Ciao a tutti da Reinvest ed eccoci al report di febbraio del mio portafoglio di crowdfunding immobiliare e di crowdlending. Questo mese, ho inserito qualche piccola novità nel mio articolo.

Ho ancora incrementato i miei investimenti selezionando maggiormente le offerte senza guardare alla piattaforma, vedo che si esauriscono in poco tempo progetti a cui non parteciperei mai, anche se un maggior rischio non è sinonimo di fallimento. Vista la situazione preferisco ridurre la rischiosità. Sto cercando di utilizzare un semplice algoritmo che mi aiuti nella selezione attribuendo un punteggio al progetto. Niente di sofisticato, ma utile a dare una valutazione tenendo conto dei parametri che ritengo fondamentali in un progetto immobiliare. C’è un leggero aumento dei ritardi anche nei prestiti italiani e questo porta ad aumentare le precauzioni. Non è più sufficiente il track record della piattaforma o del proponente, a mio parere occorre valutare ogni progetto singolarmente e leggere attentamente la documentazione e fare le opportune verifiche.

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Assegnazione punteggio sui progetti

Nei miei articoli, da qui in avanti, vedrete molte volte un punteggio a fianco dei progetti in investimento di cui parlerò. E’ una valutazione, puramente personale, che assegnerò alla gran parte di loro.

Nel tentativo di avere uno strumento matematico che misurasse la bontà dei progetti proposti ho creato un algoritmo molto semplice che organizza in un unico valore gli elementi che ritengo fondamentali. Questo strumento è appunto assolutamente personale e criticabile, ma ha il vantaggio indiscusso di essere sempre lo stesso e non condizionato dall’umore umano.

Non tiene conto di molti elementi che concorrono ad effettuare le scelte d’investimento, per esempio la località: verosimilmente un progetto a Milano può avere più probabilità di successo che in altre città, ma su questo si potrebbe obiettare. Non tiene conto se il proponente ha già proposto altri progetti terminati con successo, e anche su questo non sono d’accordo; ho visto progetti di diverso valore dello stesso proponente ed ho investito in alcuni e non in altri. E così via.

Questo strumento è nato un po’ per gioco ma lentamente mi ci sono affezionato perché è risultato utile ed è sempre sotto osservazione perché tutto è migliorabile. Evidentemente un valore maggiore rende il finanziamento più appetibile.

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Poi, prima di passare al solito dettaglio sul mio portafoglio, ecco anche un breve aggiornamento sulla situazione nel mercato immobiliare:

Trend del mercato immobiliare nel 2023

E’ stato pubblicato da Pwc la 20^ edizione del rapporto “Emerging Trends in Real Estate Europe”. Nel rapporto ci sono molte cose interessanti tra cui la classifica delle metropoli europee stilata in base a prospettive d’investimento, mobilità, criteri Esg e disponibilità di approvvigionamenti energetici.

Purtroppo dal rapporto emerge un sentimento peggiore rispetto al 2022 con nubi che non dovrebbero dissiparsi prima di almeno uno – due anni.

È banale dire che la guerra in Ucraina ha offuscato le prospettive economiche generali e quindi anche il settore immobiliare. Ma in precedenza l’inflazione cominciava a manifestarsi con conseguenze nei finanziamenti, nelle forniture dei materiali fino ai mutui bancari.

Si prospetta un quadro difficile che riguarda tutti i settori dell’immobiliare, dagli uffici alla logistica, fino al residenziale. Lo studio comunque mette in luce i punti di forza delle varie metropoli e la capacità di crescita dimostrata nel post pandemia.

Milano gode di un’eccellente opinione testimoniata dal 10° posto in classifica, seguita da Roma al 21°. Milano è apprezzata per le ottime opportunità che offre agli investitori in settori di grande interesse, dal tempo libero alla silver economy.

Anche i numeri possono dare il polso della situazione, se si fa 100 la situazione a Milano nel 2020 diventa 134 nel 2021, 127 nel 2022 e 120 nelle previsioni del 2023. Un trend in discesa che è comunque positivo rispetto al 2021.

Per il secondo anno consecutivo Londra è prima grazie alle prospettive, in particolare, per gli uffici e la logistica. Segue Parigi, che scalza Berlino, i cui punti di forza sono l’approvvigionamento energetico solido (grazie al nucleare) e il settore degli uffici.

Una citazione merita Amsterdam al 6° posto che è attraente grazie alla forte economia ed alla vivibilità. Il governo municipale ha un importante impegno programmatico per la sostenibilità, prima città europea a farlo e a perseguirlo.

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PORTAFOGLIO ATTUALE

Guadagni del mese

I guadagni del mese di febbraio sono di €1.017,02 lordi, inferiore al mese precedente. I progetti 110% continuano ad essere bloccati in attesa di una soluzione politica, la situazione geopolitica pesa sulle piattaforme baltiche ed in Italia c’è un incremento dei ritardi, con motivazioni diverse. I ritardi in Italia sono per ora giustificati ma la situazione generale comincia a generare delle giustificate preoccupazioni.

I guadagni per asset class sono i seguenti:

Il reddito per piattaforma è mostrato nel seguito:

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NOTIZIE SUGLI INVESTIMENTI

Nel grafico è mostrata la percentuale di investimenti nelle varie assets class, rispetto al mese scorso è aumentata la percentuale di prestiti al consumo a scapito dell’investimento aziendale che è sceso al 9%. Il motivo è che alcuni prestiti sono andati in scadenza e non sono stati sostituiti nella stessa misura. E’ una situazione transitoria che sarà ribaltata nel tempo considerando anche la diminuzione della redditività dei prestiti al consumo.

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Investimento Prestiti Immobiliari

Recrowd

Nel grafico le cedole ottenute e quelle previste nel tempo:

Il contributo di Recrowd al mese di febbraio è stato di €256,72, sono le cedole mensili dei progetti in essere.

Su questa piattaforma ho effettuato due acquisti:

• Grosseto, Via Tarquinia. Su questo progetto ho investito €3.000 all’12,00% annuo per una durata di 12 mesi, la richiesta era di €368.000 completamente finanziato. L’LTV dell’operazione è del 24,50% e il ROI annuo previsto del 29,12%. L’operazione consiste nell’acquisto in asta di una palazzina di 7 unità abitative con 7 magazzini ed 8 box. La restituzione del capitale e degli interessi sarà alla scadenza. Il pregio di questo progetto è il basso valore dell’LTV che compensa il ROI inferiore al 30,00%, limite personale d’investimento. Il punteggio attribuito a questo progetto è 86.

• Rimini,Hermes XXIII. Progetto nel quale ho investito di €1.000 al 9,00% annuo per un periodo di 9 mesi, il finanziamento era di €700.000. Progetto con un LTV del 23,50% ed un ROI annuo previsto del 54,04%. L’intervento ha l’obiettivo di completare la trasformazione di una vecchia scuola in una palazzina residenziale. La restituzione sarà full bullett. Progetto di un proponente storico della piattaforma. Le motivazioni principali dell’investimento è il suo ridotto periodo, il basso LTV e l’alto ROI. Il mio punteggio è 165.

Build Lenders

Il contributo di BuildLenders al mese di gennaio è stato di €40,00, cedola mensile periodica del progetto Milazzo.

Il progetto in ritardo sembra sia attribuibile a Lemon Way (o a BNL), da una parte c’è la certificazione del bonifico che non risulta arrivato a Lemon Way. Spero che il problema sia risolto al più presto, la scadenza era a metà dicembre.

• Ho investito €2.000 al 12,00% annuo per un periodo di 9 mesi, quindi un interesse dell’operazione del 12,73%. L’obiettivo massimo di finanziamento era di €60.000 ed è stato finanziato in pochi giorni. Il progetto ha un LTV del 22,00% e un ROI annuo previsto del 28,00%. L’operazione consiste di un intervento di riqualificazione di una singola unità abitativa. I motivi di questo investimento sono la scadenza breve e il basso LTV. Punteggio 127.

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Prepay

Nel grafico i redditi percepiti e quelli previsti con i progetti in essere:

Nel mese di febbraio non ho ricevuto nessun reddito da questa piattaforma.

Un nuovo investimento su un progetto aziendale.

• MicroQuant. Ho investito €500 al 10,00% per un periodo di 12 mesi, con la solita formula Prepay di pagamento anticipato degli interessi. L’operazione consiste nel finanziamento dello sviluppo di un prodotto di automazione del processo d’investimento sul mercato dei futures. L’interesse sarà accreditato ai primi di marzo e il capitale restituito in 5 rate.

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Italy-Crowd

Nessun contributo da questa piattaforma nel mese di febbraio:

Ho effettuato due nuovi investimenti con i proventi di altri due progetti scaduti il mese scorso:

• Dolo, Piazzale Collodi 6. Ho investito €2.000 al 12,00% per un periodo di 12 mesi. Il progetto aveva un LTV del 54,18% e un ROI annuo previsto del 54,18%. La raccolta ha avuto un grande successo e l’importo è stato aumentato, in questo modo tutte le valutazioni sono saltate e non ha più senso farla. L’operazione prevede una veloce ristrutturazione e di una successiva vendita. La valutazione all’investimento era 24.

• Ameglia, Via Fiorano 8. Ho investito €2.000 all’11,00% per un periodo di 12 mesi. Il progetto ha un LTV del 49,61% ed un ROI del 41,74%. Il prestito servirà a finanziare parte dei costi di ristrutturazione di una palazzina unifamiliare acquisita in asta. Valutazione 23.

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Isicrowd

Il contributo di Isicrowd nel mese di febbraio è di €222,63 derivato dal pagamento anticipato dell’interesse del progetto Napoli, Capodichino effettuato nello stesso mese di febbraio.

Progetto scaduto:

• Napoli, Casoria. Ho ricevuto gli €2.000 investiti con un mese di anticipo sulla scadenza prevista con una redditività del 12,84%.

Nuovo investimento:

• Napoli, Capodichino. Ho investito €2.000 al 14,84% annuo per un periodo di 9 mesi. Il progetto ha un LTV del 41,42% ed un ROI del 30,00%. La raccolta era di €35.000 e si è esaurita in giornata. Il finanziamento servirà a finanziare parte dell’acquisto di un appartamento e i lavori di ristrutturazione. Valutazione 72.

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Reinvest24

Nessun rimborso e nessun investimento. Ho semplicemente ricevuto gli interessi mensili di alcuni investimenti e l’importo è di €22,72.

Il contributo di Reinvest24 continua a diminuire principalmente a causa degli investimenti in Moldavia che stanno subendo pesantemente le conseguenze del conflitto in Ucraina. Le notizie sono sempre più drammatiche e senza una soluzione negoziale non so come andrà a finire.

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Investimenti Prestiti al Consumo

La ripartizione degli investimenti nei prestiti al consumo per piattaforma è la seguente:

L’apporto mensile di questa asset class è stato di €182,23 in aumento rispetto a €168,45 del mese di gennaio.

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Robocash

Data inizio investimento: maggio 2021

Investimento €6.000

Totale interessi €733,50

Tasso d’interesse 12,07%

Reddito febbraio €64,99

L’8 febbraio gli interessi sono stati ulteriormente ribassati. I prestiti a lunga scadenza al momento rendono l’11,00%.

È diminuita pesantemente la disponibilità di prestiti aumentando la possibilità di cash drag. Fortunatamente non ho avuto problemi e sono riuscito a mantenere la redditività del mese precedente nonostante la diminuzione degli interessi. Mi aspetto una diminuzione di redditività.

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Afranga

Data inizio investimento: agosto 2021

Investimento €4.400

Totale interessi €887,90

Tasso d’interesse 13,00%

Reddito febbraio €56,43

Decremento €200

Dopo non so quanti mesi finalmente l’auto invest è tornato a lavorare e più di una volta. Ho quindi ridotto il prelievo e vedrò come si evolve la situazione.

Se non l’avete ancora letta, potete trovare qui la recensione: Recensione Afranga

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Esketit

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €4.400

Totale interessi €164,21

Tasso d’interesse 18,98%

Reddito febbraio €43,75

Dal 28 di febbraio tutti i prestiti della Giordania sono stati portati al 12,00%.

L’originatore del prestito Money for Finance in Giordania ha emesso prestiti per oltre €43 milioni con un utile lordo di €6,6 milioni. Questo è probabilmente il motivo dell’abbassamento degli interessi giordani.

Purtroppo dal 1° di marzo l’interesse sarà ulteriormente abbassato all’11%, Creamfinance ha registrato un profitto da record per l’anno 2022.

Se non l’avete ancora letta, potete trovare qui la recensione: Recensione Esketit

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Income Marketplace

Data inizio investimento: ottobre 2022

Investimento €1.900

Totale interessi €31,70

Tasso d’interesse 15,00%

Reddito gennaio €18,06

Incremento €1.000

Risulta che chi ha investito sui prestiti brasiliani di ClickCash abbia ancora problemi di riacquisto di prestiti scaduti.

Personalmente non ho problemi da segnalare. Ho avuto la fortuna di iniziare ad investire dopo il problema nato con l’erogatore brasiliano.

Ad oggi è l’unica piattaforma che utilizzo che non ha diminuito gli interessi.

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Investimenti Prestiti Aziendali

Capitalia

Investimento €34.000

Totale interessi €950,14

Totale reso capitale €7.970,70

Interessi febbraio €292,72

Reso capitale febbraio €4.055,07

Interesse 10,95%

Nel grafico seguente la nuova ripartizione dei prestiti per rating.

Attualmente ho un portafoglio di 33 prestiti.

Ho avuto un paio di ritardi superiori ai 10 giorni rientrati e con pagamento del ritardo. Capitalia è diventata una delle mie piattaforme preferite sulla quale continuerò ad investire.

Privilegio i prestiti brevi con ammortamento mensile che mi permettono di ruotare l’investimento con maggiore frequenza.