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Crowdfunding immobiliare agosto

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci ad un nuovo aggiornamento sul mio portafoglio.

Questo mese ho effettuato quattro nuovi investimenti. Due progetti sono stati rimborsati: uno di Prepay e l’altro di Italy-Crowd. È sempre una buona notizia vedere il rispetto delle scadenze. In particolare in questo periodo disastrato con poche prospettive di miglioramento vista la situazione geopolitica e le sue nefaste conseguenze.

Anche questo mese ho aggiunto uno studio, su un argomento oggi molto attuale: come poter adattare i nostri investimenti sulla base della fase di ciclo economico in cui si sta vivendo. Nello specifico: Quali sono le fasi di un ciclo economico? Quali strumenti performano meglio in ciascuna fase? Possiamo ottimizzare la nostra asset allocation conoscendole? Troverete qualche spunto in quest’articolo.

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PORTAFOGLIO ATTUALE

Come potete notare ho tolto il numero di progetti su Reinvest24 e su BulkEstate. Non aveva molto senso perché piccoli di importo e numerosi. Questi investimenti dovrebbero essere presi nel loro insieme, come fossero fatti in due fondi. In particolare in questo momento di difficoltà nell’investimento immobiliare nei paesi baltici. Non ci sono ancora notizie di default ma sicuramente di ritardi generalizzati. La prima piattaforma sta tamponando i ritardi pagando nel frattempo gli interessi maggiorati. Sulla seconda non sono ancora arrivate scadenze ma le notizie sui social non sono molto incoraggianti. Vedremo come si evolve la situazione.

GUADAGNI DEL MESE

Questo mese ho ricevuto €760 di interessi lordi, in leggera diminuzione rispetto al mese precedente. Avevo previsto un aumento dei guadagni ma non ho considerato che il progetto Superbonus 110 in ritardo non sarebbe stato restituito questo mese (agosto è un mese particolare) e non avevo tenuto conto di un altro progetto in ritardo di cui sapevo da tempo ma non avevo aggiornato nel mio foglio di Excel. Il primo ho qualche speranza che sia risolto nel mese di settembre mentre l’altro è già stato schedulato per fine anno con qualche speranza di distribuzioni parziali prima di dicembre.

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INVESTIRE NELLE FASI DEL CICLO ECONOMICO secondo Fidelity

Mi piace riportare questo breve studio che non riguarda il settore immobiliare ma può essere utile per gli investitori per sapere dove e come investire in funzione della fase economica in cui si investe.

Elementi chiave

  • Le condizioni economiche possono influire sulla performance degli investimenti.
  • Le misure dell’attività economica sono storicamente aumentate e diminuite in un modello noto come ciclo economico.
  • Il ciclo economico contiene quattro fasi distinte: inizio, metà, ritardo e recessione.
  • La storia offre indicazioni su come i vari tipi di investimenti potrebbero funzionare durante ogni fase.

Gli utili societari, i tassi di interesse, l’inflazione e altri fattori che cambiano man mano che le economie si espandono e si contraggono possono influenzare la performance degli investimenti. Comprendere come vari tipi di attività come azioni, obbligazioni e altri asset hanno storicamente performato in vari momenti del ciclo economico può aiutare gli investitori a identificare opportunità e rischi.

Conoscere il ciclo economico può anche aiutare gli investitori a valutare e adeguare la loro esposizione a diversi tipi di investimenti, poiché aumenta la probabilità di un passaggio da una fase del ciclo a quella successiva. Questo approccio di investimento del ciclo economico differisce dagli approcci sia a breve che a lungo termine perché i passaggi da una fase del ciclo economico all’altra si sono storicamente verificati in media ogni pochi mesi o anni.

Il team di ricerca sull’asset allocation di Fidelity ritiene che i rendimenti medi storici a lungo termine forniscano una guida ragionevole per l’allocazione delle attività nei portafogli. Su periodi di 30 anni o meno, i fattori a breve, intermedio e lungo termine possono far sì che le prestazioni si discostino significativamente da tali medie, quindi anche l’analisi di fattori e tendenze su periodi di tempo più brevi può essere un approccio efficace all’asset allocation.

Comprendere le fasi del ciclo economico

Ogni ciclo economico è diverso, ma alcuni modelli tendono a ripetersi nel tempo. I cambiamenti nel ciclo riflettono i cambiamenti negli utili aziendali, nella disponibilità di credito, nelle scorte di beni invenduti, nell’occupazione e nella politica monetaria. Mentre eventi macroeconomici, politici o ambientali imprevisti possono a volte interrompere una tendenza, questi indicatori chiave hanno storicamente fornito una guida relativamente affidabile per riconoscere le fasi del ciclo. Si tenga presente che la lunghezza di ogni fase varia ampiamente.

Un tipico ciclo economico contiene quattro fasi distinte.

  • Ciclo iniziale: In generale, una forte ripresa dalla recessione, poiché gli indicatori economici come il prodotto interno lordo e la produzione industriale passano da negativi a positivi e la crescita accelera. Più credito e bassi tassi di interesse aiutano la crescita dei profitti. Le scorte aziendali sono basse e le vendite crescono in modo significativo.
  • Metà ciclo: In genere la fase più lunga con crescita moderata. L’attività economica prende slancio, la crescita del credito è forte e la redditività è sana mentre la politica monetaria diventa sempre più neutrale.
  • Ciclo tardivo: L’attività economica raggiunge spesso il suo picco, il che implica che la crescita rimane positiva ma rallenta. L’aumento dell’inflazione e un mercato del lavoro ristretto possono ridurre i profitti e portare a tassi di interesse più elevati.
  • Recessione: I contratti di attività economica, i profitti diminuiscono e il credito è scarso per le imprese e i consumatori. I tassi e le scorte aziendali diminuiscono gradualmente, ponendo le basi per la ripresa.

Come si sono comportati gli investimenti durante ogni fase

Storicamente, diversi investimenti si sono alternati offrendo i rendimenti più elevati man mano che l’economia si è spostata da una fase del ciclo all’altra. A causa dei cambiamenti strutturali nell’economia, dell’innovazione tecnologica, dei cambiamenti normativi e di altri fattori, nessun investimento si è comportato in modo uniforme durante ogni ciclo. Alcuni tipi di azioni o obbligazioni hanno costantemente sovraperformato, mentre altri hanno sottoperformato, e sapere quali può aiutare gli investitori a stabilire aspettative realistiche per i rendimenti.

Investimenti all’inizio del ciclo

Dal 1962, le azioni hanno registrato le loro massime prestazioni durante il primo ciclo, restituendo una media di oltre il 20% all’anno durante questa fase, che è durata in media circa un anno. Le azioni hanno in genere beneficiato più delle obbligazioni e della liquidità dalla tipica combinazione di primi mesi di bassi tassi di interesse, i primi segni di miglioramento economico e il rimbalzo degli utili societari. I titoli che in genere beneficiano maggiormente dei bassi tassi di interesse, come quelli delle società nei settori dei beni di consumo discrezionalifinanziari e immobiliari, hanno sovraperformato. I titoli dei beni di consumo discrezionali hanno battuto il mercato più ampio in ogni primo ciclo dal 1962.

Anche altri settori che in genere beneficiano di un aumento dei prestiti, tra cui finanziari diversificati, automobili e beni durevoli per uso domestico, hanno registrato forti performance all’inizio del ciclo. Anche le obbligazioni societarie ad alto rendimento hanno registrato in media forti guadagni annuali durante l’inizio del ciclo.

Investimenti a metà ciclo

Con la moderazione della crescita, i titoli sensibili ai tassi di interesse e all’attività economica hanno storicamente ancora registrato buoni risultati, ma anche le azioni di società i cui prodotti sono richiesti solo una volta che l’espansione è diventata più saldamente radicata hanno prodotto forti rendimenti. La performance annuale del mercato azionario è stata in media di circa il 14% durante la metà del ciclo. Le obbligazioni e la liquidità hanno in genere registrato rendimenti inferiori rispetto alle azioni, ma la differenza di rendimenti non è stata storicamente così grande come durante il primo ciclo.

I titoli della tecnologia dell’informazione sono stati i più performanti durante questa fase, con i titoli di semiconduttori e hardware che in genere riprendono slancio una volta che le aziende acquisiscono fiducia nella ripresa e iniziano a investire.

A quasi 3 anni in media, il ciclo medio tende ad essere più lungo di qualsiasi altra fase ed è anche il momento in cui si sono verificate la maggior parte delle correzioni di mercato. Nessuna singola categoria di investimenti ha sovraperformato il mercato più ampio più della metà delle volte durante la metà del ciclo.

Investimenti a fine ciclo

L’ultimo ciclo è durato storicamente in media un anno e mezzo, con il mercato azionario complessivo che ha registrato una media annualizzata del rendimento del 5%. Con la maturazione della ripresa, l’inflazione e i tassi di interesse in genere aumentano e gli investitori si allontanano dagli asset economicamente sensibili. L’aumento dell’inflazione pesa in genere sulla performance delle obbligazioni a più lunga durata. I titoli dell’energia e dei servizi pubblici hanno fatto bene con l’aumento dell’inflazione e la domanda di questi titoli prosegue. Anche la liquidità tende a sovraperformare le obbligazioni, ma gli investitori dovrebbero essere cauti nell’apportare modifiche alla loro asset allocation alla ricerca di opportunità durante la fase di fine ciclo.

Investimenti in recessione

La recessione è stata storicamente la fase più breve del ciclo, durando in media poco meno di un anno e le azioni hanno registrato una performance negativa con un rendimento medio annuo del -15%. I tassi di interesse in genere scendono durante le recessioni, fornendo un vento favorevole per le obbligazioni societarie e governative investment grade, che hanno sovraperformato le azioni nella maggior parte delle recessioni. Man mano che la crescita si contrae, i titoli sensibili alla salute dell’economia perdono favore e quelli difensivi ottengono risultati migliori. Questi includono azioni di società che producono articoli come elettricità e farmaci da prescrizione, che i consumatori hanno meno probabilità di ridurre durante una recessione. In un’economia in contrazione, è probabile che i profitti di queste società siano più stabili di quelli di altre.

Gli alti dividendi pagati dalle società di servizi pubblici e sanitari hanno aiutato le loro azioni durante le recessioni. I titoli sensibili ai tassi di interesse, compresi quelli delle società finanziarie, industriali, informatiche e immobiliari, in genere hanno sottoperformato il mercato più ampio durante questa fase.

Sebbene ogni ciclo economico sia diverso, un approccio all’analisi degli investimenti che identifica le fasi chiave dell’economia e osserva come gli investimenti si sono comportati in tali fasi in passato può offrire agli investitori una guida per stabilire le aspettative per i loro portafogli.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzione capitale e interessi

Prepay

Vibo Valentia, Ecosismabonus. Progetto restituito nei termini, gli interessi erano stati pagati precedentemente come nella politica della piattaforma. L’importo è di €2.000. Il rendimento, secondo i miei calcoli, è stato del 13,14% senza tenere conto del Bonus da utilizzare nel progetto successivo.

Italy-Crowd

Cosenza, Palazzo Storico. Anche questo progetto è stato restituito nei termini e ho ricevuto €1.120, comprensivo degli interessi e del capitale. Il rendimento di questo investimento era del 12,00%.

Nuove posizioni

Prepay

Ho investito €1.000 nel progetto Mileto 110%. Si tratta di un progetto di Superbonus 110%, miglioramento sismico e termico di un immobile monofamiliare con demolizione e ricostruzione dell’immobile. La durata è di 12 mesi con un rendimento del 10,00%. L’obiettivo economico di questo progetto è da un minimo di €120.000 a un massimo di €140.000. Il progetto è ancora in corso e speriamo che raggiunga l’obiettivo di finanziamento. Il pagamento degli interessi è con formula Prepay.

Capitalia

Proseguono gli investimenti su questa piattaforma e in questo mese ho investito in tre progetti:

  • €1.000 su progetto Aerrones Nordic, il rendimento è del 14,88%. La durata è di 2 mesi e l’importo complessivo è di €92.904,00. Si tratta di un finanziamento di factoring indiretto a questa società che opera nella manutenzione alle pale eoliche e ha contratti con le maggiori società di gestione di parchi eolici. Pagamento mensile degli interessi.
  • €1.000 su progetto Sentipacks, il rendimento è del 12,60%. La durata è di 24 mesi e l’importo complessivo è di €77.484,00. Si tratta di un finanziamento a un grossista di imballaggi di legna da ardere. Il finanziamento ha l’obiettivo di finanziare l’acquisto di attrezzature per coprire l’aumento della domanda. Pagamento mensile degli interessi con ammortamento mensile dopo il sesto mese.
  • €1.000 su progetto KEProgekti, il rendimento è del 12,48%. La durata è di 12 mesi e l’importo complessivo è di €153.600,00. Si tratta di un finanziamento per l’apertura di nuovi punti di ristorazione. Pagamento mensile degli interessi con rimborso del capitale alla scadenza.

Tutti i progetti sono coperti da garanzie.

A fine agosto il portafoglio di Capitalia risultava di €13.385.000 con un interesse medio annuo del 12,56% con una percentuale del 12,73% in ritardo per più di 30 giorni e dell’3,54% in ritardo per più di 90 giorni. I dati sui ritardi sono in peggioramento, purtroppo l’aumento delle percentuali di ritardo sono dati da due grossi finanziamenti che incidono sul valore complessivo. Se ragioniamo sui numeri i progetti con ritardo superiore ai 30 giorni sono 32 su 279, quasi l’11,50%.

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CONCLUSIONI

Con la guerra sul filo del rasoio, la siccità, l’inflazione e il crollo dei prezzi delle azioni e delle obbligazioni, ci sono sufficienti ingredienti per un disastro spaziale.

Si pensava che l’inflazione sarebbe rientrata ma le scelte delle banche centrali stanno smentendo questa ipotesi.

La crisi ambientale è la peggiore minaccia al nostro comportamento sconsiderato.

Nel settore finanziario occorre fare scelte difficili e alzare il livello di guardia, migliorare la selezione degli investimenti e diversificare il più possibile.

Ci sarebbe ancora tempo per intervenire prima che la situazione si deteriori. La disoccupazione non è ancora aumentata. I tassi di interesse sono ancora sopportabili e il mercato immobiliare è ancora in crescita. I prezzi delle azioni e delle obbligazioni potrebbero essere un’occasione di acquisto. Se solo le prospettive fossero ottimistiche.

Vedo molte nubi all’orizzonte e mi sto preparando al peggio.

“Quando qualcuno dirà ‘il mio consulente mi ha dato l’X%’. Se hai un consulente finanziario e stai parlando della % che hai ottenuto penso che:

  1. Stai usando il tuo consulente in modo sbagliato.
  2. Stai confondendo due cose. Investire e fare un piano finanziario.

Spesso un piano finanziario significa eliminare gli sprechi e risparmiare denaro”.

Joe Saul-Sehy, The Long View, Morningstar Podcast

Risultati Agosto 2022

Eccoci arrivati al mio aggiornamento sul p2p lending di agosto.

Come avrete notato il blog da qualche giorno ha una nuova grafica. Crediamo così possa essere molto più ordinato per chi legge e meno confusionario per chi cerca informazioni. Abbiamo aggiunto qualche piccola funzionalità in più e speriamo vi possa piacere. Se avete invece delle lamentele o segnalazioni a riguardo, non fatevi problemi a segnalarmele!

Passando ai veri risultati del mese, sto incrementando molto i miei investimenti in Mintos, grazie agli ottimi ritorni offerti oggi dalle Notes. Ho invece trovato varie note negative in Viainvest, nella gestione dello stesso strumento finanziario. Sono infine uscite varie informazioni rispetto all’acquisto societario di Soisy.

Sono ora arrivato al 43^ mese di investimenti, da quando ho aperto il blog (non so come mai avevo saltato qualche numero nei precedenti: ho iniziato a febbraio 2019, quindi 43!). In questo mese, i risultati non sono stati proprio eccezionali. I profitti complessivi da interessi sono stati di 348€. Di seguito la solita tabella di dettaglio con tutte le piattaforme:

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Qui di seguito il riassunto dei principali avvenimenti nelle singole piattaforme.

Come sempre, ricordo che se vi interessa iscrivervi in qualcuna di queste, potete approfittare dei bonus dedicati nella sezione Bonus per investitori! Così aiuterete anche il blog di P2P-Italia con un riconoscimento economico!

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MINTOS

Ho incrementato di molto i miei investimenti in Mintos. La nuova formula di investimenti tramite le Notes ha portato a degli interessi stellari su loan originator che considero molto seri (Delfin Group, Everest Finance, Evergreen).

Si parla di prestiti sempre disponibili al 14-15 se non anche qualcuno al 16%. E’ un’occasione che non mi posso far sfuggire, per cui ho deciso di “concentrare” l’attività di questo mese su questa piattaforma, dopo che l’avevo un po’ lasciata per motivi di rischio aumentato.

Oggi, al contrario, tali loan originator, fra cui alcuni che sembravano “spariti” da questo marketplace, ora ci stanno lasciando delle occasioni molto ghiotte.

Per questo oggi Mintos è diventata una delle piattaforme dove ho un capitale consistente. Vediamo come proseguirà nei prossimi mesi.

Ecco qui nel frattempo, la mia composizione generale del portafoglio in piattaforma: personalmente trovo molto buono avere tale mix di rendimento/durata prestiti:

Mintos ha comunque attivato fino al 30 settembre un nuovo bonus di cashback per chi si iscrive. Chi volesse approfittare del particolare momento su questa piattaforma, può iscriversi da qui: Iscrizione Mintos ed avere un bonus di cashback dell’1% per i primi 90 giorni E nel caso investite più di 1.000€, un bonus di altri 50€. Insomma, se non siete ancora iscritti, vi conviene approfittare!

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LENDERMARKET

Avevo ridotto nei mesi scorsi la mia quota in Lendermarket, in risposta all’aumento di rischio percepito per la gestione dei pending payments in Mintos da parte di Credistar, che non mi spiego se non in una mancanza di liquidità (momentanea? direi di sì, ma non ci metto la mano sul fuoco).

Questo il motivo dei rendimenti minori di Agosto. Manterrò moderata la mia quota di investimento fino a che non ci sarà chiarezza al 100% sulla situazione. Credistar ha diffuso una live in cui si giustificava questi ritardi, dovuti ad incomprensioni con la gestione di Mintos. Non mi ha convinto al 100%.

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VIAINVEST

Come già scritto, ormai tutti i prestiti listati in Viainvest si sono convertiti al nuovo metodo delle “asset backed”, cioè quei prestiti obbligazionari che non sono né più né meno le Notes di Mintos, di cui ho parlato nell’articolo del mese scorso: Risultati Luglio.

Come in Mintos, anche le asset backed di Viainvest richiedono la trattenuta in anticipo del 20% agli investitori (diminuibile per noi italiani al 10% se presentiamo la classica certificazione di residenza fiscale).

Mentre però in Mintos il passaggio sta andando liscio, senza particolari problemi operativi, in Viainvest sembra si sia generato un caos a livello tecnico in piattaforma, e non solo.

Innanzitutto, dal lancio di questi nuovi strumenti, due problemi tecnici sono accaduti in piattaforma:

  • sono per un periodo saltati i saldi di capitale ed investito nella nostra dashboard personale. In parole povere: i numeri mostrati non rappresentavano più correttamente le nostre disponibilità ed investiti in piattaforma. Problema che sembra risolto, ma ci avvisano potrebbe esserci ancora dei missmatch.
  • Cosa peggiore, alcuni autoinvest ad inizio agosto hanno sottoscritto di prestiti anche se NON combaciavano con i limiti da noi preimpostati su tali procedure. Nella sostanza, hanno sottoscritto qualche prestito “a caso” e anch’io ne sono stato coinvolto. Non malissimo nel mio caso, ma non è sicuramente stata una situazione piacevole.

In tutto questo poi, Viainvest ha dalla sera alla mattina tolto la possibilità di rivendere alla piattaforma i prestiti. Poco male per i classici short term loan (durano 30 giorni, chissene….). Malissimo invece per le credit line che, come sapete, possono essere liberamente estesi dai richiedenti fino ad un totale di volte, ma che comunque rischiano di restarci in portafoglio per molti mesi. Ecco, qui ho trovato veramente pochissima serietà da parte della piattaforma.

Nonostante capisca che per rimanere nella compliance delle nuove norme FCMC (la Consob lettone) mantenere la possibilità di rivendere asset backed alla piattaforma a piacimento non sia più possibile. Ma non è altresì possibile cambiare dall’oggi al domani le possibilità contrattuali su prestiti sottoscritti in passato!

A mio livello personale non cambia molto (non ho molti fondi investiti in credit lines). Ma la mia fiducia della gestione Viainvest nei confronti degli investitori è molto diminuita. E, in tutto questo, la comunicazione del management è stata a dir poco deficitaria.

Insomma, male.

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SOISY

Sono uscite in anticipo pubblicamente indiscrezioni sull’acquisto della società Soisy, per cui diciamo che pubblico anche qui l’informazione. La novità è stata diffusa anche da delle live della stessa Soisy:

Ebbene, Soisy è stata acquisita da Compass (conoscerete bene il marchio di prestiti personali), società del gruppo Mediobanca.

La vendita è stata effettuata però ad un prezzo molto più basso di quello di emissione delle ultime azioni in crowdfunding. Per gli ultimi azionisti (fra cui io, che avevo investito una cifra minima di 550€) c’è stata una perdita netta di circa il 60%.

L’operazione, da quanto è stato spiegato dagli stessi founder, è stata necessaria. Soisy si era trovata in una situazione di forte necessità di raccogliere capitali, in seguito a dei piani di investimento . Tali piani, dovevano essere coperti da una precedente possibile acquisizione da parte di un fondo lo scorso inverno, ad un prezzo molto più alto. Questo fondo però, all’ultimo, si è tirato indietro. Contemporaneamente, in primavera, il mercato startup finanziario ha avuto forti crisi di valutazioni: in seguito anche alle conseguenze esterne della guerra ucraina molte altre società del settore hanno avuto forti crolli delle loro valutazioni. Questo non ha consentito a Soisy di trovare altri acquirenti oltre a Compass, che ha sfruttato la situazione per acquisirla a quel prezzo. Se Soisy non avesse raccolto i fondi di Compass, molto probabilmente avrebbe rischiato il fallimento, a causa degli investimenti e spese di cui parlavo prima.

A questo, per gli investitori in crowdfunding posteriori al 2018, ha voluto dire anche la perdita dei benefici fiscali dell’investimento, con la conseguente necessità di rimborso del credito ricevuto. Infatti occorre detenere le quote per almeno 3 anni per poterne usufruire.

E’ ovvio che la gestione della situazione lascia molto amaro in bocca, soprattutto per chi aveva investito molto nell’equity di Soisy. Personalmente credo che, a carte fatte in primavera, la vendita fosse necessaria. Quello che mi stupisce molto è la gestione rischiosa in termini di investimenti precedente. Era realmente necessario rendere Soisy così fragile in termini di reddittività? Sentendo i founder sì, le startup hanno bisogno di forti investimenti per poter “rompere” il mercato, ingrandirsi ed assumere una dimensione che possa essere solida nel lungo periodo. Certo è risultato che tali operazioni con le normative ed i costi italiani sono molto ma molto più difficoltose. Non la faccio lunga, ma nelle spese ed investimenti molto è stato richiesto dalla normativa del nostro paese.

Vi siete chiesti perchè le società del lending che stanno invece andando a gonfie vele hanno sedi all’estero? Baltici, Regno unito?

Ecco comunque perchè non investo seriamente in crowdfunding societario, soprattutto in Italia.

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TWINO

Twino come già detto ha cominciato molto lentamente (ma secondo i piani) a rimborsare quote capitale dei prestiti russi, secondo il limite di 10 milioni di rubli al mese imposti dalle direttive di quella nazione come ripicca per le sanzioni subite (anche) dall’Unione Europea.

Nonostante , vedo tali sanzioni assolutamente legittime per i crimini commessi dalla nazione russa (sì so che fra qualche lettore ci sono gli anti-sanzioni, ma la mia idea personale è questa).

Prendo in carico quindi questo rallentamento dei rimborsi capitali (gli interessi per i ritardi stanno comunque finora arrivando: sono pagati). La considero come un’estensione lunga dei prestiti.

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ESTATEGURU

Purtroppo ho avuto ben 3 default ad Agosto in Estateguru, tutti e 3 in Finlandia. Se (spero) è come al solito, buona parte del capitale verrà recuperata, ma guardando gli aggiornamenti ci vorranno fra i 3 ed i 10 mesi a seconda dei casi. Mese quindi non proprio positivo e che ha inciso nei rendimenti inferiori alla media che ho in questa piattaforma.

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PEERBERRY

Purtroppo su Peerberry non sto più riuscendo a trovare prestiti che soddisfano i miei requisiti personali. Requisiti semplici: voglio avere una grossa quota di portafoglio nelle maggiori società del gruppo Aventus (quelle polacche). Sono varie settimane che non riesco più a trovarli e ormai la gran parte della mia quota sta rimanendo disinvestita. Il rendimento bassissimo di Agosto è dovuto a questo.

Per questo motivo, mi sono visto costretto a prelevare circa la metà del mio capitale su questa piattaforma, in attesa di tempi più normali. Non c’entra nulla per me la crisi ucraina in questa scelta. Ma non mi va di non poter avere prestiti sui loan originator storici.

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ROBOCASH

No, non è una ripetizione di una notizia data il report scorso… Purtroppo si è ancora abbassata in Robocash la griglia dei tassi. Ora per i prestiti a brevissimo termine, offre l’8%.

Mentre non cambia nulla per i prestiti a medio-lungo termine. Personalmente, dato che avevo già diminuito di molto la quota in passato, per altri motivi, personalmente ho ora solo aggiustato gli autoinvest allungando i tempi dei prestiti. Robocash comunque è sempre disponibile a liquidare i miei prestiti in anticipo se avessi bisogno in futuro di disinvestire.

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AFRANGA

In Afranga è tornato un po’ di cash drag. Anzi, non un po’, molto.

Sono stato uno degli ultimi a notare tale cambiamento nelle disponibilità. Nei primi tempi sembrava mi avessero “graziato”. Sentendo altri investitori sembra i prestiti comunque siano disponibili… dalle 3 di mattina e si esauriscono in pochi minuti. Ci sono investitori che si svegliano a quell’ora per acquistarli a mano!

Io… beh non ci penso proprio dai, c’è un limite ad ogni cosa :). La causa sembra evidentemente dovuta al forte aumento di investitori che la piattaforma ha ottenuto in questi ultimi tempi. La disponibilità di prestiti non è aumentata di pari passo ed il cash drag è una conseguenza naturale.

Monitoro la cosa nei prossimi mesi.

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VARIE

Per quanto riguarda i miei programmi di investimento nel p2p, conto nei prossimi mesi di continuare a reincrementare la quota ad esso dedicata. Ormai le piattaforme, fra gli alti ed i bassi, si stanno pian piano consolidando e trovo sia un ottimo momento per questo tipo di asset.

Per quanto riguarda il blog vero e proprio, ci saranno vari fixing nelle pagine, conseguenti al recente cambiamento di cui ho parlato. Se avete segnalazioni o qualcosa che non vi piace in merito… segnalatemelo!

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Profitti Mensili

Il mio portafoglio p2p

Risultati Luglio 2022

Eccoci arrivati al mio aggiornamento sul p2p lending di luglio.

Sono riuscito finalmente a trovare il tempo per studiarmi al meglio le Notes, il nuovo strumento in Mintos, che va a sostituire l’investimento in prestiti tradizionali. Troverete le mie considerazioni nell’articolo, ma vi anticipo che se dal punto di vista operativo sostanzialmente non cambia molto per l’investitore. Ho poi incrementato posizioni in Capitalia e Prepay, togliendo un po’ da Lendermarket e Soisy (dove c’è stato l’annuncio di un futuro cambiamento importante).

Sono ora arrivato al 40^ mese di investimenti, da quando ho aperto il blog. In totale in questo mese, i profitti complessivi da interessi sono stati di 453€. Di seguito la solita tabella di dettaglio con tutte le piattaforme:

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Ricordo sempre comunque che se vi interessa iscrivervi in qualcuna di queste piattaforme, potete approfittare dei bonus dedicati nella sezione Bonus per investitori! Così aiuterete anche il blog di P2P-Italia con un riconoscimento economico!

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MINTOS

E’ un periodo dove sempre più loan originator stanno passando a proporre la nuova formula delle Notes in Mintos, il nuovo strumento “obbligazionario” che sta andando a sostituire i classici prestiti che avevamo visto finora.

Nel frattempo (finalmente!) anch’io sono riuscito a trovare il tempo per informarmi un po’ meglio. Cosa molto utile dato che anche in altre piattaforme lettoni (Viainvest e ora anche Twino) stanno passando sostanzialmente alla stessa nuova modalità di emissione, seguendo i regolamenti della licenza FCMC a cui sono soggette.

Notes – analizziamole meglio

Per non scrivere un papiro sull’argomento, ho cercato di riassumere qui brevemente il loro funzionamento, nei quattro punti che secondo me sono i principali.

Procedura di emissione notes: non si investirà più direttamente nei prestiti, ma in strumenti obbligazionari che riprodurranno un sottostante di un insieme fra 5 e 10 prestiti. Tali strumenti potranno essere emessi o direttamente da Mintos (che “acquisterà” i prestiti dal loan originator, creerà le Notes e li inserirà nel suo marketplace), oppure da una società appositamente creata nel gruppo Mintos che effettuerà la stessa cosa al posto di Mintos stessa, nei casi di paesi dove le regolamentazioni non permettono a Mintos di agire direttamente.

Piano di protezione: la regolamentazione FCMC prevede una copertura di 20.000€ sul capitale investito, in alcuni casi particolari. Senza farla troppo lunga, in questi casi NON è compresa l’impossibilità del loan originator di coprire il buyback (che quindi funziona esattamente come era prima). E’ una piccola copertura aggiuntiva nei casi in cui Mintos (che emette le Notes) fallisca/chiuda e ci fosse l’impossibilità senza di essa di recuperare le somme dal loan originator (che invece avrebbe la disponibilità per erogarle).

Trasparenza informativa: Con le Notes si entra nell’ambito degli standard di informazione della normativa MiFid, quindi ad ogni investimento in questi strumenti dovrà essere fornito un classico KIID all’investitore con informazioni standard su rischi/rendimenti etc., oltre ad altri tipi di informazioni richieste dal regolamento. Cambierà poco secondo me qui a livello concreto: sono informazioni già conosciute ai più esperti.

Tassazione: Qui la nota forse un po’ più stonata. Mintos comincerà a trattenere delle imposte in anticipo sugli interessi che riconoscerà a noi investitori (cosa necessaria a causa della natura del nuovo strumento). Tali imposte dovrebbero poi essere portate a credito nella nostra dichiarazione (quindi lato rendimento netto finale non cambierà nulla), ma dovremmo comunque anticiparle alla piattaforma. Tale riporto a credito mi risulterebbe detraibile senza ulteriori adempimenti per noi, basta segnarsi a fine anno l’importo anticipato, prendendolo dai report di Mintos. Ma devo verificare non si debba presentare documentazione aggiuntiva per poterlo fare; c’è tempo.

Altra cosa interessante è che tali Notes, leggendo le spiegazioni nella piattaforma, sono tutte quotate nel mercato Nasdaq lettone (la borsa valori hi-tech dei baltici). Infatti a ciascuna di esse viene assegnato un codice ISIN specifico.

Cosa penso di questi nuovi strumenti?

Beh, dopo un’analisi direi che sono un passo in avanti rispetto ai prestiti normali. Certo è vero che richiedono più intermediari per poterli rendere disponibili in piattaforma (le società specifiche nel caso non possa direttamente emetterle Mintos) e sono uno strumento “derivato” con sottostante i prestiti (non i prestiti in sé). Però il fatto che siano quotate nel mercato di scambio Nasdaq lettone e l’assoggettamento alle procedure FCMC le rende molto più trasparenti e soggette alla stessa serie di controlli necessari per poter quotare in borsa uno strumento finanziario. Questo limita veramente moltissimo le possibilità reali di scam lato piattaforma, lasciando la grossa parte del rischio dove dovrebbe essere: nella solvibilità dei richiedenti prestito dove noi investiamo.

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LENDERMARKET

Come potete vedere dalla tabella ho prelevato ancora dal mio conto in Lendermarket.

Nonostante non ci siano problemi evidenti nella piattaforma, in Mintos Credistar sta effettuando “contrattazioni” per risolvere il problema dei pending payments e delle discrasie fra saldi a credito e a debito delle due posizioni. Si attende un recupero delle posizioni in pending, ma che si potrarrà fino a fine anno! Questa non la vedo assolutamente come una buona notizia (perchè attendere così tanto??). Mi sto quindi mettendo dalla parte della ragione diminuendo la mia esposizione in questa finanziaria.

Ciònonostante, proprio a fine mese, è uscito il bilancio del gruppo Credistar, che nel 2021 ha registrato un’ulteriori crescita. Ora è arrivato ad un utile annuale di 5,8 Milioni e ad un equity di 38 Milioni. Ma in questo caso per ritornare ai miei volumi di investimento di qualche mese fa preferisco prima vedere aggiornamenti positivi sulla regolarizzazione della situazione di cash flow verso Mintos (che lo vedo come un segnale ben più recente ed aggiornato rispetto alla chiusura contabile dell’anno scorso).

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VIAINVEST

Anche in Viainvest sono partiti con i nuovi strumenti finanziari “obbligazionari”, attivati in ottemperanza delle regole della licenza FCMC a cui sono soggetti. Questi, come per le Notes di Mintos, replicano in tutto e per tutto i prestiti sottostanti. Per un dettaglio maggiore di come funzionano, potete sostanzialmente guardare quello che ho scritto nel capitolo di Mintos di questo stesso articolo.

La sola differenza con Mintos è che con Viainvest è possibile per noi italiani farci diminuire la trattenuta di tassazione dal 20% al 10%. Ciò è possibile presentando la solita certificazione di residenza fiscale che vi potete far rilasciare in ogni sportello dell’agenzia delle entrate. Si dice che il legislatore fiscale lettone sia ancora indietro nel recepimento di questa normativa (tutto il mondo è paese….). Una volta che là nei baltici avranno normato bene quest’aspetto, mi attendo che tutte le piattaforme si comporteranno allo stesso modo nei confronti di noi investitori italiani.

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TWINO

Secondo voi, sono riuscito a Luglio a recuperare la quota di prestiti russi che era prevista in rimborso in Twino? Ovvio che no! A richiesta fatta nel gruppo telegram ufficiale, il pagamento dovrebbe avvenire la prima settimana di agosto. Aggiornerò l’articolo alla fine di questa con l’informazione se è arrivato o meno. EDIT 4 agosto: sono arrivati!

Cosa positiva è che anche Twino, come Mintos e Viainvest qui sopra, sta cominciando a lanciare le nuove modalità di strumento obbligazionario, in conformità alla stessa regolamentazione FCMC. Quindi anche qui varranno le stesse considerazioni fatte per le altre due. Anche Twino comincerà a trattenere in anticipo una % di tasse, che inizialmente sarà del 20%, con possibilità di ridurla al 10 se si presenta il classico certificato di residenza fiscale. Twino nello specifico avvisa che per alcuni paesi la presentazione del certificato potrebbe essere necessaria per evitare la doppia tassazione (quindi il cumulo delle tasse, senza riporto a credito). Vale anche per l’Italia? Attendo lumi nei prossimi mesi.

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ESTATEGURU

Vado a mesi alterni in Estateguru, seguendo quelli che sono i “flussi di cassa” in ritardo e in recupero delle varie rate dei progetti nei quali ho investito. Dopo un giugno molto profittevole, grazie appunto a vari recuperi di rate precedenti, ora luglio è tornato un mese dalla resa molto più contenuta. Per cui ad agosto mi attendo un profitto sicuramente migliore dei 18€ di luglio.

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CAPITALIA

Ho incrementato di 1.000€ il mio capitale in Capitalia, investendo in un nuovo progetto, un finanziamento ad una società di leasing di rischio leggermente più alto di quelli che prendo di solito, ma da un ritorno di un buon 12%.

Secondo me Capitalia è una delle piattaforme più sottovalutate oggi nel P2B europeo (perchè ancora nuova e meno conosciuta). Se volete leggervi la recensione, potete trovarla qui: Capitalia review

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PREPAY

Nuovo progetto immobiliare sottoscritto e contestuali nuovi interessi anticipati ricevuti su Prepay, per un valore di 76€ su 1.000 di investimento.

Prepay mi ha concesso una nuova promo per il blog di P2P-Italia. Per chi volesse iscriversi, è ora possibile nuovamente farlo con 100€ di bonus investimento nella piattaforma (capitale in prestito gratuito aggiuntivo ad un vostro investimento, su cui ne riceverete gli interessi da progetto), anzichè i classici 50. Se siete interessati, potete iscrivervi inserendo il codice ITAP2P100. Vi consiglio prima di leggerne qui la recensione, per iniziare a conoscere al meglio la piattaforma: Prepay review

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SOISY

Bomba atomica scaricata su Soisy: la società è stata venduta ad un famoso gruppo bancario italiano. Purtroppo per motivi di confidenzialità attuale della notizia non posso rivelare chi sia questo gruppo bancario, io lo so in quanto socio di (piccolissima) minoranza.

O meglio, presto non sarò più socio: per le clausole di trascinamento, il gruppo bancario in oggetto acquisterà anche le mie quote (non ho possibilità di scelta). Insomma, senza poter svelare molti dettagli, non sono contento del prezzo a cui è stata venduta, ma c’erano dei motivi di base che per motivi di privacy non potrò rivelare fino a che non si concluderà l’operazione.

Prendendo come scusa tale situazione (in realtà a causa dello scarso rendimento dei prestiti rispetto ad altre alternative odierne), ho accelerato la vendita nel secondario un blocco di prestiti che avevo aperti e ho ritirato i fondi. Sono quindi arrivando alla cifra di capitale che vedete nella tabella all’inizio di quest’articolo.

Conterò comunque in futuro di fornire più informazioni a riguardo, appena la cosa sarà pubblicabile.

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ROBOCASH

Purtroppo si è ancora riabbassata in Robocash la griglia dei tassi di interesse, tornando sostanzialmente alla situazione che c’era prima dello scoppio della guerra russo-ucraina. Vi incollo qui sotto la nuova griglia:

Sono ovviamente i prestiti a più breve termine ad essere penalizzati. Si segue sempre il trend strategico che sembra caratterizzare Robocash: voler spingere di più su quelli a medio-lungo periodo.

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AFRANGA

In Afranga gli ottimi prestiti di Stikcredit che si trovavano al 14% solo un paio di mesi fa ora sono un lontano ricordo. Ho risettato il mese scorso i vari autoinvest con i nuovi interessi al 12% e questo è il motivo principale del leggero calo di interessi ricevuti se rapporto luglio a giugno.

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VARIE

Presto troverete una nuova grafica nel blog di P2P-Italia. Stiamo lavorando per concluderla e metterla in piedi. Sarà più semplice, ma velocizzerà molto i tempi di caricamento delle pagine, soprattutto per chi ci legge da smartphone e tablet.

Questo, oltre alle meritate vacanze :), è il motivo principale per cui non ho pubblicato il classico articolo a metà mese. Sto terminando l’aggiornamento della recensione di Robocash, spero agosto sia il mese buono per la pubblicazione 🙂

Per quanto riguarda invece i miei prossimi investimenti, ho ancora rallentato l’incremento dei miei capitali nel p2p lending (che ora in realtà è sceso per la prima volta credo sotto il 25% del capitale). Bitcoin sembra proprio ha toccato il bottom di valore e gli etf energetici hanno ricominciato la salita: ho preferito puntare ancora su queste posizioni value e ho dovuto far attendere il lending. Ma nei prossimi mesi sono sicuro farò risalire anche la mia posizione in questo settore.

Buon agosto di investimenti!

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Profitti Mensili

Il mio portafoglio p2p

Crowdfunding immobiliare Giugno

Ciao a tutti da Reinvest!. Pubblico il mio solito report dei miei investimenti in crowdfunding e crowdlending immobiliare con l’aggiornamento a fine Giugno, approfittando per fare un breve focus sulla situazione dell’immobiliare in periodi di inflazione, come questo. Questo mese ho effettuato otto nuovi investimenti. Un progetto è stato rimborsato con due settimane di anticipo sulla data stabilita, questo ha comportato che la durata dell’investimento è stato di 11 mesi e il rendimento è aumentato rispetto al previsto 12,00%.

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PORTAFOGLIO ATTUALE

crowdfunding immobiliare, Recrowd, Italy crowd, Prepay, Reinvest24, Walliance
crowdfunding immobiliare, Recrowd, Italy crowd, Prepay, Reinvest24, Walliance
crowdfunding immobiliare, Recrowd, Italy crowd, Prepay, Reinvest24, Walliance

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GUADAGNI DEL MESE

Questo mese ho ricevuto €756 di interessi lordi. Hanno contribuito a raggiungere questo valore Robocash ed Afranga, i dividendi periodici di Reinvest24 e il rimborso del progetto di Italy-Crowd. L’importo è in diminuzione rispetto al mese precedente ma è assolutamente casuale, prevedo, come da istogramma, di tornare a valori interessanti già il mese prossimo.

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Pictet: con l’inflazione in aumento, l’immobiliare offre rendimenti interessanti

Secondo Pictet nel lungo termine i valori degli affitti e delle proprietà tendono ad aumentare parallelamente ai prezzi al consumo e determinano una correlazione positiva dei rendimenti degli investimenti immobiliari con l’inflazione. Si tratta di una dinamica che rende il settore real estate uno dei pochi capace di offrire un riparo agli investitori quando l’inflazione si surriscalda.

A parere di Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate: “Si registra una domanda latente di immobili commerciali e residenziali, dopo un periodo di due anni di stop quasi totale alla realizzazione di nuovi edifici dovuto ai blocchi imposti dal Covid”.

L’inflazione dovrebbe comunque posizionarsi su livelli superiori ai rialzi dei tassi di interesse, soprattutto in Europa, per consentire ai governi fortemente indebitati di svalutare efficacemente il loro carico debitorio. Sempre Kohalmi vede “Uno scenario favorevole nel comparto immobiliare, poiché l’inflazione contribuisce a far salire gli affitti, mentre il costo dei finanziamenti aumenta a un ritmo più moderato, permettendo agli acquirenti di richiedere mutui”.

Secondo questo report, investire in edifici ecocompatibili offre una migliore protezione contro l’aumento dei costi operativi. “A marzo 2022, i prezzi dell’energia nell’eurozona sono stati superiori del 44% rispetto all’anno precedente” ricorda il manager di Pictet che poi aggiunge: “Prevediamo un’accelerazione delle iniziative green in tutto il settore immobiliare. In un mondo in cui la maggior parte degli edifici è vecchia (in Europa, il 40% è stato costruito prima del 1960, e il 90% prima del 1990), tutto spinge per la riqualificazione degli immobili esistenti al fine di migliorarne l’efficienza energetica”.

In ogni caso, l’orizzonte d’investimento è importante. “Chi investe per 15 anni può permettersi di dare meno peso alle attuali pressioni sui prezzi e concentrarsi sul potenziale a lungo termine del proprio investimento. Chi invece ha un orizzonte di cinque anni è sotto una maggiore pressione, ma ha ancora un certo margine di manovra rispetto al sentiment a più breve termine che domina i mercati obbligazionari o azionari” spiega Kohalmi.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzione capitale e interessi

Italy-Crowd

Padova, Tre Garofani. Come detto precedentemente, ho ricevuto un rimborso leggermente anticipato di €2.240 che rappresentano il capitale e l’interesse dell’investimento.

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Nuove posizioni

Prepay

Ho investito €3.000 nel nuovo progetto Busto Arsizio. Si tratta di un progetto di compravendita con ristrutturazione di un appartamento. La durata è di 10 mesi con un rendimento del 9,00%. L’obiettivo economico di questo progetto era da un minimo di €70.000 a un massimo di €80.000. L’LTV è del 50% e il Roi dell’operazione è previsto del 23%. Pagamento degli interessi con formula Prepay.

crowdfunding immobiliare, Prepay,

Se siete interessati a capire come funziona Prepay, leggete la recensione di P2P-Italia: Recensione Prepay.

Italy-Crowd

Ho investito €2.000 nel progetto Massa, Via Marina 80. Il progetto consiste in un prestito ponte per la ristrutturazione di un appartamento già venduto, La durata è di 12 mesi con un rendimento del 12,00%. L’obiettivo di raccolta era da un minimo di €30.000 a un massimo di €65.000. Il ROI dell’operazione è del 50% e l’LTV inferiore al 60%.

BuildLenders

Un investimento di €2.000 su un progetto a Milano, zona Niguarda. Finanziamento di un Superbonus 110%. L’importo è una piccola parte dell’investimento previsto, infatti l’LTV è inferiore al 17%. La durata del progetto è di 9 mesi con un interesse annuo del 10,80%.

Recrowd

Su questa piattaforma ho investito in quattro progetti:

  • Parioli, Roma. Si tratta dell’acquisto, frazionamento in 4 unità, personalizzazione e vendita di un immobile. Ho investito €3.000 ad un interesse annuo del 12,00% per un periodo di 10 mesi. Il ROI dell’operazione è superiore al 18,00% con LTV del 74,50%.
crowdfunding immobiliare, Recrowd,
  • Gorla Minore, Varese. Il finanziamento riguarda l’acquisto di quattro palazzine in asta. Queste saranno completate e messe in vendita. L’investimento è di €2.000 ad un interesse dell’11,50% per un periodo di 12 mesi. L’LTV è molto basso: il 35,80%.
  • XERMES XXII, Rimini. Finanziamento dell’acquisto, ristrutturazione e vendita di una palazzina degli anni ’60, ex scuola. Saranno realizzati 20 appartamenti. L’investimento è di €1.000 a un interesse del 13,00% per un tempo di 14 mesi. Il ROI previsto è superiore al 44,00% e l’LTV è di poco inferiore al 50,00%.
crowdfunding immobiliare, Recrowd,
  • Infernetto, Roma. Finanziamento dell’acquisto di una villa con parco, ristrutturazione e frazionamento in due entità e vendita. L’investimento è di €3.000 con un interesse del 14,00% per un periodo di 14 mesi. Il ROI previsto è marginalmente inferiore al 28,00% e un LTV un po’ alto: del 79,80%.
crowdfunding immobiliare, Recrowd,

Gli interessi evidenziati dipendono dagli importi investiti, esiste per ogni progetto una griglia che evidenzia l’interesse che si può ottenere con gli importi relativi. I rimborsi sono tutti di tipo full bullet.

Se siete interessati a Recrowd, vi consiglio di leggere la mia recensione, pubblicata qualche settimana fa: Recensione Recrowd

Reinvest24

Ho investito €1.000 su due progetti in Estonia, Entrambi pagano gli interessi mensilmente. Come avevo accennato in precedenza utilizzo la piattaforma come un fondo REIT, punto ad un reddito mensile e cerco di distribuire l’investimento in molti progetti. Per ora questa scelta sta pagando, con un investimento di poco superiore ai €10.000 riesco ad ottenere un reddito mensile superiore ai €200 (questo mese più di €244) con un rendimento lordo superiore al 14,00%.

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Conclusioni

È stato un buon mese. Ho aumentato gli investimenti con l’obiettivo di avere una distribuzione periodica degli interessi crescente e più omogenea.

Nella situazione attuale non vedo alternative a investire indirettamente nell’immobiliare e nei crediti al consumo. Ero alla ricerca di fondi ad alto dividendo tipo CEF statunitensi e spero di averli individuati in questi settori. La situazione non è promettente come qualche mese fa ma penso ci sia ancora spazio per una crescita interessante.

Più leghiamo la nostra felicità a cose che non possiamo controllare più ci leghiamo alla volatilità del mondo esterno. Pertanto dobbiamo essere consapevoli nel fissare i nostri obiettivi“. – Vitaly Katsenelson, L’anima del gioco: l’arte della vita significativa

Risultati Giugno 2022

Eccoci arrivati ad un nuovo report mensile. Come anticipato nel mese scorso, ormai la mia posizione in staking di criptovalute è rimasta veramente irrilevante (ho solo mantenuto qualche fondo in Pancake swap). Per cui ho deciso di non inserirla più nei miei report perchè sarebbe stata poco significativa. Torno quindi alle origini, registrando solamente quello che accade nel mondo del p2p lending.

Da questo fronte è stato un mese molto tranquillo. L’unica novità (che in realtà è una cosa di non poco conto), è l’attivazione in Mintos e Viainvest dei nuovi strumenti di investimento che andranno a sostituire i classici prestiti del marketplace. Lato “operativo” sembra cambi poco o nulla, in quanto questi strumenti, di stampo obbligazionario, riproducono al 100% il sottostante a cui sono assegnati: i classici prestiti che hanno sostituito. Sembrano aumentare le tutele all’investitore, sia dal lato controllo procedurale, sia dal lato coperture in caso di insolvenze. Il problema è che mentre Mintos mi è sembrata molto organizzata nel passaggio e chiara con l’investitore, Viainvest ha dato l’impressione di essersi trovata “impreparata”. Qui ancora molte informazioni mi mancano a riguardo degli effetti del nuovo strumento. Devo approfondire meglio la questione.

Voglio inoltre diminuire la mia esposizione su Lendermarket, in seguito ad altri problemi segnalati da Mintos sulla trasparenza di Credistar.

E ho sempre le orecchie tese a comprendere le evoluzione della follia russa in termini di minacce di guerra entro i confini europei (per ora fatte solo per mostrare i muscoli nei confronti della Nato) e delle reazioni della Nato stessa. E’ chiaro che essendo gran parte dei loan originator locati in paesi dell’est europa non posso tralasciare la possibilità di conseguenze dirette in queste nazioni, per quanto veramente improbabile possa sembrare oggi. Per questi motivi, ho messo in sospeso a data da destinarsi incrementi nelle varie piattaforme che avevo preventivato nei mesi scorsi.

Sono ora arrivato al 39^ mese di investimenti, da quando ho aperto il blog. In totale in questo mese, i profitti complessivi da interessi sono stati di 354€. Di seguito la solita tabella di dettaglio con tutte le piattaforme:

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Questo report sarà più breve del solito… appunto perchè non ho avuto molte novità da registrare. E perchè mi prendo un po’ di riposo dopo l’attività frenetica delle scorse settimane nel blog (dove ricordo abbiamo pubblicato ben due recensioni di nuove buone piattaforme: Capitalia e Recrowd).

Ricordo sempre comunque che se vi interessa iscrivervi in qualcuna di queste piattaforme, potete approfittare dei bonus dedicati nella sezione Bonus per investitori! Così aiuterete anche il blog di P2P-Italia con un riconoscimento economico!

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MINTOS

Non ho ancora iniziato ad investire nelle nuove Notes di Mintos. In realtà è più che altro perchè volevo prima capire meglio alcuni aspetti riguardanti le modalità di riconoscimento dei rimborsi preventivati dalle coperture di 20.000€ sul capitale ivi investito. E, in seconda battuta, ma non meno importante… ora ho tutti i fondi in Mintos investiti già nei prestiti tradizionali :).

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LENDERMARKET

Nonostante in Lendermarket i miei rendimenti siano stati ancora ottimi e regolari in questo mese, ho deciso di fermare gli autoinvest momentaneamente e iniziare a prelevare qualcosa. Mintos, dove Credistar lista ancora moltissimi prestiti estoni e finlandesi, ha segnalato dei problemi di raccolta di informazioni sulla performance del portafoglio di questo loan originator. I problemi sarebbero creati da un non perfetto matching di dati fra i sistemi informatici delle due parti. In aggiunta di ciò, Mintos ha mostrato un significativo incremento dei pending payments di Credistar.

Tutto questo ha fatto abbassare il rating di Credistar in Mintos. E, dato comunque i ben noti problemi “storici” sulle comunicazioni di questa finanziaria (non è certo questo un caso estemporaneo!) ho deciso per ora di fermare gli autoinvest per permettermi di alleggerire la mia posizione nelle prossime settimane, per prudenza. Ho anche aggiornato eccezionalmente la mia classifica delle migliori piattaforme p2p, abbassando Lendermarket. Visto che, con queste news odierne, non la posso più mettere per ora fra le piattaforme top dei miei investimenti / mio blog.

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VIAINVEST

Anche in Viainvest sono partiti dal primo luglio con i nuovi strumenti finanziari “obbligazionari”, attivati in ottemperanza delle regole della licenza FCMC a cui sono soggetti. Questi, come per le Notes di Mintos, replicano in tutto e per tutto i prestiti sottostanti e sfruttano la possibilità di una copertura di capitale di 20.000€ sulle insolvenze fornita dai fondi europei (di cui devo però ancora capire quale ente si occuperà concretamente di gestire questa copertura).

Per ora non ho registrato nessun cambiamento in termini di rendimenti reali: i prestiti sono sempre all’interesse lordo del 12%. Il cambiamento è casomai sulle trattenute fiscali necessarie a cui verrà sottoposto il nostro rendimento, vista la diversa natura dello strumento. Il problema è che non ho ancora chiaro oggi a quanto dovrebbe ammontare nello specifico, dato che non sono ancora arrivate, nel momento in cui scrivo, notizie ufficiali da Viainvest stessa!. Sembra comunque (sembra..) che presentando il solito certificato contro le doppie imposizioni, ci possa essere la possibilità di non farsi trattenere nulla (mah, in Mintos con lo stesso strumento la cosa non era possibile, attendo ufficialità).

Inoltre, le procedura degli autoinvest sembra non funzionare più su questi strumenti. Sembra, ma non ho riscontro ufficiale, che gli autoinvest siano ancora sempre alla ricerca dei vecchi prestiti “tradizionali”, e non già i nuovi prestiti asset backed. Infatti, nonostante molte pagine di prestiti siano disponibili nel marketplace, i miei autoinvest non riescono più a sottoscrivere prestiti e devo andare a mano… E la situazione di disagio risulta comune a molti investitori. Sembra proprio un aggiornamento mancante, altra impreparazione del team di Viainvest.

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TWINO

Luglio sarà il primo mese dove dovrebbe rientrare una piccola parte delle quote capitale dei prestiti russi in Twino. Vedremo come andrà, purtroppo il fatto che abbiano disatteso i piani precedenti di buyback totale (non per colpa loro, lo capisco) mi ha fatto storcere un po’ il naso. Spero questo piano abbia una migliore concretizzazione, ricordando che per l’investitore è peggiore del primo pur con la garanzia di avere interessi sempre pagati per il ritardo.

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ESTATEGURU

Dopo un mese di maggio dove avevo accumulato parecchi ritardi in Estateguru, nella seconda parte di giugno vari di questi sono tornati regolari. Ho quindi recuperato un po’ di interessi che non avevo incassato in precedenza. Ho comunque ancora ridotto di un pochino la mia esposizione in questa piattaforma, oggi ci sono alternative che al netto di tutto rendono un 2, 3 punti percentuale in più.

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CAPITALIA

I progetti su Capitalia continuano ad uscire a buon ritmo, considerando i volumi ancora non immensi di finanziamento in questa piattaforma. Per ora mi sono stabilizzato ad una quota di investimento che ritengo congrua: 4.000€. Nella tabella all’inizio di quest’articolo vedete la al netto delle quote capitale già rimborsate, che in questa piattaforma vengono ridepositate direttamente nel mio conto corrente.

Gli interessi sono finora sempre arrivati regolari nei 3 progetti che ho finora sottoscritto. A regime sto portando a casa 39€ (che saranno in teoria flussi di cassa regolari data la poca diversificazione) per un quasi 10% annuo di media.

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ROBOCASH

Ancora un mese senza novità su Robocash. Interessi ricevuti regolari e nessun cambiamento nelle politiche dei tassi. 32€ portati a casa comodi.

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AFRANGA

Come sopra, anche Afranga è risultata iper regolare e con nessuna novità sostanziale da segnalare, 57€ incassati a giugno in questa piattaforma.

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LANDE (ex Lendsecured)

Su Lande i progetti escono oggi sempre con i tassi del 10 o dell’11%. Ho notato ultimamente una disponibilità maggiore di prestiti, non so se per un aumento reale dell’offerta o per un calo di investimento degli investitori.

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CROWDESTOR

Purtroppo in Crowdestor è da un paio di mesi dove non ricevo sostanziali rimborsi di capitale sui progetti in ritardo acquistati a fine 2019/inizio 2020. Non ci sono default ufficiali ancora, ma non ci siamo proprio… e il fondo di copertura ancora non è stato utilizzato (si parlava di natale 2021!)…

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SOISY

Sto continuando a diminuire la mia posizione anche in Soisy, dove non ho situazioni gravi ma il peso dei ritardi mi abbassa parecchio il rendimento reale. Contando che non ho nessuna intenzione di mettere grosse cifre al 4,4/4,3% del garantito, alleggerisco per spostare in altre piattaforme.

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VARIE

Report abbastanza breve questo mese… Ho comunque già in bozza di lavori qualche aggiornamento di vecchie recensioni piattaforme. Recensioni che ormai sono arrivate a due anni di età e che devo rinnovare per evitare di avere contenuti con refusi in quella sezione. Presto le pubblicherò, per ora mi godo (o mi subisco…) la calura estiva :).

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Profitti Mensili

Il mio portafoglio p2p

Risultati Maggio 2022

Eccoci arrivati ad un nuovo report mensile sul p2p lending e cripto, quello di maggio. Il mese, come vedrete anche nei grafici dei miei profitti mensili è stato il peggiore da due anni a questa parte. La causa del risultato negativo è stata una sola: il crollo della blockchain Terra. Ne parlerò in questo articolo, sulle cause che hanno portato a questa sorta di catastrofe nel mondo cripto e aggiungendo mie considerazioni a riguardo del mondo de.fi.

A seguito dell’ondata di sfiducia (che sarà momentanea!, ma comunque segnerà questo periodo), investire nella de.fi. oggi non lo trovo più conveniente. Ho perciò liquidato moltissime posizioni che avevo e ho spostato in altri assets.

In questo momento nel mondo cripto opero solo con posizioni di holding in bitcoin ethereum e binance coin, in attesa si calmino le acque. Tutto il resto l’ho tolto e questo credo sarà l’ultimo report, per un pò di tempo, in cui mi occuperò di lending e staking di criptovalute.

Passiamo perciò ai numeri. Sono ora arrivato al 39^ mese di investimenti, da quando ho aperto il blog. In totale in questo mese, i profitti complessivi da interessi sono stati di -1.161€, ripartiti fra 518€ da p2p “classico” e -1679€ da staking/lending in cripto. Di seguito la solita tabella di dettaglio con tutte le piattaforme:

rendimenti p2p lending

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TERRA STATION

Parto subito con la nota dolente. Cosa è successo su Terra Station? E perchè è venuto giù tutto? Era evitabile? Ho agito correttamente nel tempo?

Per chi ancora non lo avesse saputo, nei giorni fra l’8 ed il 10 maggio il valore di Luna (il token principale della blockchain Terra) e, soprattutto, la relativa stablecoin UST, hanno avuto un crollo di valore, tale da far innescare una spirale di sfiducia generale fra i suoi investitori, che hanno continuato a vendere i loro capitali. Vendendo continuamente, il valore di entrambi si è praticamente azzerato nel giro di tre giorni (solo ad inizio anno LUNA quotava anche 120$!), lasciando con un pugno di mosche tutti quelli che ancora possedevano tali cripto (io compreso :),in parte).

La causa scatenante di tutto ciò sembra essere stata due fondi di investimento in criptovalute, che detenevano grandi quantitativi di moneta ed avevano interessi in blockchain diverse da Terra. Hanno organizzato delle vendite allo scoperto utilizzando i propri ingenti fondi a collaterale, facendo saltare i valori di equilibrio di Terra.

Il funzionamento dell’ecosistema era che a forti ribassi del token LUNA, procedure automatiche acquistavano gli stessi token LUNA utilizzando la stable coin UST. In quel modo si sosteneva il prezzo di LUNA e si sarebbe dovuto fermare il ribasso del valore. Questa era una delle procedure che nei piani avrebbe dovuto dare stabilità a tutto l’ecosistema e uno dei cardini del successo che ha avuto negli ultimi mesi. Tutto però si è inceppato perchè tali fondi, attraverso operazioni che avevano l’unico scopo di destabilizzare la blockchain, hanno venduto enormi quantitativi di LUNA, troppo alti.

Il sistema, ricomprando LUNA attraverso gli UST, non solo non è riuscito a ristabilizzarne il valore (contemporaneamente molti investitori vendevano in seguito al crollo e tutto il riacquisto non bastava), ma ha anche fatto crollare il prezzo dello stesso UST, perchè pur essendo una stable, se si continua a vendere perde anch’essa di valore. L’equilibrio dopo ciò è letteralmente saltato, moltissimi capitali sono usciti dalla blockchain, decretandone la fine, azzerandone i valori.

rendimenti de.fi.

L’ecosistema dopo questo fatto sembra, infatti, sostanzialmente morto. LUNA dopo qualche giorno è tornata sì ad essere quotata dagli exchange (ora è risalita attorno ai 6$), ma la fiducia degli investitori nella stabilità è ormai saltata: nessuno vede più un gran futuro in questo ecosistema, non vedendolo più come particolarmente sicuro.

Ed io?

Se vi ricordate, avevo iniziato prima di giugno a diminuire la mia quota in LUNA. Ma non per rischi legati alla sicurezza, per voci legate alla sostenibilità finanziaria per reggere tutti i movimenti di credito de.fi. dei token della blockchain. E, inoltre, all’epoca avevo ancora molti in UST su Anchor.
Ad inizio mese ho ricominciato a prelevare fondi, ma poca roba: mai mi sarei aspettato un epilogo del genere.

Attorno all’8 giugno, quando LUNA ha subito il primo crollo, ho convertito in bitcoin una grossa parte, accettandone una perdita parziale, azzerando il conto in Terra Station e lasciando circa 2.000€ su Anchor. Il ribasso del valore di un token ci sta, anche se pesante. Non ho mai considerato profitti registrabili nel blog quando questo acquista valore, non ho perciò considerato necessario inserirne le perdite quando il valore è qui calato. Ma ho lasciato 2.000€ di stablecoin su Anchor.

Ecco, qui è stato l’errore, che dovevo magari prevedere: gli UST hanno perso circa il 60-70% del loro valore in poche ore, e solo in quel momento ho scelto di convertirli in Bitcoin, subendo una perdita di circa 1.700€, euro più euro meno. Questi li consideravo sì come capitale “a valore unitario stabile” messo in lending Anchor. Questi quindi li inserisco come perdita nel blog.

Cosa penso ora della de.fi?

Penso che il colpo alla fiducia nella de.fi. dato dal crollo di Terra, sia stato bello grosso. Nonostante veda ancora la de.fi come uno strumento che accumulerà importanza nel futuro, lo metto in “parcheggio” per qualche mese.

Parto col dire che non mi sento ancora, nel mondo cripto, così esperto da valutare gli scenari macroeconomici in modo professionale, ma scrivo comunque qualche mia impressione.

Il colpo di Terra è stato importante per due motivi:

  • Era uno degli ecosistemi a valore di capitalizzazione più alto. Per molti era ormai arrivata ad essere una delle “too big to fail”. In tanti nel tempo sono arrivati a criticare il sistema e la struttura della sua stablecoin, ma nonostante ciò aveva scalato la “classifica” delle capitalizzazioni e non era considerata da nessuno come una “shit”. Tanti detrattori che hanno avuto alla fine ragione, ma il tonfo fatto ha bruciato comunque capitali importanti.
  • Il crollo ha coinvolto una stablecoin, che avrebbe dovuto, nello scopo, avere un valore ancorato al dollaro. Indipendentemente dal metodo con cui tale valore ne fosse ancorato. E ciò invece non si è confermato ad una perdita ingente del valore del token di riferimento. Il problema è che non si sta parlando di una stablecoin qualsiasi, ma di quella che era arrivata quinta come capitalizzazione ed una delle più utilizzate in tutto il mondo de.fi.. Cioè, se crolla una altcoin, pazienza, ne verrà subito un’altra. Quando invece va a crollare una stablecoin è un problema: la stablecoin per sua natura dovrebbe operare come “ancora” di liquidità. Per liquidare una alt in de.fi in attesa di nuove operazioni si usano delle stable. E per bilanciare il portafoglio di rischio in momenti di particolare fluttuazione dei prezzi si usano stable. Insomma il valore di una stable consolidata era considerato “sacro” e affidabile (dai meno esperti almeno). Da oggi non sarà più così: occorrerà analizzare bene la bontà anche delle stable.

Citando un tweet che mi è piaciuto molto:

“Oggi (9 maggio) abbiamo scoperto che: 1 Bitcoin = 1 Bitcoin, 1 Cardano = 1 Cardano, 1 Dollaro = 60 centesimi”.

Analizzare la bontà delle stable in realtà è un lavoro che comunque andava fatto sempre. Io stesso dico che per il p2p, anche sulle piattaforme considerate generalmente come più sicure, occorre sempre analizzare approfonditamente. Ma sulle cripto, a carte scoperte, mi sono accorto di aver razzolato male.

Trovare però informazioni “ufficiali” nel mondo cripto è molto più difficile. Il mondo cripto non segue le stesse regole di pubblicità delle informazioni che ha oggi il p2p. Soprattutto nel mondo de.fi. la regolamentazione cozza un po’ con il principio base della “decentralizzazione”: la regolamentazione è un controllo, ed un controllo centrale dato da un ente che sia in grado di certificare il rispetto di procedure. Come può questo incastrarsi nei principi della de.fi? Ad oggi non ho la risposta.

Oggi per avere informazioni ci si affida ad esperti “decentralizzati” :). Ma chi garantisce nella correttezza delle informazioni, se non c’è modo di verificare in ufficiale? E’ una domanda a cui mi dovrò dare risposta.

Come io dovrò darmi una risposta, anche molti investitori si dovranno dare una risposta. E fino a che questa risposta non sarà disponibile alla grande massa degli investitori, il mondo de.fi. (ma anche ce.fi, che alla fine gli si ricollega) subirà il colpo del crollo di Terra. Poi si riprenderà… ma intanto…

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CELSIUS

Uscirò a breve anche da Celsius, sembra sia stato molto esposto sul token di LUNA e lo vedo come un grosso fattore di rischio.

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Finita la filippica sul mondo de.fi., passo alle solite note del mondo p2p lending:

P2P LENDING E CROWDLENDING

Ripartiamo poi con il classico elenco degli avvenimenti maggiori accaduti nel mese sulle piattaforme di p2p lending e di crowdlending dove investo. Ricordo sempre che se vi interessa iscrivervi in qualcuna di queste piattaforme, potete approfittare dei bonus dedicati nella sezione Bonus per investitori! Così aiuterete anche il blog di P2P-Italia con un riconoscimento economico!

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MINTOS

Importante novità in Mintos, che lancia uno strumento finanziario che da qui a luglio andrà a sostituire tutta l’attuale modalità di sottoscrizione di prestiti oggi in vigore. Ha lanciato le cosiddette “Mintos notes“.

mintos notes

Da qui in avanti, partendo da tre loan originator, per poi coprire il 100% delle emissioni nella piattaforma, l’investitore investirà in questi Mintos notes. Ho per ora brevemente raccolto qualche informazione, ma dovrò approfondirli meglio.

Sostanzialmente, sono strumenti finanziari che opereranno interamente secondo le procedure e le garanzie della normativa Mifid. Non si investe più direttamente nei prestiti, ma in strumenti finanziari che riproducono il risultato di tali prestiti, ma avranno un loro ISIN, le loro emissioni saranno controllate dal regolatore (con una protezione del capitale di 20.000€, su cui devo approfondire) e ci sarà un minimo di investimento di 50€. I debitori resteranno sempre il loan originator o una SPV apposita in alcuni casi in cui il loan originator avrà difficoltà normativa a operare al posto del richiedente finale in casi di non pagamento.

Le notes avranno valore di 0,01€ ciascuna, in modo tale da rendere il più fluido possibile l’investimento e la liquidazione dell’investitore ed il minimo acquistabile sarà di 5.000 notes (0,01€ * 5.000 = 50€).

Last, but not the least, verrà applicata una trattenuta del 20% alla fonte sui rendimenti girati agli investitori (non diminuibile per gli investitori italiani). Questa trattenuta, sarà poi riportabile a credito dalle nostre tasse nella dichiarazione 730.

Come detto non ho avuto il tempo sufficiente a disposizione per approfondire ancora l’argomento e dargli una valutazione. Certo è che Mintos si conferma come piattaforma molto innovativa del settore. Per ora ho bloccato tutti gli autoinvest, in attesa di comprendere meglio la situazione.

E’ chiaro che una tutela maggiore e quella che sembra una copertura di capitale sono argomenti a favore molto importanti. Sembra queste Notes siano in tutto e per tutto obbligazioni scambiate nel mercato di Mintos, che riproducono come sottostante i prestiti emessi dai loan originator e coperte da loro stessi. Ma devo chiarirmi bene come funziona la copertura (ed il buyback??), cosa può succedere ai tassi di interesse nominali ed il funzionamento delle emissioni e del controllo.

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TWINO

Brutta notizia su Twino: il piano di rimborso dei prestiti russi, secondo le normative di quella nazione sui flussi di denaro verso i paesi “ostili”, verrà allungato fino a 3 anni. Trovo molto discordante questa decisione rispetto a quanto prospettato a marzo, dove sicuramente non si poteva non prevedere uno scenario come quello attuale. Non contesto ovviamente la decisione, date le ben note limitazioni di passaggi finanziari da e alla Russia. Ma perchè progettare a Marzo una sospensione di 6 mesi garantendone dopo il rimborso??

Il piano di rimborso del capitale (gli interessi sono sempre versati ed incassati) prevede un rimborso massimo di 10 milioni di rubli per mese, secondo i decreti emessi in Russia, da ricevere da Twino che lo redistribuirà agli investitori pro quota sul loro importo di possesso di prestiti da ricevere. C’è la possibilità di richiedere di essere inseriti in una waiting list di rimborso anticipato, nel caso risultassero dei surplus durante questo periodo per eventuali motivi di novità regolamentari. Tale possibilità è concessa attraverso una richiesta al supporto di Twino. Io ho subito richiesto di essene inserito. Gli autoinvest li avevo già stoppati, resto in attesa delle evoluzioni.

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ESTATEGURU

Purtroppo su Estateguru è un periodo di aumento dei rallentamenti dei progetti e anche il mio XIRR ne risente. Questo mese è stato relativamente positivo comunque se guardo i soli interessi incassati, sono arrivato a 73€, ma sto continuando a ridurre l’esposizione in questa piattaforma, per dedicarla ad altre con rendimenti maggiori (Afranga e Capitalia su tutte oggi).

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CAPITALIA

Una luce nel buio di questo mese è data da Capitalia. L’ultima piattaforma di crowdlending dove ho iniziato ad investire si sta finora comportando bene, i 3 progetti in cui ho investito vengono regolarmente rimborsati (2 sono di tipo full bullet, quindi ne incasso ora solo interessi, mentre uno è amortising, quindi anche la parte di quota capitale). Gli incassi, come sapete se avete letto la recensione Capitalia review, arrivano direttamente nel mio conto corrente, senza passare da un conto investimento esterno. Per ora anche i rendimenti sono ottimi e considerando l’esperienza ed il track record di Capitalia, penso sarà una delle piattaforme che in futuro mi daranno più soddisfazione.

capitalia project

Volete provare la piattaforma? Leggete la recensione ed iscrivetevi da qui!: Capitalia iscrizione

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ROBOCASH

Nulla di nuovo invece su Robocash. Prendo qualche rendimento in meno degli scorsi mesi, 58€, a causa dei miei prelievi recenti che ne hanno diminuito il capitale investito. Ma tutto sempre regolare.

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LENDERMARKET

Un nuovo loan originator ha iniziato a listare i propri prestiti in Lendermarket. Si tratta di Credory, una finanziaria estpone che opera nei finanziamenti a piccole e medie imprese. La particolarità è che eroga finanziamenti solamente a richiedenti che mettono immobili come collaterale. Il rovescio della medaglia è invece che i tassi di interesse sono nettamente inferiori a quelli di Credistar. Se con Credistar in Lendermarket troviamo prestiti dal 12 al 15% di interesse oggi, con Credory si va all’8 al 9,5%. Insomma, per ora io resterò sui più allettanti rendimenti di Credistar.

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AFRANGA

Ancora una volta, anche Afranga è sempre iper regolare nel versare i 14% di interesse che offre per i propri prestiti in questo periodo. I ritardi di questi prestiti sono sempre più alti della media, ma come sapete ci riconoscono interessi anche per il periodo di ritardo, quindi ne sono ben contento. Vi siete persi come funziona la piattaforma Afranga? Venite a leggerne la recensione: Afranga review.

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LENDSECURED

Lendsecured cambia brand e diventa Lande Finance. In realtà è una fusione di due brand già esistenti e che lavoravano in collaborazione: Lendsecured si occupava della raccolta fondi dagli investitori e Lande era l’interfaccia per le aziende agricole richiedenti. L’operazione di fusione riunisce semplicemente sotto un’unica organizzazione queste due funzioni, da ora investitori e richiedenti si interfacceranno solamente con un unico soggetto: Lande. Lato investimenti, non mi risulta cambierà assolutamente nulla. Per conoscere come funziona Lendsecured, leggi la mia recensione: Lendsecured review

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VIAINVEST

Novità anche in Viainvest: sono finalmente tornati i prestiti al 12%!, che mancavano veramente da tantissimo tempo. Tutto questo segue il trend di rialzo generico dei tassi in seguito alla crisi russo-ucraina. Io ne ho approfittato per depositare altri 1.000€.

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VARIE

Il discorso Terra Luna ha praticamente monopolizzato la mia attività di maggio lato investimenti. Ora mi concentrerò molto più sul p2p lending per qualche tempo, quindi anche nel blog credo vedrete nuove recensioni in merito ed aggiornamenti delle vecchie, nei prossimi mesi.

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Profitti Mensili

Il mio portafoglio p2p

Crowdfunding immobiliare maggio

Ciao a tutti da Reinvest. Appena terminato il mese di maggio, pubblico come al solito qui sul blog un nuovo articolo di aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare. Questo mese ho effettuato sette nuovi investimenti. Un progetto doveva essere rimborsato ma purtroppo ha subito uno slittamento dei tempi di chiusura. Prima o poi doveva capitare ma, come al solito, è accaduto su una piattaforma che non mi sarei mai aspettato.

Iniziamo, comunque, sempre con i grafici del mio portafoglio:

PORTAFOGLIO ATTUALE

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GUADAGNI DEL MESE

Questo mese ho ricevuto €1.124 di interessi lordi. Avevo in scadenza un investimento che ha subito uno slittamento del termine imputato alle continue variazioni procedurali apportate del governo al superbonus 110%. Non ho timori sul rimborso dell’investimento, sono cose che possono capitare. Purtroppo hanno per conseguenza un impatto sulla mia programmazione e una perdita per la mancata disponibilità del capitale.

Perché continuo a investire nell’immobiliare

Sinora il 2022 è stato pessimo per gli investitori. Le azioni sono entrate in un mercato ribassista, una svendita di criptovalute ha cancellato $200 miliardi di valore in un solo giorno e le azioni blue chip sono in profondo rosso. Lo S&P 500 ha perso il 14,00% del suo valore da inizio anno, mentre l’indice del settore tecnologico Nasdaq-100 è sceso del 25,00%. Nel frattempo, coloro che detengono liquidità stanno perdendo mediamente l’8,50% del loro potere d’acquisto all’anno a causa dell’aumento dell’inflazione.

Dove può rivolgersi un investitore? Nonostante le turbolenze, ci sono ancora sacche nel mercato in cui gli investitori possono trovare potenziali rendimenti.

Immobiliare

Tradizionalmente, gli investitori si riversano su beni reali durante i periodi di inflazione perché sono visti come migliori riserve di valore. Gli immobili rientrano in questa categoria perché, nonostante le pressioni inflazionistiche, esisteranno sempre beni come abitazioni, immobili industriale e commerciali. 

Il settore immobiliare è una classe di attività che consente agli investitori di trasferire in parte o totalmente il costo dell’inflazione a chi paga il contratto di locazione. 

Nonostante l’aumento dei tassi di interesse e il rallentamento della crescita economica, il settore immobiliare è rimasto relativamente resiliente. Alcune aree del settore immobiliare stanno beneficiando di un’offerta ridotta, mentre altre aree continuano a vedere una forte domanda strutturale e altre aree ancora hanno i loro contratti di locazione legati all’inflazione. Nell’attuale contesto di mercato, continua a esserci una forte domanda da parte degli investitori di immobili.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzione capitale e interessi

Prepay

Top Multi 110. Dopo pochissimi giorni dalla chiusura della raccolta ho ricevuto €732 che rappresentano l’interesse anticipato del primo anno dell’investimento.

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Nuove posizioni

Prepay                                         

Ho investito €2.000 nel nuovo progetto CONTACTA PHARMACY. Si tratta di un progetto di finanziamento dello sviluppo di una app denominata PHARMA che permette di collegarsi a farmacie, parafarmacie e strutture sanitarie. La durata è di 18 mesi con un rendimento del 13,50%. L’obiettivo economico di questo progetto era da un minimo di €40.000 a un massimo di €50.000. Il rimborso del capitale e degli interessi sarà trimestrale, con questa modalità di rimborso il tasso di rendimento interno sale e la duration dell’investimento diminuisce.

Per chi ancora non conoscesse bene la piattaforma, può leggere la recensione qui: Prepay review

ItalyCrowd

Ho investito in due progetti:

Il primo di €2.000 nel progetto Torino, Residenza Sanitaria Assistenziale. Il progetto consiste in un prestito ponte per la costruzione di una RSA, La durata è di 12 mesi con un rendimento del 12%. L’obiettivo di raccolta era da un minimo di €30.000 a un massimo di €180.000, l’obiettivo massimo è stato superato. Il ROI dell’operazione è del 54% e l’LTV inferiore al 20%.

€2.000 nel secondo che consiste in un prestito ponte per un Superbonus 110 a Rovigo. La durata è anche qui di 12 mesi e il rendimento del 12%. Si tratta dell’efficientamento energetico di 8 villette. Il ROI dell’operazione è del 26,50% e l’LTV del 20%.

I progetti sono di tipo full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

Recrowd

Anche su questa piattaforma ho investito in due progetti:

  • Porto Potenza Picena, un finanziamento ad un superbonus 110%. Si tratta della rigenerazione di una palazzina che sarà frazionata in 6 unità. Ho investito €3.000 ad un interesse del 12,20% per un periodo di 12 mesi. Il ROI dell’operazione è di quasi il 44% con LTV del 64,50%.
  • Castelfranco Piandiscò, Arezzo. Il finanziamento riguarda l’acquisto di una fattoria con fienile che sarà ristrutturata e frazionata in 4 unità indipendenti. Gli appartamenti sono già venduti. L’investimento è di €2.000 ad un interesse del 10,20% per un periodo di 12 mesi. Il ROI dell’operazione è di quasi il 44% e l’LTV=64,50%.

I rimborsi sono entrambi di tipo full bullet.

Bulkestate

Un piccolo investimento di €300 per una durata di 12 mesi a Riga, Lettonia, con un rendimento del 13%. Ho fatto questo investimento per sfruttare un bonus che altrimenti avrei perso. Poca cosa.

Reinvest24

Ho investito €500 su un progetto in Spagna, La Canyada 3^ fase. Il progetto ha una durata di 12 mesi, un rendimento del 13% con pagamento mensile degli interessi e il rimborso alla naturale scadenza. È un progetto di sviluppo di una serie di villette vicino a Valencia.

Alcuni progetti su questa piattaforma sono stati prolungati di pochi mesi remunerandoli con un interesse aggiuntivo dell’1%, un po’ diversamente dai progetti italiani in ritardo.

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CONCLUSIONI

Nel 2022 quasi tutti gli osservatori immobiliari concordano che il prezzo delle case sarà destinato a salire fino al 3%, sia a causa dell’inflazione sia perché i valori sono nel punto più basso della curva dei prezzi e poiché il mercato è ciclico si prevede sia destinato a risalire.

Negli ultimi dieci anni il prezzo delle case è mediamente sceso del 30% a causa di molti fattori, sicuramente la mancata crescita economica, le basse retribuzioni, l’alta percentuale di disoccupati e di precari hanno causato la riduzione del numero delle vendite e la progressiva erosione dei valori di mercato, si prevede una situazione in cambiamento, le politiche espansionistiche post covid e l’aumento del PIL avuto nel 2021 fanno ben sperare, guerra permettendo, nell’aumento generale dei valori immobiliari di compravendita.

Continuo a investire nell’immobiliare per le buone previsioni, la capacità di questo settore di coprire una parte dell’inflazione e le scarse alternative che altre asset class offrono in questo momento.

Spendere per mostrare alla gente quanto sei ricco è il modo più veloce di perdere denaro“. – Morgan Housel, La psicologia del denaro

Crowdfunding immobiliare aprile

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci arrivati ad un nuovo articolo di aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare! In questo articolo vi porto l’ultimo capitolo della teoria dei buckets, con la descrizione del mio “secchio” preferito: quello degli investimenti a lungo termine. Per quel che riguarda invece gli aggiornamenti del mio portafoglio personale, ad aprile ho effettuato quattro nuovi investimenti; un investimento è stato rimborsato in anticipo e con un rendimento superiore a quello previsto.

Prima di partire con il report, volevo sempre ricordare che è aperta la mia chat su Telegram dove comunico quasi in tempo reale gli investimenti che intendo effettuare. Vi consiglio di iscrivervi qui per tenervi aggiornati: Entra nel canale Telegram di ReInvest!

Partiamo quindi come sempre con la panoramica del mio portafoglio attuale:

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PORTAFOGLIO ATTUALE

portafoglio crowdfunding immobiliare rendimenti italycrowd recrowd walliance bulkestate isicrowd
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GUADAGNI DEL MESE

Nel mese di aprile ho ricevuto €1.273 in aumento rispetto al mese di precedente, questo è dovuto all’arrivo di un rimborso importante. Dopo quasi un anno dall’inizio di questa avventura ci avviciniamo alla massa critica che potrà portarci a ricevere periodicamente un rendimento interessante. L’interesse generato dal portafoglio RE Income è sempre superiore al 14%.

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ESEMPIO DI ALLOCAZIONE DEL PORTAFOGLIO: LA STRATEGIA DEI BUCKETS (4^ Parte)

La quarta e ultima parte della strategia dei buckets riguarda gli investimenti a lungo termine o, come l’abbiamo definito, il Secchio “futuro”. Vi siete persi le altre parti? le ritrovate qui: Prima parte, Seconda parte, Terza parte.

Avevo già creato un esempio di portafoglio ma poi ho cambiato idea. Questo è il secchio più personale di tutti, ogni investitore è diverso dagli altri e preferisco stare sulle generali invece che proporre un portafoglio che non avrebbe nessun senso.

Questo è il secchio più eccitante e il mio preferito. Qui possiamo detenere molti investimenti ad alto rischio poiché non abbiamo un limite di tempo per quando queste risorse devono essere disponibili.

In questo secchio possono entrare:

  • Obbligazioni e/o ETF obbligazionari a lungo termine (I.G., Hi-Yi, mercati sviluppati e E.M., governativi e corporate, …);
  • Azioni e/o ETF azionari acquistati principalmente per plusvalenze (growth);
  • Azioni e/o ETF azionari acquistati per il reddito da distribuzione (value);
  • Investimenti speculativi ad alto rischio;
  • Investimenti in megatrend (social media, telemedicina e medicina digitale, intelligenza artificiale, salute e benessere, idrogeno, robotica e A.I., energie rinnovabili, internet delle cose, infrastrutture, REIT Data Center, acqua potabile, materiali innovativi, educazione, fintech, genomics, invecchiamento, alimenti innovativi, …);
  • Materie prime;
  • Metalli preziosi e oro;

L’investitore non preparato potrebbe delegare ad una gestione in ETF: sul mercato esistono buone offerte. Oppure potrebbe investire in un solo ETF: uno degli LifeStrategy di Vanguard, scegliendo quello che per rischio gli è più adeguato. Si potrebbe replicare uno dei tanti portafogli modello che esistono in letteratura: il portafoglio Golden Butterfly, l’Hall Weather standard o quello di Ray Dalio, …. Personalmente preferisco il Portfolio Dual Model di Gary Antonacci implementato da Grosmann e Faber.

Nel mio secchio a lungo termine ho investito il 40% in ETF azionari con dividendo (DGI), il 20% in obbligazioni, il 10% in megatrend e il 30% in un Portafoglio Dual Model con 6 ETF decorrelati in rotazione.

Questo secchio con le cedole, i dividendi e le plusvalenze dovrebbe coprire il fabbisogno rimanente per raggiungere il nostro obiettivo di €50.000.

Questi redditi aiutano anche a finanziare in maniera massiccia il nostro primo secchio o ad arrivare al secchio intermedio di qualità più sicura. Naturalmente, esiste un rischio enorme in quanto questi investimenti possono ridurre le distribuzioni o i dividendi. Questo è simile al rischio che un titolo in crescita non fornisca l’apprezzamento del capitale previsto.

Conclusione

Questo era solo un semplice esempio di come potrebbe apparire un portafoglio utilizzando la strategia bucket. Un investitore può essere più a suo agio con molte più partecipazioni e con una ripartizione del capitale tra attività aggiuntive. Un investitore può avere anche una diversa tolleranza al rischio. Nel caso di una bassa tolleranza al rischio, si potrebbe voler rinforzare il primo secchio – in questo modo potrebbe fornire una maggiore stabilità in tutto il suo portafoglio. Ciò avrebbe un impatto sulla quantità di reddito a cui si potrebbe attingere a un portafoglio da €1 milione. Le percentuali potrebbero anche cambiare. Il secondo segmento sarebbe stato il 35% delle attività per i bisogni da 3 a 7 anni, al massimo nel lungo termine. Il terzo bucket era un’allocazione del 55% che poteva beneficiare di rendimenti nettamente più elevati di quelli che i primi due bucket potevano permettersi.

Considerando il fatto che abbiamo raggiunto il limite massimo del fabbisogno intermedio a 7 anni, si potrebbe regolare questo verso il basso. Ciò lascerebbe più risorse sia per il rischio più elevato sia per il bucket a lungo termine o addirittura per aumentare il bucket di esigenze a breve termine. Se avessimo aumentato il rischio dell’intero portafoglio, avrebbe potuto avere l’impatto di una generazione di reddito ancora più elevata.

La strategia bucket è solo una delle molte strategie che un investitore può utilizzare sia nella fase di accumulazione sia nei suoi anni di pensionamento. Credo che sia una strategia abbastanza efficace e ogni investitore può implementarla personalmente in funzione delle proprie esigenze.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

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Restituzione capitale e interessi

Build Around

Milano, Via Noto, 121. A fine mese di aprile l’investimento è stato chiuso e il capitale con la plusvalenza è stati restituito. Il rendimento dell’operazione è risultato del 15,69%.

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Nuove posizioni

Prepay                                         

Ho investito €6.000 nel nuovo progetto TOP Multi 110. Si tratta di quattro interventi di Ecobonus 110. La durata è di 18 mesi con un ROI del 50%. L’obiettivo economico di questo progetto è da un minimo di €160.000 a un massimo di €200.000. Il tasso di rendimento interno è del 12,00%. L’investimento ha superato il primo obiettivo e mancando poco all’obiettivo massimo è stato prolungato di 10 giorni. L’impegno finanziario su questo progetto ha superato di molto la mia media in un singolo investimento, a mio parere è giustificato dall’alta redditività e dalle sue prospettive.

Per chi se la fosse persa, vi ricordo che su P2P-Italia c’è la recensione della piattaforma Prepay: Prepay review

ItalyCrowd

Ho investito in due progetti:

Il primo di €2.000 nel progetto Firenze Via Peretola. Il progetto consiste nella ristrutturazione di un immobile vicino all’aeroporto. La durata è di 12 mesi con un rendimento del 12%. L’obiettivo di raccolta era da un minimo di €30.000 a un massimo di €120.000, l’obiettivo massimo è stato superato.

€2.000 nel secondo che consiste in un prestito ponte per un Superbonus 110 a Porto Potenza. La durata è anche qui di 12 mesi e il rendimento del 12%. L’immobile è una palazzina a 200 metri dalla spiaggia e il prestito serve ad iniziare i lavori in attesa del finanziamento della ristrutturazione.

I progetti sono di tipo full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

Reinvest24

Ho incrementato di €1.000 l’investimento nel prestito garantito da immobili in Svizzera sul Lago di Lucerna, portandolo a €2.500. Il progetto ha una durata di 6 mesi, un rendimento del 15% con pagamento mensile degli interessi e i rimborsi alla naturale scadenza. Il progetto è di ampliamento e ristrutturazione di un resort, il prestito serve a iniziare i lavori in attesa del finanziamento bancario.

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CONCLUSIONI

Il mese prossimo il portafoglio di crowdfunding immobiliare raggiungerà il primo anno, le restituzioni diventeranno periodiche, più costanti e avendo raggiunto una massa critica generà una redditività interessante senza apporto di nuove risorse. Penso di fare degli aggiustamenti ma l’attuale investimento complessivo si avvicina all’obiettivo che mi ero prefisso. Il portafoglio che ho allocato è di media rischiosità, se avrò ulteriori disponibilità sto pensando di crearmi un altro portafoglio a rischio più contenuto. Vedremo l’evolversi degli eventi, sia personali che geopolitici.

Buon investimento a tutti.

By failing to prepare, you prepare to fail“. – Benjamin Franklin

Risultati Aprile 2022

Eccoci arrivati ad un nuovo report mensile, quello di Aprile. Due cose fondamentali stanno accadendo nel mio portafoglio investimenti lending. Lo scoppio della guerra sta mantenendo alti i rendimenti del p2p lending baltico e quasi tutte le piattaforme hanno alzato i tassi. Inoltre, nuvole momentanee sembrano accumularsi nel mondo cripto: vari analisti stanno indicando come stiamo entrando in una fase tecnica di mercato al ribasso per bitcoin, che molto prevedibilmente si porterà dietro tutte le monete digitali.

Ho dovuto quindi adattare il mio portafoglio, soprattutto per quel che riguarda la componente cripto. Qui ho effettuato varie conversioni a stablecoin e sto procedendo a mettere in lending queste nelle piattaforme che utilizzo. E’ una fase iniziata proprio a fine aprile, quindi i relativi effetti in termini di rendimento non si vedono ancora in questo articolo. Per quanto riguarda li p2p lending “classico”, ho dovuto attendere ad aumentare gli investimenti in quanto… ho acquistato una casa nuova e ho dovuto dedicarci dei fondi (per quanto uno cerchi di scaricare debito alle banche, sapete bene che un “po’” di capitale occorre dedicarcelo). Senza di questo, pur con le attenzioni doverose dettate dal monitoraggio di come potrà andare a riguardo delle conseguenze geopolitiche la follia di Putin, avrei molto probabilmente aumentato ancora la mia quota di crowdlending per approfittare di qualche interesse aggiuntivo.

Altra informazione molto importante, stanno iniziando ad essere pubblicati i primi bilanci del 2021. Molte piattaforme hanno già diffuso i propri numeri. Dalle prime analisi, non ci sono grosse novità finora. Chi andava bene ha continuato ad andare bene e chi era in sofferenza… sta continuando a soffrire. Ne parlerò più in dettaglio nell’articolo (e nei prossimi mesi magari).

Passiamo quindi ai numeri, sono ora arrivato al 38^ mese di investimenti, da quando ho aperto il blog. In totale in questo mese, i profitti complessivi da interessi sono stati di 423€, ripartiti fra 344€ da p2p “classico” e 79€ da staking/lending in cripto. Risultato al di sotto della media degli ultimi mesi, soprattutto per il periodo particolare su Robocash ed Estateguru. Di seguito la solita tabella di dettaglio con tutte le piattaforme:

rendimenti p2p lending

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P2P LENDING E CROWDLENDING

Piccola premessa (ricorrente 🙂 ): siete interessati ad iscrivervi ad una delle piattaforme di cui parlo nel blog? Non dimenticatevi di approfittare dei bonus dedicati nella sezione Bonus per investitori! Così aiuterete anche il blog di P2P-Italia con un piccolo bonus!

E.. partecipate al nuovo sondaggio! ho visto ancora poche risposte, ho bisogno di voi per farmi conoscere le vostre preferenze sugli articoli del blog!

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MINTOS

Per i motivi che descrivevo nel primo paragrafo di questo articolo (spese per l’acquisto nuova casa), non ho voluto alla fine aumentare la mia quota investita in Mintos e posticiperò l’operazione alle prossime settimane.

Confermo comunque che con il rialzo dei tassi si stanno aprendo ottime opportunità in questa piattaforma, anche da parte di loan originator solidi, che erano mancate ormai da parecchi mesi.

Ad inizio aprile è stato pubblicato nel sito anche il bilancio di Mintos per il 2021. Della piattaforma Mintos, non dei loan originator (non avete in testa la differenza? Vi consiglio di leggere qui: Valutare gli intermediari). Purtroppo anche il 2021 è stato in perdita, ancora più pesante rispetto a quella del 2020, con un netto finale di -1,7 milioni di euro (poco meno).

bilanci p2p lending piattaforme

Per fortuna l’equity è ancora positiva per circa 3,8 milioni, grazie agli azionisti che hanno regalat… ehm… ci hanno investito circa 5 milioni, nella precedente campagna di crowdfunding.

Onestamente nonostante le perdite non vedo grossi rischi a breve nella gestione Mintos (grazie ancora donator… ehm, investitori in crowdfunding!). Sono ancora dell’idea di incrementare momentaneamente la mia quota per approfittare di qualche loan originator solido che è ricomparso su questo marketplace con interessi allettanti.

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TWINO

Come un po’ mi attendevo, i prestiti russi su Twino mi stanno abbassando il rendimento effettivo su questa piattaforma, in quanto sono congelati in attesa della fine delle estensioni massime concordate (6 mesi) per il buyback limitato di questa situazione particolare (ricordo gli swift bloccati alla Russia).

I circa 1.000€ che avevo investiti in prestiti russi non si sono quindi mossi e devo attendere giugno-luglio per vedere se tale comunicazione sarà rispettata. Twino non è Viventor o Fastinvest, quindi non dovrei avere problemi.

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ESTATEGURU

Mese particolarmente negativo su Estateguru, dove ho accumulato alcuni ritardi che mi hanno diminuito gli interessi incassati. La situazione è comunque momentanea, non è correlata in nessun modo al discorso Russia/Ucraina. Conterei di recuperare almeno in parte la situazione già da Maggio

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ROBOCASH

Ho concluso ad Aprile i prelievi previsti dalla piattaforma Robocash, arrivando ai 5.000€ di capitale che mi ero fissato come obiettivo “post-bellico”. Il fatto che la poattaforma abbia alzato i tassi sostanzialmente di un punto percentuale per un pochino-pochino mi compensa gli interessi che mi mancheranno da qui in avanti sul capitale prelevato.

Nel frattempo sono stati anticipati ancora qualche settimana fa i primi numeri di bilancio di Robocash Group per l’anno 2021 e hanno mostrato un utile finale di 12,8 milioni di dollari. Insomma, nonostante la posizione geografica sfortunata, fino allo scoppio della guerra questa piattaforma si era riconfermata come la più consolidata nel panorama europeo.

bilanci p2p lending piattaforme

Manca ancora la certificazione dei revisori (attività che comporta ancora qualche settimana) e la pubblicazione del bilancio dettagliato, ma non credo proprio le cifre sopra riportate cambieranno se non poco significativamente.

Per quanto riguarda i miei investimenti in Robocash, i prelievi del mese mi hanno abbassato il rendimento che normalmente tenevo. Inoltre, c’è stato un accumulo di vari ritardi nei prestiti che avevo aperti. Per questi motivi, ho avuto un profitto di solamente 31€ ad Aprile.

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LENDERMARKET

Lendermarket continua a confermarsi una delle piattaforme attualmente più profittevoli per noi investitori, altro mese con più dell’11% annualizzato (e la percentuale di Aprile è anche bassa rispetto alla media che sto registrando nel tempo). Al momento quindi tutto bene.

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CAPITALIA

Primi interessi ricevuti, direttamente nel mio conto corrente, da Capitalia. La procedura della liquidità degli investimenti qui è leggermente differente rispetto agli standard delle altre piattaforme dove investiamo comunemente. Non c’è infatti un conto di pagamento a cui la piattaforma si appoggia. Operiamo interamente dal nostro conto corrente.

Non sono ancora riuscito a finire la recensione, con molte probabilità la pubblicherò questo mese. La piattaforma la vedo molto interessante in ottica futura per chi volesse concentrarsi nei finanziamenti ad aziende.

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AFRANGA

Ancora una volta, anche Afranga è sempre iper regolare nel versare i 14% di interesse che offre per i propri prestiti in questo periodo. I ritardi di questi prestiti sono sempre più alti della media, ma come sapete ci riconoscono interessi anche per il periodo di ritardo, quindi ne sono ben contento. Vi siete persi come funziona la piattaforma Afranga? Venite a leggerne la recensione: Afranga review.

Anche su Afranga avevo intenzione di aumentare la mia quota, ma ho dovuto anche qui posticipare per il discorso acquisto casa di cui vi parlavo all’inizio.

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LENDSECURED

Lendsecured è stata una delle poche piattaforme dove non ho registrato aumenti sostanziali. La motivazione che mi dò è che stanno “puntando” sull’aumento del valore generale dei terreni agricoli nella zona dove propongono i progetti, e del grano (collaterale utilizzato in garanzia in vari progetti) come dimostrazione di una rischiosità intrinseca diminuita dei loro progetti.

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PEERBERRY

Nota molto positiva su Peerberry: nonostante non avessi scommesso nemmeno un euro che i gruppi Aventus e Gofingo avessero trovato a breve un accordo per coprire i ritardi per il blocco di rimborsi da parte dei loan originator russi e ucraini, sono stato smentito. C’è stato un parziale rimborso di capitale più interessi e le cose sembrano muoversi nella direzione giusta. Io non ne sono stato coinvolto dato che qui non ho mai sostanzialmente investito in questi due paesi, ma è comunque un evento molto positivo per gli investitori.

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PREPAY

E’ stata conclusa su Prepay la sottoscrizione del progetto finora più ambizioso in termini di volume di raccolta su questa piattaforma, il “Top multi 110%”. Questa operazione richiedeva per la partenza un minimo di finanziamento per la partenza di 160.000€, che è stato raggiunto proprio alla fine del mese. Ci ho partecipato anch’io e ne vedrò i relativi interessi anticipati a maggio.

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VIAINVEST

Anche Viainvest ha pubblicato un’anticipazione del bilancio della finanziaria VIA SMS group. L’anticipazione è in realtà il bilancio di gruppo, anche se ancora senza l’audit del revisore. Per ora mostra un buon utile finale, di circa 2,2 milioni di euro, con significativo milgioramento rispetto al 2020, dove aveva registrato una perdita.

bilanci p2p lending piattaforme

Anche qui il bilancio è stato anticipato in forma non revisionata, per l’audit ci vuole ancora tempo. Ma anche qui non ritengo granchè probabile avere grosse differenze che possano risultare in sede di revisione, quindi lo vedo come un prospetto affidabile.

Dunque Viainvest torna in utile e, per questo motivo, dopo questa notizia, la farò salire il prossimo trimestre nella mia classifica delle Migliori piattaforme p2p. I prestiti che vedo presi dalle mie procedure attive di autoinvest sono concentrati principalmente in Polonia. Non vorrei espormi troppo in questa nazione, quindi valuterò in questo mese se aumentare la mia quota di investimento; non lo escludo.

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STAKING E LENDING CRIPTOVALUTE

Per non dilungare troppo l’articolo, riporto qui solo le piattaforme su cui ho da dire qualcosa di significativo.

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CELSIUS

Già a Marzo avevo depositato su Celsius altri valori in Bitcoin. Come forse sapete se mi seguite, uso Celsius come piattaforma per mettere a lending bitcoin e cercare di ottenere qualche rendimento da questa moneta che holdo non necessariamente legato ai suoi movimenti di valore nel tempo. Ho incassato i relativi CEL di interesse (la moneta che Celsius riconosce come rendimento per il relativo lending). Purtroppo questi CEL stanno vivendo un momento di ribasso di valore nel mercato (come molte altre cripto affini). Per questo motivo il profitto di questo mese è stato ancora solo di 1€.

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BINANCE EARN

In Binance Earn ho convertito la gran parte delle cripto che tenevo depositate in stablecoin. Ne ho prelevato una (piccola) parte, mentre la rimanente la sto tenendo lì in “cassaforte” in attesa dell’andamento del mercato (o la riconverterò in altcoin nel caso si riprenda, oppure le passerò in lending in altre piattaforme se viene confermato il trend negativo). Sto tenendo comunque ancora lo staking di Polkadot, che ad Aprile mi ha dato un rendimento netto di 10€.

Ricordo sempre che continuo comunque ad utilizzare Binance per le conversioni iniziali in cripto per poter comodamente rifornirmi delle coin specifiche da mettere in lending in Ce.fi e De.fi nelle altre piattaforme. Per chi volesse iniziare in questo mondo molto interessante, può iscriversi a Binance tramite il blog di p2p-Italia dal link nella pagina Bonus per investitori, per ottenere uno sconto del 10% per SEMPRE su tutte le commissioni per le transazioni effettuate in questa piattaforma.

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TERRA STATION

Come anticipato il mese scorso, ho deciso di dimiuire la mia esposizione in Terra Station e su Anchor Protocol, in “risposta” ai dubbi che avevo raccolto sulla situazione finanziaria dell’ecosistema Terra. Al contrario del p2p lending e del crowdlending, capire in modo affidabile la situazione finanziaria di un ecosistema cripto è veramente impossibile se non si è “all’interno”.

L’ovvia conseguenza è stata una calo dei miei rendimenti qui ottenuti, sia nello staking del token Terra, sia negli interessi da lending su Anchor. Ho ricevuto in questo mese “solamente” 43€ di cripto convertita.

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VARIE

Come detto, l’acquisto casa mi ha rallentato un po’ l’incremento di capitale che volevo dedicare al p2p lending. Credo comunque ricomincerò i depositi già a maggio, se i tassi si mantengono al rialzo. Pubblicherò a breve la recensione sulla piattaforma Capitalia, e ne ho altre in bozza che vorrei inserire presto nel blog, spero di avere il necessario tempo a disposizione. Buon investimento a tutti!

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Profitti Mensili

Il mio portafoglio p2p

Crowdfunding immobiliare marzo

Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci arrivati ad un nuovo articolo di aggiornamento sul mio portafoglio di crowdfunding immobiliare! A marzo, ho effettuato cinque nuovi investimenti in linea con la decisione di ridurre l’attività dovuta alla situazione geopolitica e delle imprevedibili conseguenze. Un investimento è stato rimborsato nei tempi previsti. Nell’articolo odierno vado inoltre avanti con la teoria dei buckets! Arrivati al terzo “episodio”, vediamo come impostare una strategia per un altro secchio, per gli investimenti a medio termine.

Prima di partire con il report, volevo ricordare che abbiamo attivato una chat su Telegram dove comunico quasi in tempo reale gli investimenti che intendo effettuare. Il numero consistente di iscritti mi dà una grande responsabilità e spero che con l’aiuto di tutti si possa fare un lavoro interessante. Se non lo avete ancora fatto, potete iscrivervi da qui: Entra nel canale Telegram di ReInvest!

Partiamo quindi:

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PORTAFOGLIO ATTUALE

Le cedole di Prepay sono a zero perché paga gli interessi anticipatamente.

Portafoglio crowdfunding immobiliare
profitti crowdfunding immobiliare

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GUADAGNI DEL MESE

Nel mese di marzo ho ricevuto €1.018 in forte aumento rispetto al mese di precedente, questo è dovuto al ricevimento di tre interessi anticipati. È la prima volta che superiamo la soglia dei €1.000 e ne sono moderatamente lieto. Penso che ci saranno sempre alti e bassi perché dipende dalla scadenza degli investimenti, l’importante è raggiungere una media interessante che nei primi tre mesi dell’anno è di circa €600. L’interesse generato dal portafoglio RE Income è sempre di buon valore.

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ESEMPIO DI ALLOCAZIONE DEL PORTAFOGLIO: LA STRATEGIA DEI BUCKETS (3^ PARTE)

La terza parte della strategia dei buckets riguarda gli investimenti a medio termine o, come l’abbiamo definito, il Secchio “prossimo”. Nel seguito un esempio di composizione di questo secchio e anche qui vediamo il contributo degli ETF e del Crowdfunding. Vi siete persi le altre parti, le ritrovate qui: Prima parte, Seconda parte.

Esempio di portafoglio

La tabella sopra fornisce i vari investimenti che potrebbero essere considerati appropriati per le posizioni, con particolare attenzione ai fondi che sarebbero necessari per il secchio “prossimo”. Questi includono investimenti che presentano vari gradi di rischio. 

I valori possono variare, ma poiché stiamo guardando un orizzonte temporale da 3 a 7 anni esiste il tempo necessario per un recupero del valore. PRFD e IHYU sono inclusi in questa tabella anche se si tratta di investimenti ad alto rendimento. IHYU è un ETF che investe in bond ad alto rendimento in UDS. PRFD è un ETF che investe in bond perpetui di banche e società importanti, hanno date di richiamo e in caso di default hanno la precedenza solo sulle azioni, sono messi in questo secchio perché la duration dell’ETF è intorno ai 5 anni. IEMB è un ETF che investe in bond dei mercati emergenti denominati in dollari, distribuisce cedole mensili.

Il portafoglio presentato è molto aggressivo, ma è solo un esempio. Indipendentemente dall’aggressività del contenuto in questo secchio devono essere messi bond a medio termine di vario tipo: governativi e aziendali, mercati sviluppati ed emergenti, valuta forte (dollaro ed euro) e valute locali, tasso fisso e tasso variabile, rating investment grade ed High Yield. Le scelte e le percentuali dipendono da tanti elementi come già evidenziati negli scritti precedenti.

Si possono mettere in questo cesto anche ETF azionari? A mio parere sì. Quali? Quelli che si ritiene abbiano una crescita importante nell’arco temporale considerato. Esempio:

  • Cannabis medica,
  • Tecnologia blockchain,
  • Batterie innovative,
  • E-commerce e Internet in E.M.,
  • Cybersecurity,
  • Cloud computing,
  • Video Games,
  • Veicoli autonomi ed elettrici.

La suddetta allocazione darebbe a un investitore $22.405 in contanti annui. Questo non è sufficiente con il ricavato del primo secchio a raggiungere l’obiettivo, ma è un buon contributo per raggiungere i €50k. Questa allocazione rappresenta anche un rendimento del 6,40%, dovuto alla scelta delle opzioni a buon rischio. Con un focus da 3 a 7 anni, possiamo permetterci di trattenere queste attività un po’ più a lungo per mitigare le oscillazioni.

Nel prossimo scritto parleremo dettagliatamente del terzo secchio.

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Restituzione capitale e interessi

Prepay

Unifamiliare DC. Il giorno 11.3 il progetto è stato chiuso e il capitale è stati restituito. Utilizzando la funzione TIR.X di Exel, il tasso di rendimento interno è risultato del 16,13%.

Bifamiliare 110 Garbagnate. Il giorno 21.3 è stato distribuito l’interesse anticipato di €166,40 a fronte di un investimento di €2.000.

Compravendita Frosinone. Il giorno 16.3 è stato distribuito l’interesse anticipato di €90 a fronte di un investimento di €1.000.

Isicrowd

Casoria Napoli. Il giorno 1.3 prima dei 20 giorni canonici dal finanziamento del progetto sono stati distribuiti gli interessi di €220 da un investimento di €2.000. Con gli interessi anticipati il tasso di rendimento interno è del 12,36%.

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Nuove posizioni

Prepay

Ho investito €2.000 nel nuovo progetto Compravendita Frosinone. Si tratta di un progetto di compra vendita e riqualificazione di un appartamento al piano rialzato in una palazzina in zona centrale. La durata è di 10 mesi con un ROI del 9%. L’obiettivo economico di questo progetto era da un minimo di €40.000 a un massimo di €45.000. Il tasso di rendimento interno è del 10,81%. Le previsioni sono di una vendita entro il periodo estivo. Se questo dovesse verificarsi e supponendo un rimborso al 31.7.22 il rendimento salirebbe al 25,55%. Rifaremo i calcoli al momento del rimborso.

Gli interessi sono già stati distribuiti come evidenziato precedentemente.

ItalyCrowd

Ho investito €6.000 nel progetto Udine, Via Palladio. Il progetto consiste nella ristrutturazione di un appartamento centrale a pochi metri dall’Università. La durata è di 12 mesi con un ROI del 15%. L’obiettivo di raccolta era da un minimo di €30.000 a un massimo di €180.000, l’obiettivo massimo è stato superato. Si prevede una chiusura anticipata. L’ammontare dell’investimento è giustificato dal ritorno interessante e dall’ottima capitalizzazione dell’azienda proponente.

Italycrowd progetto

Il progetto è di una riconversione con cambio d’uso da ufficio a residenziale di un immobile di 175 mq. con l’obiettivo di una successiva vendita.

Il progetto è di tipo full-bullet, investimento ed interessi alla scadenza del progetto.

BuildLendrer

Ho investito €3.000 nel progetto ristrutturazione e cambio destinazione d’uso a Bologna. Gli immobili sono un vecchio laboratorio ed un negozio adiacente. La ristrutturazione ed il cambio di destinazione riguarda il laboratorio da cui saranno ricavati due monolocali con taverna mentre il negozio sarà solo ristrutturato. La durata è di 12 mesi con un ROI del 12,50%. L’obiettivo minimo è di €120.000 e quello massimo di €140.000. Gli interessi saranno pagati uno dopo sei mesi e l’altro assieme al rimborso. Con queste modalità di pagamento il rendimento sale al 12,93%. L’LTV è del 53% e il ROI dell’operazione del 28,54%.

Buildlender progetto

Reinvest24

Ho investito €1.500 in due trance di un prestito garantito da immobili in Svizzera sul Lago di Lucerna. Il progetto ha una durata di 6 mesi, un rendimento del 15% con pagamento mensile degli interessi, i rimborsi alla naturale scadenza. Il progetto è di ampliamento e ristrutturazione di un resort, il prestito serve a iniziare i lavori in attesa del finanziamento bancario. L’LTV è piuttosto alto del 87% ma è supportato da una garanzia di 2° grado e da garanzie personali.

Reinvest24 progetto

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CONCLUSIONI

Ho deciso di sospendere gli investimenti nei paesi baltici e di rivolgere i ridotti investimenti in paesi il più lontano possibile dagli eventi bellici. Questo non mi salverà da avvenimenti drammatici, ma in questo caso non ci sono posti sicuri e quindi procediamo con cautela sperando in una soluzione pacifica.

Onestamente non riesco a pensare ad un momento più difficile per prendere decisioni d’investimento di quello che stiamo attraversando. È praticamente inutile scrivere qualsiasi cosa perché le circostanze sono cosi fluide che è impossibile pensare a quale sarà il mondo che ci sta aspettando alla fine di questa strada. Uno dei pochi risultati che ottengo pensando agli investimenti è di estraniarmi dalla realtà, continua a girarmi nel cervello la canzone di Giorgio Gaber “Far finta di essere sani”.

Buona fortuna a tutti e mai come in questo momento ne abbiamo bisogno.

Forse non c’è miglior atto di semplificazione che scalare una montagna. Per un pomeriggio, un giorno o una settimana, è un modo per ridurre una vita complicata a un semplice obiettivo. Tutto quello che devi fare è un passo alla volta, mettere un piede davanti all’altro e rifiutarti di tornare indietro finché non hai dato tutto quello che hai“. – Ken Ilgunas, Walden on Wheels: Dal debito alla libertà.