un valore utile per fornire un esempio di come un portafoglio di questo tipo funzionerebbe. Supponiamo anche che questo investitore desideri vivere con un reddito annuo di €50.000 dal proprio investimento. Un’altra considerazione è questo importo che non includerà le entrate della previdenza sociale, pensioni o altre varie fonti.

Credo che i €50k siano un buon presupposto per una tranquilla pensione o vita di rendita. E’ inoltre da considerare che un pensionato avrà impegni finanziari limitati rispetto agli anni precedenti. A questo punto del ciclo di vita, un pensionato dovrebbe essere libero da debiti, libero da un’ipoteca, libero da un prestito auto, …. Pertanto, il denaro mensile necessario sarà significativamente inferiore rispetto agli anni lavorativi.

Sulla base delle nostre categorie elencate, il secchio “ora” sarebbe rappresentativa del fabbisogno di liquidità di 2 anni. Bene, è abbastanza facile. Vorremmo avere almeno €100.000 nel nostro secchio altamente liquido e sicuro.

Il secchio da 3 a 7 anni per esigenze a breve o intermedio. Supponiamo che il periodo più lungo di 7 anni, che equivale a €350.000 investiti in questa allocazione.

Ultimo, il terzo secchio sarebbe tutto il resto o €550.000 in valore.

Esempio di portafoglio

La tabella sopra fornisce semplici esempi di cosa potrebbe essere incluso nel primo bucket e dei vari modi in cui può essere implementato. Per ribadire, vogliamo quasi nessun rischio ed investimenti altamente liquidi. Esistono vari conti correnti che forniscono un certo interesse ma non in misura significativa. Ciò sarà anche rappresentativo del prelievo di contante dal conto per spese correnti.

Abbiamo incluso MINT, un ETF con una durata ultra breve. I fondi di durata ultra breve sono solo un po’ più rischiosi dei fondi del mercato monetario. Con l’aggiunta del prestiti al consumo e di MINT, otteniamo un significativo aumento della resa.

Quanto riportato rappresenta solo un esercizio e non una proposta di investimento, ogni investitore deve valutare sia le dimensioni del secchio in termini economici sia quali componenti inserire. Gli elementi che possono condizionare la valutazione sono sicuramente la dimensione totale del portafoglio, l’età dell’investitore, la sicurezza dell’attività lavorativa, la propensione al rischio e così via.

Nel prossimo scritto parleremo dettagliatamente del secondo secchio.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzioni

Prepay

Villetta SDC. Il giorno 21.2 il progetto è stato chiuso e il capitale è stati restituito. Tenendo conto che la restituzione è stata fatta qualche giorno prima e l’interesse pagato anticipatamente e utilizzando la funzione TIR.X di Exel, il tasso di rendimento interno è risultato del 13,42%.

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Nuove posizioni

Prepay

Ho investito €2.500 nel nuovo progetto Bifamiliare 110 Garbagnate. Si tratta di un progetto di riqualificazione energetica di una villetta bifamiliare con utilizzo del Superbonus 110%. La durata è di 9 mesi con un ROI del 8%. L’obiettivo economico di questo progetto va da un minimo di €50.000 a un massimo di €75.000. Il tasso di rendimento interno è del 13,67%. Devo confessare che il mio ragionamento è differente: se utilizzo il pagamento anticipato degli interessi del progetto precedente posso fare un investimento di €2.500 con €2.253,73 che è quello che ho aggiunto. Il termine FCF (Free Cash Flow) che è normalmente tradotto in Flusso di Cassa Libero dovrebbe essere Flusso di Cassa Gratuito (Free), con questo ragionamento il tasso di rendimento interno è del 34,56%.

ItalyCrowd

Ho investito €5.000 nel progetto Casale a Stanghella (PD). Il progetto consiste nella ristrutturazione di un casale. La durata è di 12 mesi con un ROI del 12%. Avevo previsto un investimento di €2.000, ho aggiunto €3.000 a fronte di un bonus che aumenterà il rendimento complessivo. La raccolta si è chiusa con pieno successo.

La figura è il rendering del progetto a fine lavori.

Ho investito €1.500 nel progetto Sede Aziendale a Carrara. Il progetto consiste in un prestito ponte per la ristrutturazione della sede aziendale. La durata è di 12 mesi con un ROI del 12%.

Entrambi i progetti sono di tipo full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

Isicrowd

Investito €2.000 nel nuovo progetto a Casoria (NA), Via Modigliani, durata 12 mesi all’11%. L’obiettivo di raccolta era di un minimo di €150.000 e un massimo di €160.000. La raccolta ha superato l’obiettivo massimo. Il capitale raccolto servirà a demolire un rudere e costruire due unità immobiliari utilizzando il Superbonus 110. Questo progetto è il primo di questa piattaforma che avrà il pagamento anticipato degli interessi che saranno accreditati nei prossimi giorni. Con questa modalità il rendimento sale al 12,27%.

BuildLendrer

Ho investito €3.000 nel progetto Super Bonus 110% Via Colle Esquilino Anzio (RM). Il progetto consiste nella riqualificazione energetica di un quartiere. La durata è di 9 mesi con un ROI del 12,50%. L’obiettivo raggiunto era di €80.000. Gli interessi saranno pagati ogni tre mesi, l’ultimo in coincidenza con il rimborso. Con queste modalità di pagamento il rendimento sale al 13,04%.

Ho investito €1.500 in un secondo progetto. Questo consiste nella ristrutturazione di due bilocali a Roma, Via F.Masi. Il periodo di finanziamento è di 6 mesi con un rendimento del 12%. L’obiettivo va da un minimo di €125.000 ad un massimo di €145.000. L’attività consiste nel frazionamento di un’abitazione in due bilocali di 55 mq. più consoni alle richieste del mercato. L’immobile è già stato acquistato.

ReCrowd

Investito €1.000 nel finanziamento di un Superbonus 110 a Civitanova Marche (MC), durata 8 mesi al 6%. L’obiettivo di raccolta è di €1.000.000. Il capitale raccolto servirà a riqualificare un edificio di 600 mq. Il cantiere è già stato avviato ed a breve raggiungerà il 30%. I materiali sono in magazzino ed esiste la possibilità di una restituzione anticipata.

L’investimento è di tipo full-bullet, gli interessi e il capitale sono accreditati alla scadenza del progetto.

Bulkestate

Per questo mese Bulkestate ha lanciato la campagna di cashback dell’1% sul totale investito (nel mese).

Ho investito in tre progetti:

€800 nel nuovo progetto a Riga, Lettonia, durata 12 mesi al 14%. L’immobile ipotecato è costituito da due locali commerciali per una superficie di 433 mq. L’obiettivo di raccolta era di €160.000. La valutazione dell’immobile è di €256.300. L’LTV è del 62%. L’immobile è situato nel centro della città di Riga.

€500 nel nuovo progetto a Riga, Lettonia, durata 12 mesi al 15%. L’obiettivo di raccolta è di €200.000. Il capitale raccolto servirà a finanziare la società del mutuatario. La valutazione dell’immobile è di €910.000. L’LTV è del 44%. L’immobile è situato nel centro della città di Riga ad un solo minuto dal centro storico.

€300 nel nuovo progetto a Riga, Lettonia, in Via Alberta, durata 12 mesi al 13%. L’obiettivo di raccolta era di €75.000. L’immobile ipotecato è un laboratorio d’artista all’ultimo piano con una superficie di 221 mq. Il prestito ha lo scopo di rifinanziare un precedente prestito. L’LTV è del 52%. La valutazione dell’immobile è di €242.000. L’immobile è situato nel centro di Riga ed è stato progettato da tre importanti architetti del XX secolo.

Gli investimenti sono di tipo full-bullet, gli interessi e il capitale sono accreditati alla scadenza dei progetti.

 

Reinvest24

Ho investito €350 in un progetto di sviluppo in Spagna a Gandia 3^ fase. Il progetto ha una durata di 18 mesi, un rendimento del 14% e il rimborso è full bullet. Si tratta della costruzione di 7 unità separate al mare in provincia di Valencia. A breve sarà avviato il processo di vendita.

€500 nel progetto Green Park Home in Moldavia. Si tratta di un condominio di 17 piani pronto al 75%. Il completamento e la messa in servizio è prevista per novembre 2022. Il prestito ha una durata di 7 mesi al 13% annuo con pagamento mensile degli interessi.

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CONCLUSIONI

Mentre la drammatica situazione in Ucraina si evolve, occorre rimanere concentrati sul processo di investimento, mantenendo la calma e seguendo l’evolversi degli eventi. Non ho intenzione di svendere gli investimenti fatti e sicuramente rallenterò la mia attività. Seguirò in particolare gli investimenti baltici e moldavi che sono evidentemente più esposti alle conseguenze dei venti di guerra. È indubbio che questa situazione porta ad un aumento dei costi dell’energia e delle materie prime e questo ci obbligherà a maggiore cautela nella selezione delle offerte.

Spero che alle armi sia sostituita la diplomazia e la possibilità di avere incontri che possano portare ad una soluzione delle divergenze, nonostante si sia perso molto tempo in chiacchiere tra (finti) sordi.

Le guerre sono fatte da persone che si uccidono senza conoscersi … per gli interessi di persone che si conoscono ma non si uccidono“. Pablo Neruda

Speriamo nella pace e nel dialogo. Buona fortuna a tutti!