Ciao a tutti da Reinvest! In questo nuovo articolo vi aggiorno sulle ultime operazioni del mio portafoglio di crowdfunding immobiliare e di p2p lending. Ho approfittato di questa occasione per darvi anche qualche spunto in più per quanto riguarda le varie tipologie di rimborso di un prestito e per parlarvi di qualche piattaforma che ancora non era stata trattata nel blog di P2P-Italia.

SOMMARIO

• A settembre, i nostri investimenti viaggiano ancora con un rendimento lordo superiore all’11%.
• Stiamo continuando a diversificare su piattaforme che danno garanzie.
• Cominciamo ad investire su piattaforme baltiche.
• Se fossi più giovane direi che stiamo facendo lunghi passi verso la libertà finanziaria.

“Se ti chiedessi qual è il rischio nell’investire, risponderesti il rischio di perdere denaro. Ma in realtà ci sono due rischi nell’investire: uno è perdere denaro e l’altro è perdere un’opportunità. Puoi eliminarne uno, ma non puoi eliminarli entrambi contemporaneamente, quindi devi decidere dove posizionarti”. – Howard Marks

Portafoglio attuale

Attualmente, questa parte del mio portafoglio rende più dell’11% lordo  e sono molto lieto di aver accumulato un paniere di progetti diversificati che rende più di quanto avevo previsto all’inizio di questa avventura.

Nel mese di settembre ho avuto €25 di entrata, che è stato reinvestito. Le proposte di investimento sono state poche a causa delle vacanze. Sto entrando lentamente nelle piattaforme baltiche e ho aperto un piccolo investimento su una piattaforma P2P bulgara. Tutto questo senza dimenticarmi del fattore rischio, sempre presente in questo tipo di investimenti.

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TIPI DI PIANI DI RIMBORSO E LORO CARATTERISTICHE

Quando si fa un investimento si considerano molti fattori. I rischi, la percentuale, il tipo di progetto, l’LTV… ma il tempo è spesso trascurato, eppure è un bene prezioso per un investitore preparato. È un errore comune ignorare il fattore tempo del rimborso durante i propri investimenti.

Il tempo è un fattore importante nell’equazione degli investimenti.

Distribuire il flusso finanziario in periodi di tempo diversi non darà gli stessi risultati. È necessario conoscere la differenza e il valore di ciascuno tipo. Cercheremo di fornire un profilo sui quattro i tipi di rimborso: ognuno farà le proprie considerazioni in funzione delle proprie esigenze. Nessun piano di rimborso è migliore dell’altro a parte il primo: dipende dai propri obiettivi, esigenze, dal tipo d’investimento.

Esistono 4 tipi di piani di rimborso: anticipato, bullet, full bullet e rendita

1. Interesse anticipato

Evidentemente questo tipo di rimborso è il migliore perché permette di avere della liquidità anticipatamente da poter reinvestire sfruttando l’interesse composto nel modo migliore. L’intero interesse anticipato è una grossa ciliegia sulla torta. È una formula utilizzata da una sola piattaforma ed è il suo carattere distintivo avendola anche nel nome. Non mi risulta esistano altre piattaforme, e non solo in Italia, che utilizzino questa formula. Rappresenta anche un indice di solidità dell’azienda proponente dovendo anticipare dai propri fondi l’importo distribuito.

Anticipato è: un grande ritorno e un grande finale e una possibilità per avere di più.

L’interesse è dato poco dopo il termine della raccolta e il capitale alla scadenza. L’interesse è disponibile per nuovi investimenti.

2. Programma di rimborso bullet.

Il piano di rimborso più comune – Bullet – è tutto incentrato sui tempi. Con Bullet, si ricevono i pagamenti di interessi regolarmente a cadenze prestabilite (normalmente: mensilmente, trimestralmente o semestralmente) e alla scadenza l’intero capitale. L’essenza del rimborso Bullet è assicurare di avere un flusso di reddito passivo stabile, con il capitale che arriva al termine. 

Bullet è: piccoli pagamenti regolari, un grande finale e una possibilità per avere di più.

Perché scegliere questo piano di rimborso? È razionale e ha una prospettiva solida: si può reinvestire i profitti ricevuti e ottenere utili aggiuntivi. Questa tattica influenza positivamente il ritorno dell’investimento. Ad esempio, investire in un prestito del 15% con pagamenti mensili si traduce in un ritorno del 16,03%, ipotizzando un reinvestimento allo stesso interesse.

Il Bullet ha più senso se investi in piccole imprese: mentre ottieni un flusso di denaro prima della scadenza, l’azienda ha l’opportunità di accumulare reddito e crescere.

3. Programma di rimborso full-bullet.

Il piano di rimborso Full-Bullet è simile agli investimenti a termine. Si congela l’investimento fino alla data finale del progetto. Gli interessi per l’intero periodo sono corrisposti alla data di scadenza insieme al capitale del prestito. Alcune piattaforme, per evitare che gli investimenti si concentrino negli ultimi giorni di validità del progetto, pagano gli interessi alla data dell’investimento più il periodo del progetto. Il Full-Bullet è una botta di interessi e capitale che può creare opportunità.

Full-Bullet è: unico pagamento degli interessi che si somma al rimborso del capitale.

Perché questo piano di rimborso ha senso? È un buon strumento di disciplina se si vuole generare più capitale per il prossimo progetto. Gli interessi ricevuti si accumuleranno, non si avrà accesso ad essi durante la scadenza del prestito e l’attesa sarà ripagata alla data di scadenza.

Il programma Full-Bullet è più adatto per i progetti di sviluppo, ovvero costruzioni o conversione di nuove strutture, poiché non generano alcun flusso di cassa finché la società immobiliare non ha terminato l’attività e venduti gli appartamenti. E una volta che lo fanno, si ottiene il rimborso finale.

4. Piano di rimborso a rendita.

Con i rimborsi Anticipato, Bullet e Full-Bullet, il capitale è restituito all’investitore alla data di scadenza. Gli interessi sono calcolati in base all’importo totale del prestito e si differenziano dal capitale investito. 

Con la Rendita, si recupera il capitale e gli interessi in rate regolari (normalmente mensili), dilazionate lungo la durata del prestito. In questo scenario, gli interessi sono calcolati sull’importo residuo del prestito (importo totale del prestito meno i rimborsi del capitale, secondo il programma). 

Rendita è l’equivalente della distribuzione uniforme (Piano di Ammortamento), utile soprattutto quando si ha bisogno di un reddito stabile e non si vuole aspettare la scadenza.

Rendita è: pagamenti regolari più grandi senza un grande finale.

La rendita può essere un buon piano di rimborso perché garantisce un flusso di cassa mensile più elevato, sebbene gli interessi che si ottengono saranno inferiori rispetto agli altri programmi. Ma la caratteristica di attesa della restituzione dell’investimento che implicano gli altri tipi sono la loro debolezza, poiché con la Rendita, i fondi sono disponibili molto prima, dando la possibilità di reinvestire importi maggiori.

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AGGIORNAMENTI

Agosto è un periodo particolare e sono presenti pochi aggiornamenti, cosa comprensibile a causa delle vacanze.

PREPAY

Sismabonus ed Ecobonus. I lavori procedono secondo il piano. Gli stati avanzamento lavori sono aggiornati ed è possibile seguire l’attività dei progetti nell’apposita sezione, corredata anche da fotografie. Ottimo..

WALLIANCE

Progetto Monti Sabini. L’inconveniente è stato ufficialmente superato e i lavori inizieranno alla metà di settembre.

BUILDAROUND

Via Noto. Si è lavorato tutto agosto e si è quasi alla chiusura del cantiere con un mese di anticipo. Sono stati ricavati 2 appartamenti in più del previsto e sono in corso le trattative di vendita. Ottime notizie che sono sicuro porteranno ad una chiusura anticipata del progetto e a un probabile guadagno maggiore.

ITALY CROWD

Cosenza. La raccolta si chiusa con un leggero overfunding.

La Spezia. È stata venduta una villetta delle due in costruzione, esiste la possibilità concreta che il prestito si concluda anticipatamente.

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NUOVE POSIZIONI

PREPAY

Ho incrementato di €500 l’investimento a Bari per tentare di raggiungere l’obiettivo d’investimento minimo (€100.000) e per aumentare il bonus che riceverò per l’investimento: €40 per ogni €500 investiti, quindi €200.

ISICROWD

Ho investito €1.000 in un progetto a Casoria in provincia di Napoli.

La durata degli investimenti è di 12 mesi con un tasso di interesse del 13,00% annuo.

Il finanziamento va da €50.000 a €60.000 e il progetto consiste nella ristrutturazione ed adeguamento di un appartamento. L’immobile sarà frazionato in due appartamenti. La ripartizione dell’investimento è 64% ente proponente, crowdfunding il 36%. Il ROI previsto è del 31%. Ci sono al momento della proposta due potenziali acquirenti.

Anche qui è utilizzata la formula di full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

BULKESTATE

Il mio primo investimento sulle piattaforme baltiche è attraverso BulkEstate. Questa piattaforma è stata fondata nel dicembre 2016 e ha una licenza di istituto finanziario in Estonia (UE). Le persone dietro Bulkestate provengono dalla Lettonia.

La stragrande maggioranza delle offerte disponibili su Bulkestate sono in Lettonia. I fondatori sono di Riga e sono esperti in quel mercato, cercano di attenersi alle loro competenze chiave e concentrarsi su pochi progetti di qualità. Attualmente ci sono oltre 8.000 investitori registrati su questa piattaforma, provenienti da 63 paesi diversi. Purtroppo non ha un mercato secondario e il rimborso dell’investimento può avvenire solo alla scadenza. Da quando questa piattaforma è nata ad oggi non ha avuto un progetto che non sia andato a buon fine.

A fine 2020 aveva lanciato 40 progetti per un importo superiore a €5,5 milioni. Dimostrando prestazioni migliori di altre piattaforme e acquisendo 2.044 nuovi clienti. Ha la possibilità di utilizzare l’autoinvest e sono curioso di vedere come funziona.

Bulkestate investe prevalentemente in edifici costruiti prima della guerra e sono di tipo tradizionale, destinati a durare centinaia di anni, in particolare di edifici d’Art Noveau. Essa si avvale di due importanti società immobiliari di Riga per assicurarsi valutazioni accurate delle proprietà proposte. Hanno un esperto di valutazione interno che ricontrolla queste valutazioni. Gli interessi variano dall’11% al 18% con una media superiore al 13%.

Riassumendo:

Vantaggi:

• Tassi di interesse interessanti medio superiore al 13%,
• Progetti ben selezionati,
• Prestiti coperti da garanzie,
• Esiste l’auto invest,
• Nessuna commissione per gli investitori.
• Track record eccellente.

Svantaggi:

• Non hanno il mercato secondario,
• Numero di progetti non elevato.

1° Investimento. Unappartamento è di una superficie di 94,8 mq. in un edificio residenziale del 1907 costruito dall’architetto Alexanders Vanags a Riga. Come accennato gli interventi di ristrutturazione sono normalmente effettuati su edifici anteriori al periodo sovietico perché questi ultimi sono stati costruiti in modo rapido ed economico e non è conveniente metterci mano.

La durata dell’investimento è fissata in 12 mesi, con un Roi annuo pari al 13%. L’obiettivo raggiunto è di €145.990 entro il 20 settembre. L’appartamento a garanzia è valutato €242.000. L’LTV è del 66%.

Ho investito €100 che frutterà €13 lordi al termine del progetto. Il motivo di un investimento ridotto è di verificare come funziona la piattaforma e l’auto invest per poi, eventualmente, aumentare progressivamente l’impegno finanziario. Ho alcune perplessità sul cash drag dell’auto invest e vorrei risolverle prima di impegnarmi.

2° Investimento. Un appartamento in una casa bifamiliare di 95 mq. Nella campagna finlandese a Rajamäki con buone infrastrutture e servizi. La durata dell’investimento è di 12 mesi con un rendimento annuo del 13%. L’obiettivo, anche questo raggiunto in poco tempo, è di €143.000 entro il 4 ottobre. L’appartamento a garanzia è valutato €220.000. L’LTV è del 65%. Ho investito €500 che renderanno €65, con rimborso il 5.10.2022.

Anche questa piattaforma utilizza la formula full-bullet nella restituzione dell’investimento.

REINVEST24

Reinvest24 è una piattaforma immobiliare baltica che opera in molti paesi: Estonia, Lettonia, Lituania, Moldavia, Spagna e Germania. E’ stata fondata nel 2018 ed ha generato utili fin dall’inizio.

Questa piattaforma effettua l’equity crowdfunding attraverso l’SVP (Single Purpose Vehicle). L’investimento minimo è di €100 e gli investimenti sono suddivisi in azioni di €1 l’una.

Una SPV è una società che ha uno status legale che minimizza i rischi e mantiene i suoi obblighi. Poiché ogni proprietà ha il proprio SPV, tutte queste rimangono sicure e non sono influenzate dallo stato finanziario di altri progetti. Quando un immobile è acquistato, è anche ipotecato da uno studio legale incaricato che assume il ruolo di garante. Un agente collaterale agisce come un guardiano imparziale, assicurandosi che gli interessi degli investitori siano al sicuro.

Se è soddisfatto un determinato criterio in base all’accordo dell’agente di garanzia, questi ricevono il controllo dell’immobile con l’unico compito di venderlo al miglior prezzo possibile, distribuendo i beni ricevuti tra gli investitori. Anche se qualcosa va male, dei professionisti faranno del loro meglio per proteggere gli interessi degli investitori. La proprietà in cui si investe diventa la garanzia.

Gli investimenti sono di tre tipi:

• Progetti di rendita. È acquistato un immobile attraverso una SVP. Affittato dopo una ristrutturazione, se necessario, e successivamente rivenduto. Questi sono progetti a lungo termine, gli investitori riceveranno il reddito dopo che si è trovato un inquilino. Normalmente il reddito da affitto è del 6,5%. È prevista una rivalutazione uguale o superiore al 6% dalla vendita dell’immobile e la data di vendita dipende dalle condizioni del mercato immobiliare. Questi progetti sono quelli dove la piattaforma punta maggiormente e sui quali consiglia di investire.
• Prestiti garantiti da immobili. Il prestito è concesso per progetti di sviluppo e sono garantiti da una ipoteca di 1° grado. L’LTV varia dal 50% al 65%. Progetti grandi sono normalmente frazionati in più trance. I tassi di interesse variano dal 13% al 14%, con +1% per investimenti sopra i €2.210. La durata è normalmente inferiore all’anno e distribuiscono gli interessi mensilmente (bullet).
• Progetti di sviluppo. Questi progetti sono simili ai precedenti con la differenza che sono gestiti direttamente. I tassi di interesse si aggirano sul 13%+1% come sopra. I tempi sono intorno all’anno e il rimborso è full-bullet, capitale e interessi sono rimborsati alla fine del progetto.

Volume. Quando ho investito erano presenti 6 progetti: 3 di prestito, 1 di sviluppo e 2 di rendita.

Descrizione. La descrizione dei progetti è molto ampia e come accennavo è presente una sezione con lo stato di avanzamento dei lavori con fotografie e filmati.

Utilizzo questa piattaforma come un fondo REIT comprando quote e ricevendo un reddito periodico, solitamente mensile. Purtroppo non è un investimento passivo perché ogni progetto deve essere selezionato. L’alternativa è investire sulla rendita che sono progetti normalmente a lungo termine e il guadagno è con gli affitti e la rivendita.

Vantaggi

• Investimento minimo €100,
• Omaggio di €10 al primo investimento,
• Tassi d’interesse interessanti.
• Diversificazione geografica,
• Ottimo track record,
• Buon livello di trasparenza,
• Ottima descrizione dei progetti,
• Mercato secondario.

Svantaggi

• Prelievo dell’1% sull’investimento,
• Commissione di €2 sui prelievi,
• Non c’è l’auto invest.

Il mio investimento è stato di €500 che sono diventati €510. Questo è stato distribuito su due progetti, entrambi in Moldavia e garantiti da immobili, ed ambedue al 13% con distribuzione mensile. Nel primo ho investito €310 che mi ha fruttato 306 azioni per un periodo di 7 mesi; nel secondo €200 che mi ha fruttato 198 azioni per un periodo di 6 mesi. Le azioni valgono sempre €1.

I progetti non hanno date predeterminate ma iniziano quando si è raggiunto il loro ammontare, ho quindi investito in progetti che avevano una percentuale di adesione vicina al 100%.

Entrambi gli investimenti sono di tipo bullet: interessi mensili e rimborso alla scadenza.

ROBOCASH

€500 di incremento mensile che porta l’investimento a €2.000.

Il mese di agosto Robocach ha portato un forte incremento finanziario. Gli investitori hanno finanziato prestiti per €13,4 milioni, si sono aggiunti 736 nuovi investitori e questi hanno guadagnato €243.000. è possibile consultare il bilancio di metà anno, il dato più eclatante è l’aumento del 33% dell’utile netto rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Questa solidità patrimoniale è di conforto agli investitori.

AFRANGA

€400 di investimento in due volte: €100 per iniziare a inizio mese e €300 verso fine mese di settembre. Per ora non ho un obiettivo preciso essendo una piattaforma recente, ma ho buone aspettative che verificherò strada facendo. L’investimento è fatto su prestiti rateali con rendite mensili che possono essere reinvestite e sfruttare l’interesse composto.

Afranga è una piattaforma di prestito P2P bulgara che offre l’opportunità di investire in prestiti al consumo originati dalla società di prestito bulgara StikCredit che ha iniziato le sue operazioni di prestito nel 2013. Questa piattaforma di prestito P2P lanciata di recente offre la possibilità di guadagnare il 14% di interesse all’anno investendo in prestiti coperti da una garanzia di riacquisto.

Afranga ha lanciato le sue operazioni all’inizio del 2021, sicuramente una delle più recenti piattaforme di prestito P2P. La società si concentra esclusivamente sul prestito di denaro ai mutuatari bulgari. Il prestatore emette prestiti a breve termine e rateali con una durata fino a 24 mesi. Attualmente Afranga sta quotando prestiti rateali ad un tasso di interesse del 14%. Stickredit AD è autorizzato e regolamentato dalla Banca nazionale bulgara.

Redditività. Afranga scommette fortemente nel lancio su una redditività alta supportata da un Buyback completo. Penso che sarà una piattaforma che cercherà di differenziarsi offrendo una performance superiore alla media.

Rischio. Essendo un mono-originator, tutto dipende dalla solvibilità di Stikcredit, indubbiamente un’azienda con un ottimo percorso (8 anni di attività con più di €30 milioni originati in Bulgaria). L’Originator ha una Skin in the Game del 10% (fondi propri) in ciascuno dei prestiti pubblicati. I bilanci sono pubblici e possono essere consultati in ogni momento.

Fiducia.  Afranga è un brand appartenente a Stik Credit JSC, in questo senso siamo certi che sia il sito ufficiale di Stikcredit. Non c’è quasi storia di Afranga come marketplace di crowdlending ma c’è una storia di cinque anni e mezzo dell’operatore creditizio bulgaro a cui appartiene, che ci dà in questo senso più fiducia di una piattaforma appena creata.

Diversificazione.  Offre un volume significativo di operazioni di diverse scadenze e tipologie per diversificare il nostro investimento, è quindi abbastanza diversificato nelle scadenze purtroppo non lo è per paese, essendo presente solo in Bulgaria.

Liquidità.  Non avendo ancora un mercato secondario, la cui attuazione è prevista per i prossimi mesi, non è difficile trovare in Afranga prestiti con scadenza ad un mese o anche meno, quindi è relativamente facile puntare su investimenti molto brevi.

Vantaggi

• Tassi di interesse interessante al 14%,
• Operatore creditizio alle spalle con un ottimo track record,
• Presenza dell’auto-invest.
• Investimento diretto del 10%.

Svantaggi

• Mancanza di un mercato secondario,
• Nessuna possibilità di uscita anticipata,
• Diversificazione geografica inesistente.

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CONCLUSIONI

Continuo ad investire con disciplina, secondo i parametri che mi sono imposto e spero con questo di evitare le insidie del mercato. Investo su progetti brevi, massimo 12 mesi, distribuendoli su più proposte. Cerco di non investire su progetti con lo stesso proponente o sullo stesso immobile (negli investimenti a più trance), a non seguire il marketing ma il track record e la sostanza delle proposte. A maggior ragione quando vedo investitori correre a mettere i loro soldi in progetti con l’LTV maggiore dell’85% o sentire altri che si lamentano perché hanno messo i loro risparmi in un singolo progetto in ritardo di decine di mesi. Questo è un settore che può dare molte soddisfazioni e, come è normale, ha le sue insidie. Non avere disciplina non significa automaticamente andare incontro a fallimenti ma semplicemente avere un rischio maggiore ed avvicinarsi a questa possibilità.

Buon investimento a tutti!