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Fintown: Investire in immobili affittati

14/08/2023/0 Commenti/in blog, recensioni, Varie p2p lending/da p40l0m4r

In questa nuova recensione tratteremo una nuova piattaforma presa in esame dal team di P2P-Italia, attiva nel panorama del lending in ambito immobiliare: Fintown.

Fintown propone un approccio innovativo in questo settore. Tradizionalmente, le piattaforme proponevano prestiti per finanziare progetti immobiliari, concepiti come ristrutturazioni mirate alla riqualificazione energetica prima della vendita, intesi come prestito-ponte in attesa di finanziamenti pubblici. Fintown propone invece acquisto di quote di finanziamenti destinati alla gestione di immobili in affitto, e riconoscerà agli investitori dei rendimenti derivati dagli affitti degli immobili stessi.

Ogni prestito è infatti legato ad un immobile, o ad una porzione di esso (ad esempio un gruppo di appartamenti). Tali appartamenti sono offerti in locazione a privati e, tramite i ricavi degli affitti, verranno ripagati gli interessi.

Fintown è una realtà nuova: creata nel 2022 da due imprenditori, Maxim Vihorev e Vladislav Siganevic, si posiziona nel mercato come piattaforma per raccogliere capitali dalla platea di investitori per finanziare l’operatività del gruppo Vihorev.

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IL GRUPPO VIHOREV

Il gruppo Vihorev è presieduto da Maxim Vihorev. Si tratta di un ente di gestione immobiliare che concentra la propria attività nella città di Praga, e i cui immobili sono destinati alla locazione per brevi periodi, ovvero a scopo turistico.

Concretamente parlando, il gruppo è composto da quattro società: a fianco di Fintown troviamo un fondo di investimento immobiliare, una società che gestisce gli appartamenti oggetto dei finanziamenti e una quarta società dedicata allo sviluppo del mercato. Nel complesso, parliamo dunque di un gruppo formato da quattro piccole società, che tuttavia operano con fini comuni e condivisi.

Ho avuto la possibilità di scambiare due chiacchiere con un referente della piattaforma sulle prospettive future. Esso afferma che, allo stato attuale, i futuri piani di sviluppo dell’attività sono concepiti per essere concentrati in questa città, ma nel lungo periodo non si escludono espansioni in altre zone.

La società che gestisce Fintown è formata da un team piccolo, composto da 4 persone: i due fondatori, un responsabile marketing e un IT addetto al sito.

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INVESTIRE IN FINTOWN

Come anticipato, i prestiti hanno principalmente lo scopo di finanziare le risorse del Gruppo Vihorev destinate alla gestione degli appartamenti, permettendo così di aumentare le risorse finanziarie per l’espansione della propria attività.

Attualmente disponiamo di tre le tipologie di prestito per investire attraverso Fintown:

Partecipazione al progetto: è una modalità di prestito assai simile alla nostra associazione in partecipazione. Qui si condividono gli utili dell’appartamento, anche se il tasso contrattuale riconosciuto all’investitore è fisso e pari a quello presente nell’offerta del singolo prestito. Da contratto, è previsto però che l’investitore partecipi anche alle potenziali perdite nel caso in cui si verifichino difficoltà nella locazione. Questo punto, che prevede un tasso fisso ma con la possibilità di partecipare a potenziali perdite di capitale, è un argomento non del tutto chiaro all’interno dei contratti.
Prestiti mezzanini: nei casi in cui gli appartamenti di proprietà siano già soggetti ad un mutuo bancario per finanziarne l’acquisto, i prestiti mezzanini sui quali possiamo investire in Fintown rappresentano debiti subordinati al soddisfacimento di tale mutuo. Pertanto, questi sono leggermente più rischiosi e prevedono un’ipoteca dell’appartamento (che, generalmente, è di secondo grado).
Developement: Questa opzione, di più recente apertura, riguarda i classici prestiti per acquisto, ristrutturazione o riqualificazione dell’immobile. Questa si basa sugli stessi principi che caratterizzano i prestiti in lending immobiliare presenti nelle più famose piattaforme concorrenti.

I tassi di rendimento variano dall’8 al 14% lordo annuo, a seconda della tipologia di prestito e della durata.

Per i prestiti in Fintown (al pari di quasi tutti i prestiti immobiliari disponibili sul mercato), non viene offerto alcuna garanzia di buyback.

Su tutti i progetti presentati, il gruppo Vihorev ha una skin in the game di almeno il 20%.

In aggiunta, su ogni prestito è presente la group guarantee del gruppo Vihorev. In sostanza, se per qualche ragione ci fossero dei problemi nelle locazioni (o nel progetto, in caso dei developement), il gruppo Vihorev non fornisce un buyback diretto ma si obbliga a ripagare l’investitore nel caso in cui i problemi derivassero dalla società che gestisce Fintown. Potremmo definire dunque il buyback come una “garanzia” che scatta dopo un certo numero di giorni di ritardo. La group guarantee è un’obbligazione più generica in quanto non fornisce informazioni sulle tempistiche di rimborso.

Questa garanzia è comunque attiva anche per la modalità di partecipazione, che contrattualmente prevede che l’investitore venga ripagato con un tasso fisso sul prestito. Nel caso di problemi con l’attività di locazione, è però prevista la possibilità di scaricare su di esso una quota delle perdite. Tuttavia, ancora, nelle proposte di prestito pubblicate, viene sempre indicata la group guarantee di Vihorev qualora Fintown non riuscisse a coprire le rate di rimborso. Ad oggi, non posso dire di aver compreso in maniera inequivocabile il reale vincolo di Fintown a coprire i ritardi su questa tipologia di prestito. Voi ci riuscite?

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REGOLAMENTAZIONE

Attualmente Fintown non rientra nell’ambito di applicazione del Regolamento Europeo sul crowdfunding. Grazie a un’esenzione fornita dalla Banca Centrale della Repubblica Ceca Fintown non sarà coinvolta dalle normative del Regolamento UE 1503/2020, scaricabile al seguente link: Esenzione dal Regolamento Europeo

Questo è un punto negativo per quanto riguarda il rischio intrinseco. In tale Regolamento viene espressamente prevista la non possibilità per i soggetti che gestiscono le piattaforme di proporre la raccolta di finanziamenti per progetti da loro stessi gestiti. Il motivo è chiaramente la volontà di evitare conflitti di interessi potenzialmente pericolosi per l’investitore, che difficilmente può valutare autonomamente, in concreto, eventuali rischi di frode.

L’interpretazione della Banca Centrale locale è la seguente: se la società che vuole agire sia da gestore di piattaforma sia da richiedente del prestito offre contrattualmente un obbligo di copertura finanziaria per l’investitore, l’impossibilità di rimborsare le rate nei tempi previsti su un determinato prestito rende bypassabile il rischio di conflitto di interessi. Pertanto, le normative del Regolamento Europeo potrebbero non trovare la corretta applicazione.

La Banca Centrale della Repubblica Ceca ha pieno diritto di decisione in questo ambito e quindi, dal mio punto di vista, l’esenzione sembra essere valida. Ma siete convinti della motivazione utilizzata come giustificazione? A mio avviso, la questione non è chiara e mi lascia con non poche perplessità.

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MARKETPLACE

Per come viene illustrato nel sito, il marketplace di Fintown è semplicissimo. Trattandosi di una piattaforma molto recente la quantità e variabilità dell’offerta di prestiti è esigua.

Questo permette un’interfaccia web semplice e senza particolari filtri, agevolando la scelta per per l’investitore tra le opzioni di prestito.

Ad esempio, entrando su un singolo progetto si possono analizzare le caratteristiche dell’offerta. Ecco gli strumenti che ci vengono messi a disposizione:

Innanzitutto, ci viene presentato un grafico con la composizione del capitale legato all’immobile, o alla porzione dell’immobile, ovvero gli appartamenti, a cui il prestito è legato.

Normalmente il valore è suddiviso tra una quota “equity”, composta dal capitale di Vihorev group direttamente investito negli appartamenti. A questa è possibile affiancare un finanziamento bancario (senior loan) e i finanziamenti raccolti dagli investitori nella piattaforma.

Inoltre, troviamo una tabella dove vengono indicati dettagli importanti come il termine minimo del prestito, il valore degli appartamenti (che fungono anche da collaterale), il tipo di finanziamento richiesto, l’indirizzo dell’edificio, il link per poter accedere al portale online dove gli appartamenti sono messi in affitto (nell’esempio, Booking) e altri dettagli di questo tipo.

Le informazioni disponibili sui prestiti

Mi soffermo su alcune caratteristiche della lista poiché ritengo fondamentale la loro corretta comprensione e valutazione.

Minimo termine di finanziamento: il periodo prima del quale l’investitore non può richiedere, senza penali, il rientro del proprio capitale. Alla fine di tale periodo, l’investitore può scegliere tra le seguenti opzioni:

Liquidare il prestito senza penali.
Continuare ad avere i fondi investiti nel prestito (ricevendone sempre gli interessi) fino a quando l’investitore deciderà di ritirarli. L’unico limite massimo è il cosiddetto “Massimo termine del prestito”, indicante i mesi massimi in cui è possibile detenere il prestito, inserito anch’esso nei dettagli del progetto in una tabella successiva.

Come vedete, quindi, quando investiamo in Fintown non è prevista una scadenza fissa nei prestiti. I fondi investiti possono essere tenuti per un determinato arco temporale, scandito da un periodo minimo e uno massimo. Fin tanto che manterremo il capitale investito, riceveremo i relativi interessi relativi.

LTV: rappresenta il rapporto tra il debito richiesto all’investitore Fintown e il valore di mercato degli appartamenti in collaterale. Attenzione però: il finanziamento bancario ha priorità di rimborso rispetto al prestito richiesto in piattaforma (prima pagano le banche, poi gli investitori!). Quindi questi valori, di per sé già molto alti, sono però da valutare con ottica differente rispetto alle altre piattaforme di lending immobiliari: qui non c’è un’operazione di flip da svolgere (che prevede infine la vendita dell’immobile). Al contrario, l’immobile non deve essere venduto, eliminando di conseguenza il rischio di doverlo vendere ad un valore sufficiente per soddisfare gli investitori. Il rischio è però legato all’effettiva redditività degli affitti, che è un concetto molto diverso. Gli LTV su Fintown sono enormemente più alti che altrove, ma la rischiosità della locazione, secondo gli obiettivi della piattaforma, è molto minore.

Project phase: lo stato attuale in cui si trova l’immobile rispetto alla destinazione per cui è stato acquistato (nell’esempio, operating = correntemente in affitto).

Altre informazioni che potremo trovare sono:

La composizione del prestito complessivo legato agli appartamenti, con la suddivisione tra la ‘skin in the game’ di Fintown, l’eventuale mutuo bancario e la quota prestito lasciata agli investitori della piattaforma.

Viene poi fornito per ciascun progetto anche la percentuale di giorni affittati per gli appartamenti in questione rispetto al totale di ciascun mese, detta ‘occupancy rate’. Inoltre, è indicata l’ADR (Average Daily Rate), cioè il valore, in euro, dell’incasso giornaliero medio da affitto.

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LIQUIDARE IN ANTICIPO I PRESTITI

Non è presente un vero e proprio mercato secondario in Fintown. Non è quindi possibile rivendere ad altri investitori privati i prestiti sottoscritti.

Come abbiamo visto, successivamente ad un “minimo termine di investimento” specifico per ogni prestito, è possibile liquidare l’investimento senza commissioni.

È però prevista una possibilità (tuttavia onerosa) per rivendere anticipatamente a Fintown il prestito pagando delle commissioni elevate a seconda del periodo di detenzione già effettuata:

Da 1 a 12 mesi (e prima dell’apertura della finestra operativa di liquidazione): commissione del 30% sul capitale investito
Da 13 a 24 mesi (e prima dell’apertura della finestra operativa di liquidazione): commissione del 20% sul capitale investito
Oltre 25 mesi (e prima dell’apertura della finestra operativa di liquidazione): commissione del 10% sul capitale investito

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VIP CUSTOMER PLAN

È prevista infine la futura implementazione di un piano di ricompense, destinato agli investitori con capitali maggiori. Non essendo tuttavia riuscito a comprendere su quali incentivi stiano pianificando, mi riservo di aggiornare tale sezione quando la situazione sarà più chiara.

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BONUS ISCRIZIONE

Se volete iscrivervi alla piattaforma, grazie al blog di P2P-Italia, avrete la possibilità di ottenere un cashback del 2% sul vostro primo investimento in piattaforma. Per usufruirne, potete iscrivervi dai link di questo articolo: Iscrizione a Fintown, oppure dal link che trovate nella pagina Bonus per investitori.

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CONCLUSIONI

Infine, come di consueto, ecco un riassunto dei punti di forza e debolezza di Fintown.

Punti di forza:

Interessi riconosciuti dai profitti di immobili in affitto.
Alta trasparenza sui dati generati dagli immobili e sui capitali coinvolti.

Punti di debolezza:

Realtà molto giovane e business concentrato unicamente nella città di Praga
Occorre prestare attenzione al funzionamento della modalità di prestiti ‘participation’ poiché non è chiarissima da un punto di vista contrattuale.
Realtà non soggetta al Regolamento Europeo sul Crowdfunding.

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Esketit – La recensione

18/12/2022/0 Commenti/in blog, recensioni/da p40l0m4r

Eccoci ad un’altra recensione, su una piattaforma di p2p lending in cui sto investendo da vari mesi con una certa tranquillità. Sto parlando di Esketit.

Esketit è una piattaforma irlandese di prestiti al consumo. La sede è solo formalmente in Irlanda, immagino per motivi fiscali interni, perchè il team operativo e la gestione dei rapporti con i loan originator sono in Lettonia. Insomma, stiamo parlando di un’altra alternativa di p2p lending baltico, che sta crescendo molto in questi mesi anche come volumi di investimento.

E’ attiva dal 2020 ed è stata lanciata dai founders e proprietari di Creamfinance, un gruppo finanziario lettone attivo in questa tipologia di prestiti dal 2012.

Iscriviti a Esketit da qui

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ESKETIT E CREAMFINANCE

Creamfinance è molto noto agli investitori di lunga data di p2p lending, dato che in passato è stato uno dei più famosi loan originator di Mintos.

Analogalmente a vari altri loan originator solidi (come Stikcredit o PlacetGroup, per citarne alcuni), anche Creamfinance ha sposato la strategia di costruirsi una propria piattaforma di intermediazione per la raccolta di fondi per i prestiti al consumo che emetteva. In seguito a ciò, nel 2020, ha abbandonato il marketplace di Mintos (rimborsando totalmente ed in anticipo agli investitori tutti i suoi prestiti all’epoca esistenti) ed ha fondato la piattaforma Esketit.

Piccola (ma non tanto) differenza, è che la società che gestisce la piattaforma Esketit NON fa parte formalmente del gruppo Creamfinance, ma è di proprietà dei due founders dello stesso gruppo Davis Barons e Matiss Ansviesulis. Insomma, Creamfinance ed Esketit appartengono agli stessi proprietari, ma non fanno parte dello stesso gruppo societario. Sembra un dettaglio da poco, ma occorre tenerlo presente.

Dal lancio della piattaforma i volumi di investimento si sono subito espansi moltissimo, sfruttando appunto la popolarità e la storicità solida del gruppo. Qui sotto i dati a Dicembre 2022:

I bilanci di Creamfinance (gruppo) sono presenti nel sito di Esketit. Sono revisionati da BDO, non una bug4, ma una delle più conosciute società di revisione del settore finanziario dell’est europa; BDO revisiona anche Robocash, più vari bilanci di loan originator di Mintos. Ci dicono che nel 2021 il gruppo ha avuto un utile di poco meno di 3,5 milioni di € ed è arrivato ad un equity di 14,6 milioni. Sono numeri molto buoni per questo settore e ci sono utili, come sapete, dato che Creamfinance fornisce il buyback. Per dirla tutta, nel 2020 Creamfinance ha subito una perdita di mezzo milione di euro, legata all’effetto pandemia e all’aumento di alcuni costi di struttura, ma nei restanti degli ultimi 4 anni è sempre stata in utile.

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I LOAN ORIGINATOR

I loan originator attivi in Esketit sono 4 nel momento in cui scrivo, attivi ciascuno su una singola nazione (Polonia, Repubblica Ceca, Spagna e Giordania). Di questi, solo i primi 3 che ho elencato fanno parte del gruppo societario di Creamfinance; il quarto non ha legami di partecipazione ma è comunque posseduto dai founders della piattaforma, che, come detto possiedono anche la proprietà del gruppo Creamfinance vero e proprio.

In passato erano attivi anche altri loan originator (in Messico, in Lettonia ed un secondo in Polonia). Ad oggi però non stanno più emettendo prestiti nella piattaforma di Esketit.

E’ chiaro che la “specialità” di Esketit è il loan originator in Giordania, un paese dove ora possiamo investire in p2p lending solo attraverso questa piattaforma. Non valuto qui la solvibilità generale della nazione giordana, ovviamente però per i prestiti di tale paese viene spesso riconosciuto un interesse superiore rispetto agli altri: è un ottimo modo per cercare qualche rendimento in più, assumendosi un rischio leggermente superiore.

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I PRESTITI SU ESKETIT

In Esketit sono presenti tre tipologie di prestito:

Business loans: finanziamenti ad aziende, che sto vedendo sono molto rari in questa piattaforma e di cui non ho grande esperienza qui.
Installment loan: prestiti al consumo a medio termine (in media 12 mesi di durata). In questa tipologia rientrano soprattutto i prestiti in Giordania.
Short term loans: prestiti al consumo a brevissimo termine (normalmente 30 giorni). Questa è invece la tipologia principale dei prestiti europei di Esketit, ma sono comunque qui presenti, a rendimento più alto, anche prestiti in Giordania.

Nel momento in cui scrivo (dicembre 2022) i prestiti hanno un rendimento che va dal 12 al 14%. Normalmente i prestiti europei sono offerti al 12% di interesse. I prestiti short term loan in Giordania invece hanno un’offerta al 14%.

Tutti i prestiti sono coperti dalla copertura di buyback da parte del loan originator, che scatta quando sono passati 60 giorni di ritardo da una delle rate del prestito. In questo caso, vengono rimborsati all’investitore la quota capitale rimanente più gli interessi maturati per il periodo in ritardo. Il buyback, come da contratto, viene fornito dal loan originator (non da Esketit!).

I prestiti hanno la possibilità di essere estesi, fino ad un massimo di 5 volte. Guardando le statistiche, storicamente sono i prestiti in Giordania che subiscono ogni tanto un’estensione (circa il 30% delle volte).

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MARKETPLACE

Parto col dire che il deposito dei fondi in Esketit avviene oggi attraverso un conto svizzero della piattaforma (e quindi non all’interno dell’Unione Europea). Non la trovo proprio un agevolazione per gli investitori.

Il marketplace di Esketit, invece, è impostato secondo i classici canoni del p2p lending al consumo dei paesi baltici.

E’ presente una sezione del mercato primario, dove possiamo selezionare le nostre scelte di sottoscrizione da una lista di prestiti aperti all’investimento.

Sono presenti anche dei classici filtri per poter visualizzare meglio i prestiti di nostro interesse nel totale dei prestiti disponibili. Pochi, dato che la diversificazione dei prestiti in Esketit non è molta.

Cliccando su ciascun prestito, si possono analizzare i dettagli dello stesso.

Non sono molti dettagli, anzi non c’è praticamente nulla in più di utile rispetto a quello visibile nel marketplace. Anche Esketit si “adegua” a quello standard baltico sul fornire pochi dettagli del richiedente finale del prestito: l’investitore sta sostanzialmente investendo nel loan originator, non nel richiedente finale.

Comunque sono sempre convinto che un dettaglio maggiore su questo aspetto possa sempre dare qualche elemento in più di fiducia sulla concretezza ed esistenza reale dei singoli prestiti alla base.

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AUTOINVEST

Prima di parlare dell’autoinvest vero e proprio, per Esketit ho voluto spendere due parole anche per le strategie preimpostate dalla piattaforma.

In varie piattaforme infatti, a fianco della possibilità di settaggio autonomo, vengono proposte all’investitore degli autoinvest “preimpostati” dalla piattaforma stessa. In questi casi l’investitore non deve far altro che sceglierli fra le varie opzioni e attivarli, senza altra operazione alcuna. La scelta è resa possibile mostrandogli brevemente le caratteristiche tipiche di ciascuna strategia di investimento (le più rischiose e con più rendimento, le più sicure ma meno profittevoli, le più bilanciate, etc.).

Anche in Esketit tale opzione di strategia preimpostata è disponibile, in tre versioni, eccole qui sotto:

Dicevo, di solito non ne parlo nelle mie recensioni, perchè spesso queste strategie non sono altro che un espediente per la piattaforma per “scaricare” agli investitori più inesperti, che non spendono troppo tempo nel settare i propri investimenti, prestiti o loan originator che solitamente non vengono scelti dagli autoinvest degli investitori più scaltri, perchè poco efficienti.

Ho invece analizzato queste strategie in Esketit e queste mi sembrano invece ben impostate, divise bene, e particolarmente utili alla profittabilità degli investitori più principianti. Certo, la cosa è favorita dal fatto che non c’è molta diversificazione fra i prestiti: tutti sono emessi oggi dal gruppo Creamfinance e i maggiori rendimenti sono dati dalla presenza o meno di una quota di prestiti in Giordania (più rischiosi e a interesse più alto) nel portafoglio proposto.

E’ poi sempre possibile, ovviamente impostare un classico autoinvest.

Gli step per il settaggio sono simili a qualsiasi altra piattaforma classica di prestiti al consumo.

E’ possibile impostare:

quanti € di capitale destinare all’autoinvest
i range di % di interesse, durata rimanente del prestito
il paese del prestito
i loan originator (su singoli paesi, ci possono essere vari loan originator del gruppo Creamfinance)
Lo stato attuale del prestito (se investire in soli prestiti current o anche in ritardo; fa poca differenza)
Altri dettagli

Come al solito, io preferisco sempre creare un autoinvest per nazione (o uno per paio di nazioni), per tenere gestito e meglio monitorato l’andamento del mercato in termini geografici.

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MERCATO SECONDARIO

In Esketit è presente un mercato secondario per liquidare i propri prestiti in anticipo.

Per vendere i propri prestiti è sufficiente andare nella sezione “Portfolio”.

Qui, nella lista dei singoli prestiti sottoscritti, è presente nella destra di ciascuna linea di prestito il pulsante “Sell”.

Esketit, p2p lending, mercato secondario

Cliccando è possibile impostare per ciascun nostro prestito selezionato l’importo da vendere: è possibile anche decidere di vendere solo una parte della nostra quota di prestito.

E’ inoltre possibile anche impostare uno sconto o un sovrapprezzo, in %, sulla quota che vogliamo vendere. Per incentivare gli acquirenti all’acquisto, per una liquidazione veloce (in caso di sconto), oppure per tentare un extraprofitto da tale vendita (in caso di sovrapprezzo).

I passaggi comunque sono molto semplici e veloci.

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BONUS ISCRIZIONE

Come per molte altre piattaforme, anche per i nuovi iscritti ad Esketit è previsto un bonus di benvenuto.

Iscrivendovi dal link qui sotto, potrete avere un cashback dello 1% sul vostro conto per tutti gli investimenti che vi effettuerete nei primi 30 giorni, fino ad un massimo di 1.000€ di bonus.

Iscriviti a Esketit da qui

Ricordatevi di passare a consultare la pagina di Bonus iscrizione di P2P-italia, per rimanere sempre aggiornati sulle ultime offerte!

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CONLCUSIONI

Infine, come al solito per concludere, ecco quelli che secondo me sono i punti di forza e migliorabili della piattaforma:

PUNTI DI FORZA

Gruppo Creamfinance solido finanziariamente
Ottimo storico di solvibilità
Grande semplicità d’uso

PUNTI DI DEBOLEZZA

Contratti stipulati con la piattaforma Esketit, non direttamente con il loan originator
Poca diversificazione possibile
Deposito in piattaforma avviene verso un conto corrente svizzero

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Piattaforme alternative:

Afranga

Viainvest

P

C

Recensione Robocash – Aggiornamento 2022

16/08/2022/0 Commenti/in blog, recensioni/da p40l0m4r

Ciao a tutti,

come un po’ anticipato nell’ultimo mio articolo, ho voluto aggiornare la recensione di Robocash del blog. La precedente era un po’ datata e ho colto l’occasione per aggiungere qualche altro argomento che ritenevo importante inserire.

Potete trovare la nuova review nel solito spazio “recensioni” del sito.

Per i più pigri, ecco qui il link :): Recensione Robocash (2022)

Buon investimento!

Recrowd – finanziare progetti immobiliari con pochissimi ritardi

10/06/2022/0 Commenti/in blog, recensioni/da reinvestp2p

Questa recensione di Recrowd ti aiuterà a saperne di più sulle sue offerte d’investimento, incluso come sono strutturati gli investimenti e quali potrebbero essere i tuoi potenziali ritorni.

Recrowd è un prestatore on line, che offre una varietà di prestiti immobiliari e finanziari. Recrowd è stata fondata nel 2018 da Gianluca De Simone, Simone Pitignano e Massimo Traversi e ad aprile 2022 ha finanziato 70 progetti, raccolto più di €22 milioni, concluso 27 progetti, distribuito poco più di €3,5 milioni con un rendimento medio del 9%.

Se consideriamo che il 2021 è stato chiuso con un fatturato di €1.000.000, Recrowd è una piattaforma che ha avuto una crescita esplosiva.

Il tasso di default è finora uguale a zero.

Da settembre 2021 Recrowd è partecipata da Esperia Investor al 43%, avendo rilevato la partecipazione da un investitore iniziale. Questo investimento è stato aggiunto a Monety (società del Gruppo Gabetti).

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TIPOLOGIE DI PROGETTI

Recrowd ha raggruppato i progetti in 6 categorie: Relax, Comfort, Sport, Exclusive, Alternative ed Elite. Le categorie dovrebbero essere una scala verso maggiori rischi e disponibilità finanziarie degli investitori e questo lo è escludendo la categoria prestito Alternative.

Breve spiegazione:

Relax: proposte immobiliari con investimento minimo di €250, tempi dei progetti da 12 ai 16 mesi.
Comfort: investimento minimo €500 e durate del progetto tra i 18 e i 24 mesi.
Sport: investimento minimo €1.000 e durate inferiori agli 11 mesi.
Exclusive: capitale minimo €3.000, tempi di restituzione tra i 6 e i 24 mesi. Questa categoria è rivolta a investitori preparati e con buone disponibilità.
Alternative: in questa categoria sono raggruppati investimenti diversi da quelli di finanziamento ad attività immobiliari. Investimenti che sono più simili ad attività finanziarie (Superbonus, anticipazione crediti, …). Investimento minimo €500 e tempi di rientro dai 6 ai 24 mesi.
Elite: capitale minimo €10.000 e rientro tra i 6 ed i 24 mesi. Questa categoria è chiaramente riservata ad investitori esperti e con buona disponibilità.

Non esiste alcun filtro tra investitore e tipologia di progetto, ognuno sceglie gli investimenti in base alla propria propensione alla durata, alla disponibilità e al minimo d’investimento. Probabilmente negli USA la categoria Elite sarebbe stata riservata ad investitori qualificati.

Informazioni che gli investitori ricevono sui progetti.

La documentazione dei progetti proposti è molto ricca. In particolare, per ciascuna offerta potrai visualizzare un’icona con oltre al titolo del progetto:

La categoria del progetto: evidenziato anche dal colore del riquadro;
L’interesse annuo: valore dell’interesse annuale;
La durata dell’investimento, al termine dalla quale riceverai il capitale investito e gli interessi maturati;
L’interesse totale: valore dell’interesse del finanziamento;
L’investimento minimo, il valore minimo che puoi investire nell’offerta;
La percentuale di finanziamento, riportata sotto forma di barra di progressione, indica quanto manca alla conclusione della raccolta fondi, questo chiaramente dopo l’apertura della raccolta. L’ammontare dell’obiettivo d’investimento e la quantità raggiunta in quel momento.

Iscriviti a Recrowd da qui

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IL PROGETTO

Informazioni dettagliate relative al finanziamento, tra cui la società immobiliare richiedente il finanziamento, la data e l’orario di apertura dell’investimento, l’investimento minimo per contrattare un interesse maggiore con limite evidenziato.

Si riporta inoltre il tipo di restituzione: se bullet o full bullet. Altre informazioni tra cui la ritenuta d’acconto che sarà applicato al guadagno pattuito.

Punti di forza del progetto.

Rating;
Tipo di rischio di mercato;
Posizione dell’immobile e richieste di mercato;
Altre informazioni.

Descrizione del progetto

In questa sezione sono descritte le caratteristiche salienti dell’investimento, se è una ristrutturazione con o senza frazionamento, il numero di appartamenti e le caratteristiche della zona. Le tecnologie utilizzate nella ristrutturazione dell’immobile.

Una descrizione dettagliata dell’immobile.

Una descrizione dettagliata della zona con il numero di abitanti, i servizi offerti e i collegamenti con i centri vicini.

Completa la descrizione del progetto ana serie di immagini con il rendering del risultato dell’intervento.

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Il Proponente

Descrizione della società

Sono descritte le caratteristiche della società con tutti gli elementi che permettono una valutazione: anno di nascita, tipo di società, interventi effettuati e tipologie di intervento, zona di copertura, numero di collaboratori, capitale sociale ed altri elementi di valutazione.

Se ha già presentato progetti sulla piattaforma e l’elenco di questi richiamabili in automatico per valutare i precedenti finanziamenti.

Track record

Elencazione di precedenti attività immobiliari con le loro caratteristiche. Con tipologia di progetto, dati finanziari e loro caratteristiche.

Aggiornamenti

Questa è una nuova sezione di cui personalmente sentivo la mancanza, la possibilità di seguire l’andamento del progetto con la opportunità di esaminare fotografie dell’intervento e documenti di supporto (tipo contratti preliminari di vendita, rogiti, …).

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Documenti

Questa sezione è visibile solo agli iscritti e riporta normalmente i seguenti link:

La visura camerale;
L’assesment dell’operazione;
Il business plan.

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RENDIMENTI DI RECROWD

Gli interessi dei progetti vanno da un minimo di 8% annuo, fino ai 12% (con alcune punte del 14%) che si possono trovare nella categoria Exclusive.

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DETTAGLI SULLA TASSAZIONE

Recrowd, come tutte le piattaforme di lending, non addebita nessuna commissione all’investitore. La piattaforma guadagna addebitando una commissione al richiedente il prestito.

La quasi totalità dei progetti sono full bullet: alla scadenza predefinita si riceverà il capitale investito con gli interessi pattuiti. In pochi casi il rimborso è bullet: in quel caso gli interessi sono distribuiti trimestralmente o semestralmente e il capitale con gli interessi residui alla scadenza.

Recrowd dal 2023 funge da sostituto d’imposta a titolo definitivo, questo significa che il rendimento ottenuto subisce una trattenuta fiscale automatica del 26%. L’investitore, poi, non avrà più alcun adempimento da svolgere per questo argomento. Riceverà semplicemente gli interessi già al netto dell’imposta dovuta e non dovrà preoccuparsi più di nulla in tal senso.

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AMPIEZZA DELLA SELEZIONE

Recrowd comunica che il 90% delle richieste di finanziamento è bocciato per non avere le qualità necessarie per essere proposto sulla piattaforma. La valutazione è effettuata da due società del Gruppo Gabetti: Abaco e Patrigest. Queste società terze sono incaricate di produrre un report il più possibile completo e di facile comprensione disponibile agli investitori per effettuare la valutazione dell’investimento. Questo rapporto è visualizzabile nella sezione Assesment dell’operazione citata precedentemente.

Questo rapporto contiene un doppio rating: Tecnico e Finanziario dell’operazione immobiliare. Il rapporto tecnico contiene un’analisi catastale, urbanistica ed edilizia. Questa valutazione è pregiudiziale perché se non esiste una congruità tecnica il progetto sarà scartato.

Superata l’analisi tecnica si passa ad una valutazione di congruità dei valori dell’operazione. Questo studio produce:

Un’analisi di mercato della zona dell’operazione.
Un controllo dei dati socio economici.
I tempi di assorbimento per valutare la congruità con i tempi di finanziamento.

Oltre all’analisi dell’operazione è prodotta una valutazione di merito dello sviluppatore immobiliare verificando:

La presenza di eventi negativi.
La presenza di eventi pregiudiziali.
La regolarità dei pagamenti.
La presenza di news negative.

Queste attività di valutazione sono supportate dall’esistenza di banche dati.

Che tipo d’investimento dovrebbero aspettarsi gli investitori, inclusi i flussi di cassa

Gli investitori in Recrowd ricevono distribuzioni di contanti in funzione degli investimenti effettuati. Queste distribuzioni sono al netto della ritenuta d’acconto del 26%.

Le percentuali di guadagno sono a discrezione dell’investitore in funzione delle scelte dei progetti selezionati. Mediamente la piattaforma offre un reddito del 9,00%. La quasi totalità dei finanziamenti sono di tipo immobiliare e con modalità di rimborso full bullet (capitale e interesse alla scadenza).

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PUNTI DI FORZA E MIGLIORIE

Punti di forza:

In base alle recensioni e alle opinioni degli utenti su Trustpilot, Recrowd vanta un ottimo punteggio: al momento in cui scriviamo il 95% delle opinioni è tra l’eccezionale e il molto buono.
Nessun progetto non rimborsato.
Ottima qualità dei progetti con l’utilizzo di valutazioni terze.
Elevato numero di operazioni.
Progetti di importo elevato finanziato in qualche giorno.
Tutti i progetti sono presentati in videoconferenza con i proponenti prima di essere proposti agli investitori.
Documentazione dei progetti corposa e esaustiva.
Ottima fidelizzazione degli investitori.
Dashbord degli investimenti effettuati completa con i relativi contratti con l’investitore.

Ogni piattaforma anche se ben funzionante può sempre migliorare ed evolvere.

Trovavo una grave carenza non avere lo stato di avanzamento di ogni progetto e ho notato che gli ultimi progetti hanno un link che richiama un sito della società proponente dove sono evidenziati tutti gli eventi riguardanti il progetto (fotografie, contratti, …). Sarebbe un’ottima iniziativa avere un blog mensile che riporta gli eventi importanti dei progetti che non hanno questo link di informazioni.

Sono decisamente contrario alla trattativa personalizzata e preferisco una scaletta di scaglioni di importi con i relativi interessi. Risulta a mio parere più semplice, più chiara e agevole per gli investitori ed evita la frustrazione di effettuare più tentativi per ottenere la maggiorazione promessa nella documentazione.

Ritengo Recrowd una delle poche piattaforme per qualità, numero e volume dei progetti pronta per introdurre la funzione di autoinvest per agevolare la funzione d’investimento e rendere maggiormente passivi gli investimenti.

Iscriviti a Recrowd da qui

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CONCLUSIONI

Recrowd è una piattaforma di investimenti immobiliari ad altissima crescita con un volume di proposte molto alto. Offre investimenti di qualità con un ottima documentazione. I rendimenti sono interessanti. L’assistenza è pronta ed efficace. Trasmette sicurezza e mi trovo a mio agio ad investire nei progetti proposti.

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Piattaforme alternative:

Prepay

Capitalia

Lendsecured review (Lande)

13/11/2021/0 Commenti/in blog, recensioni/da p40l0m4r

Dopo vario tempo, eccomi a recensire una nuova piattaforma di p2p-lending. Questa volta mi occupo di Lendsecured.

Lendsecured è una piattaforma che permette di investire nel comparto agricolo dei paesi baltici. E’ una piattaforma in cui investo ormai da svariati mesi e credo di essere riuscito a farmi un’idea abbastanza chiara di tale opportunità.

E’ di recente apertura, ha iniziato la sua attività nel 2019. Anche i volumi di investimento sono ancora modesti. Però, durante il 2021, da quando ho iniziato ad investirci, ho notato che stanno crescendo in modo sostenuto.

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COS’E’ LENDSECURED

Lendsecured è una piattaforma di crowdlending, dove i richiedenti sono imprese prevalentemente agricole, che necessitano di fondi per l’attività annuale di raccolta e gestione dei loro prodotti, o per finanziare acquisti di attrezzature a questo destinati. Dico prevalentemente perchè non viene esclusa la possibilità di ampliare tale offerta anche ad attività a queste collaterali, ma per ora tutti i progetti si sono concentrati in questo ambito.

I finanziamenti sono coperti da un collaterale messo in ipoteca. Tale collaterale può essere il terreno dove viene svolta tale attività, degli immobili in esso localizzati, oppure il vero e proprio raccolto agricolo del periodo.

Lendsecured non propone prestiti di loan originator terzi, ma si occupa direttamente della ricerca dei richiedenti e della messa in offerta nella propria piattaforma. Questa attività avviene per il tramite della società proprietaria di Lendsecured stessa, oppure per il tramite di due finanziarie ma partecipate dai soci fondatori di Lendsecured stessa, Ņikita Goncars e Edgars Talums.

Iscriviti a Lendsecured

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INVESTIRE

Investire in Lendsecured è un processo molto simile a qualsiasi altra piattaforma di crowdlending.

Dopo aver completato l’iscrizione e le classiche procedure di verifica identità, nella pagina principale del sito (Primary market) si possono trovare l’elenco di progetti disponibili per l’investimento, con le classiche informazioni iniziali su:

Importo richiesto da finanziare
Interesse annuo
LTV iniziale (cioè per la specifica tranche di progetto, nel caso di progetti che presentano più tranche nel tempo sulla piattaforma)
Durata del piano di rimborso

In aggiunta, viene sempre specificato già qui il tipo di collaterale messo a disposizione dal richiedente a copertura del progetto (si veda più sotto).

E, come sempre, cliccando su ciascuno di questi progetti, si può analizzare la descrizione ed i dettagli dell’offerta, fra cui, importante, le informazioni sul richiedente finale. Oltre a queste, è possibile analizzare dei documenti specifici sull’analisi del progetto da parte dei valutatori della piattaforma, che possono comprendere analisi del mercato specifico dell’azienda, informazioni societarie registrate, il processo formale di valutazione (risk assestment) del rischio di credito e del progetto, etc. Tali informazioni sono incluse in questa sezione, di cui vi incollo un esempio :

L’investimento è ad oggi solamente manuale. Non è previsto infatti nel sito l’inserimento di una procedura di autoinvest, con la selezione dei soliti criteri per la scelta delle nostre preferenze e l’investimento automatico man mano che prestiti compatibili vengono emessi. Ma, da rumors in mio possesso, tale procedura di autoinvest sembrerebbe in fase di attivazione, vedremo in futuro!

L’investimento minimo in un singolo progetto è di 50€.

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PRESTITI RENDIMENTI E DURATE

Uno dei vantaggi principali che ho notato in questa piattaforma è il basso LTV dei progetti, cioè il basso rapporto fra l’importo finanziato e il valore di mercato del collaterale ipotecato. E’ qui molto raro trovare prestiti con tale rapporto maggiore del 60% e, anzi, frequente averne anche nel range del 20-30% o addirittura meno. Comunque, consiglio all’investitore di analizzare bene quale tipo di collaterale ha ciascun progetto su cui si sta analizzando una possibile entrata. Come detto prima, ci possono essere vari tipi di collateral nei progetti di Lendsecured.

Un terreno o un immobile ha una valutazione più stabile rispetto ad un raccolto, che dipende dall’andamento dell’annata, dallo stato di conservazione e dal mercato. Quindi i primi due forniscono una garanzia a copertura più “certa”, mitigandone maggiormente il rischio. A onor di cronaca, nei casi di messa a disposizione di un raccolto viene sempre stipulata un’assicurazione da parte del richiedente.

Occorre quindi un’analisi bilanciata di questo fattore con il LTV effettivo dichiarato, che può essere effettuata attraverso le informazioni disponibili in ciascun progetto:

Elemento importante anche perchè, come tutte le finanziarie che si occupano di crowdlending o di immobiliare, non è offerto il buyback per i progetti su cui investiamo. Perciò, avere delle solide coperture in caso di ritardi è fondamentale.

Il rendimento dei progetti nel momento in cui scrivo (novembre 2021) si attesta fra l’10 e il 13% annuo.

Più variegati sono invece la durata dei prestiti e l’importo. La durata ho visto oscilla fra progetti a 4 mesi (tempo brevissimo per attività di questo tipo, bene!) e i due anni (con qualche eccezione a 3 e 4 anni). L’importo dei prestiti è invece la variabile che più è cambiata nel tempo: quando ho iniziato era molto basso, si trovavano richieste anche minori di 5.000€! Ora tali importi si sono elevati (forse anche in seguito al grosso aumento di investitori attivi) e arrivano anche a toccare i 50.000€. Ma ad oggi si può ancora trovare molta eterogeneità su quest’ultimo aspetto.

SKIN IN THE GAME

Infine, in ogni progetto è presente una skin in the game da parte della piattaforma stessa, con una percentuale di minimo il 5%. Ciò vuol dire che Lendsecured è anche essa stessa investitrice dei progetti che propone agli investitori. Inoltre, viene garantito il raggiungimento del minimo richiesto dei progetti presentati. Infatti, nei casi in cui esso non si arrivasse a tale importo nella normale campagna di funding, è sempre presente uno specifico anchor investor parnter della piattaforma che si assume l’onere di coprire il mancante, per poter partire con l’operazione ed il periodo di rimborso sempre nei tempi stabiliti.

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SE UN RICHIEDENTE NON RIPAGA?

Come detto, qui non è presente la garanzia del buyback da parte della piattaforma, perciò per eventuali ritardi reiterati da parte di un richiedente l’investitore assisterà ai classici processi di recupero credito. Approfitto quindi in questa occasione per riassumere molto brevemente ai nuovi utenti cosa accade in questi casi.

Dapprima l’ufficio addetto di Lendsecured, in vece degli investitori coinvolti, effettuerà una serie di contatti con il debitore per tentare una soluzione concordata. Tale soluzione ha l’obiettivo iniziale di ritornare al piano di rimborso originale. Se ciò non risultasse possibile, l’obiettivo secondario è di programmare un nuovo piano di rientro che faccia comunque rientrare sia il capitale che i congrui interessi all’investitore. Nel caso in cui anche questi contatti non dessero esito soddisfacente, si passerà alla messa in stato di default del richiedente, passando alle vie giudiziarie. Qui il giudice verificherà l’insolvenza del debitore e se ancora non potrà pagare si passerà alla liquidazione dei suoi asset. Avere un collateral (cioè un’ipoteca) diretto sulla terra, su un’immobile, o su un raccolto, vuol dire che la liquidazione di esso sarà dedicata al rimborso dello specifico debito.

Ribadisco quindi di fare attenzione a tale collateral nella selezione del nostro investimento, e anche che non sia “condiviso” con altri debitori di altri progetti. Esso si rivelerà fondamentale nei recuperi di eventuali spiacevoli default. Inoltre consiglio di raccogliere informazioni sull’efficienza del team di recupero della piattaforma, che anch’esso svolge un ruolo determinante per i nostri interessi (vedere ad esempio la differenza fra quello di Estateguru, ottimo, rispetto a quello di Crowdestate, molto minore!).

Comunque, da quando io sto investendo in Lendsecured fino ad oggi (6 mesi), nessun progetto si è mai avvicinato a ritardi sostanziali; qualche sporadica rata in ritardo, prontamente recuperata. Spero tale situazione prosegua anche in futuro, ovviamente.

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MERCATO SECONDARIO

In Lendescured è prevista la possibilità di liquidare anticipatamente i prestiti in nostro possesso, mettendo in vendita nel mercato secondario parte o tutta la nostra quota in un determinato progetto. Tali vendite saranno liquidate quando un altro investitore acquisterà la nostra quota.

La vendita è possibile solo alla quota capitale di acquisto, quindi non si possono fare sovrapprezzi o sconti (e quindi no IVAFE a dichiarare). Non sono previste commissioni per la liquidazione. Inoltre, cosa non scontata, il periodo di messa in vendita genera interessi per il venditore (se la rata scade prima dello scambio, noi riceveremo gli interessi).

Per liquidare un nostro prestito, il processo è molto semplice: occorre andare nella sezione “Portfolio”, dove troveremo l’elenco dei nostri investimenti, e cliccare su “Sell” nel progetto che vogliamo vendere. Si aprirà la finestra sottostante, dove potremo decidere quale quota vendere e confermare:

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CONCLUSIONI

Come al solito, ecco infine i punti buoni e di miglioramento di Lendsecured che mi sento di segnalare a voi lettori, sulla base della mia esperienza:

PUNTI DI FORZA

Basso rapporto finanziamento/valore di beni in ipoteca.
Ottimo storico di rimborso dei progetti.
Pur concentrandosi nel settore agricolo, flessibilità di scelta e liquidabilità nel mercato secondario.

PUNTI DI DEBOLEZZA

Piattaforma ancora giovane e bassi volumi, anche se questi sono in crescita
Attenzione a capire bene le ipoteche, scegliete bene i progetti
Non è ora presente l’autoinvest

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Per chiudere, ricordo che tramite il blog di p2p-Italia è possibile iscriversi a Lendsecured ottenendo un bonus in conto dell’1% sull’investito per gli investimenti effettuati nei primi 180 giorni! Per approfittarne, iscrivetevi tramite il link qui di seguito:

Iscriviti a Lendsecured

Piattaforme alternative:

Estateguru

Crowdestate

Lendsecured review

13/11/2021/0 Commenti/in blog, recensioni/da p40l0m4r

Dopo vario tempo, eccomi a recensire una nuova piattaforma di p2p-lending. Questa volta mi occupo di Lendsecured.

Lendsecured è una piattaforma che permette di investire nel comparto agricolo dei paesi baltici. E’ una piattaforma in cui investo ormai da svariati mesi e credo di essere riuscito a farmi un’idea abbastanza chiara di tale opportunità.

E’ di recente apertura, ha iniziato la sua attività nel 2019. Anche i volumi di investimento sono ancora modesti. Però, durante il 2021, da quando ho iniziato ad investirci, ho notato che stanno crescendo in modo sostenuto.

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