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Portafoglio di ReInvest Settembre

Ciao a tutti da Reinvest! In questo nuovo articolo vi aggiorno sulle ultime operazioni del mio portafoglio di crowdfunding immobiliare e di p2p lending. Ho approfittato di questa occasione per darvi anche qualche spunto in più per quanto riguarda le varie tipologie di rimborso di un prestito e per parlarvi di qualche piattaforma che ancora non era stata trattata nel blog di P2P-Italia.

SOMMARIO

  • A settembre, i nostri investimenti viaggiano ancora con un rendimento lordo superiore all’11%.
  • Stiamo continuando a diversificare su piattaforme che danno garanzie.
  • Cominciamo ad investire su piattaforme baltiche.
  • Se fossi più giovane direi che stiamo facendo lunghi passi verso la libertà finanziaria.

“Se ti chiedessi qual è il rischio nell’investire, risponderesti il rischio di perdere denaro. Ma in realtà ci sono due rischi nell’investire: uno è perdere denaro e l’altro è perdere un’opportunità. Puoi eliminarne uno, ma non puoi eliminarli entrambi contemporaneamente, quindi devi decidere dove posizionarti”. – Howard Marks

Portafoglio attuale

Piattaforma ProgettoInvestimentoRedditoRimborsoData RimborsoResa Annua
BuildLanders  Sempione€2.000€100€2.00011/21 10,00%
Italy-Crowd La Spezia€2.000€240€2.00006/22 12,00%
Italy-Crowd Padova€2.000€240€2.00007/22 12,00%
Prepay Sismabonus€2.000€164€2.00002/22>14,00%
Prepay Ecobonus€2.000€160€2.00003/22>14,00%
BuildAround Via Noto 121€5.000€724€5.00006/22 14,48%
Walliance  Via Sabatini€5.000€625€5.00006/22 12,50%
Walliance  Via Fulcieri€5.000€1.300€5.00006/23 26,00% su  2 anni
Robocash€2.000€217€2.033  10,81%
Isicrowd Giuliano NA€1.000€100€1.05004/22>14%
Re-Crowd Roma€1.000€140€1.00009/2212%
Italy-Crowd Cosenza€1.000€120€1.00008/2212%
Prepay Bari€2.500€266€2.50009/22>14%
BulkEstate Riga€600€78   €60009/2213%
Afranga €400€8,95€400,86 14%
Reinvest24€500€35,55€497 14,22%
Isiscrowd Casoria NA€1.000€130€1.00010/2213%
Totale€35.000€4.648     €35.081  

Attualmente, questa parte del mio portafoglio rende più dell’11% lordo  e sono molto lieto di aver accumulato un paniere di progetti diversificati che rende più di quanto avevo previsto all’inizio di questa avventura.

Nel mese di settembre ho avuto €25 di entrata, che è stato reinvestito. Le proposte di investimento sono state poche a causa delle vacanze. Sto entrando lentamente nelle piattaforme baltiche e ho aperto un piccolo investimento su una piattaforma P2P bulgara. Tutto questo senza dimenticarmi del fattore rischio, sempre presente in questo tipo di investimenti.

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TIPI DI PIANI DI RIMBORSO E LORO CARATTERISTICHE

Quando si fa un investimento si considerano molti fattori. I rischi, la percentuale, il tipo di progetto, l’LTV… ma il tempo è spesso trascurato, eppure è un bene prezioso per un investitore preparato. È un errore comune ignorare il fattore tempo del rimborso durante i propri investimenti.

Il tempo è un fattore importante nell’equazione degli investimenti.

Distribuire il flusso finanziario in periodi di tempo diversi non darà gli stessi risultati. È necessario conoscere la differenza e il valore di ciascuno tipo. Cercheremo di fornire un profilo sui quattro i tipi di rimborso: ognuno farà le proprie considerazioni in funzione delle proprie esigenze. Nessun piano di rimborso è migliore dell’altro a parte il primo: dipende dai propri obiettivi, esigenze, dal tipo d’investimento.

Esistono 4 tipi di piani di rimborso: anticipato, bullet, full bullet e rendita

1. Interesse anticipato

Evidentemente questo tipo di rimborso è il migliore perché permette di avere della liquidità anticipatamente da poter reinvestire sfruttando l’interesse composto nel modo migliore. L’intero interesse anticipato è una grossa ciliegia sulla torta. È una formula utilizzata da una sola piattaforma ed è il suo carattere distintivo avendola anche nel nome. Non mi risulta esistano altre piattaforme, e non solo in Italia, che utilizzino questa formula. Rappresenta anche un indice di solidità dell’azienda proponente dovendo anticipare dai propri fondi l’importo distribuito.

Anticipato è: un grande ritorno e un grande finale e una possibilità per avere di più.

L’interesse è dato poco dopo il termine della raccolta e il capitale alla scadenza. L’interesse è disponibile per nuovi investimenti.

2. Programma di rimborso bullet.

Il piano di rimborso più comune – Bullet – è tutto incentrato sui tempi. Con Bullet, si ricevono i pagamenti di interessi regolarmente a cadenze prestabilite (normalmente: mensilmente, trimestralmente o semestralmente) e alla scadenza l’intero capitale. L’essenza del rimborso Bullet è assicurare di avere un flusso di reddito passivo stabile, con il capitale che arriva al termine. 

Bullet è: piccoli pagamenti regolari, un grande finale e una possibilità per avere di più.

Perché scegliere questo piano di rimborso? È razionale e ha una prospettiva solida: si può reinvestire i profitti ricevuti e ottenere utili aggiuntivi. Questa tattica influenza positivamente il ritorno dell’investimento. Ad esempio, investire in un prestito del 15% con pagamenti mensili si traduce in un ritorno del 16,03%, ipotizzando un reinvestimento allo stesso interesse.

Il Bullet ha più senso se investi in piccole imprese: mentre ottieni un flusso di denaro prima della scadenza, l’azienda ha l’opportunità di accumulare reddito e crescere.

3. Programma di rimborso full-bullet.

Il piano di rimborso Full-Bullet è simile agli investimenti a termine. Si congela l’investimento fino alla data finale del progetto. Gli interessi per l’intero periodo sono corrisposti alla data di scadenza insieme al capitale del prestito. Alcune piattaforme, per evitare che gli investimenti si concentrino negli ultimi giorni di validità del progetto, pagano gli interessi alla data dell’investimento più il periodo del progetto. Il Full-Bullet è una botta di interessi e capitale che può creare opportunità.

Full-Bullet è: unico pagamento degli interessi che si somma al rimborso del capitale.

Perché questo piano di rimborso ha senso? È un buon strumento di disciplina se si vuole generare più capitale per il prossimo progetto. Gli interessi ricevuti si accumuleranno, non si avrà accesso ad essi durante la scadenza del prestito e l’attesa sarà ripagata alla data di scadenza.

Il programma Full-Bullet è più adatto per i progetti di sviluppo, ovvero costruzioni o conversione di nuove strutture, poiché non generano alcun flusso di cassa finché la società immobiliare non ha terminato l’attività e venduti gli appartamenti. E una volta che lo fanno, si ottiene il rimborso finale.

4. Piano di rimborso a rendita.

Con i rimborsi Anticipato, Bullet e Full-Bullet, il capitale è restituito all’investitore alla data di scadenza. Gli interessi sono calcolati in base all’importo totale del prestito e si differenziano dal capitale investito. 

Con la Rendita, si recupera il capitale e gli interessi in rate regolari (normalmente mensili), dilazionate lungo la durata del prestito. In questo scenario, gli interessi sono calcolati sull’importo residuo del prestito (importo totale del prestito meno i rimborsi del capitale, secondo il programma). 

Rendita è l’equivalente della distribuzione uniforme (Piano di Ammortamento), utile soprattutto quando si ha bisogno di un reddito stabile e non si vuole aspettare la scadenza.

Rendita è: pagamenti regolari più grandi senza un grande finale.

La rendita può essere un buon piano di rimborso perché garantisce un flusso di cassa mensile più elevato, sebbene gli interessi che si ottengono saranno inferiori rispetto agli altri programmi. Ma la caratteristica di attesa della restituzione dell’investimento che implicano gli altri tipi sono la loro debolezza, poiché con la Rendita, i fondi sono disponibili molto prima, dando la possibilità di reinvestire importi maggiori.

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AGGIORNAMENTI

Agosto è un periodo particolare e sono presenti pochi aggiornamenti, cosa comprensibile a causa delle vacanze.

PREPAY

Sismabonus ed Ecobonus. I lavori procedono secondo il piano. Gli stati avanzamento lavori sono aggiornati ed è possibile seguire l’attività dei progetti nell’apposita sezione, corredata anche da fotografie. Ottimo..

WALLIANCE

Progetto Monti Sabini. L’inconveniente è stato ufficialmente superato e i lavori inizieranno alla metà di settembre.

BUILDAROUND

Via Noto. Si è lavorato tutto agosto e si è quasi alla chiusura del cantiere con un mese di anticipo. Sono stati ricavati 2 appartamenti in più del previsto e sono in corso le trattative di vendita. Ottime notizie che sono sicuro porteranno ad una chiusura anticipata del progetto e a un probabile guadagno maggiore.

ITALY CROWD

Cosenza. La raccolta si chiusa con un leggero overfunding.

La Spezia. È stata venduta una villetta delle due in costruzione, esiste la possibilità concreta che il prestito si concluda anticipatamente.

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NUOVE POSIZIONI

PREPAY

Ho incrementato di €500 l’investimento a Bari per tentare di raggiungere l’obiettivo d’investimento minimo (€100.000) e per aumentare il bonus che riceverò per l’investimento: €40 per ogni €500 investiti, quindi €200.

ISICROWD

Ho investito €1.000 in un progetto a Casoria in provincia di Napoli.

La durata degli investimenti è di 12 mesi con un tasso di interesse del 13,00% annuo.

Il finanziamento va da €50.000 a €60.000 e il progetto consiste nella ristrutturazione ed adeguamento di un appartamento. L’immobile sarà frazionato in due appartamenti. La ripartizione dell’investimento è 64% ente proponente, crowdfunding il 36%. Il ROI previsto è del 31%. Ci sono al momento della proposta due potenziali acquirenti.

Anche qui è utilizzata la formula di full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

BULKESTATE

Il mio primo investimento sulle piattaforme baltiche è attraverso BulkEstate. Questa piattaforma è stata fondata nel dicembre 2016 e ha una licenza di istituto finanziario in Estonia (UE). Le persone dietro Bulkestate provengono dalla Lettonia.

La stragrande maggioranza delle offerte disponibili su Bulkestate sono in Lettonia. I fondatori sono di Riga e sono esperti in quel mercato, cercano di attenersi alle loro competenze chiave e concentrarsi su pochi progetti di qualità. Attualmente ci sono oltre 8.000 investitori registrati su questa piattaforma, provenienti da 63 paesi diversi. Purtroppo non ha un mercato secondario e il rimborso dell’investimento può avvenire solo alla scadenza. Da quando questa piattaforma è nata ad oggi non ha avuto un progetto che non sia andato a buon fine.

A fine 2020 aveva lanciato 40 progetti per un importo superiore a €5,5 milioni. Dimostrando prestazioni migliori di altre piattaforme e acquisendo 2.044 nuovi clienti. Ha la possibilità di utilizzare l’autoinvest e sono curioso di vedere come funziona.

Bulkestate investe prevalentemente in edifici costruiti prima della guerra e sono di tipo tradizionale, destinati a durare centinaia di anni, in particolare di edifici d’Art Noveau. Essa si avvale di due importanti società immobiliari di Riga per assicurarsi valutazioni accurate delle proprietà proposte. Hanno un esperto di valutazione interno che ricontrolla queste valutazioni. Gli interessi variano dall’11% al 18% con una media superiore al 13%.

Riassumendo:

Vantaggi:

  • Tassi di interesse interessanti medio superiore al 13%,
  • Progetti ben selezionati,
  • Prestiti coperti da garanzie,
  • Esiste l’auto invest,
  • Nessuna commissione per gli investitori.
  • Track record eccellente.

Svantaggi:

  • Non hanno il mercato secondario,
  • Numero di progetti non elevato.

1° Investimento. Unappartamento è di una superficie di 94,8 mq. in un edificio residenziale del 1907 costruito dall’architetto Alexanders Vanags a Riga. Come accennato gli interventi di ristrutturazione sono normalmente effettuati su edifici anteriori al periodo sovietico perché questi ultimi sono stati costruiti in modo rapido ed economico e non è conveniente metterci mano.

La durata dell’investimento è fissata in 12 mesi, con un Roi annuo pari al 13%. L’obiettivo raggiunto è di €145.990 entro il 20 settembre. L’appartamento a garanzia è valutato €242.000. L’LTV è del 66%.

Ho investito €100 che frutterà €13 lordi al termine del progetto. Il motivo di un investimento ridotto è di verificare come funziona la piattaforma e l’auto invest per poi, eventualmente, aumentare progressivamente l’impegno finanziario. Ho alcune perplessità sul cash drag dell’auto invest e vorrei risolverle prima di impegnarmi.

2° Investimento. Un appartamento in una casa bifamiliare di 95 mq. Nella campagna finlandese a Rajamäki con buone infrastrutture e servizi. La durata dell’investimento è di 12 mesi con un rendimento annuo del 13%. L’obiettivo, anche questo raggiunto in poco tempo, è di €143.000 entro il 4 ottobre. L’appartamento a garanzia è valutato €220.000. L’LTV è del 65%. Ho investito €500 che renderanno €65, con rimborso il 5.10.2022.

Anche questa piattaforma utilizza la formula full-bullet nella restituzione dell’investimento.

REINVEST24

Reinvest24 è una piattaforma immobiliare baltica che opera in molti paesi: Estonia, Lettonia, Lituania, Moldavia, Spagna e Germania. E’ stata fondata nel 2018 ed ha generato utili fin dall’inizio.

Questa piattaforma effettua l’equity crowdfunding attraverso l’SVP (Single Purpose Vehicle). L’investimento minimo è di €100 e gli investimenti sono suddivisi in azioni di €1 l’una.

Una SPV è una società che ha uno status legale che minimizza i rischi e mantiene i suoi obblighi. Poiché ogni proprietà ha il proprio SPV, tutte queste rimangono sicure e non sono influenzate dallo stato finanziario di altri progetti. Quando un immobile è acquistato, è anche ipotecato da uno studio legale incaricato che assume il ruolo di garante. Un agente collaterale agisce come un guardiano imparziale, assicurandosi che gli interessi degli investitori siano al sicuro.

Se è soddisfatto un determinato criterio in base all’accordo dell’agente di garanzia, questi ricevono il controllo dell’immobile con l’unico compito di venderlo al miglior prezzo possibile, distribuendo i beni ricevuti tra gli investitori. Anche se qualcosa va male, dei professionisti faranno del loro meglio per proteggere gli interessi degli investitori. La proprietà in cui si investe diventa la garanzia.

Gli investimenti sono di tre tipi:

  • Progetti di rendita. È acquistato un immobile attraverso una SVP. Affittato dopo una ristrutturazione, se necessario, e successivamente rivenduto. Questi sono progetti a lungo termine, gli investitori riceveranno il reddito dopo che si è trovato un inquilino. Normalmente il reddito da affitto è del 6,5%. È prevista una rivalutazione uguale o superiore al 6% dalla vendita dell’immobile e la data di vendita dipende dalle condizioni del mercato immobiliare. Questi progetti sono quelli dove la piattaforma punta maggiormente e sui quali consiglia di investire.
  • Prestiti garantiti da immobili. Il prestito è concesso per progetti di sviluppo e sono garantiti da una ipoteca di 1° grado. L’LTV varia dal 50% al 65%. Progetti grandi sono normalmente frazionati in più trance. I tassi di interesse variano dal 13% al 14%, con +1% per investimenti sopra i €2.210. La durata è normalmente inferiore all’anno e distribuiscono gli interessi mensilmente (bullet).
  • Progetti di sviluppo. Questi progetti sono simili ai precedenti con la differenza che sono gestiti direttamente. I tassi di interesse si aggirano sul 13%+1% come sopra. I tempi sono intorno all’anno e il rimborso è full-bullet, capitale e interessi sono rimborsati alla fine del progetto.

Volume. Quando ho investito erano presenti 6 progetti: 3 di prestito, 1 di sviluppo e 2 di rendita.

Descrizione. La descrizione dei progetti è molto ampia e come accennavo è presente una sezione con lo stato di avanzamento dei lavori con fotografie e filmati.

Utilizzo questa piattaforma come un fondo REIT comprando quote e ricevendo un reddito periodico, solitamente mensile. Purtroppo non è un investimento passivo perché ogni progetto deve essere selezionato. L’alternativa è investire sulla rendita che sono progetti normalmente a lungo termine e il guadagno è con gli affitti e la rivendita.

Vantaggi

  • Investimento minimo €100,
  • Omaggio di €10 al primo investimento,
  • Tassi d’interesse interessanti.
  • Diversificazione geografica,
  • Ottimo track record,
  • Buon livello di trasparenza,
  • Ottima descrizione dei progetti,
  • Mercato secondario.

Svantaggi

  • Prelievo dell’1% sull’investimento,
  • Commissione di €2 sui prelievi,
  • Non c’è l’auto invest.

Il mio investimento è stato di €500 che sono diventati €510. Questo è stato distribuito su due progetti, entrambi in Moldavia e garantiti da immobili, ed ambedue al 13% con distribuzione mensile. Nel primo ho investito €310 che mi ha fruttato 306 azioni per un periodo di 7 mesi; nel secondo €200 che mi ha fruttato 198 azioni per un periodo di 6 mesi. Le azioni valgono sempre €1.

I progetti non hanno date predeterminate ma iniziano quando si è raggiunto il loro ammontare, ho quindi investito in progetti che avevano una percentuale di adesione vicina al 100%.

Entrambi gli investimenti sono di tipo bullet: interessi mensili e rimborso alla scadenza.

ROBOCASH

€500 di incremento mensile che porta l’investimento a €2.000.

Il mese di agosto Robocach ha portato un forte incremento finanziario. Gli investitori hanno finanziato prestiti per €13,4 milioni, si sono aggiunti 736 nuovi investitori e questi hanno guadagnato €243.000. è possibile consultare il bilancio di metà anno, il dato più eclatante è l’aumento del 33% dell’utile netto rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Questa solidità patrimoniale è di conforto agli investitori.

AFRANGA

€400 di investimento in due volte: €100 per iniziare a inizio mese e €300 verso fine mese di settembre. Per ora non ho un obiettivo preciso essendo una piattaforma recente, ma ho buone aspettative che verificherò strada facendo. L’investimento è fatto su prestiti rateali con rendite mensili che possono essere reinvestite e sfruttare l’interesse composto.

Afranga è una piattaforma di prestito P2P bulgara che offre l’opportunità di investire in prestiti al consumo originati dalla società di prestito bulgara StikCredit che ha iniziato le sue operazioni di prestito nel 2013. Questa piattaforma di prestito P2P lanciata di recente offre la possibilità di guadagnare il 14% di interesse all’anno investendo in prestiti coperti da una garanzia di riacquisto.

Afranga ha lanciato le sue operazioni all’inizio del 2021, sicuramente una delle più recenti piattaforme di prestito P2P. La società si concentra esclusivamente sul prestito di denaro ai mutuatari bulgari. Il prestatore emette prestiti a breve termine e rateali con una durata fino a 24 mesi. Attualmente Afranga sta quotando prestiti rateali ad un tasso di interesse del 14%. Stickredit AD è autorizzato e regolamentato dalla Banca nazionale bulgara.

Redditività. Afranga scommette fortemente nel lancio su una redditività alta supportata da un Buyback completo. Penso che sarà una piattaforma che cercherà di differenziarsi offrendo una performance superiore alla media.

Rischio. Essendo un mono-originator, tutto dipende dalla solvibilità di Stikcredit, indubbiamente un’azienda con un ottimo percorso (8 anni di attività con più di €30 milioni originati in Bulgaria). L’Originator ha una Skin in the Game del 10% (fondi propri) in ciascuno dei prestiti pubblicati. I bilanci sono pubblici e possono essere consultati in ogni momento.

Fiducia.  Afranga è un brand appartenente a Stik Credit JSC, in questo senso siamo certi che sia il sito ufficiale di Stikcredit. Non c’è quasi storia di Afranga come marketplace di crowdlending ma c’è una storia di cinque anni e mezzo dell’operatore creditizio bulgaro a cui appartiene, che ci dà in questo senso più fiducia di una piattaforma appena creata.

Diversificazione.  Offre un volume significativo di operazioni di diverse scadenze e tipologie per diversificare il nostro investimento, è quindi abbastanza diversificato nelle scadenze purtroppo non lo è per paese, essendo presente solo in Bulgaria.

Liquidità.  Non avendo ancora un mercato secondario, la cui attuazione è prevista per i prossimi mesi, non è difficile trovare in Afranga prestiti con scadenza ad un mese o anche meno, quindi è relativamente facile puntare su investimenti molto brevi.

Vantaggi

  • Tassi di interesse interessante al 14%,
  • Operatore creditizio alle spalle con un ottimo track record,
  • Presenza dell’auto-invest.
  • Investimento diretto del 10%.

Svantaggi

  • Mancanza di un mercato secondario,
  • Nessuna possibilità di uscita anticipata,
  • Diversificazione geografica inesistente.

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CONCLUSIONI

Continuo ad investire con disciplina, secondo i parametri che mi sono imposto e spero con questo di evitare le insidie del mercato. Investo su progetti brevi, massimo 12 mesi, distribuendoli su più proposte. Cerco di non investire su progetti con lo stesso proponente o sullo stesso immobile (negli investimenti a più trance), a non seguire il marketing ma il track record e la sostanza delle proposte. A maggior ragione quando vedo investitori correre a mettere i loro soldi in progetti con l’LTV maggiore dell’85% o sentire altri che si lamentano perché hanno messo i loro risparmi in un singolo progetto in ritardo di decine di mesi. Questo è un settore che può dare molte soddisfazioni e, come è normale, ha le sue insidie. Non avere disciplina non significa automaticamente andare incontro a fallimenti ma semplicemente avere un rischio maggiore ed avvicinarsi a questa possibilità.

Buon investimento a tutti!

Il portafoglio di ReInvest

Ciao a tutti da Reinvest! Viste le varie domande arrivate, ho deciso di spiegare più nel dettaglio in questo articolo come ho composto il mio portafoglio di crowdfunding immobiliare. Scrivo brevemente delle varie piattaforme dove investo e i progetti principali a cui ho finora partecipato, così da fornire qualche spunto a chi mi chiedeva più informazioni e, perchè no, dare anche una “base di partenza” per i miei futuri aggiornamenti sul blog di P2P-Italia.

Ricordo che il mio primo aggiornamento mensile è stato già pubblicato di recente, e lo potete trovare qui: Portafoglio crowd immobiliare agosto. Partiamo, riprendendo quella che è la mia situazione attuale:

Piattaforma ProgettoInvestimentoRedditoRimborsoData RimborsoResa Annua
BuildLenders  Sempione€2.000€100€2.00011/21 10,00%
Italy-Crowd La Spezia€2.000€240€2.00006/22 12,00%
Italy-Crowd Padova€2.000€240€2.00007/22 12,00%
Prepay Sismabonus€2.000€164€2.00002/22>14,00%
Prepay Ecobonus€2.000€160€2.00003/22>14,00%
BuildAround Via Noto 121€5.000€724€5.00006/22 14,48%
Walliance  Via Sabatini€5.000€625€5.00006/22 12,50%
Walliance  Via Fulcieri€5.000€1.300€5.00006/23 26,00% su 2 anni
Robocash€1.500€172,5€1.500  11,50%
Isicrowd Giuliano NA€1.000€100€1.05004/22>14%
Re-Crowd Roma€1.000€140€1.00009/2212%
Italy-Crowd Cosenza€1.000€120€1.00008/2212%
Prepay Bari€2.000€212€2.00009/22>14%
Totale€31.500€4.297,5        €31.550  

Come si può vedere il portafoglio passivo è composto da una componente P2P (Robocash) di prestito a privati, e nove cowdfunding immobiliari (Real Estate) di cui due piattaforme equity (Walliance e BuildAround) e tre lending (prestito).

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BUILD LENDERS

Questa piattaforma è nata nel 2020. Ad oggi ha finanziato 3 progetti, tutti andati a buon fine.

Il progetto su cui abbiamo investito è la conversione di un ufficio a Milano in Via Emanuele Filiberto in 4 unità abitative di lusso (2 bilocali e 2 quadrilocali). La zona è importante, vicino all’Arco della Pace, a C.so Sempione e al nuovo complesso City Live.

La durata dell’investimento è di 6 mesi con un tasso di interesse del 10,00% annuo e il finanziamento è di €250.000. Obiettivo raggiunto dalla piattaforma.

Un appartamento è già stato venduto ad una cifra superiore al prestito, questo a metà di aprile. Ad oggi non ci sono novità e non si sa se è una carenza di aggiornamento o non sono state vendute altre unità.

Questo è stato il mio primo investimento in crowdfunding lending, scelto in base alle informazioni reperite sul web, alla lettura dei documenti messi a disposizione dalla piattaforma ed alla conoscenza diretta della zona che a Milano è ben considerata.

Il rimborso sarà effettuato con formula bullet con restituzione del capitale e degli interessi alla scadenza.

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ITALY-CROWD

Italy-Crowd è una delle più vecchie piattaforme di crowdfunding lending immobiliare, la sua nascita risale al 2015 anche se l’attuale struttura nasce nel 2020. Finora ha lanciato progetti immobiliari del valore di 48 milioni di euro.

Abbiamo investito €2.000 in un progetto a La Spezia ed altrettanti in un progetto a Padova.

La durata degli investimenti è di 12 mesi con un tasso di interesse del 12,00% annuo.

L’obiettivo sul progetto La Spezia era da €30.000 a €60.000. Finanziato sull’importo massimo, il progetto consiste nella realizzazione di 2 ville unifamiliari su 3 livelli in collina in vista del Golfo di La Spezia ristrutturando un immobile esistente.

Il progetto Padova ha l’obiettivo di raccolta da €30.000 a €85.000. La raccolta è in corso e al momento ha superato i €75.000. Il progetto riguarda la riqualificazione di un appartamento acquistato in pre-asta con trattativa a stralcio che libera il proprietario debitore dal pignolamento e della totalità delle pendenze.

Caratteristica di questa piattaforma è che i progetti sono rimborsati con formula bullet ma gli interessi sulla data dell’investimento e il capitale alla data di scadenza del prestito.

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PREPAY

Prepay è una piattaforma particolare, ha come caratteristica il pagamento anticipato degli interessi (entro 15 giorno dalla data di raggiungimento dell’obiettivo di finanziamento), del numero chiuso degli utenti (secondo l’ultima comunicazione: 200 investitori) e dell’uso sistematico dei bonus per incrementare gli interessi e fidelizzare gli investitori.

Il primo investimento, che consisteva nel finanziamento di un sismabonus su una villetta SDC, è stato effettuato in due trance da €1.000, utilizzando un bonus di €50 sui primi €1.000. L’investimento è dell’8% per un periodo di 8 mesi, con il, bonus si sono ottenuti €84 di interesse invece di €80 e ci sarà un rimborso di €1.050 al posto di €1.000. Oltre a questo è stato riconosciuto un bonus di €50 per ogni €500 investiti. Avendo aggiunto un investimento di €1.000 ho maturato un bonus di €200.

A metà luglio sono stati riconosciuti €164 di interessi. Ho investito €2.000 nel secondo progetto (ecobonus 110) versando €1.636, questo importo sommato agli interessi e al bonus porta ad €2.000 che sarà la base per gli interessi del progetto e l’importo rimborsato a scadenza. Si è quindi utilizzato l’interesse composto sugli interessi del primo progetto. Riceverò inoltre €160 a breve ed un bonus di €30 ogni €500 investiti (€120) da utilizzare nel successivo progetto.

Se i presupposti saranno mantenuti ho intenzione di continuare ad investire su questa piattaforma che ha un rendimento davvero interessante. Inoltre i progetti proposti sono rivolti al risparmio energetico ed a carattere ecologico in linea con il mio pensiero.

Anche questa piattaforma utilizza la formula bullet nella restituzione dell’investimento.

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BUILDAROUND

Buildaround utilizza l’equity crowdfunding ed è autorizzata e vigilata dalla Consob con un’apposita delibera, la 20737. Personalmente la ritengo molto sicura e penso che in futuro ci investirò maggiormente.

L’investimento di €5.000 è stato effettuato su un progetto di flipping a Milano in zona Ripamonti del valore di €500.000, in Via Noto 121, prossima all’Università Bocconi. Il progetto ha la durata di 1 anno con un rendimento previsto del 14,48%. Durante il progetto si sarà aggiornati dell’avanzamento lavori e di tutti i fatti che incidono sull’andamento dello stesso. L’impresa ha già concluso 2 operazioni in un immobile limitrofo e c’è la possibilità di una scadenza anticipata.

Fino ad oggi sulla piattaforma sono stati presentati 4 progetti di notevole importo tutti finanziati con successo ed uno ha chiuso restituendo agli investitori un interesse del 14%.

Anche questa piattaforma utilizza la formula bullet nella restituzione degli interessi e del capitale investito.

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WALLIANCE

Anche questa piattaforma utilizza l’equity crowdfunding ed è autorizzata e vigilata dalla Consob. E’ attiva da 4 anni, ha raccolto €41 milioni su 29 progetti, 6 di questi si sono conclusi restituendo oltre €7 milioni con un rendimento medio del 10,07%.

Il primo investimento di €5.000 è sul progetto Milano, via Monti Sabini, in zona Ripamonti del valore di €1,2 milioni della durata di 12 mesi e un rendimento previsto del 12,55%. Il progetto consiste nel recupero di un sottotetto a fini abitativi con la realizzazione di 8 appartamenti e 8 box.

Il secondo investimento di €5.000 è nel progetto Milano, via Fulcieri, da un valore di €2,5 milioni, della durata di 24 mesi e con un rendimento previsto del 26%. Il progetto prevede la demolizione di un fabbricato industriale abbandonato da anni e la costruzione di un complesso residenziale di 33 unità abitative, la zona è il centro storico di Niguarda, vicino all’ospedale, alla metropolitana e all’Università Bicocca. Rappresenta l’unico investimento di media durata, 2 anni, rispetto a tutti gli altri che non superano l’anno.

Anche questa piattaforma utilizza la formula bullet nella restituzione degli interessi e del capitale investito.

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PIATTAFORME DI CROWDFUNDING IMMOBILIARE

Le piattaforme nelle quali ho investito non sono le uniche e molte altre sono sotto osservazione e non esiterò ad investire quando riterrò interessanti i progetti presentati.

In Italia, oltre alle piattaforme descritte, ci sono:

  • Re-Crowd,
  • Concrete,
  • Rendimento etico,
  • Relender,
  • Trusters,
  • Isicrowd,
  • PlaceUP,
  • Invest-T,
  • ….

Staniere:

  • EstateGuru,
  • CrowdEstate,
  • Reinvest24,
  • Land Secured,
  • Crowd Property,
  • Raizers,
  • BulkEstate,
  • InRento,
  • Housers.

L’unica piattaforma di quelle elencate su cui non investirò è Housers. Nessuna due diligence sui progetti presentati e una struttura di commissioni torbida insieme a molti progetti di prestito che non si sono mai conclusi. Il più vicino possibile a una truffa senza esserlo tecnicamente. Attualmente indagata dalla polizia spagnola.

Su Re-Crowd non sono riuscito ad investire per problemi temporanei avvenuti sulla banca di servizio Lemon Way, mi è stato respinto un bonifico e non c’è stato il tempo di ripresentarlo.

Penso di investire a breve su Isicrowd che ha la caratteristica di operare in Sud Italia nel recupero di strutture abitative e turistiche.

Sicuramente cercherò di investire su Concrete dopo l’estate. Questa piattaforma di equity crowdfunding ha caratteristiche peculiari che cercheremo di analizzare in seguito.

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CONCLUSIONI

Si noterà che tutti gli investimenti sono distribuiti abbastanza equamente sui progetti per ridurre il rischio e nelle scadenze per avere quello che in inglese si chiama laddering (scalamento). Questa precauzione è utile per avere rendimenti mensili di valore simile in modo da creare un reddito periodico che ogni investitore, in base al momento ed alle proprie esigenze, deciderà se consumare o reinvestire tutto o in parte. Questo è particolarmente utile per coloro che sono alla ricerca di un reddito integrativo per il presente o per il futuro a seconda se sono in fase di accumulazione o pensionati in fase di deaccumulazione.

Portafoglio crowd immobiliare Agosto

Ciao a tutti da ReInvest! In questo mio primo resoconto sul blog di P2P-Italia vi presento qual è il mio portafoglio attuale nelle piattaforme di crowdfunding immobiliare, e non, dove investo. Parlerò poi di qualche aggiornamento a riguardo di queste piattaforme e dell’apertura delle mie ultime posizioni nel periodo.

Partiamo quindi!

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SOMMARIO

  • Il sole splende ma alcune nubi si stagliano all’orizzonte.
  • Ad agosto, i nostri investimenti viaggiano con un rendimento lordo superiore all’11%.
  • Stiamo aumentando la diversificazione cercando di diminuire i rischi.

Non è sicuro possedere un solo titolo, perché nonostante i tuoi migliori sforzi, quello che scegli potrebbe essere vittima di circostanze impreviste”. – Peter Lynch.

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PORTAFOGLIO AGOSTO

Ecco la tabella dei miei progetti di crowdfunding immobiliare. A differenza di quella di Paolo, preferisco indicare nella colonna reddito non la quota mensile, ma il rendimento complessivo dello specifico progetto.

Piattaforma ProgettoInvestimentoRedditoRimborsoData RimborsoResa Annua
BuildLanders  Sempione€2.000€100€2.00011/21 10,00%
Italy-Crowd La Spezia€2.000€240€2.00006/22 12,00%
Italy-Crowd Padova€2.000€240€2.00007/22 12,00%
Prepay Sismabonus€2.000€164€2.00002/22>14,00%
Prepay Ecobonus€2.000€160€2.00003/22>14,00%
BuildAround Via Noto 121€5.000€724€5.00006/22 14,48%
Walliance  Via Sabatini€5.000€625€5.00006/22 12,50%
Walliance  Via Fulcieri€5.000€1.300€5.00006/23 26,00% su 2 anni
Robocash€1.500€172,5€1.500  11,50%
Isicrowd Giuliano NA€1.000€100€1.05004/22>14%
Re-Crowd Roma€1.000€140€1.00009/2212%
Italy-Crowd Cosenza€1.000€120€1.00008/2212%
Prepay Bari€2.000€212€2.00009/22>14%
Totale€31.500€4.297,5        €31.550  

Abbiamo aggiunto due investimenti in due nuove piattaforme rispetto alla mia configurazione di partenza. Non abbiamo diversificato tanto per farlo, abbiamo investito su progetti precisi con caratteristiche di sicurezza e redditività.

Abbiamo ottenuto altri €160 da Prepay e abbiamo investito per aumentare la resa del 2022.

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ULTIME NOTIZIE

Purtroppo ho saputo che su una piattaforma nella quale non ho investito, un numero significativo di progetti ha subito ritardi importanti ed alcuni di questi sono incagliati. I problemi su una piattaforma sono problemi di tutti perché creano sfiducia in un settore giovane, in grande ascesa ma in fase di assestamento. La reazione naturale degli investitori coinvolti è di condanna di tutto il settore e la rinuncia a reinvestire nel crowdfunding immobiliare.

Avevo in mente di cominciare a discutere quali informazioni sono importanti nella scelta dei progetti nel crowdfunding immobiliare e queste notizie rendono la selezione dei progetti un argomento da analizzare già da ora.

Analizzando i progetti problematici (in ritardo o neppure partiti) ho notato che un buon numero di questi hanno in comune la richiesta di investimenti prima di essere in possesso dell’immobile sul quale intervenire. Sicuramente c’è una carenza nell’analisi del progetto da parte del proponente ma ognuno di noi deve fare tesoro delle esperienze degli altri e da parte mia non ho intenzione di investire in progetti in cui non si è già acquistato l’immobile da ristrutturare o da abbattere, o il terreno sul quale costruire.

Questo elemento aggiunto all’LTV (Load to Value, cioè la percentuale di prestito che serve all’azienda, che deve essere minore del 75%) sono i primi elementi che ho intenzione di utilizzare nella scelta dei progetti e la prima attività da svolgere è sottoporre il portafoglio a questa analisi per valutare eventuali criticità. Ritengo lo stato avanzamento lavori un ulteriore elemento da considerare, è l’unica informazione che ci tiene collegati all’investimento dopo il finanziamento, fino alla chiusura e al rimborso. Purtroppo molte piattaforme ritengono il raggiungimento del finanziamento l’obiettivo principale, ma non è così, è il rimborso l’obiettivo principale e lo stato di avanzamento è fondamentale per accompagnare il progetto all’obiettivo.

Ho chiesto ad alcune piattaforme di mettere l’LTV nella locandina del progetto assieme al periodo di investimento e all’interesse offerto. Una piattaforma mi ha detto che lo metterà nei prossimi progetti e un’altra mi ha risposto che pochissimi investitori lo richiedono. Peccato, sulle piattaforme baltiche l’LTV è un dato che compare normalmente e sarebbe un segno di rispetto verso gli investitori.

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AGGIORNAMENTI

BUILD LANDERS

Progetto Sempione. Lo stato di avanzamento lavori sta rispettando i programmi e il progetto rispetterà i rimborsi previsti.

ITALY-CROWD

Progetto La Spezia. Le attività procedono spedite ed esistono i presupposti di una restituzione anticipata sulla scadenza prevista.

PREPAY

Sismabonus. Il progetto procede nei tempi previsti.

Ecobonus. Lo stato avanzamento lavori è coerente con il piano.

Sono contento che questa piattaforma abbia aderito alla richiesta di creare una sezione in ogni progetto con lo stato avanzamento lavori corredato anche da fotografie del cantiere. Il secondo progetto sembra in leggero anticipo sul piano lavori.

BUILD AROUND

Via Noto. Le attività procedono a ritmo spedito e si prevede un anticipo sui tempi previsti.

Buone notizie che porteranno ad un miglioramento del ritorno sull’investimento.

WALLIANCE

Progetto Monti Sabini. Un inconveniente burocratico potrebbe portare ad un leggero ritardo sui tempi previsti, c’è tutto il tempo per essere recuperato.

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NUOVE POSIZIONI

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ITALY CROWD

Ho investito €1.000 in Italy-Crowd in un progetto a Cosenza.

La durata degli investimenti è di 12 mesi con un tasso di interesse del 12,00% annuo.

L’obiettivo sul progetto Cosenza era in una prima fase da €25.000 a €40.000. Con il capitale raccolto nella prima settimana il proponente ha acquistato la proprietà e il progetto è stato portato a €80.000 per finanziare il completamento del progetto. Ho investito perché è stato superato il vincolo del possesso dell’immobile. Il progetto consiste nella ristrutturazione di un palazzo nella piazza principale della città e la realizzazione di 4 alloggi. Il ROI è del 54%, un valore particolarmente interessante.

L’investimento sarà rimborsato con formula bullet ma gli interessi sulla data dell’investimento e il capitale alla data di scadenza del prestito.

RECROWD

ReCrowd è una piattaforma di lending di cui si ha ottime opinioni, è un po’ che la seguo e non ho investito in precedenza per contrattempi tecnici. Questa piattaforma è nata nel 2019 ed ha raccolto in fase di startup una cifra importante di €418.000 su OpStart a fronte di un obiettivo di €50.000. gli investitori hanno avuto una grande fiducia sulla piattaforma.

A marzo 2021 hanno raccolto più di €1.000.000 su 6 progetti finanziati di un valore di €4.000.000 e 320 investitori. Da allora sono molto cresciuti, hanno incrementato il numero di progetti da finanziare, non hanno progetti problematici. Molti progetti hanno rimborsato in anticipo mantenendo gli accordi pregressi, quindi con un notevole incremento dell’interesse ottenuto.

Ho investito €1.000 in un progetto a Roma, zona Cinecittà.

La durata degli investimenti è di 14 mesi con un tasso di interesse del 12,00% annuo.

L’obiettivo sul progetto Cinecittà era di €200.000. Il progetto consiste nel frazionamento di un appartamento anni ’70 in 2 unità, un trilocale ed un bilocale. Questo perché le richieste sono per appartamenti di taglio contenuto. La durata del lavoro è previsto di 3 mesi, saranno arredati e posti in vendita. Esiste la concreta possibilità che il progetto duri meno del tempo previsto.

L’investimento sarà rimborsato con formula bullet con il pagamento degli interessi e del capitale alla data di scadenza del prestito.

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ISICROWD

Isicrowd è una piattaforma che opera solo al sud in ambito crowdfunding immobiliare e turistico. Ho deciso di investire su questa piattaforma per la bontà del progetto e per fiducia nella realtà meridionale.

Ho investito €1.000 in un progetto in provincia di Napoli, Gugliano in Campania, via Labriola 5.

La durata degli investimenti è di 9 mesi con un tasso di interesse del 13,00% annuo.

Il finanziamento è di €45.000 e il progetto consiste nella ristrutturazione ed adeguamento di un appartamento.  L’immobile è già venduto, nella documentazione abbiamo il contratto di vendita e copia dell’assegno della caparra. Attualmente i lavori sono completati al 44% ed esiste la possibilità di un anticipo sui tempi. La ripartizione dell’investimento è 43% ente proponente, crowdfunding il 57%.

L’investimento sarà rimborsato con formula bullet con il pagamento degli interessi e del capitale alla data di scadenza del prestito, fortunatamente riceverò €50 in più per aver segnalato un bug nella procedura di registrazione.

Questa piattaforma ha una sezione avanzamento lavori molto ben curata, divisa per tipo di attività con le percentuali di raggiungimento. Dovrebbe essere presa ad esempio da altre piattaforme.

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PREPAY

Il mio terzo investimento in Prepay è un progetto a Borgo Sant’Anna Bari. Il prestito servirà a finanziare il completamento e la funzionalità di tre unità immobiliari posti al piano rialzato di un condominio signorile. Il progetto ha un obiettivo minimo di €100.000 e massimo di €115.000. Il rendimento è del 10% per un periodo di 12 mesi. Il ROI del progetto è del 74%.

Ho investito €1.840 che aggiunti all’interesse anticipato di €160 del precedente investimento portano l’importo a €2.000. Con questo investimento avrò diritto a €120 di bonus da investire nel prossimo progetto e €212 di interessi anticipati. Questo importo si raggiunge con il bonus acquisito. L’interesse è veramente interessante e sarà dell’ordine dei precedenti investimenti.

Anche questa piattaforma utilizza la formula bullet nella restituzione dell’investimento.

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ROBOCASH

€500 di incremento mensile, ho un primo obiettivo a €3.000 e poi vedremo se incrementare o solo accumulare.

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CONCLUSIONI

Come ha detto qualcuno “solo gli idioti (o i morti, aggiungo) non cambiano mai idea”. Ho preferito distribuire su più progetti i nuovi investimenti per ridurre il più possibile il rischio. Progetti che iniziano con la proprietà dell’immobile da parte del proponente ed in alcuni casi con la vendita su carta. Seguirò attentamente le piattaforme che hanno dei precedenti di ritardo della conclusione dei progetti, sperando che siano incidenti di percorso o dovuti al Covid 19.

La commissione europea ha emanato nuove direttive a cui devono attenersi le piattaforme di crowdfunding, queste hanno un anno di tempo per attenersi e ciò comporterà costi aggiuntivi e nuove opportunità. Saremo vigili sui nuovi sviluppi e fiduciosi dell’opportunità che offre questo tipo d’investimento.

Come trovate questi nuovi articoli relativi al crowdfunding immobiliare? Fatecelo sapere nei commenti o tramite il form contatti! Alla prossima!